1月9日，经济参考报讯，2018年，在“房住不炒”和“租购并举”总基调下，房地产市场调控政策密集出台，调控政策体系不断完善。全年，龙头房企销售额保持稳步增长，市场份额进一步提升。统计数据显示，2018年，156家房企跻身百亿军团，销售额共计11.4万亿元，市场份额超过75%，同时万科、碧桂园、保利优势延续，拿地金额超千亿。综合全年来看，房地产行业稳中趋缓，企业投资节奏放缓，全国商品房成交量增速有所放缓，但市场集中度持续提升，品牌房企销售额仍处在快速增长通道。其中，碧桂园、万科、恒大销售额突破5000亿规模，销售额前10企业全部超过2000亿规模。
【点评】2019年，房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，千亿规模房企数量在2018年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓。而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。在加速调整、洗牌和整合过程中，房地产行业市场份额仍将继续提升。
1月8日，经济参考报讯，2018年下半年，房企频频发布融资计划，开卖股权，多渠道进行“补血”。背后原因则是过去几年大规模举债快速扩张。“有借就有还”，在连续几年巨量融资后，房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。2019年，面对已经迎来的还债高峰，房企不得不高成本“借新还旧”，自寻出路摆脱资金困局。近日，当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%，而这只是房企融资成本高企的一个缩影。
【点评】虽然从现在来看，房企资金风险依然可控，但规模化竞争格局下，房地产企业对资金的需求仍然迫切。因此，随着房企负债到期的规模不断增加，房企的资金压力加大，融资需求上涨，应警惕众多不可控因素加剧房企债务风险。
1月8日，时代周报讯，1月4日，万科发布公告表示，12月份实现合同销售金额630.1亿元，实现合同销售面积438.7万平方米。至此，2018年全年万科共计实现合同销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；实现合同销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%。作为地产行业领头羊，虽然缓慢、温和，但万科完成了2018年的销售回款目标。而在业绩如愿完成背后，万科的2018年烦心事不断。9月底流出的“活下去”的会议图片，被视作是对地产行业的唱衰；10月份，厦门万科降价事件亦被认为是给行业带来了不好的示范效应；而年底的工地事故则将万科推上舆论的风口浪尖。要找到质量与规模之间的平衡点，是万科将要面对的考验。
【点评】从2018年的销售额来看，每季度的关键节点都成为万科冲刺的重点。尽管增幅放缓，但万科总算有惊无险地完成了年度目标。而下半年接踵而至的工地事故，显然已将万科再次裹挟至舆论的漩涡。后续万科将适度控制周转速度，进一步加强安全规范管理。
1月7日，上海证券报讯，随着2018年12月碧桂园副主席杨惠妍升任联席主席，碧桂园内部的一场高管换防在新年伊始正式启动。1月4日，碧桂园再次进行人事调整大换防，主要涉及六位副总裁：张志远改任博智林机器人公司执行总裁，朱剑敏兼任博智林机器人公司副总裁，叶剑清兼任碧桂园农业控股公司执行总裁，程光煜兼任投资策划中心总经理，杨翠珑兼任集团总设计师，黄宇奘兼任集团成本管理中心总经理。此番人事调整将多位集团副总裁调入机器人、现代农业公司，足以体现集团对上述业务的高度重视，将更多成熟力量注入新业务，也有利于主营业务与新业务之间深度融合与协同。
