中国行业发展报告

　　12月23日，中国房地产网讯，12月12日，中信信托与金科股份正式签署战略合作协议，标志着双方合作迈向全方位深化的新阶段。中信信托总经理涂一锴，特殊资产服务部总经理赵志强、资深专家李炜、高级信托经理黄冠，金科股份董事长、总裁、党委副书记郭伟，常务副总裁李根，副总裁宋柯出席了签约仪式。此次合作基于前期专项服务信托及资产管理协议的成功实践，双方将重点围绕城市更新、资产管理、运营管理、不动产科技四大方向，深化“金融+产业”协同。通过发挥中信信托的金融创新与专业受托能力，结合金科股份的产业运营与开发优势，共同探索“金融受托+产业运营”新模式，加速存量资产盘活与价值提升。郭伟表示，此次合作是双方信任的升华，将为公司主业发展与稳健经营注入新动力。
　　【点评】中信信托与金科股份的合作反映了当前房地产行业寻求金融支持的迫切需求。城市更新和存量资产盘活成为房企转型的重要方向，信托公司通过专业化服务介入这一领域，既能拓展业务空间，也能助力行业风险化解。双方的合作模式若成功，可能为其他房企与金融机构的合作提供参考。不过，具体成效还需观察后续项目落地情况和实际运营效果。

　　12月23日，证券日报讯，12月23日，融创中国境外债务重组计划正式生效，约96亿美元现有债务获全部解除及免除，成为首家境外债基本“清零”的大型房企。此前，融创154亿元境内公开债券重组已完成。中指研究院数据显示，21家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模约1.2万亿元。融创通过“全额债权转股权”等创新工具，整体偿债压力预计下降近600亿元。其境内公开债重组组合了现金要约收购、债转股、以资抵债、留债展期四种选项。融创手握1.24亿平方米土地储备，近七成位于一、二线核心城市，上海壹号院全年销售额超220亿元。大股东提供4.5亿美元无息借款，并承担风险共担责任。
　　【点评】融创的债务重组方案展现了较高的创新性和灵活性，尤其是债转股和股权结构稳定计划的结合，既解决了短期流动性问题，又为长期发展留出空间。核心城市优质资产是其化债成功的关键支撑，这类资产的高抗风险能力增强了债权人信心。大股东的表率作用不可忽视，无息借款和风险共担直接提升了市场信任度。房企化债从单纯展期转向多元化工具组合，反映出行业对长期经营的务实态度。未来能否持续“轻装上阵”，还需观察销售端能否真正回暖。

　　12月22日，中房网讯，12月19日，万科A在互动平台表示，公司积极推进大宗资产交易工作，今年前三季度已完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元，涵盖商业、办公、酒店、公寓等各类资产。冰雪业务已与中旅集团完成签约。公司已建立资产证券化等退出渠道，中金印力消费基础设施REIT表现良好，并设立了三只PRE-REITs基金。
　　【点评】万科通过大宗资产交易和REITs等方式优化资产结构，显示出较强的资产盘活能力。前三季度68.6亿元的签约金额表明其资产处置效率较高，冰雪业务与中旅集团的合作可能带来协同效应。REITs和PRE-REITs基金的设立为其提供了灵活的资本运作工具，有助于缓解资金压力。

　　12月22日，丁祖昱评楼市讯，2025年前11月，滨江集团全口径销售金额945.3亿元，其中杭州销售额占比80%，连续四年占比超八成。2024年滨江首次跻身行业TOP10，销售金额1116.3亿元，成为该梯队唯一民企。2025年1～11月，滨江在杭州和金华获取21个项目，拿地金额377.2亿元，其中杭州占比97%。财务方面，2025年中期短期有息负债94.1亿元，非受限现金短债比3.13，扣预后资产负债率57.8%，净负债率7.03%，融资成本降至3.1%。滨江在杭州土地市场占有率已达37%，但省外销售贡献仅4%，且房产销售营收占比98.93%，其他业务支撑薄弱。
　　【点评】滨江集团的区域深耕策略在行业调整期展现了韧性，但过度依赖杭州市场成为双刃剑。财务稳健和产品口碑是其核心优势，但省外拓展乏力，新业务未能形成规模，长期增长面临挑战。

