中国行业发展报告

　　2月18日，长江商报讯，“九年破千亿”是四川最大房企蓝光发展掌舵人杨铿在2013年提出的目标。不到九年，杨铿带领蓝光发展从区域性房企走向全国，迈向千亿俱乐部。2018年，蓝光发展录得销售金额1170.6亿元，首次迈入千亿俱乐部，并成为全国百强房企TOP22，百强房企成长性TOP10第三位。截止目前，蓝光发展共进驻17大区域，50余座城市，100多个项目，完成全国化布局。然而，开疆拓土的背后，其高层人员陆续离职、股价低迷、负债率走高，深陷诉讼纠纷等问题也日渐凸显。2015年至2018年三季度末，蓝光发展的资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、81.53%，远远超过行业60%～70%的正常范围。2018年6月标普评级宣布，授予蓝光发展“B+”的长期主体信用评级。标普预计，未来两年蓝光发展的杠杆率将保持在高位。
　　【点评】蓝光发展这几年被誉为黑马企业，负债攀升和其战略扩张有关。一方面不断并购项目，进行招拍挂规模扩张，需要大量资金；另一方面则是销售回款乏力，融资困难。作为一家区域房企，蓝光发展正在逐步开始全国化布局之路，在逆周期进行扩张面临不小考验，需要随时监控自身的抗风险能力，专注于产品本身，同时积极在人事等方面建立稳妥的制度。

　　2月15日，每日经济新闻讯，从“黄金时代”到“白银时代”，房地产行业沉浮几十载，房企规模之争从未停止。只是近几年，行业规模争霸的影响力与房企对规模的恐慌变得前所未有。随着调控影响的持续显现，率先完成规模积累的龙头房企开始放缓规模增速。进入2019年，这种趋势尤为明显。据克而瑞统计数据，2019年1月，万科、碧桂园、恒大三家房企合约销售金额同比分别下跌29%、33%、32%，融创则从之前的第四名掉落至第六名，被保利发展和中海超越。房地产与资本密不可分，当龙头房企在规模增长方面表现不似过往强劲时，则需要讲述新的故事，持续获得资本市场的青睐。物业分拆上市潮以及资本的追逐证明了房企进入了一个正确的赛道。但眼下正时髦的农业、新能源汽车以及机器人等业务是否能同物业服务一般站上资本大潮的风口，尚需要时间来检验。
　　【点评】房企销售业绩下滑有市场的原因，同时龙头房企的规模降速与房企本身的战略密不可分。近几年，龙头房企在规模发展中占据优势地位，部分房企逐渐不再将规模发展放在首位，而是发力新业务，在新赛道展开竞争。其中，恒大开始加码新能源汽车领域，万科继续向生活服务各方面延伸，碧桂园则加快农业和机器人产业布局，孰胜孰败仍需时间检验。

　　2月14日，北京商报讯，2018年末的业绩冲刺跑后，房企在2019年首月的“开门红”愿景似有落空。近期出炉的多家统计机构数据显示，房企在2019年首月整体表现则较为平淡。中原地产统计数据显示，2019年开门低迷，1月多房企业绩同比下调。据统计，截至2月11日，25家上市房企发布了1月销售数据，合计销售额同比下滑超过20%。尽管龙头房企多以广布局、大体量作为业绩护城河，但是统计机构近期放出的业绩榜单显示，房企三巨头“恒碧万”均处于销售金额下滑地产企业之列。随着市场趋稳、消费回归理性，房企将从追求规模转换到规模与效益并重，在稳定中谋求长远发展。
　　【点评】受春节假期因素影响，2月新增供应量仍将保持低位，甚至进一步下滑，成交低迷走势有望延续更长时间周期。三四线城市一年一度的返乡置业潮并未重现，市场购买力透支，进一步提升空间有限皆是重要因素。2019年上半年，房地产市场走势不容乐观，全国商品房销售面积增速陷入负增长是大概率事件，三四线城市将面临较大调整压力。

