中国行业发展报告

　　1月22日，中房报讯，1月21日，万科公告“21万科02”债券持有人会议通过调整回售部分本息兑付安排的议案，暂时避免实质性违约。该方案包含四项关键条款：固定兑付每个账户不超过10万元；剩余本金40%于2026年1月30日兑付，60%展期至2027年1月22日；利息分期支付；以武汉万云和西咸新区科筑应收款质押增信。该债券余额11亿元，回售规模约10.32亿元。同日，万科另两笔中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”也召开持有人会议讨论类似展期方案。分析师指出，40%首付需兑付约4.4亿元现金，对现金流紧张的万科已是极限，二季度还有65亿元债务到期。万科还存在十多条股权冻结信息，累计被冻结金额超20亿元。
　　【点评】万科此次展期方案通过是多方博弈的结果，此前三版方案均因忽视债权人需求或增信模糊被否决。债权人获得部分流动性缓解，但风险并未消除。万科面临的深层困境在于资产端“失血”风险，质押的应收款可能因销售低迷缩水。40%首付比例虽为后续债务谈判提供模板，但若销售不及预期，可能被迫进入“展期+首付”的恶性循环。

　　1月21日，中房报讯，1月19日，中国中冶A股及H股股价分别下跌1.95%、4.37%。此前，该公司发布业绩预告，预计2025年归属母公司净利润同比下降超50%，主要受房地产业务亏损及资产减值影响。中冶置业作为其核心地产企业，2023年、2024年累计亏损超78亿元，2025年上半年净利润为-17.77亿元。2025年12月，中国中冶以312.4亿元将中冶置业出售给五矿地产，同时以294.4亿元出售有色资源资产，总交易额达606.8亿元。中冶置业资产减值率达45.18%，引发中小股东质疑。2025年12月29日临时股东会议上，H股股东53.9%反对该议案，但最终以70%同意票通过。
　　【点评】中国中冶剥离地产业务的决策看似果断，但交易定价和资产减值率引发争议，矿产资源的出售时机也值得商榷。资本市场用股价下跌表达了担忧。短期来看，甩掉包袱或许能改善财报，但长期竞争力仍需依赖主业发展和新兴领域的突破。

　　1月20日，中房网讯，1月19日，保利发展发布的2025年度业绩快报显示，公司预计2025年度实现归属母公司所有者的净利润10.256亿元，同比减少79.49%，减少金额为39.75亿元。扣除非经常性损益的净利润预计为6.28亿元，同比减少85.25%，减少金额为36.28亿元。业绩快报未披露具体原因。
　　【点评】保利发展净利润大幅下滑反映出房地产行业面临的严峻挑战，尤其是头部房企的盈利压力。79.49%的降幅远超行业平均水平，可能涉及资产减值、销售放缓或成本上升等多重因素。非经常性损益占比约39%，说明主营业务盈利能力下降更为显著。这种断崖式下跌需要关注其后续的现金流状况和债务偿付能力。

　　1月19日，丁祖昱评楼市讯，2025年房企规模显著变化，千亿房企仅剩10家，百亿房企从2020年的173家降至65家。房企战略转向两大路径：聚焦高能级城市的全国战略和探索结构性机会的城市深耕。典型房企拿地城市数量大幅减少，如保利发展从2021年的66个缩减至2025年的19个。核心一二线城市成为共识，60个城市（5个一线、10个二线、45个三线）支撑主要市场容量。2025年住建部出台“好房子”政策标准，房企转向全链条协同的产品力竞争。现房销售占比达32%，推动房企向“快开发、强销售”模式转变。三四线城市存在点状机会，地方龙头企业如伟星房产在芜湖市占率达25.3%。2026年房企需通过精细化运营应对行业转型。
　　【点评】房企战略收缩与城市深耕的二元路径反映了行业从规模驱动向质量驱动的深刻转型。现房销售占比提升倒逼开发模式变革，但资金压力仍是房企面临的现实挑战。三四线城市的地方龙头企业案例揭示了差异化竞争的可能性，但规模房企盲目下沉可能适得其反。

　　1月16日，中房网讯，1月15日，华夏幸福公告称，2026年1月13日至1月15日，公司股票连续三个收盘价格跌幅偏离值累计达20%，属股票交易异常波动情形。预重整进度方面，廊坊中院已受理公司预重整，但这不意味着正式受理重整申请。预重整期间签订的相关协议，存在被终止、解除等风险，预重整能否成功存在重大不确定性。截至公告披露日，公司未收到法院受理重整申请的文件，该申请最终能否受理及后续是否进入重整程序，均存在重大不确定性。
　　【点评】华夏幸福股价连续三日大幅下跌，反映出市场对其预重整进展的悲观预期。预重整虽被法院受理，但距离正式重整仍有较大不确定性，协议终止风险加剧了投资者的担忧。公司未收到法院正式受理文件，进一步放大了市场的不安情绪。这种不确定性短期内难以消除，股价波动可能持续。