　　12月16日，中房网讯，12月15日晚间，金科股份发布公告称，公司及控股子公司重庆金科已完成司法重整计划的执行工作。管理人出具了监督报告，确认在法院指导下严格履行监督职责，协助完成重整计划执行。北京大成（重庆）律师事务所出具法律意见书，认为重整计划已执行完毕。金科股份表示，重整完成后，公司资产负债结构将全面优化，预计对2025年度财务报表产生积极影响。公司将整合优质资源，提升核心竞争力和盈利能力，重回良性发展轨道，实现高质量、可持续健康发展。
　　【点评】司法重整的完成标志着金科股份阶段性风险化解取得实质性进展，但资产负债优化能否转化为长期经营改善仍需观察。房地产行业整体承压的背景下，资源整合和盈利能力提升面临较大挑战。市场更关注其后续销售回款和债务管控能力，而非短期财务数据优化。

　　12月15日，丁祖昱评楼市讯，房地产市场处于转型期，中央强调“稳楼市”主基调。2020年TOP100房企中民营房企71家，2023年降至47家，2025年11月为45家。2025年1～11月前十强房企中民营房企仅剩1家。但仍有6家民营房企销售金额同比逆势增长，其中嘉里建设、江山万里置业、邦泰集团增长超50%。滨江集团和龙湖集团近两年适量新增土地，滨江集团重仓杭州。2025年1～11月新增土地价值较高的民营房企有18家，是2024年全年的两倍。黑马房企如邦泰集团采用“区域深耕+产品创新”策略，海成集团坚守大重庆，江山万里置业聚焦宁波。民营房企需坚持“战略聚焦+产品为王+运营提效”三维协同。
　　【点评】民营房企数量减少但仍有亮点，滨江集团和龙湖集团的土地策略显示出对核心城市的信心。黑马房企的成功更多依赖于区域深耕和产品创新，而非规模扩张。政府“好房子”导向下，产品力成为关键，高周转模式难以为继。部分民营房企通过聚焦高能级城市和本土市场，实现了逆势增长。

　　12月11日，中国房地产网讯，天眼查App显示，12月10日，南京万达茂投资有限公司发生工商变更，原股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）退出，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资持股。变更记录显示，2024年9月，大连万达商业管理集团股份有限公司将该公司股份转让至坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）。
　　【点评】万达近期频繁调整旗下资产股权结构，南京万达茂投资公司的股东从坤华变更为上海万达锐驰，显示出内部资源整合的动向。这次变更距离上次股权转让仅隔三个月，节奏较快，可能涉及资金安排或战略调整。

　　12月11日，中房报讯，12月9日，雅居乐集团股价大跌18.42%，收盘后公告披露其被新濠（中山）企业管理有限公司向香港高等法院提呈清盘呈请，涉及0.19亿美元和223.4万港元未付款项。该纠纷源于2021年双方合作竞得中山市一幅土地，计划开发大型文旅生态综合体，但项目至今未动工。新濠国际发展称雅居乐未遵守合作协议条款，已终止合作并提起仲裁。雅居乐表示将反对清盘呈请，首次聆讯定于2026年2月25日。此外，雅居乐上半年收入同比下降35.8%，亏损80.3亿元，总借款474.42亿元，现金仅30.93亿元。公司正推进境外债重组，已延长14.92亿元借款还款期，并通过减薪等措施削减成本。部分土地被用于抵债，海南三宗土地将被拍卖抵税。
　　【点评】雅居乐面临的流动性危机并非个案，但清盘呈请的提出进一步暴露了其资金链的脆弱性。文旅项目对资金沉淀要求极高，合作方因款项问题直接诉诸法律，反映出行业信用环境的恶化。债务重组和资产处置是当下房企自救的常规手段，但雅居乐的土储虽规模可观，低价变现可能难以覆盖债务缺口。香港法院将聆讯定在两年后，给了喘息时间，但市场耐心有限。