　　2月14日，北京商报讯，2018年底开始的房企融资潮至今仍在持续。机构数据显示，2019年1月，房企公布的融资计划已超过70起，总金额超过1600亿元。但密集发债并不意味着“融资难”局面已破局。近期内，已有多家房企发债项目被中止审核，包括和昌地产一笔规模3.3亿元资产支持专项计划、阳光100一笔规模7亿元资产支持专项计划、宝龙地产一笔规模11.8亿元资产支持专项计划、当代节能置业一笔规模7.9亿元资产支持专项计划、合景泰富两笔规模分别为200亿元及20亿元资产支持专项计划等。在此前有少数企业未能及时偿付到期债务而引发违约事件被曝出后，管理机构对融资计划的审批可能会更加关注企业的偿债能力，从而对这些融资案的审核过程更趋仔细和严格。
　　【点评】当前，房企融资意愿强烈，但并非所有融资案都会顺利获批，类似的房企融资计划遭中止的情况现在和以后都将是常态。实际上，监管层仍然在严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。

　　2月13日，每日经济新闻讯，连续出售万达文旅项目之后，王健林在2018年万达年会上继续表示：“总之万达要瘦身，要有舍有得。这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑。”瘦身战略在新春开年被迅速执行。2月12日，万达再一次出售资产。当日，苏宁易购董事长张近东在新春团拜会上宣布，公司收购了万达百货有限公司下属全部37家百货门店。据悉，本次交易的37家万达百货门店大都位于一二线城市的CBD或市中心区域，会员数量超400万人。苏宁易购相关负责人表示，此次收购只包括万达百货，暂时不涉及万达商业旗下包括万达广场在内的其他资源，未来是否与万达广场合作目前尚不确定。
　　【点评】实际上，这不是2019年万达首次传出瘦身消息。据悉，曾经被寄予厚望的万达金融集团，已经更名为万达投资集团，并且同时寻求出售支付牌照，但尚未有成交的消息传出。由此看来，百货和支付成为了万达在剥离酒店、文旅等产业后，又一次放弃的非聚焦产业。王健林在2019年会上表示，文化产业已经成为万达第一大产业。

　　2月13日，证券日报讯，从春节期间楼市情况看，一、二线城市网签数据基本暂停，“北上广深”均为个位数。三、四线城市成为长假期间楼市的成交主力军，但大部分三、四线城市成交量与2018年春节期间相比，成交量出现一定降温，返乡置业更趋理性。据中原地产研究中心统计数据显示，截至2月12日，26家房企合计销售3340亿元，较2018年同期下调13.6%。另据克而瑞数据显示，1月，超三成百强房企权益销售金额同比下滑。其中，13家房企权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内。总体来看，虽然目前房企在售项目个数相比去年大幅提升，但整体销售表现并不尽如人意。
　　【点评】单纯根据一个月的市场走势还不能确定2019年的市场冷暖。预计2019年全国层面房地产政策面将以平稳为主，部分城市甚至将逐步放松调控。但对房企而言，对政策放松的效果不必过于乐观，保持谨慎和敬畏心态，顺应市场走势，积极推案和加大营销力度，回笼现金仍将是2019年房企的主要任务。

　　2月12日，上海证券报讯，进入2019年，内地房企突然“咸鱼翻身”，不仅海外融资之路豁然开朗，股票也开始获得外资机构逆势加仓。港交所披露的资料显示，海外知名机构卷土重来，重新入市增持内地房企股票。2月1日，新加坡政府投资公司（GIC Private Limited）时隔逾5个月后，再度出手增持了216.13万股万科H股，涉资6667万港元，持股比例从5%增至6.01%。海外机构对内地房地产企业的投资热情，多少让市场有些诧异，因为无论是春节期间的实地踩盘情况，还是近日陆续公布的房企销售数据，似乎找不到支撑外资买买买的有力逻辑。分析人士认为，这跟市场对地产行业预期发生变化有关。摩根大通认为，虽然房地产市场人气仍相对疲弱，但第一季度之后情况或将有所好转。
　　【点评】近期，无论是中央经济工作会议关于房地产的表述，还是一些重要讲话对于房地产的表态，都让市场对房地产政策微调充满期待。今年地方两会陆续召开，“一城一策”成为2019年各地房地产调控的一大关键词，从微观层面印证了市场预期。

