中国行业发展报告

　　7月14日，中国房地产网讯，克而瑞数据显示2025年上半年湖南重点房企TOP30总销售额达283.38亿元，市场集中度超七成。中建信和以29.16亿元居首，华润置地、招商蛇口分列二三，TOP10中全国性品牌房企占8席且更替率达30%。国企央企通过资金品牌优势主导核心区域布局，中建信和覆盖湖南8城并以54.9亿元跻身全国房企第68名；民企运达集团凭借产品创新实现大泽湖项目首开去化超3亿元，中国金茂湘江金茂府500～1000万元级住宅两个月售罄。区域成交方面，建发观云（11.31亿元）、华润瑞府（15.68亿元）领跑长沙市内五区住宅市场，金茂璞印梅溪以1.58亿元居别墅成交榜首。
　　【点评】当前湖南房地产市场呈现明显的“双轨制”特征，国企依托融资便利和信用背书加速资源整合，中建信和的省级战略与全国布局形成规模效应。民企则以产品差异化突围，运达集团的精准营销和金茂的高端产品线验证了细分市场策略的有效性。值得注意的是，TOP30企业仅占七成市场份额，显示出非头部企业仍有生存空间，但区域深耕要求企业必须具备快速去化能力和交付信用，这对中小房企的运营能力提出更高考验。

　　7月11日，澎湃新闻讯，金地集团获投资人同意取消原定2025年度中金-金地广场一期CMBS（余额16.5亿元，利率4.8%）开放退出安排，并允许发行经营性物业贷提前偿还债务。目前公司正推进经营性物业贷及不动产ABS融资，一季度末有息负债降至735亿元（96.3%为银行借款），经4月偿债后负债规模已低于700亿元。2025年初重启土地投资，先后以40%和9%权益占比获取杭州、上海地块，同时通过武汉土地收储置换开发项目实现88%首开去化率。
　　【点评】金地集团通过经营性融资与CMBS展期组合策略实现债务结构优化，有效缓解了短期兑付压力，此举反映企业主动管理流动性风险的决心。通过低权益占比获取核心城市地块及存量资产盘活手段，展现其在保现金流与修复开发能力间的平衡策略。但持续依赖资产抵质押融资模式仍需警惕市场下行对底层资产估值的冲击风险。

　　7月10日，中国房地产网讯，龙光集团宣布其全资子公司深圳市龙光控股有限公司涉及的21笔境内债券及资产支持证券重组方案获全部表决通过，总金额达219.6亿元。该重组涵盖交易所债券及资产支持证券等品种，方案通过后标志着龙光境内债务风险化解取得实质性进展。
　　【点评】本次重组方案高票通过，反映出投资人对企业偿付能力及债务化解路径的认可。龙光通过优化债务期限结构及增信措施，阶段性缓解短期流动性压力，为企业经营修复争取了缓冲期。当前房企债务重组进程加速，头部企业方案获得市场正向反馈，或将强化金融机构对优质主体“以时间换空间”的纾困逻辑，推动行业信用修复进程。

　　7月10日，中房报讯，英皇国际2024/25财年录得47.43亿港元股东应占亏损，166亿港元银行借款逾期或违约引发股价连续5个交易日下跌。该公司提出财务重组、出售新都商场等资产方案，但9280万港元车位出售协议已终止。创始人杨受成继上世纪80年代债务危机后，再度面临流动性考验，其曾参与组建的“大D会”及助恒大上市的资本操盘经历受关注。
　　【点评】英皇国际连续三年累计亏损近90亿港元，核心症结在于香港商用物业价值持续缩水与财务杠杆失控。166亿港元逾期债务规模远超6.4亿港元现金储备，预示债务重组存在重大挑战。作为“资产换现金”策略的连续资产折价处置，折射出香港中小型房企的流动性困境。杨氏家族产业多元化布局虽形成风险缓冲，但地产板块过度依赖财务杠杆的发展模式需系统性反思。

　　7月4日，中国房地产网讯，华润资产原董事长张建民卸任，由华润信托前董事长刘小腊接任。数据显示2021～2024年间公司三年出现营收净利双降，2024年净利润同比下滑38.54%，2025年一季度业绩恶化趋势加剧。此外，公司面临涉案26.7亿元的信托纠纷诉讼，该金额相当于2024年净利润的11倍。此次是华润资产近1年多来第二次核心管理层调整。
　　【点评】管理层连续动荡暴露企业治理隐患，叠加营收连续下滑与诉讼巨额赔付风险，凸显央企AMC平台转型困境。新任董事长虽具备金融机构跨领域管理经验，但在行业整体低迷、业务投放收缩的背景下，需解决历史存量风险处置与增量业务拓展的双重难题，其能否依托华润系产业资源实现业务突破仍需观察。

