中国行业发展报告

　　12月11日，中房报讯，12月9日，雅居乐集团股价大跌18.42%，收盘后公告披露其被新濠（中山）企业管理有限公司向香港高等法院提呈清盘呈请，涉及0.19亿美元和223.4万港元未付款项。该纠纷源于2021年双方合作竞得中山市一幅土地，计划开发大型文旅生态综合体，但项目至今未动工。新濠国际发展称雅居乐未遵守合作协议条款，已终止合作并提起仲裁。雅居乐表示将反对清盘呈请，首次聆讯定于2026年2月25日。此外，雅居乐上半年收入同比下降35.8%，亏损80.3亿元，总借款474.42亿元，现金仅30.93亿元。公司正推进境外债重组，已延长14.92亿元借款还款期，并通过减薪等措施削减成本。部分土地被用于抵债，海南三宗土地将被拍卖抵税。
　　【点评】雅居乐面临的流动性危机并非个案，但清盘呈请的提出进一步暴露了其资金链的脆弱性。文旅项目对资金沉淀要求极高，合作方因款项问题直接诉诸法律，反映出行业信用环境的恶化。债务重组和资产处置是当下房企自救的常规手段，但雅居乐的土储虽规模可观，低价变现可能难以覆盖债务缺口。香港法院将聆讯定在两年后，给了喘息时间，但市场耐心有限。

　　12月10日，中房报讯，12月8日晚间，中国中冶公告拟将中冶置业100%股权及标的债权出售给五矿地产控股，同时出售有色院、中冶铜锌等资产给中国五矿，交易总价606.76亿元。中冶置业2024年亏损48.5亿元，2025年上半年净利润亏损17.77亿元；五矿地产2024年净亏损37.48亿港元，2025年上半年净亏损5.8亿港元。10月23日，五矿地产宣布拟私有化。11月13日，戴鹏宇接任五矿地产董事会主席。合并后新平台资产规模或达1200亿元，但面临债务、亏损、组织及文化整合挑战。
　　【点评】此次整合看似规模宏大，但两家企业均深陷亏损泥潭，合并更像是一场“抱团取暖”。中冶置业的“3+1+N”布局和五矿地产的存量资产虽能扩充土储，但房地产行业下行周期中，单纯规模叠加未必能解决去化难题。私有化后的五矿地产失去资本市场融资渠道，依赖并购贷和REITs等工具可能加剧债务风险。

　　12月8日，中房网讯，12月5日，万科A公告称，公司决定终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级。根据公告，联合资信将终止对万科主体及“21万科04”等12只债券的信用评级，中诚信将终止对万科主体及“21万科02”的债项信用评级，且不再更新相关评级结果。万科表示，这一决定基于公司自身需求和业务实际情况，不会对生产经营、财务状况及偿债能力产生重大影响。
　　【点评】万科主动终止信用评级反映其对现有评级体系的不信任。当前市场环境下，房企信用评级波动频繁，主动退出或为减少外部干扰。但这一举动也可能引发投资者对信息透明度的担忧，尤其是债券持有人可能更依赖第三方评级。

　　12月8日，中房报讯，12月3日，万物云宣布不超过5亿元的股份回购计划，这是其上市三年多来第三次回购。公告称此举旨在彰显公司信心并为股东创造价值。此次回购时点恰逢万科将所持万物云57.16%股权全部质押给深圳地铁，质押规模超300亿元。万物云股价已跌破预警价24.81港元，接近19.08港元的平仓线，引发市场对质押风险的担忧。2023年10月，万物云首次回购6.32亿港元，效果有限；2024年6月又启动58亿港元回购，创行业纪录，但股价随后重回下跌通道。截至2025年6月底，万物云现金及等价物为114.6亿元，强调回购资金来自自有资源。
　　【点评】回购计划表面是市值管理，实则与母公司质押风险深度绑定。股价持续下跌已触及预警线，5亿元回购更像是危机应对而非主动策略。万物云试图通过回购切割与万科的风险关联，但市场对物业板块的估值逻辑已发生根本变化，单纯财务手段难以扭转颓势。行业流动性不足和地产关联交易阴影仍是核心挑战，回购效果存疑。