【点评】碧桂园人事调整的主要目标直指其新业务。根据碧桂园总裁之前的讲话，2019年，碧桂园将继续聚焦深耕，着力提升房产业务全周期竞争力，为客户提供更好的产品和服务，同时碧桂园要往高科技综合大型企业的方向发展。
1月4日，北京商报讯，2018年全年，房企几乎都在紧缩的融资环境中挣扎。随着公司债偿付高峰临近，房企债务违约案也接连曝出。2018年12月底，银亿股份宣布，因短期内资金周转困难，致使发行的“15银亿01”债券未能如期偿付应付回售款本金，出现实质性违约。此后，银亿停发高管工资奖金、接连处理公司旗下多个公司项目资产、停止对外投资以求断臂求生。但银亿面临的还不仅是3亿元债券违约的困扰。目前，中诚信证已将银亿股份主体和其旗下发行债项“15银亿01”、“16银亿04”、“16银亿05”和“16银亿07”的信用等级集体下调，由BBB调至C。这些被降级债项中，除了已违约的“15银亿01”外，其余几项公司债的总规模高达15亿元。
【点评】未来中小房企的生存空间将逐渐被压缩。销售、融资端的不畅，会使得行业的“弱者”处于十分不利的境地。此时如果不及时通过出让股权断臂求生，很难说会不会成为下一个银亿，甚至是中弘。为此，房企还需加大营销力度、加快项目周转，保证快速回笼资金。
1月4日，中房网讯，据不完全统计，2018年百强房企中至少有57家房企对外直接或间接公布了当年的销售目标，这些企业的销售目标完成率均值为105.52%。其中，销售目标完成率超过100%的企业达到40家，还有17家企业因为种种原因没有完成年度计划。从2018全年的销售业绩来看，虽然有17家企业未完成年度业绩目标，有些甚至与销售目标相差甚远，但相比2017年增长仍十分明显，几乎全都（16家）实现了正增长，有的甚至实现了翻番。对于年度业绩与销售目标仍有不少差距的企业，主要是其布局的城市大多受到政策调控影响，以及过高的预估了市场环境，最终导致业绩承压。
【点评】从2018年下半年以来，市场声音明显趋于低调。中央多次强调并重申“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”，强化了房地产市场调控常态化的预期，市场降温特征明显。与之对应的是，不少标杆企业也纷纷提出“降速”，不再追求速度与规模。面对更加错综复杂的宏观环境与房地产市场形势，短期内房地产企业仍然要保持谨慎投资、加紧去化的原则。
1月3日，证券日报讯，刚刚过去的2018年，房企在追求规模化的同时也做出了部分调整，一部分房企选择“去地产化”将主营业务向非地产领域转变；一部分房企选择“多元化”，在房地产行业的上下游寻找更多发展机遇；还有一部分房企加快在房地产领域的深入布局，通过并购做大做强。如绿地集团宣布核心产业战略升级，通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，推动相关重要产业实现跨越式发展。事实上，对于房地产开发商而言，除了要应对来自行业外部的挑战外，在融资方面的强压之下，行业内部的激烈竞争也在加剧。预计2019年房企之间的并购重组以及项目转让或更为普遍。
【点评】2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰，规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，叠加结构性去杠杆政策的延续，预计房企尤其是中小房企的融资难现象依旧会持续。在此背景下，2019年房地产行业并购重组将会有一波不小的浪潮。