　　1月16日，中房网讯，1月15日，中国银行间市场交易商协会官网披露公告显示，浦发银行、交通银行分别作为召集人，发布万科企业股份有限公司2022年度第四期（22万科MTN004）、第五期（22万科MTN005）中期票据2026年第一次持有人会议议案概要，两笔债券合计规模57亿元，均拟寻求展期兑付。22万科MTN004余额20亿元，票面利率3.00%，原到期日为2025年12月15日；22万科MTN005余额37亿元，票面利率同为3.00%，原到期日为2025年12月28日。议案包括本金展期12个月、宽限期延长至90个交易日、部分本息提前兑付及增信措施等，所有议案需经超过90%表决权的持有人同意方可生效。
　　【点评】万科此次展期方案试图通过延长兑付期限和部分提前兑付缓解流动性压力。增信措施以项目公司应收款质押担保，一定程度上降低了违约风险，但完成担保登记的时间限制增加了不确定性。宽限期延长和部分兑付安排显示了万科与债权人的博弈，市场对其偿债能力的担忧可能进一步加剧。

　　1月14日，中房网讯，1月13日，华夏幸福公告预计2025年度归属上市公司股东的净利润为-160亿元到-240亿元，上年同期为-48.17亿元。亏损主要受房地产项目结转节奏影响，结转收入下降，同时债务存量金额较大，财务费用居高不下，债务重组投资收益大幅减少。公司还对部分资产计提大额减值损失。同日公告预计2025年末归属上市公司股东的净资产为-100亿元到-150亿元，公司股票可能被上海证券交易所实施退市风险警示。
　　【点评】华夏幸福的亏损幅度扩大反映出其债务问题和资产质量恶化的严峻性。债务重组进展缓慢导致财务费用高企，资产减值进一步拖累业绩。净资产为负意味着公司已资不抵债，退市风险警示可能加剧市场对其流动性的担忧。房地产行业整体下行背景下，华夏幸福能否通过债务重组和资产处置扭转局面存在较大不确定性。

　　1月14日，中房报讯，1月9日，碧桂园宣布旗下4只境内债券复牌，标志着其境内债务重组有序落地。2025年，该公司完成境内外债务重组，降债超900亿元，并累计交付房屋近185万套。境外债务重组方案于2025年11月5日通过债权人会议，12月4日获香港高等法院批准；境内9笔合计137.7亿元债务重组方案也全部通过。重组后，新债务工具融资成本降至1%至2.5%，预计确认超700亿元重组收益。2025年，碧桂园销售额达402.8亿元，排名行业前20位；凤凰智拓建管新签约代建面积793万平方米，位列行业第13名。12月3日，碧桂园启动组织架构调整，合并13个房产区域至10个，并委任程光煜为总裁。
　　【点评】碧桂园的债务重组方案设计多元灵活，采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”组合包，控股股东将11.48亿美元股东贷款全额转股，增强了债权人信心。保交房方面，通过资产处置回笼超650亿元资金，2022年至2025年分别交付70万套、60万套、38万套及17万套房屋。科技建造和代建业务成为新增长点，博智林已有28款建筑机器人投入商业化应用，凤凰智拓建管累计管理面积近2000万平方米。

　　1月13日，中房网讯，1月12日，保利发展发布的2026年第1次临时董事会决议公告显示，董事会同意对公司总部组织机构进行调整。调整后的总部架构包括董事会办公室、综合管理中心、战略投资中心、财务金融中心、不动产运营中心、审计与风控管理中心、人力资源中心（保利商研院）、党群工作办公室、纪检监察工作办公室、党委巡察工作办公室。此次调整涉及多个核心部门，显示出公司在管理架构上的优化意图。
　　【点评】保利发展此次组织架构调整反映出其对内部管理效率的重视。不动产运营中心的设立可能意味着公司将加强在房地产领域的精细化运营。人力资源中心与保利商研院的结合，暗示了人才战略与商业研究的协同发展。党群和纪检监察部门的保留，体现了国企特色。这种调整既符合行业集中化管理趋势，也保留了国企特有的组织元素。

　　1月8日，中国房地产网讯，1月8日，万科A发布公告称，郁亮因到龄退休，于2026年1月8日向公司董事会提交书面辞职报告，申请辞去公司董事、执行副总裁职务。辞去上述职务后，郁亮将不再担任公司任何职务。公告表示，郁亮的辞职不会导致公司董事会成员低于法定人数，不会影响公司董事会的正常运作和公司的日常经营。公司将尽快完成董事的补选工作。
　　【点评】郁亮的退休标志着万科管理层的一次重要变动，尽管公告强调不会影响公司运营，但市场可能对其后续人事安排和战略延续性产生关注。2026年的具体时间点显示这是一次提前规划的人事调整，而非突发变动。万科在公告中未提及继任者信息，补选董事的进度将成为短期观察点。