　　1月30日，北京商报讯，近年来“买买买”的华侨城集团，却接连陷入违规旋涡。1月28日晚间，华侨城旗下云南旅游股份有限公司发布公告称，公司运作重大资产重组的评估机构由于涉嫌违反证券法律法规，已经被立案调查，相关并购也已中止。除了外聘评估机构违规影响收购进程外，华侨城多名内部高管也因违规内幕交易等问题遭罚。对此，华侨城集团表示，将通过完善管理制度等工作杜绝违规事件再次发生。对于快速跑马圈地的华侨城来说，如何避免内部人员钻收购空子出现违规行为，确实是企业面临的一大考题。
　　【点评】虽然华侨城明确表态，目前已在全集团范围开展全面排查工作，坚决杜绝此类事件再度发生，但不可否认的是，近年来，不断“买买买”的华侨城在成为一艘文旅产业的航母级企业的同时，也面临着新的内部管理上的挑战。处于快速发展扩张期的华侨城，需进一步捋顺公司治理体系，否则不排除对接下来的资本运作带来不利影响。

　　1月30日，证券日报讯，不足1个月时间，数十家房企抛出了70多个融资方案，总计金额超过1635亿元，这种融资密度和规模在业内并不常见。据中原地产研究中心统计数据显示，这一单月融资规模是近一年以来的新高。不少房企将2019年判定为“调整年”，可能是楼市回暖前难熬的一年。因为市场调整期之外，房地产企业此前发布的公司债将集中在这一年进入还债期，目前能借到钱的房企，几乎都是优先拿新债去还旧债，剩下的则会充当一般运营资金。目前来看，想在资本市场获得融资，企业的资信异常重要。对于一家上市房企来说，若多频次密集发债，且财务盘面负债率过高，评级机构则会下调评级，这意味房企将更难在资本市场获得资金，尤其对中小开发商来说，这将是致命打击。
　　【点评】提升杠杆率运营，对房企来说就是“饮鸩止渴”，不提升杠杆率可能导致资金链断裂，借到更多债也不意味着能找到更好的转型方向或者商业模式，若踩不准调控节奏，战略布局错位，依然有很大的经营风险。

　　1月28日，经济参考报讯，自2016年四季度以来，为加大楼市调控力度，关闭定增、公司债收紧、海外发债受限，房地产企业融资收紧已成主旋律。但2018年下半年以来，前期任性负债集中迎来还款期，违约、借新还旧频现，房企发债“热情”再度高涨，甚至一周内就有超过二十家房企发债，更有房企一个月内发债三次。中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月以来，截至1月24日，相关房地产企业公布的融资计划近60起，合计融资金额超过1500亿元，刷新近一年多来的融资月度新高。2019年延续2018年对冲债券到期带来的融资缺口，为偿还即将到期债务做准备。
　　【点评】2018年第四季度，内地房地产企业的平均融资成本超过10%。今年1月份，发债利率普遍低于9%，显示内地房地产企业海外融资难度已经有所降低，房企的融资环境呈现回暖迹象。尽管整体融资环境回暖，但也有部分企业的融资计划被叫停。进入2019年，需要更加注意房企的资金链安全，防范融资风险。

　　1月28日，证券日报讯，回顾2018年，房企从长租试水到加速扩张，不仅融资规模急速增长，方式种类也愈发多样。据不完全统计，2018年，我国50家房企长租公寓资产证券化发行规模107.21亿元，同比增长168%，综合优先级票面利率仅为6.05%。从发行的房企来看，发行资产证券化的企业大多为TOP20强。从资产证券化的具体方式来看，2018年房企的长租公寓类REITs产品占较大比重，融资规模达54亿元；CMBS产品规模也占比较大，规模达27亿元，占比25%。截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行。虽然目前我国真正的公募类REITs还未出现，但相比于严管趋严的专项公司债或银行贷款，长租公寓类资产证券化无疑是一种更为有效的融资渠道。
　　【点评】近日，上交所在新年致辞中表示，2019年将推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITs试点的落地或将进一步提速，将不断有租赁住房领域的项目对接到公募，从而进一步促进租赁住房市场以及该领域证券化的发展。

　　1月24日，钱江晚报讯，长租公寓在最近两三年来被资本市场热捧，然而去年下半年连续爆发的“甲醛门”、“租金贷”、“鼎家”等事件，暴露出了长租公寓行业的许多问题，之后长租公寓市场进入了降温期。1月17日，蛋壳公寓宣布以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购总部位于杭州、并在长三角地区颇有影响力的长租公寓品牌爱上租。对于发生在市场降温期的这次并购，有人认为是行业头部企业的强强联合，也有人认为是一轮大洗牌的开始，更多的中小品牌开始思考：投入高、回报周期长、利润薄的长租公寓市场，规模这条路是否还走得通。
　　【点评】实际上，在爱上租被蛋壳公寓收购以前，就遇到了资金紧张的问题，甚至爆出了提前跟房东解约或为止损的新闻。目前，长租公寓市场仍然处于争夺市场占有率的阶段，尚未有明显的盈利模式。但政策大力支持长租公寓发展，因而市场参与者纷纷抢夺市场蛋糕，等待成熟盈利模式的出现。在这个赛马的过程中，肯定有很多长租公寓品牌倒下，或者被收购。