1月2日，长江商报讯，2018年楼市调控政策堪称史上最严，全国各地调控政策超过300条。这一年，全国各地房地产调控政策陆续发布，引发了行业周期调整。经过连续多年的高速发展后，房地产行业的利润和回报率遇到了“瓶颈”，大大小小的房企不约而同地开始寻求转型，而更名成为企业转型的标志。粗略统计发现，2018年以来，已经有近25家房地产企业更改企业名称，不乏万科、万达、保利等龙头企业。不管大小房企都在忙着更名去地产化，更有甚者还破釜沉舟地宣布要“彻底退出房地产开发”，加速多元化转型。实际上，房企改名往往与多元化、业务扩张、战略调整等关键词密不可分，地产名称的变化并非真的是“去地产化”，更多是因为多元化业务发展的推动。
【点评】在房地产进入“白银时代”的背景下，房企布局多元化业务成为一种主流趋势。房企更名“去地产化”做多元化转型，一来是为了不再把鸡蛋都放在同一个篮子里，壮大业务规模；二来则是希望增强集团品牌知名度和美誉，促使品牌溢利产生，最终在房地产开发竞争中突围而出。多元化发展前景固然美好，但房企未来多元化转型显效尚且需要一段时间，“去地产化”仍然长路漫漫。
12月28日，每日经济新闻讯，2018年，楼市迎来史上最严调控，地产格局分化加剧，“慢下来”“活下去”等成为房企的关键词。随着调控持续深入，部分龙头房企逐渐感觉到压力，“地产一哥”碧桂园在年中宣布提质控速，减少拿地与部分效益不佳项目开工。谈及2019年的发展策略，碧桂园集团表示，我国的城镇化进程尚未完成，且不同地域的差别很大，碧桂园整体长线看好国内房地产市场的未来，2019年将采取整体稳健谨慎的原则，分城施策。同时，在12月10日的碧桂园集团管理会议上，碧桂园董事局主席杨国强表示，中国的城镇化、现代化是不可阻挡的，城镇化现在还在进行，每年起码有10万亿元的市场。具体执行层面，碧桂园集团表示，对于符合碧桂园发展理念且供求平衡的区域，仍将进行适度的土地储备；而对于不符合公司未来重点布局的区域以及市场供求失衡的地区，将谨慎投资。
12月28日，每日经济新闻讯，万科董事长郁亮对房地产行业的基本判断有四点：全国范围内住房全面短缺的时代基本结束；国家租售并举的长期基调已经定下；老百姓在居住需求满足上不平衡、不充分；城镇化进程阶段已变，之前是大家从农村往城市跑，而今天是都市圈化。郁亮透露，万科今年的主要任务是“稳住基本盘”，例如，地产开发业务就是万科的基本盘。在“稳住基本盘”的基础上，未来万科将深入参与包括四大类业务：新型城市核心的建设与旧核心区域的改造；以功能多元化的复杂综合体形式完成核心构建；城市生活、生产场景的打造与运营（即多样化生产、生活场景，包括公寓、商场、写字楼、停车场、学校、养老院等）；基于虚拟城市完成城市细胞间的相互连接（即线上与线下场景的结合）。
12月27日，北京青年报讯，曾经在十年间股价涨了27倍多的中弘股份，最终还是以“面值退市”第一股的名头留在了历史中。据深交所11月8日公告，2018年9月13日至10月18日，中弘股份连续20个交易日的收盘价均低于股票面值（1元），触发终止上市条款。交易所决定中弘股份股票终止上市，并自11月16日起进入退市整理期，退市整理期届满的次一交易日，交易所对公司股票予以摘牌。12月26日，中弘退以下跌8.7%收盘，股价报0.21元，以再创新低这一成绩完成了其退市的倒数第二个交易日。该股将于12月27日交易结束后被终止上市。东财Choice数据显示，进入退市整理交易日以来，中弘退股价累计再跌去71.62%。截至目前，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为114.64亿元，全部为各类借款。
12月26日，第一财经日报讯，当下正值整个房地产市场处于深度调整周期，但地方政府年末推地的习惯似乎仍旧未曾改变。比如北京市在不久前的一天内推出13宗地块，总出让面积为79.40万平方米，总起价295.19亿元，最终12宗地块成功出让，揽金316.46亿元，这也成为北京历史上出让住宅土地最多、金额最高的一天。无独有偶，其他如广州、南京等城市也都相应地展开了岁末卖地大战，供应面积较前三季度大幅度增加。与之相对应的是，商品房销售未及预期，以及日益趋紧的资金压力，使得房企对于后市的观望情绪变得更为凝重，买地热情显著下降，土地溢价率较过去两年显著下降。此时，土地市场上最为活跃的，当属市场份额较大的头部房企。数据显示，万科、保利等一线房企在年底的工地潮中表现相对踊跃，其拿地数量较今年前几个月明显增加，且全年新增土地总量并未较上一年有所减少。曾经一年多罕有在一级市场出手的融创中国已悄然回归一级市场，连续斩获多宗宅地。