　　12月8日，丁祖昱评楼市讯，随着2025年步入收官阶段，房企经营策略转向，重心向项目开发与销售端倾斜，投资端则普遍审慎。38家房企11月实现单月业绩环比增长，15家增幅超30%。头部房企如中海地产、华润置地等销售金额环比增长，下半年多数头部房企单月销售环比“涨多跌少”。前11月8家房企全口径销售金额破千亿，中国金茂同比正增长。年末房企投资理性，30家房企单月投资金额约234亿元，12家有新增土储，中海、绿城等3家拿地金额超30亿元。四季度销售持续筑底，房企投资谨慎，集中一二线城市优质地块。房企战略重心转向内生能力构建，注重精细化运营和债务风险控制，一二线布局企业预计率先企稳。
　　【点评】房企年末策略调整反映了市场分化下的生存逻辑，销售端发力与投资端收缩的并行策略，显示出企业对现金流安全的重视。头部房企的韧性得益于一二线市场的稳定性，而三四线布局的房企面临更大挑战。房企转向精细化运营和债务控制，是行业从规模扩张转向高质量发展的必然选择，但短期内仍难以摆脱市场整体承压的影响。

　　12月5日，中房报讯，自今年7月新任董事长齐占峰上任以来，北京城建发展展现出强劲扩张态势。近3个月，公司在北京土地市场连落3子，总耗资超77亿元；截至11月底，其在北京拿地总额已破100亿元。2025年前三季度，公司实现营业总收入193.11亿元，同比增长64.2%；归属母公司净利润7.65亿元，同比增长40.24%。齐占峰上任后迅速处置部分滞销存货和低效资产，回笼资金5亿～6亿元，并通过联合拿地方式控制负债增幅，努力将资产负债率维持在76%左右。公司近期获取的地块均位于北京四环内或近郊成熟板块，且多为联合体竞得。尽管业绩增长，但主业造血能力的稳定性仍需观察。
　　【点评】北京城建发展的扩张策略看似激进，实则背后有严密的财务盘算。齐占峰的“先减负、再扩张”策略体现了财务出身的负责人的严谨性，但高价地块未来盈利不及预期的风险依然存在。

　　12月4日，中房报讯，12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司股权结构发生调整，新华保险旗下坤华投资及坤元辰兴退出，万达商管全资子公司上海万达锐驰接手，标志着该广场在2024年7月被出让后重新回归万达全资掌控。该广场成立于2010年，商业面积24万平方米，年租金约1.2亿元，净租金回报率6%以上。万达此次赎回动作是近3年出售超80座万达广场后的首次回购，此前还出售了204家酒店、万达电影控股权等资产，3年回笼资金超千亿元。截至2025年9月，万达境内债已清偿完毕，但整体负债仍接近6000亿元，万达商管有息负债达1375.61亿元。
　　【点评】万达赎回烟台芝罘万达广场的动作，更像是债务压力下的资产优化而非单纯的回流。优质资产的赎回可能为后续REITs扩募或上市做准备，但6000亿元的负债规模仍是悬顶之剑。新华保险的退出显示了险资在商业地产领域的短期套利逻辑，而万达的赎回则暴露了其对核心现金流资产的依赖。这种选择性回购的策略能否持续，取决于其后续融资能力和资产质量，而非单纯的经营调整。

　　12月3日，中房网讯，12月1日，万科通过主承销商向“22万科MTN004”债券持有人披露了初步展期议案。该债券起息日为2022年12月15日，债项余额20亿元，票面利率3.00%，原定兑付日为今年12月15日。根据方案，债券将展期一年，本金兑付日调整至2026年12月15日。展期前已产生的利息延期12个月支付，即2026年12月15日支付，延期期间不计复利；展期期间票面利率维持3%不变，新增利息本金一同支付。
　　【点评】万科此次展期方案反映了其短期流动性压力，但通过延长兑付期限避免了违约风险。3%的票面利率维持不变，显示公司对债权人利益的平衡考虑。展期后兑付时间拉长至2026年，可能影响市场对其偿债能力的短期信心，但也为资金周转提供了缓冲空间。

　　11月27日，中房网讯，11月26日，中国银行间市场交易商协会官网公告显示，万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据将召开持有人会议，审议债券展期事项。该债券本金兑付日为2025年12月15日，债项余额20亿元，利率3%。10月26日，万科遭遇股债双杀，多只境内债券大跌，“22万科02”一度跌超35%，“21万科04”跌超30%，万科A股价创近十年新低。除22万科MTN004外，还有一笔12月28日到期的22万科MTN005，两笔债券余额57亿元，需偿还本息约58.71亿元。
　　【点评】万科债券展期反映出房企融资端压力仍在持续。债券价格大幅波动显示市场对房企信用风险的担忧加剧，即使像万科这样的头部企业也面临流动性压力。债券展期虽然能短期缓解偿债压力，但可能进一步影响投资者信心。房企需要平衡短期债务管理和长期信用维护，这对经营策略提出了更高要求。