　　1月22日，经济日报讯，在继2018年11月房企融资千亿、12月融资1600亿后，进入2019年以来，房企融资继续保持大规模扩张。据不完全统计，目前为止已有40多笔融资，合计融资额度高达千亿，保利、招商局、华夏幸福、世贸股份、金科、电建、阳光城等房企均公布了大额融资。自去年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。业内人士指出，近期房企融资力度加大多用于“借新债还旧债”。值得注意的是，国家发改委去年底发文支持企业进一步融资，但一些房企因负债过高而被排除在外。
　　【点评】针对近期房企融资潮，主要是因为2018年底很多企业债券到期，偿还压力大，并非监管放松。不少企业在融资计划中也说明，所得款项将用于“借新债还旧债”，预计2019年房企现金流会更加紧张。房地产是高杠杆行业，高杠杆一方面决定了房企是否能做大规模，另一方面，如遇到外部融资不畅、内部销售放缓、高周转不灵等情况，尤须警惕债务偿还高峰对地产企业带来的资金压力。

　　1月21日，新浪网讯，1月21日，融创中国发布公告称，集团全资附属公司融创房地产与武汉中央商务区签订收购协议，以125.53亿元人民币收购其持有的上海泛海建设公司100%股权。公告指出，被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。其中，北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区核心位置，上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置。上述交易完成后，融创房地产将获得目标公司100%股权，收购事项完成后，目标公司将成为融创中国的间接全资附属公司。
　　【点评】融创中国地产板块业务坚持“全国优势布局和高端精品发展战略”，已经布局中国一二线及环一线城市。本次收购事项有助于进一步增加融创中国在北京和上海的优质土地储备和市场份额，并进一步巩固其在北京、上海等一线城市的领先地位和品牌影响力。

　　1月21日，中国经营报讯，随着政府对住宅市场的严密调控，住宅地产发展逐渐疲软，而中国房地产市场的巨大投资潜力将投向商业地产项目。1月14日，新加坡商业地产巨头凯德集团宣布，已与淡马锡达成交易，以110亿新元（约合549.8亿元人民币）收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。交易完成后，凯德将与星桥腾飞整合成为亚洲最大的多元化房地产集团。一向被认为作风保守的凯德集团，在近两年频繁腾挪资产，除了大手笔收购星桥腾飞以外，还对部分资产进行了处置。据悉，凭借此次收购行动，凯德集团管理资产规模达到1160亿新元，跻身全球房地产投资管理10强之列。
　　【点评】此次收购前，凯德集团旗下业务包括购物中心、住宅、办公楼、商业综合体、服务公寓、酒店及长租公寓、房地产投资信托和基金六大板块。收购完成后，凯德的商业版图将进一步扩大，布局物流/商务园、工业地产两大新业务，在中国的资产价值将达到482亿新元，占比集团管理资产的41%，有近560万平方米的项目储备。

　　1月18日，上海证券报讯，2018年，绿地控股房地产主业销售业绩实现平稳较快增长，通过狠抓开新盘、去库存、销大单、促回款等，全年累计实现合同销售金额3875亿元，同比增长26%。尽管表现不错，但并未完成公司年初制定的4000亿元销售目标。在1月17日的媒体见面会上，绿地控股董事长、总裁张玉良表示，给公司2018年的整体表现打85分。展望2019年，张玉良认为，2019年的房地产市场将以稳为主，整体值得期待，总量会有些下降，但市场空间仍然很大，关键是结构化区域化的差异会比较大，主要看地方政府的政策，政策微调则市场就有可能会变化。
　　【点评】2019年，在“房住不炒”的前提下，各地将加快落实一城一策。绿地控股将重点聚焦二线省会城市、高能级区域中心城市及有溢出效应的成长性地区；对于三四线城市，则将根据人口、产业、前期价格涨跌、市场后劲等因素，有选择性地拓展。