　　7月４日，中房网讯，2025年上半年百强房企累计销售操盘金额同比下降10.8%至16526.8亿元，其中6月单月销售金额环比增长14.7%至3389.6亿元，近六成企业业绩提升。超千亿房企减少至3家（保利发展、中海地产、华润置地），TOP30房企销售门槛微增1.2%。30个重点城市新房成交规模同比持平，核心城市高去化率项目持续，但三四线城市仍处底部。7月预计新房成交延续弱复苏，城市及项目分化加剧，核心区域优质项目保持高热。
　　【点评】6月环比增长显示短期市场企稳，但上半年累计销售降幅扩大表明行业整体仍处调整期。头部房企集中度提升与全口径百亿企业数量减少，反映行业洗牌加速。核心城市产品升级带动去化，但低线城市需求疲软制约复苏广度，需关注政策传导效应。重点城市“四代宅”产品集中入市推动结构性回暖，而土拍冷热分化预示未来房企投资聚焦核心区域趋势将强化。

　　7月4日，中国房地产网讯，万科A公告称，第一大股东深铁集团将向其提供不超过62.49亿元借款，用于偿还公开市场债券本息，期限不超3年，利率为1年期LPR减66个基点；同时对已有8.9亿元借款展期，并以万物云股权质押担保15.51亿元存量借款。
　　【点评】此次借款及展期安排显示深铁集团持续为万科提供流动性支持，有助于缓解短期偿债压力。股权质押动作反映出融资条件收紧背景下，房企对增信手段的依赖加深，但质押万物云股权可能对后者资本运作形成限制，需关注潜在流动性风险传导。

　　6月27日，中国房地产报讯，新城悦服务因涉及关联方8亿元资金往来未披露，未能满足港交所提出的六大复牌指引，包括关联方资金独立调查、财务披露及内部监控整改等，最后整改期限为2026年9月30日。公司虽已归还资金，但存在人事动荡、调查进展缓慢等问题，同策研究院及行业专家认为其退市风险加剧，需重建独立治理体系。
　　【点评】该事件暴露物业企业与地产母公司间非正常资金往来的行业通病，新城悦服务连续出现管理层异动及调查滞缓，折射其公司治理结构存在系统性缺陷。尽管轻资产特性降低重资产折损风险，但能否通过内控重构切断关联方利益输送，恢复信息披露透明度，将成为其避免退市的核心考验，当前缓慢的整改节奏与市场信心重建尚难匹配监管要求。

　　6月27日，中国房地产网讯，万科在2024年股东大会上表示，通过新增融资341亿元、低成本融资及完成165亿元公开债务偿还，公司年内已无境外公开债；未来将加速销售回款、优化开发节奏、实施资产证券化等策略应对债务压力，并争取金融机构持续支持。
　　【点评】万科通过多元化融资手段与经营性现金流平衡策略展现风险应对能力，但需关注后续债务到期节点与现金流压力。管理层强调资产变现与银企合作，显示主动应对态度，但当前市场环境下，销售回款效率与资产处置进度仍是关键变量。

　　6月27日，中国房地产网讯，6月25日，天津老牌国资房企天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“津投城开”）宣布其重大资产置换、发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金的方案已获天津市国资委批复。此次交易完成后，津投城开将从房地产开发经营转型为城市集中供热业务。津投城开此前面临较大的经营和财务压力。2024年，公司营业收入同比减少11.19%至27.12亿元，归属上市公司股东净利润由盈转亏，为-2.1亿元。公司资产负债率长期处于高位，2024年达到96.32%，2025年一季度继续增至97.76%。为改善经营状况，公司曾多次出售旗下资产，但未能解决根本问题。此次拟置入的资产包括天津津能股份有限公司（津能股份）、天津市热力有限公司（天津热力）和天津港益供热有限责任公司（港益供热）的全部股权。这些资产在2024年均实现了较好的盈利，其中津能股份归属母公司所有者的净利润为3.47亿元，天津热力为1659.46万元，港益供热为2489.88万元。此次交易将以“现金+发行股份”方式进行，支付现金对价总规模为5亿元，支付股份对价总规模为51.65亿元。
　　【点评】津投城开的转型是其应对房地产行业下行压力和高负债率的积极举措。通过置入优质供热资产，公司有望改善财务状况，降低经营风险。然而，供热业务的技术门槛和专业性要求较高，企业需要在技术、管理等方面进行相应的调整和优化。此外，此次转型也是天津市国资委内部的资产重组，其未来发展仍需关注监管审批和市场环境的变化。