　　1月9日，中房报讯，1月4日，中建八局旗下投资发展公司微信公众号更名为“中建八局城市运营公司”，标志着其内部重大调整拉开序幕。1月1日，中建八局宣布对旗下四大投资运营类平台（中建东孚、投资公司、山东中建城发、八局华南投资）进行整合，重组为三大专业化平台：八局地产公司、八局城市发展公司、八局城市运营公司。调整涉及关键人事变动，中建八局副总经理张巨伟兼任中建东孚董事长和八局城市运营公司董事长，原中建东孚董事长卢丙磊改任总经理。2024年中建东孚拿地金额59亿元，远低于兄弟企业中建壹品的210亿元，销售额425.2亿元位列行业第22位；2025年销售额497.3亿元，排名第17位，差距缩小但仍存压力。
　　【点评】中建八局此次整合凸显了央企在地产行业调整期的战略聚焦。地产业务从分散到集中，不仅是资源优化，更是对市场排名下滑的直接回应。张巨伟的“双董事长”配置罕见，反映出集团对地产业务的紧迫性，但高层兼任能否真正解决执行效率问题仍需观察。

　　1月9日，中房网讯，1月8日，融侨集团公告称，子公司福建融侨装修工程有限公司与中国光大银行福州分行达成债务展期协议。原定于2025年11月30日到期的3710万元债务、2025年12月23日到期的4000万元债务、2026年1月16日到期的4000万元债务，展期后分别调整为2026年2月28日、2026年3月23日、2026年4月16日。此外，子公司武汉融侨置业有限公司的贷款被中国中信金融资产管理股份有限公司福建省分公司宣告提前到期。
　　【点评】融侨集团通过债务展期缓解短期偿债压力，但子公司贷款被宣告提前到期显示其流动性风险仍在加剧。展期时间普遍延长3个月左右，金额合计1.17亿元，规模相对可控。光大银行作为国有银行同意展期，可能基于对房企纾困政策的配合，但中信资管宣布提前到期贷款，反映出不同金融机构对风险项目的态度分化。

　　1月9日，财联社讯，1月9日，万达一笔4亿美元债券展期方案获得通过。该债券原定于2026年2月13日到期，票面利率11%，发行人为万达地产环球有限公司。根据展期方案，债券到期日将延至2028年2月13日。
　　【点评】万达此次债券展期方案的通过，反映了公司在债务管理上的灵活性。11%的票面利率较高，展期可能缓解短期偿债压力，但也意味着投资者对风险的溢价要求。2028年的新到期日给了万达更长的资金周转时间，但长期债务负担仍需关注。

　　1月7日，中国房地产网讯，1月7日，太古地产宣布其“陆家嘴太古源源邸”项目第四批次60套住宅单位首日售出48套，销售额达26.4亿元，占本批房源总货值的83.1%。截至目前，项目累计销售额突破123亿元，已推出的250套房源中售出234套，去化率达93.6%。
　　【点评】太古地产的销售数据反映出高端住宅市场的强劲需求，尤其是在上海陆家嘴这样的核心区域。首日去化率83.1%和整体93.6%的去化率显示出项目的高认可度。26.4亿元的单日销售额和123亿元的累计销售额凸显了项目的市场竞争力。这种表现可能与项目的地理位置、品牌效应以及当前市场环境有关。

　　1月8日，中房网讯，1月7日，万科发布公告称，债券“22万科MTN005”将于2026年1月21日以非现场形式再次召开持有人会议，并通过腾讯会议同步进行。会议主要目的是审议与该期债券展期相关事项，以稳妥推进债券本息兑付工作。同日，万科还将第三次召开“22万科MTN004”债券持有人会议。万科债务处置工作进入了关键博弈期。
　　【点评】万科频繁召开债券持有人会议，反映出其债务压力仍未缓解。37亿元中票展期谈判的反复，可能意味着债权人对方案存在分歧。非现场会议形式降低了沟通成本，但也可能影响协商效率。两次会议同日召开，显示万科希望集中解决债务问题，但市场对其偿债能力的疑虑或将持续。

　　1月7日，克而瑞讯，2025年，中国房地产市场延续筑底态势，全年千亿房企共有10家，300～1000亿企业13家，100～300亿企业42家，100亿以下企业35家。24家典型房企业绩同比增长，其中12家增幅超过30%，邦泰集团业绩首次突破300亿元，同比增长79.7%。央国企表现较好，42.9%的央企业绩增长，国企增长占比28%，民营房企仅15.2%。市场仍面临严峻挑战，购房者信心和预期仍在修复中。中央经济工作会议要求稳定房地产市场，房企需提升产品力，把握结构性机会，开发优质配套项目。好房子和城市更新成为新重点，房企需积极修炼内功。
　　【点评】房地产市场分化明显，央国企凭借资金和政策优势表现突出，民营房企生存压力加大。邦泰集团等部分企业实现高增长，显示出即使在市场低迷期，仍有企业能通过差异化策略突围。城市更新和产品力提升被反复强调，反映出行业从规模扩张向质量竞争的转型趋势。核心城市市场热度与供应质量直接相关，这对房企的精准研判和快速响应能力提出了更高要求。