12月25日，国际金融报讯，近日，一则“万达向绿城出让保险业务”的新闻引发市场对房企在金融业布局的关注。此番出售百年人寿后，万达金融将不再拥有保险业务的金融牌照，仅剩投资、资管、网络小贷、私募基金等业务板块。事实上，房地产企业涉足金融领域，是近年来房地产企业追求多元化发展中较为重要的布局之一。过去近十年间，泛海、恒大、绿地、华润置地、万科、万达、泰禾、龙湖、宝能等房企均出现金融化趋势，参股或控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等成了房企们实现金融梦的常规途径。有房企内部人士直言，布局金融领域，除了追求多元化发展之外，还有一个很重要的原因在于增加融资渠道。不过业内人士同时强调，企业要防范金融业务跟地产业务“纠缠不清”，房企进入后需要注意金融业务的投入和投资方向。
12月25日，时代周报讯，12月17日，招商局置地与母公司招商蛇口联合发布了《经修订及重列不竞争契据》（以下简称“契据”）。根据修订后的契据，招商局置地将逐步开发不受地理限制的轻资产房地产业务，同时也有权参与中国（包括招商蛇口城市）的非控股投资安排。在地产行业发展增速放缓以及存量房时代来临的趋势下，遭遇业绩发展瓶颈的招商局置地逐渐向轻资产业务转型。从2016年开始，招商局置地便通过打造品牌公寓来开启轻资产业务，而随着不竞争协议的修改，这一目标正加速落地。根据新协议，招商局置地将大力发展资产管理业务，其中轻资产管理业务分为办公室物业及服务式公寓两项，招商蛇口会将旗下的北京、上海办公室管理业务转让给招商局置地，让后者在北京和上海独家运营，并将业务进一步扩张到深圳及其他城市。服务式公寓将整合已有的CM+品牌在香港和内地扩张。事实上，招商局置地拥有的存量资源十分有限，未来将更多地整合招商蛇口的轻资产业务。
12月21日，北京商报讯，频繁抛售资产的华侨城再度转让投资。12月20日，据重庆联交所消息，华侨城旗下云南文投建设投资有限公司挂牌出售普洱茶小镇投资有限公司9%股权，挂牌价格为2035.89万元。实际上，此前华侨城就不断抛售旗下多个项目资产。10月19日，华侨城在北京产权交易所就公开挂牌出售旗下子公司上海华合50%的股权及相关债权。值得一提的是，在不断抛售地产项目的同时，华侨城也在进行大手笔投资，且普遍为文旅项目。10月16日，湛江市和华侨城签订了全域旅游开发合作协议，准备在五年内投资不少于500亿元。据不完全统计，截至目前，华侨城以“政商合作的模式”在文旅项目上跑马圈地，已布局了50个城市，投资总额近万亿元。不过，亦有业内人士指出，文旅产业投资是一个重资产投资模式，且回报周期长，需要大量的资本输血，对资金是一种考验。
12月20日，证券时报讯，控股股东遭遇被动减持、评级机构下调信用评级，银亿股份近期并不平静。最新的进展是，控股股东银亿控股及其一致行动人熊基凯正筹划为银亿股份引入战略投资者。银亿股份12月18日早间公告，银亿控股及熊基凯与宁波开投17日签署《转让协议》，前者将向宁波开投合计转让银亿股份5.13%的股权。交易完成后，银亿控股及其一致行动人、宁波开投持有银亿股份的比例将分别为73.76%、5.13%。据了解，上述转让的目的是，银亿控股及熊基凯以其持有的转让标的股票，用以归还银亿集团应偿还宁波开投截至2018年12月20日的剩余借款本金、利息及逾期利息，合计10.34亿元。从上述转让形式来看，类似于变相的“债转股”。银亿股份表示，本次交易是为化解自身债务问题而做出的商业行为，同时引进战略投资者，推动上市公司产业深化发展与转型升级，增强上市公司持续经营能力及盈利能力。