　　1月15日，经济参考报讯，2018年，迈入“千亿军团”的房企数量达到30家，数量相当于2015年的3倍。年内，金茂完成销售额1280亿元，比2017年增长超过80%，完成全年销售目标的128%，首度跻身“千亿军团”。金茂的起步晚于很多老牌房企，虽然突破千亿规模有市场助推因素，但持续的快速增长并非易事。中国金茂在城市运营领域是佼佼者也是先行者，2015年宣布从传统意义上地产开发商向城市运营商转变之时，中国金茂在原有“销售+持有”战略基础上，加入“金融+服务”两大元素，支持城市开发运营业务。2018年，中国金茂以绿色健康、智慧科技为核心竞争力，再次升级城市运营模式，成为助推公司业绩稳健增长的核心动力。
　　【点评】经过20年的发展，中国房地产市场从粗放时代逐渐步入精细化时期。楼市调控的常态化，以及行业竞争的加剧，促使房地产企业在维持各项指标“均好性”的同时，必须不断做大规模。从公司的土地储备、发展战略、业务布局来看，到2020年，金茂很有可能实现2000亿的销售规模，从而跻身“第一梯队”。

　　1月15日，时代周报讯，2018年，中海地产累计合约物业销售约为3012.4亿港元，同比增长29.81%，完成年度销售目标的103.88%；累计已售楼面面积约为1593.45万平方米，同比增长10.17%。但在土地投资上，中海地产并未完成年初定下的目标。2018年，中海地产实际应付土地出让金为人民币913.52亿元，远低于年初新增土地投资1350亿港元（折合人民币约1170亿元）的目标。除了拿地仍趋于谨慎，自2017年起，中海地产开始逐步加大合作拿地的力度。2018年，中海地产共计投得63幅地块，其中应占权益非100%的地块达22个。除此之外，自2017年开始，中海地产还先后和中信集团、平安不动产等企业建立了战略合作关系，以求在项目合作开发上实现突破。
　　【点评】在2018年8月的中期业绩会上，中海地产管理层就已表态，对市场保持高度谨慎，政策处于高度多变期，随时可能出下一步新的政策，宁愿错失一些机会，也不想投错几块地。2019年，预计中海地产仍将保持谨慎投资战略，采取更加审慎的态度，土地获取途径将更加多样化，尤其并购将成为重要的手段。

　　1月15日，经济参考报讯，随着2018年末融资政策有所放宽，2019开年以来各大房企融资动作开始密集进行。2019年1月份以来，房企融资数据继续大规模上涨。短短十几天内，除了世茂股份、融创中国、新城控股等企业以外，还有金科股份、力高集团、电建地产等不同梯队阵营的房企陆续公布融资计划，合计超过30起，总规模超过800亿元。惠誉评级认为，开发商正通过削减土地补充和减少供应来应对疲软的市场，当务之急是维持现金流和去杠杆，而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同。对大型开发商，尤其是排名前20位的开发商而言，销售和土地储备补充仍将保持适度增长。
　　【点评】从1月份来看，楼市调控政策最严格的时期已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。特别是多家企业公布的融资成本均比之前有所降低，且再次出现了企业债利率不足4%的融资。整体来看，当前房地产企业资金紧张局面开始有所缓解。

　　1月11日，北京晚报讯，58同城、安居客《新周期：楼市迎来换挡期——2018年楼市总结》报告指出，2019年楼市将进入“换挡期”，主要表现在三个维度：其一，总体调控节奏不变、区域性变化呈现；其二，总体房价水平稳定、各类城市分化；其三，信贷政策总体不变，首套优惠更多体现。不过，换挡并不代表楼市会出现大波动，相反会保证全国楼市整体更为“平稳化”发展。在市场环境变化下，房企整体的生存压力较大，一些房企开始思考转换“赛道”，主要包括从粗放的城市群战略到精细化区域深耕战略的换挡；房企的集中度从千亿级房企猛增到数量稳定的换挡；房企的竞争力从规模化效应到产品力驱动的换挡。
　　【点评】随着市场趋冷、消费回归理性，未来房企的竞争力将更多体现为产品力，通过产品系及其标准的建设与升级，打造产品IP铸造品牌形象，以形成良好的市场号召力与产品竞争力。