　　11月27日，丁祖昱评楼市讯，2025年1～9月，头部代建企业扩张意愿强烈，新增签约建面达15771万平方米，同比增长31%。绿城管理新拓规模超2700万平方米，领先行业；旭辉建管、润地管理等6家企业新拓规模超1000万平方米。同期代建中标项目432个，同比增长18%，增速较2024年下降10个百分点，但第三季度中标172个，同环比分别增长37%和17%。政府和国企项目占比70%，但9月降至70%，私企及其他委托方占比小幅提升。三四线城市占比51%，长三角区域占比47%。行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布，推动行业规范化发展。
　　【点评】头部代建企业的规模优势进一步巩固，绿城管理等龙头企业在市场份额和品牌影响力上持续领先。中标数据的季度波动反映出市场需求的阶段性变化，尤其是政府类项目的占比下滑值得关注。三四线城市仍是主力，但一线城市占比在第三季度明显回升，可能预示着区域策略的调整。行业标准的出台标志着代建从粗放扩张转向规范化竞争，但小型建筑公司在低金额项目中的参与度提升，可能对头部企业形成细分市场的挑战。

　　11月26日，中房网讯，11月25日，万科企业股份有限公司回应投资者提问时表示，公司持有的贝壳股票已全部出售。2017年，万科出资30亿元入股链家集团，其中26亿元入股链家地产，4亿元投向链家系另一公司。链家D轮融资后，万科持股比例稀释至约5.5%。2018年链家重组，贝壳找房成立，万科持股平移至贝壳。2020年8月13日贝壳在美上市，万科持股比例降至约4.13%，但持股市值因股价上涨大幅增长。2023年6月，万科在深交所互动易平台回复称仍持有部分贝壳股份，但此次未透露减持细节，包括时间、节奏和收益。
　　【点评】万科清仓贝壳股票可能是基于对市场环境和自身战略的考量。贝壳上市后股价波动较大，万科的减持或许是为了锁定收益或调整投资组合。从2017年入股到2023年清仓，万科的投资周期跨越了链家重组和贝壳上市两个关键节点，最终选择退出可能与贝壳的业务表现或行业前景有关。万科未披露减持细节，增加了市场对其动机的猜测空间。

　　11月25日，中房网讯，11月17日，港股大悦城地产公告私有化决议案获批准，预计11月27日退市。10月，五矿地产和上坤地产相继退市。近3年已有28家上市房企退市，2023年12家、2024年9家、2025年7家。退市原因包括A股“面值退市”和港股停牌超18个月。今年以来，首创钜大、北京建设等主动私有化退市增多。目前H股仍有8家内地房企停牌，当代置业、中原建业已触及强制退市条件。业内人士预计未来2～3年退市潮将持续，行业将经历洗牌和重组。
　　【点评】房企退市潮反映了行业深度调整下的资本重构逻辑。主动私有化的房企多为股东背景较强的企业，退市更多是战略选择而非经营危机。港股退市风险集中于长期停牌企业，A股短期风险较低。退市并不意味着企业退出市场，而是阶段性调整。行业出清过程中，部分企业可能通过私有化规避短期压力，但长期仍需依赖市场回暖和政策支持。

　　11月24日，中房报讯，11月20日，万科召开2025年第一次临时股东会，董事长黄力平首次以新身份亮相，表示深铁集团将帮助万科化解风险。会议表决通过议案，深铁集团自2025年起提供不超过220亿元借款，用于偿还公开债本息及指定借款利息。截至目前，深铁已提供213.76亿元借款，剩余额度有限。万科需对借款提供抵质押担保，担保物包括经营性房地产、固定资产等，质押率为50%～70%。万科已质押万物云55.8%股权，可自由支配股份仅剩1.32%。2024年深铁因万科业绩亏损超百亿元，自身净利润亏损335亿元。万科前三季度营收1613.9亿元，同比下降26.61%，净亏280.2亿元；1～10月销售金额1152.8亿元，同比下降43%。
　　【点评】深铁对万科的支持从信用借款转向抵押担保，反映出行业风险管控的强化。万科管理层强调市场化原则，但市场对其“造血”能力存疑。深铁自身业绩承压，支持力度可能受限。万科资产质押比例已较高，后续融资空间收窄。行业调整周期中，万科需快速实现现金流平衡，剥离资产虽能缓解短期压力，但长期仍需依赖主业复苏。管理层对行业前景的乐观判断与当前严峻的财务数据形成反差，市场对其偿债能力的担忧并未消除。