　　12月10日，中房报讯，12月8日晚间，中国中冶公告拟将中冶置业100%股权及标的债权出售给五矿地产控股，同时出售有色院、中冶铜锌等资产给中国五矿，交易总价606.76亿元。中冶置业2024年亏损48.5亿元，2025年上半年净利润亏损17.77亿元；五矿地产2024年净亏损37.48亿港元，2025年上半年净亏损5.8亿港元。10月23日，五矿地产宣布拟私有化。11月13日，戴鹏宇接任五矿地产董事会主席。合并后新平台资产规模或达1200亿元，但面临债务、亏损、组织及文化整合挑战。
　　【点评】此次整合看似规模宏大，但两家企业均深陷亏损泥潭，合并更像是一场“抱团取暖”。中冶置业的“3+1+N”布局和五矿地产的存量资产虽能扩充土储，但房地产行业下行周期中，单纯规模叠加未必能解决去化难题。私有化后的五矿地产失去资本市场融资渠道，依赖并购贷和REITs等工具可能加剧债务风险。

　　12月8日，中房网讯，12月5日，万科A公告称，公司决定终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级。根据公告，联合资信将终止对万科主体及“21万科04”等12只债券的信用评级，中诚信将终止对万科主体及“21万科02”的债项信用评级，且不再更新相关评级结果。万科表示，这一决定基于公司自身需求和业务实际情况，不会对生产经营、财务状况及偿债能力产生重大影响。
　　【点评】万科主动终止信用评级反映其对现有评级体系的不信任。当前市场环境下，房企信用评级波动频繁，主动退出或为减少外部干扰。但这一举动也可能引发投资者对信息透明度的担忧，尤其是债券持有人可能更依赖第三方评级。

　　12月8日，中房报讯，12月3日，万物云宣布不超过5亿元的股份回购计划，这是其上市三年多来第三次回购。公告称此举旨在彰显公司信心并为股东创造价值。此次回购时点恰逢万科将所持万物云57.16%股权全部质押给深圳地铁，质押规模超300亿元。万物云股价已跌破预警价24.81港元，接近19.08港元的平仓线，引发市场对质押风险的担忧。2023年10月，万物云首次回购6.32亿港元，效果有限；2024年6月又启动58亿港元回购，创行业纪录，但股价随后重回下跌通道。截至2025年6月底，万物云现金及等价物为114.6亿元，强调回购资金来自自有资源。
　　【点评】回购计划表面是市值管理，实则与母公司质押风险深度绑定。股价持续下跌已触及预警线，5亿元回购更像是危机应对而非主动策略。万物云试图通过回购切割与万科的风险关联，但市场对物业板块的估值逻辑已发生根本变化，单纯财务手段难以扭转颓势。行业流动性不足和地产关联交易阴影仍是核心挑战，回购效果存疑。

　　12月8日，丁祖昱评楼市讯，随着2025年步入收官阶段，房企经营策略转向，重心向项目开发与销售端倾斜，投资端则普遍审慎。38家房企11月实现单月业绩环比增长，15家增幅超30%。头部房企如中海地产、华润置地等销售金额环比增长，下半年多数头部房企单月销售环比“涨多跌少”。前11月8家房企全口径销售金额破千亿，中国金茂同比正增长。年末房企投资理性，30家房企单月投资金额约234亿元，12家有新增土储，中海、绿城等3家拿地金额超30亿元。四季度销售持续筑底，房企投资谨慎，集中一二线城市优质地块。房企战略重心转向内生能力构建，注重精细化运营和债务风险控制，一二线布局企业预计率先企稳。
　　【点评】房企年末策略调整反映了市场分化下的生存逻辑，销售端发力与投资端收缩的并行策略，显示出企业对现金流安全的重视。头部房企的韧性得益于一二线市场的稳定性，而三四线布局的房企面临更大挑战。房企转向精细化运营和债务控制，是行业从规模扩张转向高质量发展的必然选择，但短期内仍难以摆脱市场整体承压的影响。