12月20日，证券日报讯，房地产主业稳步发展的同时，碧桂园近期也在加速转型进军机器人领域。12月16日，清华大学与碧桂园旗下博智林机器人公司共建的机器人联合研究院在广东顺德正式揭牌。未来博智林机器人将通过研发生产及合作共创的方式搭建核心技术、网络平台等业务体系，产品涉及建筑、装修、机器人餐厅、智慧家居、现代农业、医疗、智能制造、仓储物流等应用领域。在碧桂园12月份管理会议上，集团董事会主席杨国强的讲话中，关于机器人的内容就占了三分之一，1个多小时的讲话里“机器人”出现了近40次。对于碧桂园来说，身处劳动密集型的建筑行业，建筑工人是公认的最繁重并且最危险的职业之一，但如今愿意从事这一职业的人越来越少。建筑工人出身的杨国强在不同场合也都表示，希望建房过程中繁重、重复、危险的部分工作能够由机器人来完成。业内人士指出，转型进军机器人领域的碧桂园，未来有望成为一家科技公司，进而带动集团在各领域的发展。
12月19日，证券日报讯，临近年底，房企还债和买地储粮需求倍增，对资金的渴求达到高点。11月份以来，上市房企密集发债融资，不少开发商成功筹得资金。同策研究院监测数据显示，2018年前11个月，40家典型房企融资总额达6050亿元，但融资成本不断上行。12月13日，远洋集团成功发行REITs产品——“中联前海开源-远洋集团一号资产支持专项计划”，产品总规模达32.03亿元，这意味着远洋集团打开了商业地产REITs融资通道，资产证券化模式实现创新。对此，业内有声音称，房企发债额度上升，是否意味着融资有松动迹象。据同策研究院统计，房企虽然密集抛出发债信息，但计划、核准阶段的发债数量较多，实际发行量并没有那么高。同策研究院朱莉莉认为，融资松绑和楼市拐点论实属夸张，2019年底前房地产政策和市场难以松动。
12月19日，北京商报讯，房企旗下物业拆分上市的脚步仍未停歇。12月17日，旭辉集团旗下物业板块公司永升生活服务在港上市，成为年内第五家房企旗下登陆港交所的物业公司。前四家分别为雅居乐集团旗下雅生活、碧桂园旗下碧桂园服务、新城控股旗下新城悦、中国奥园旗下奥园健康。国海证券研报认为，当前国内消费升级、存量物业面积持续增长，物业管理市场处于快速增长期，预计2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元。房地产进入存量时代，物业更有望成为流量入口。业内人士分析，房企物业板块跑马圈地已进入白热化，寻求加速扩张、完成品牌占位成为企业核心目标，但当前物业行业收入构成仍显单一，国内A股登陆难，恒生指数又持续低迷的当下，房企拆分物业上市的时机仍存争议。房企应加大投入打造社区O2O增值服务平台，实现物业收益多元化。
12月18日，时代周报讯，万科被外界视作地产业的风向标，不仅仅是因为其庞大的规模，也因为在多次的行业变化中，万科率先做出预判与动作。在今年9月底，万科内部讲话内容流出，文中提出，未来万科以“活下去”为最终目标，具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”。万科的这一举动引发市场争议，也给市场带来了焦虑。在行业内外看来，“活下去”三个词表明了万科对市场的悲观态度，也对一些房企的后期策略产生了一定的影响。而在12月14日的深圳媒体交流会上，郁亮则否认了唱衰行业，并表示“活下去”源自于本身的忧患意识。在他看来，万科过去太发散了，需要收敛聚焦，而正在打造的“矢量组织”，核心就是向一个方向去努力，以价值观为导向，偏离公司“矢量”的，违背价值观的都应该收敛。在下半年的万科业务发展中可以看到，万科一方面稳住开发业务的基本盘，维持稳定的增长，加强销售回款；另一方面，对多元化业务进行收敛调整，暂停进一步拓展。