　　11月24日，中房报记讯，11月19日，金科服务回应退市进展称业务规划和管理架构暂无重大调整，需关注后续公告。11月18日，金科服务与博裕资本旗下Broad Gongga联合公告提出经修订要约，建议撤销上市地位。要约包含基础价6.67港元和有条件提高价8.69港元，后者较停牌前收盘价溢价26.49%。若交易达成，金科服务将成为第四家退市的港股物企。博裕资本自2021年底开始增持，2024年3月持股跃升至55.91%，取得控股权。2022至2024年，金科服务连续三年净亏损超33亿港元。退市后，博裕资本或实施业务重组和资本运作。要约需获得至少39.68%无关联股东支持，目前仅收获7.38%股份。要约截止日延至2026年1月26日。
　　【点评】退市背后是港股物业股估值逻辑变化和流动性偏低的问题。博裕资本通过私有化获得更大控制权，避免上市公司合规压力，但需平衡股东利益。双层要约价格设计试图吸引股东支持，但进展缓慢。金科服务连续亏损，退市后可能面临融资困难，但也为战略调整提供空间。行业从规模扩张转向质量提升，私有化能否成为新起点尚不确定。

　　11月24日，中房报讯，北京CBD商业地标世贸天阶近期与龙湖商业签约合作，将由龙湖进行改造运营，引入新品牌与业态实现转型。世贸天阶于2006年建成，以250米天幕闻名，但近年因品牌老化、客流量下滑面临困境。龙湖商业计划将其打造成北京第10个商业项目，利用“天街”系列成熟运营模式提升客流与复购黏性。世贸天阶曾多次尝试资本变现，包括2015年秘密挂售和2017年资产证券化，均未成功。龙湖商业需解决定位重塑、租金平衡、空间改造等挑战，面临周边激烈竞争和消费者认知重塑问题。
　　【点评】龙湖商业接手世贸天阶是一次典型的存量商业改造案例，关键在于如何平衡短期收益与长期定位。天幕的IP价值仍在，但内容互动不足，龙湖需将其转化为年轻客群的吸引力。周边侨福芳草地、THEBOX等项目的差异化竞争，让世贸天阶的定位更加棘手。龙湖的“一店一策”模式或许能带来新气象，但动线硬伤和高改造成本可能拖累进度。商业地产的竞争已从地段转向运营能力，龙湖能否在饱和市场中撕开缺口，取决于其对消费趋势的敏锐度。

　　11月21日，中房报讯，上海核心商圈地标仙乐斯广场或将易主，厦门市属国企象屿集团拟以21亿元收购其90%权益，成交单价约3万元/平方米，较2023年底28亿元初始报价折让25%。该项目前身为1936年英籍商人投资的“仙乐斯舞厅”，2001年重建为总建面8.5万平方米的商办综合体，商场出租率约90%，办公楼出租率超70%。象屿集团为厦门市属国企，旗下象屿地产近年加速在上海住宅市场扩张，但多个郊区项目去化承压，此次收购被视为其资产配置转向。2025年三季度上海大宗交易市场内资占比达100%，呈现内资主导的新格局。
　　【点评】仙乐斯广场的交易折射出当前商业地产市场的估值逻辑变化，即使土地使用年限仅剩16年，仍被视作具备性价比的资产。象屿地产在住宅市场扩张遇阻后转向核心商办，反映出地方国资对稳定现金流的迫切需求。内资完全主导大宗交易市场的现象值得关注，这可能与外资阶段性离场和本土资本抄底心态有关。商业地产的“以价换量”趋势正在核心城市显现，但短年限资产的长期运营风险仍需警惕。