　　12月5日，中房报讯，自今年7月新任董事长齐占峰上任以来，北京城建发展展现出强劲扩张态势。近3个月，公司在北京土地市场连落3子，总耗资超77亿元；截至11月底，其在北京拿地总额已破100亿元。2025年前三季度，公司实现营业总收入193.11亿元，同比增长64.2%；归属母公司净利润7.65亿元，同比增长40.24%。齐占峰上任后迅速处置部分滞销存货和低效资产，回笼资金5亿～6亿元，并通过联合拿地方式控制负债增幅，努力将资产负债率维持在76%左右。公司近期获取的地块均位于北京四环内或近郊成熟板块，且多为联合体竞得。尽管业绩增长，但主业造血能力的稳定性仍需观察。
　　【点评】北京城建发展的扩张策略看似激进，实则背后有严密的财务盘算。齐占峰的“先减负、再扩张”策略体现了财务出身的负责人的严谨性，但高价地块未来盈利不及预期的风险依然存在。

　　12月4日，中房报讯，12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司股权结构发生调整，新华保险旗下坤华投资及坤元辰兴退出，万达商管全资子公司上海万达锐驰接手，标志着该广场在2024年7月被出让后重新回归万达全资掌控。该广场成立于2010年，商业面积24万平方米，年租金约1.2亿元，净租金回报率6%以上。万达此次赎回动作是近3年出售超80座万达广场后的首次回购，此前还出售了204家酒店、万达电影控股权等资产，3年回笼资金超千亿元。截至2025年9月，万达境内债已清偿完毕，但整体负债仍接近6000亿元，万达商管有息负债达1375.61亿元。
　　【点评】万达赎回烟台芝罘万达广场的动作，更像是债务压力下的资产优化而非单纯的回流。优质资产的赎回可能为后续REITs扩募或上市做准备，但6000亿元的负债规模仍是悬顶之剑。新华保险的退出显示了险资在商业地产领域的短期套利逻辑，而万达的赎回则暴露了其对核心现金流资产的依赖。这种选择性回购的策略能否持续，取决于其后续融资能力和资产质量，而非单纯的经营调整。

　　12月3日，中房网讯，12月1日，万科通过主承销商向“22万科MTN004”债券持有人披露了初步展期议案。该债券起息日为2022年12月15日，债项余额20亿元，票面利率3.00%，原定兑付日为今年12月15日。根据方案，债券将展期一年，本金兑付日调整至2026年12月15日。展期前已产生的利息延期12个月支付，即2026年12月15日支付，延期期间不计复利；展期期间票面利率维持3%不变，新增利息本金一同支付。
　　【点评】万科此次展期方案反映了其短期流动性压力，但通过延长兑付期限避免了违约风险。3%的票面利率维持不变，显示公司对债权人利益的平衡考虑。展期后兑付时间拉长至2026年，可能影响市场对其偿债能力的短期信心，但也为资金周转提供了缓冲空间。

　　11月27日，中房网讯，11月26日，中国银行间市场交易商协会官网公告显示，万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据将召开持有人会议，审议债券展期事项。该债券本金兑付日为2025年12月15日，债项余额20亿元，利率3%。10月26日，万科遭遇股债双杀，多只境内债券大跌，“22万科02”一度跌超35%，“21万科04”跌超30%，万科A股价创近十年新低。除22万科MTN004外，还有一笔12月28日到期的22万科MTN005，两笔债券余额57亿元，需偿还本息约58.71亿元。
　　【点评】万科债券展期反映出房企融资端压力仍在持续。债券价格大幅波动显示市场对房企信用风险的担忧加剧，即使像万科这样的头部企业也面临流动性压力。债券展期虽然能短期缓解偿债压力，但可能进一步影响投资者信心。房企需要平衡短期债务管理和长期信用维护，这对经营策略提出了更高要求。