　　6月20日，中房网讯，6月18日，荣万家与荣盛发展订立了债务抵偿框架协议，荣万家将以10.7亿元人民币的代价收购荣盛发展旗下的清偿物业，以此抵销相应债务余额。此次交易涉及的清偿物业包括：位于中国多地的12,689个停车位、5,479套储藏间（总建筑面积约36,169.17平方米）以及112套住宅、公寓及商业单位（总建筑面积约25,945.44平方米）。根据协议，部分物业的使用权将被转让，而住宅、公寓及商业单位的所有权将直接转让。此次交易的代价是基于独立估值师的估值、市场价以及物业市场状况等因素综合确定的，且荣万家无需向荣盛发展另行支付现金。
　　【点评】荣万家与荣盛发展此次通过物业抵债的方式进行债务清理，是房地产企业在当前市场环境下的一种灵活应对策略。这种安排有助于荣盛发展缓解债务压力，同时荣万家也获得了具有潜在价值的物业资产，实现了双方的互利共赢。从行业角度来看，此类债务重组案例为房地产企业解决债务问题提供了新的思路，尤其是在市场调整期，通过资产置换和债务重组，可以优化企业的资产负债表，增强企业的抗风险能力。

　　6月20日，中房网讯，2025年，港龙中国地产集团有限公司（以下简称“港龙中国”）因流动性压力及项目交付资金需求，无力支付2025年11月美元票据利息，触发违约事件。截至2024年12月31日，港龙中国本金总额约1.93亿元的计息银行及其他借款尚未按期偿还，另有9.3亿元借款变为须依要求偿还。2025年5月18日到期的858万美元利息未能支付，违约已成定局。港龙中国已与债权人展开磋商，试图通过债务展期、利率调整等方式避免全面违约，但市场信心受挫，港股股价一度下跌近8%。港龙中国的债务危机与其早年的激进扩张策略密切相关。2007年，港龙中国由纺织行业转型地产，并在2020年上市当年大举购入21块地，总拿地金额达211.5亿元，相当于当年合约销售金额的六成。然而，随着2021年房地产市场降温，销售回款放缓，资金压力骤增。尽管港龙中国自2022年起采取停止拿地、大规模裁员等措施，但仍未摆脱流动性困境。专业人士认为，港龙中国的违约是“对地产周期的判断错误”，其激进扩张策略在行业下行周期中暴露风险。未来，房企需在风险控制与业务发展之间寻求平衡，而市场信心与融资环境的修复仍是行业走出寒冬的关键。
　　【点评】港龙中国地产的债务违约事件是当前房地产行业面临困境的一个缩影，反映出部分中小房企在市场环境变化和融资困难的情况下，可能因财务状况不佳、抗风险能力较弱而面临更大的生存压力。此次事件提醒房企在业务扩张时需充分考虑市场周期风险，避免过度依赖高杠杆模式。同时，这一事件也凸显了行业洗牌加速的趋势，市场份额将进一步向大型房企集中。