　　11月21日，中国房地产网讯，11月20日，万科举行2025年第一次临时股东会，表决通过了《关于就深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保订立框架协议的议案》。根据议案，自2025年起至2025年股东大会召开日为止，深铁向万科提供不超过220亿元额度的借款，用于偿还公司的公开债本息以及深铁同意的指定借款利息。截至目前，深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元。万科后续需对已发生的借款提供抵质押担保，否则深铁有权要求提前偿还已发生的借款本息。万科董事长黄力平表示，深铁将与各方帮助万科有序化解风险，摆脱困境，继续按照市场化、法治化的原则支持万科健康发展。未来万科将从战略聚焦、规范运作和科技赋能三方面着手，推动业务布局优化和结构调整。
　　【点评】黄力平的表态显示出万科对大股东支持的依赖，但也暴露了其资金链的紧张程度。220亿元的借款额度虽然暂时缓解了债务压力，但抵质押要求增加了未来的财务风险。万科强调市场化、法治化原则，但实际运作中仍需要大股东兜底，这种矛盾反映了房地产行业转型期的普遍困境。战略聚焦和科技赋能的提法较为笼统，缺乏具体落地方案，市场对其执行效果可能持观望态度。

　　11月20日，中房报讯，11月13日，华润置地成功发行43亿元人民币“点心债”和3亿美元债券，这是2019年以来中国房企首笔同类交易。同日，复星国际发行4亿欧元债券，票息率5.875%。此前，绿城中国、新城发展等企业已发行境外债券，但利率差异显著：华润置地美元债利率4.125%，新城发展则高达11.88%。华润置地还公布39亿美元中期票据计划，获穆迪“Baa1”、标普与惠誉“BBB+”评级。复星国际债券获3倍认购，利率较初始指导价下降25个基点。绿城中国2月发行5亿美元债，利率8.258%，用于债务再融资。新城发展6月至10月三次发行美元债，利率均为11.88%，应对到期债务。
　　【点评】华润置地低利率发债显示央企信用优势，新城发展高息融资反映市场对民企风险溢价。国际资本对中资房企融资窗口重启，但仅限于优质央企和少数民企，行业整体回暖信号尚未形成。绿城中国8%以上利率虽高于境内债，但保留境外融资能力为未来预留窗口。复星国际债券受认可源于其多元化业务，非单纯地产业务。市场对房企信用分层明显，央企与民企融资成本差异折射投资者风险偏好。海外债发行集中于债务置换而非扩张，表明行业仍处去杠杆阶段。

　　11月18日，中房网讯，11月17日，珠免集团公告拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权以55.18亿元价格转让至珠海投捷控股有限公司，交易以现金方式支付。此次交易构成重大资产重组，存在因股价异常波动或内幕交易嫌疑导致交易暂停或终止的风险。交易前，珠免集团主营业务包括免税为核心的大消费业务及房地产业务。通过此次交易，公司将加快完成全面去地产化，更加聚焦于免税业务为核心的大消费领域。
　　【点评】珠免集团此次剥离房地产业务的举措，反映出免税行业企业正加速战略转型，集中资源发展核心业务。55.18亿元的交易对价体现了格力房产的资产价值，现金支付方式也显示出交易双方的财务实力。去地产化战略与当前房地产行业调整周期相契合，而聚焦免税业务的决策则抓住了消费升级和免税政策红利的发展机遇。

　　11月18日，丁祖昱评楼市讯，北京CBD商业标杆世贸天阶因业态滞后与客流下滑被龙湖商业接手改造。龙湖2025年前10月合约销售额558亿元，预计全年跌破千亿，为2017年以来首次。2025年上半年其运营及服务业务收入占比22.6%，与华润置地（21.7%）相近，但毛利率12.6%远低于华润的24%。世贸天阶总建面8万平方米，空置率40%～50%，改造面临资金、租金收入和经验三大挑战：龙湖货币资金持续减少；需投入巨额资金升级天幕等设施；需重新定位租户结构并提升出租率；此前89座购物中心以新建天街为主，缺乏老旧商业体改造经验。
　　【点评】龙湖接手世贸天阶凸显其从开发业务向经营性业务转型的战略意图，但毛利率差距反映其商业运营模式与高端定位的华润存在本质差异。CBD核心区项目改造对资金和经验的双重要求，将直接考验龙湖在商业地产领域的精细化运营能力。当前商业地产普遍承压的环境下，该项目能否通过差异化定位突破中等收入客群的消费瓶颈，或成为观察行业转型成效的重要样本。