　　11月27日，丁祖昱评楼市讯，2025年1～9月，头部代建企业扩张意愿强烈，新增签约建面达15771万平方米，同比增长31%。绿城管理新拓规模超2700万平方米，领先行业；旭辉建管、润地管理等6家企业新拓规模超1000万平方米。同期代建中标项目432个，同比增长18%，增速较2024年下降10个百分点，但第三季度中标172个，同环比分别增长37%和17%。政府和国企项目占比70%，但9月降至70%，私企及其他委托方占比小幅提升。三四线城市占比51%，长三角区域占比47%。行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布，推动行业规范化发展。
　　【点评】头部代建企业的规模优势进一步巩固，绿城管理等龙头企业在市场份额和品牌影响力上持续领先。中标数据的季度波动反映出市场需求的阶段性变化，尤其是政府类项目的占比下滑值得关注。三四线城市仍是主力，但一线城市占比在第三季度明显回升，可能预示着区域策略的调整。行业标准的出台标志着代建从粗放扩张转向规范化竞争，但小型建筑公司在低金额项目中的参与度提升，可能对头部企业形成细分市场的挑战。

　　11月26日，中房网讯，11月25日，万科企业股份有限公司回应投资者提问时表示，公司持有的贝壳股票已全部出售。2017年，万科出资30亿元入股链家集团，其中26亿元入股链家地产，4亿元投向链家系另一公司。链家D轮融资后，万科持股比例稀释至约5.5%。2018年链家重组，贝壳找房成立，万科持股平移至贝壳。2020年8月13日贝壳在美上市，万科持股比例降至约4.13%，但持股市值因股价上涨大幅增长。2023年6月，万科在深交所互动易平台回复称仍持有部分贝壳股份，但此次未透露减持细节，包括时间、节奏和收益。
　　【点评】万科清仓贝壳股票可能是基于对市场环境和自身战略的考量。贝壳上市后股价波动较大，万科的减持或许是为了锁定收益或调整投资组合。从2017年入股到2023年清仓，万科的投资周期跨越了链家重组和贝壳上市两个关键节点，最终选择退出可能与贝壳的业务表现或行业前景有关。万科未披露减持细节，增加了市场对其动机的猜测空间。

　　11月25日，中房网讯，11月17日，港股大悦城地产公告私有化决议案获批准，预计11月27日退市。10月，五矿地产和上坤地产相继退市。近3年已有28家上市房企退市，2023年12家、2024年9家、2025年7家。退市原因包括A股“面值退市”和港股停牌超18个月。今年以来，首创钜大、北京建设等主动私有化退市增多。目前H股仍有8家内地房企停牌，当代置业、中原建业已触及强制退市条件。业内人士预计未来2～3年退市潮将持续，行业将经历洗牌和重组。
　　【点评】房企退市潮反映了行业深度调整下的资本重构逻辑。主动私有化的房企多为股东背景较强的企业，退市更多是战略选择而非经营危机。港股退市风险集中于长期停牌企业，A股短期风险较低。退市并不意味着企业退出市场，而是阶段性调整。行业出清过程中，部分企业可能通过私有化规避短期压力，但长期仍需依赖市场回暖和政策支持。

　　11月24日，中房报讯，11月20日，万科召开2025年第一次临时股东会，董事长黄力平首次以新身份亮相，表示深铁集团将帮助万科化解风险。会议表决通过议案，深铁集团自2025年起提供不超过220亿元借款，用于偿还公开债本息及指定借款利息。截至目前，深铁已提供213.76亿元借款，剩余额度有限。万科需对借款提供抵质押担保，担保物包括经营性房地产、固定资产等，质押率为50%～70%。万科已质押万物云55.8%股权，可自由支配股份仅剩1.32%。2024年深铁因万科业绩亏损超百亿元，自身净利润亏损335亿元。万科前三季度营收1613.9亿元，同比下降26.61%，净亏280.2亿元；1～10月销售金额1152.8亿元，同比下降43%。
　　【点评】深铁对万科的支持从信用借款转向抵押担保，反映出行业风险管控的强化。万科管理层强调市场化原则，但市场对其“造血”能力存疑。深铁自身业绩承压，支持力度可能受限。万科资产质押比例已较高，后续融资空间收窄。行业调整周期中，万科需快速实现现金流平衡，剥离资产虽能缓解短期压力，但长期仍需依赖主业复苏。管理层对行业前景的乐观判断与当前严峻的财务数据形成反差，市场对其偿债能力的担忧并未消除。