　　1月4日，中房网讯，2025年12月31日，花样年控股通过官方微信发布重要更新，坦言市场波动成为常态，企业需学习“与不确定性长期共处”。债外重组方面，2025年10月3日，持有约84.54%现有票据及77.33%现有债务工具总未偿本金的债权人签署或加入重组支持协议；10月8日，花样年向香港高等法院提交原诉传票，计划聆讯定于2026年1月16日举行。境内债务方面，2025年12月23日～24日，五只境内债券持有人会议召开，全部表决通过本金及利息偿付调整方案，兑付款项统一延期至2026年12月31日。2025年前11个月，花样年累计合约销售额约6.64亿元。
　　【点评】花样年通过展期和重组缓解短期流动性压力，但销售额低迷反映市场信心不足。资产处置虽能回笼资金，但交易规模较小，对整体债务覆盖有限。境内债券展期方案通过显示债权人给予一定喘息空间，但长期偿债能力仍取决于销售回款和资产处置进展。

　　1月4日，中房报讯，临近2025年末，重点房企债务化解进程迎来标志性节点。12月29日，旭辉控股宣布境外债务重组方案正式生效，境内债券重组已于9月15日获通过。12月23日，融创中国境外债务重组计划生效，约96亿美元债务获解除，成为首家境外债基本“清零”的大型房企。2025年，融创中国、碧桂园、旭辉控股、华夏幸福等21家出险房企债务重组或重整方案取得关键进展，化债总规模约1.2万亿元。房企化债思路从展期转向“削债”，境外债重组削减比例普遍超50%，债转股成为主流选择。融创中国通过全额债转股化解95.5亿美元境外债，荣盛发展计划以平台股权抵偿约160亿元债务。部分企业如金科股份通过司法重整化解1470亿元债务。
　　【点评】房企债务重组从个案转向批量落地，标志着行业风险出清加速，但化债仅是第一步。削债比例提升和债转股成为主流，显示化债方案更加务实，但企业恢复经营能力仍是关键。部分企业如融创中国通过创新模式实现债务清零，为行业提供了参考。

　　12月30日，中房报讯，2025年12月23日，融创中国境外债务重组计划正式生效，约96亿美元境外债务获得解除，成为首家实现境外债基本“清零”的大型房企。其154亿元境内公开债重组也已完成，标志着融创体系性债务风险得到实质性化解。境外采用“全额债权转股权”模式，境内通过“现金要约收购+债转股+以资抵债+留债展期”组合方案，为不同债权人提供差异化选择。中指研究院统计显示，已有21家出险房企债务重组取得进展，累计化债规模约1.2万亿元。融创案例为行业提供了系统化、市场化的综合解决方案参考，反映出房地产行业债务化解逻辑的深刻转变，企业价值评估标准正从规模扩张能力转向资产质量、运营效率和现金流稳定性。
　　【点评】融创案例展示了债务重组中多方利益平衡的艺术，债权人对权益工具的接受度提升是市场化处置的关键突破。96亿美元境外债清零的背后，是债权人从短期偿付诉求转向长期价值共享的认知转变。154亿元境内债的组合方案设计，反映出对不同债权人风险偏好的精准把握。头部房企的债务化解确实能缓解系统性压力，但产品力重建才是真正的考验。

　　12月30日，中房网讯，临近年末，房企密集开展融资动作补充流动性。12月24日，京投发展计划发行4.4亿元中期票据，五矿地产获7.8亿港元贷款。12月18日，珠海华发发行10亿元公司债，票面利率2.70%。12月17日，越秀地产拟发行17.7亿元点心债并获5亿港元贷款。12月16日，保利发展获批150亿元公司债，推进50亿元可转债发行。12月12日，南山控股申请70亿元借款额度。12月9日，新城控股发行17.5亿元中期票据。11月，华润置地、招商蛇口等房企也推进融资计划，华润置地发行多笔债券，总额超百亿元。
　　【点评】房企融资动作频繁，但市场信心尚未完全恢复。央国企融资成本较低，民营房企仍面临压力，投资者态度审慎。融资渠道多元化是亮点，但整体回暖受限于风险事件和市场观望情绪。年末窗口期抢抓流动性，反映出房企对资金链稳定的迫切需求，也暴露了行业长期依赖融资的脆弱性。