　　6月17日，VR陀螺讯，6月，旭辉集团在境内债券重组方面取得重要进展。6月13日，旭辉向境内债券持有人定向发送了整体重组议案，并计划于6月27日至30日召开债权人会议，正式启动投票工作。此次重组方案包括调整未偿债券的本息偿付安排和增信措施，并提供债券购回、股票经济收益权、以资抵债和一般债权等多种选项。与5月26日公布的框架相比，重组议案在细节上进行了优化，例如将未偿本金兑付期限调整为展期9.5年至2035年，利息按1%单利计息，所有利息到期一次性支付。债券购回选项中，旭辉计划以不超过2亿元人民币按每张债券面值18%的价格进行要约购回。股票经济收益权选项中，每100元债券面值可兑换约68股股票。以资抵债选项是本次方案的亮点，旭辉计划以北上广一线城市的优质资产设立信托，每100元债券面值置换信托份额从35元提升至36元。此外，一般债权选项的债券规模不设上限，本金展期8.5年至2034年。业内人士认为，旭辉此次重组方案体现了较大诚意，尤其是以一线城市优质项目作为底层资产，为债权人提供了更具吸引力的选项。旭辉控股董事局主席林中表示，完成境内外信用债重组是旭辉“活下来”的关键，境外重组方案已于6月4日获高票通过，支持率高达92.66%。下一步，旭辉计划于6月26日寻求法院批准境外重组方案。随着重组工作的推进，旭辉将摒弃“三高”模式，转向“低负债、轻资产、高质量”的发展路径，聚焦收租业务、自营开发和房地产资管业务。
　　【点评】旭辉的境内债重组方案具有创新性和示范意义。通过引入一线城市优质资产作为化债工具，旭辉不仅为债权人提供了多元化的退出通道，还增强了市场对其重组成功的信心。此次重组方案的优化，尤其是以资抵债选项的推出，显示了旭辉在化解债务风险方面的诚意和决心。从行业角度来看，旭辉的重组模式为其他面临债务压力的房企提供了有益的借鉴，尤其是在房地产市场逐步复苏的背景下，这种模式有助于稳定市场预期，推动行业健康可持续发展。

　　6月13日，中国房地产网讯，易居中国自2021年起已连续四年亏损，累计亏损额超过200亿元。2024年，公司实现收入37.98亿元，同比下滑14.58%，净亏损12.73亿元，亏损规模同比扩大2.71%。员工规模从2018年的24218人减少至2024年底的1770人，裁员幅度超过90%。审计机构对易居中国的财务报表出具了“无法表示意见”的审计报告，指出其财务数据失真、透明度不足及持续经营能力存疑。公司资产负债率飙升至479.68%，流动比率低至0.11，现金储备几近枯竭。易居中国的困境与其深度绑定恒大、万科等大客户的商业模式密切相关。恒大暴雷导致易居中国约40亿元应收款沦为坏账，暴露出公司内控漏洞。此外，公司收入结构过于依赖新房销售，缺乏二手房等多元业务作为缓冲。2024年，一手房代理服务收入仅占4.55%，而数字营销服务虽撑起54.8%的营业收入，但也因房企客户萎缩而下滑。为应对危机，易居中国采取了激进的成本控制措施，包括裁员和削减薪酬开支，并积极推进境外债务重组。然而，转型存量市场成为其唯一出路，但需要长期投入。分析人士建议，易居中国应聚焦一二线城市核心业务，转向二手房和数字化服务，或以克而瑞大数据业务为支点，剥离风险较高的代理板块并寻求独立上市。
　　【点评】易居中国的困境是房地产市场深度调整的典型缩影。其过度依赖头部房企的商业模式在市场波动中暴露出巨大风险，反映出行业在客户结构和业务布局上的脆弱性。审计机构的“无法表示意见”进一步凸显了公司财务治理的失效。从行业角度看，易居中国的案例为其他地产服务企业敲响了警钟，提示必须优化客户结构，拓展多元业务，以增强抗风险能力。

　　6月13日，中国房地产网讯，6月10日建发国际集团通过收购上海弘寿里及上海新闳湾100%股权，获取上海虹口区3幅地块及杨浦区新江湾社区1幅地块，总建筑面积21.55万平方米，总交易金额123.5亿元。该企业2024年在上海仅联合体拿地2宗，此次通过协议方式重回上海，主因核心城市公开市场拿地竞争激烈。数据显示，2025年上半年上海协议出让涉宅地块总价超850亿元，主要分布于黄浦、徐汇等市中心，开发主体多为国企及头部房企。
　　【点评】建发房产转向协议拿地是其应对核心城市土拍高热度的差异化策略，通过城市更新项目可降低土地成本并获取高价值地块，但需承担开发周期长、资金压力大等风险。此举折射出房企在重点城市土地资源稀缺背景下，逐步从公开市场转向多元渠道拓展土储的行业趋势，未来具备资金和运营能力的房企或进一步加码城市更新赛道。

　　6月12日，中房网讯，房企债务重组持续提速：融创中国74%债权人签署支持协议，涉及83%证券类债务本金，碧桂园境外债务重组方案获超70%持有人支持，旭辉债务重组方案以92.66%通过率削减66%债务；截至2025年6月，17家房企债务重组获批，12家取得重要突破。债转股成为核心工具，融创通过“全额债权转股”阶梯式转股设计化解600亿元债务，旭辉采用“债转股+展期”组合，龙光集团增设股价保护条款提升债权人接受意愿。克而瑞数据显示，2025年房企债务重组已从个案突破迈向模式复制，金科1470亿元司法重整案创行业纪录，综合清偿率预计从破产清算的3.02%提升至22.36%。
　　【点评】房企通过阶梯式转股、分层增信等创新机制平衡债权人利益与企业流动性恢复需求，反映出市场化化债工具的加速迭代。头部房企债转股方案高通过率表明，债权人对行业触底回升及股权增值空间的预期正在形成。金科司法重整与旭辉模式转型案例凸显，债务重组已从短期流动性纾困转向企业战略重构，但核心矛盾仍在于资产价值修复能否匹配股权稀释速度。监管层需警惕批量转股后可能引发的股权分散化风险。

　　6月6日，中国房地产网讯，合肥安居集团完成蜀山西宸原著项目138套存量商品房收购，标志着合肥市“收存转保”模式全面落地。该项目位于高新技术产业园区周边，计划2025年下半年投入运营，重点服务科技人才及新市民群体。此前该集团已通过旗下保租房公司完成合肥城建三个项目共计2318套、33.32亿元的商品房收购，并明确存量房收购价格不超过同地段保障房重置价。
　　【点评】此次收购标志着合肥在保障性租赁住房供给机制上的实质性突破，通过盘活房企存量资产实现职住平衡与精准服务产业需求。国企主导的“收存转保”模式既缓解了房企库存压力，又强化了租赁住房资产的专业化运营能力，为同类城市提供了存量转化范本。但需关注后续租金定价机制与长期运营可持续性，避免财政过度依赖专项债等短期工具。

　　6月6日，界面新闻讯，市场监管总局批准博裕五期美元基金收购北京华联（SKP）百货有限公司42%～45%股权案。交易后Radiance公司通过间接持股仍保持42%～45%股权及控制权，原运营架构维持不变。北京SKP主营业务为百货零售，交易前由Radiance公司和华联集团分别持股60%、40%，交易达成后博裕基金将与Radiance形成共同控制格局。
　　【点评】此次股权收购通过反垄断审查体现出监管部门对零售业态资本运作的审慎认可。外资基金通过间接持股实现战略布局，折射出高端商业地产仍具资本吸引力。混合股权结构下如何平衡财务投资者与运营方权益，将成为维持SKP品牌持续溢价能力的关键变量。

　　6月6日，中房报讯，招商蛇口于6月4日宣布取消华东、华南等五大区域公司，形成“集团-城市”二级管控体系，总部直接管理全国50余个城市公司。此次调整为2024年以来组织变革的延续，旨在压缩管理成本、提升决策效率，应对行业利润下滑（2024年净利润同比降36%）及投资聚焦核心城市的需求。中国金茂等房企也采取了类似架构调整，但总部管理能力与人员安置仍是挑战。
　　【点评】行业下行周期倒逼房企通过精简架构提升经营效率，但总部需强化跨区域协调能力，平衡管控力度与灵活性。区域层级取消虽能降低冗余成本，但人员优化与组织惯性可能引发短期阵痛，长期效果取决于核心城市项目质量与总部资源调配能力。

　　5月30日，中房网讯，截至当前碧桂园境外债务重组遭遇双重阻碍：持有48%银团贷款份额的7家银行协调委员会中，中国银行及工商银行等关键银行尚未签署重组协议；持有超30%美元债的特设小组（AHG）反对1.78亿美元补偿款通过"现金+实物支付票据"混合方式支付，尽管该小组已签署重组支持协议。根据协议条款，支付方案需获特设小组同意方可推进。
　　【点评】债务重组进程受阻暴露金融机构与债权人间的利益博弈，银行端持观望态度或源于对风险敞口及资产回收率的审慎评估，而特设小组对补偿款支付结构的异议则凸显优先级偿付条款的敏感性。当前僵局反映房企债务重组中“多方协调难”的结构性矛盾，若关键方无法达成共识，可能触发交叉违约风险并加剧市场对民营房企信用修复能力的担忧。