中国行业发展报告

　　3月27日，证券日报讯，在去年内部会议上喊出“活下去”的万科，相比大多数同行都“活得更好”。年报显示，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%。在2018年业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，“万科是危机感驱动的公司，‘活下去’是对我们自己说的。而收敛聚焦是阶段性的总结和调整，这不是砍树，是修枝剪叶。万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意，是我们先求根基的稳固，把事情做对，勤练内功，为客户提供愿意买单的好产品好服务，为未来的发展赢得更加坚实的基础。”
　　【点评】伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势，以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。转型是所有房企均面临的挑战和机遇。2019年，万科将巩固提升每个业务的基本盘。其中，四大区域以开发业务为基本盘，物业服务以住区物业服务为基本盘，租赁住房以已获取项目为基本盘，商业、物流以现有项目为基本盘。

　　3月27日，上海证券报讯，春节后，房地产企业融资密集，继2月下半月融资计划已经超过100亿美元后，3月份房企继续密集发布融资计划且融资成本明显降低。截至3月26日，今年以来发行房企信用债248只，融资金额逾1823亿元，远远超过去年同期的130只和1246亿元。值得注意的是，房企的融资成本明显降低，境内发债融资成本均在5%以内，而境外融资成本在6%～8%之间。其中，万科在2月底发行的一笔20亿元的债券利率只有3.65%，较去年10月发行的债券利率下降了0.53个百分点。从趋势看，预计后续房企融资的难度有望继续降低，资金价格也将继续下探。
　　【点评】房企发债规模的持续放量，一方面是因为2018年年初以来央行先后五次降准，银行间流动性相对充裕，房企抓住融资环境较为宽松的窗口发行债券。另一方面是房企在2019年迎来债券到期量的峰值，为了缓解债务到期压力，房企融资意愿相对较强。

　　3月26日，时代周报讯，2018年的年报季到来，多数房企交出了一份销售业绩向好的成绩单。龙头房企继续保持着规模上的绝对领先，如碧桂园的合同销售金额约5018.8亿元，同比增长31.3%。与此同时，中小型房企的业绩增速也非常凸显，如中国奥园实现了912.8亿元的合同销售额，同比增长100%；弘阳地产合约销售额达473.38亿元，同比增长84.2%。尽管集体看涨，但多家房企也在降速求稳，不再一味追求规模增长。不少房企为2019年定下了不算高的销售目标，“减速提质”的口号正在被愈发多的房企所追求。如恒大地产把2019年的目标定在6000亿元，增幅为10%不到；旭辉控股把2019年的目标定为1900亿元，增长率仅25%；首创则把2019年的销售目标下调到至800亿元。
　　【点评】当前形势下，“降速求稳”“提质控速”成为更为稳妥的选择，但并不代表这些房企对未来看空。多数房企的可售货值依然充裕，尤其龙头房企均积极布局粤港澳大湾区、长三角等城市群。以碧桂园为例，截至2018年年末，公司在粤港澳大湾区的土地权益可售货值达3721亿元，面积超过2544万平方米。这些城市群的布局，为房企业绩提供了背书。

　　3月25日，新浪网讯，3月22日，旭辉控股公告称，将发行5年期2.55亿美元优先票据，票面利率为6.55%，创下旭辉在过去一年境外发债“期限最长、利率最低”的记录。值得一提的是，这是国际三大评级机构之一标准普尔在3月15日将旭辉的评级从“BB-”调升至“BB”后，旭辉开展的首笔境外融资，也是今年以来众多中资房企境外融资中，“期限最长、利率最低”的之一。据海通证券统计，截至2月22日，中资地产美元债发行规模达到193.3亿美元，融资额较18年一季度增加50.84%，而平均融资成本亦由18年一季度的6.50%上升至8.22%。本次旭辉6.55%的利率，处于内房股的领先水平，具有里程碑意义。
　　【点评】此次发债，适逢标普提升旭辉评级，又踩准了年报发布后的窗口期，为旭辉赢得了低成本、长周期的资金，更进一步优化了债务结构。本次成功境内外发债，可以帮助旭辉进一步拉长平均债务久期，优化债务结构，也预示旭辉融资成本再一次进入下行通道，有效强化了旭辉在房地产精细化运营时代的盈利能力。

　　3月22日，新华网讯，自2018年下半年开始，房地产开发企业进行了一定的战略调整，更加注重减速提质、稳健发展。战略运营方面，诸多房企调整战略方向，继恒大、中海之后，碧桂园主动提出控制发展速度，拿地更精准，更审慎，腾挪更多空间抓好各项管控；万科收敛业务，暂时减缓发展速度。品质提升方面，房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级，以客户需求为导向，追求产品力的提升，向高质房企发展。同时，近两年房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精细化。房企愈加追求人均效能，通过剔除人员冗余或重新竞争上岗，优化用工结构，降低人员成本，并预备适应行业换挡期内企业战略调整下的未来用人需求。
　　【点评】减速提质做精细化运营，既是楼市降温调整中的被动选择，也是顺应时代潮流的主动战略。未来一段时期内，开发企业要真正实现从大到强，必须在供需平衡、杠杆合理、风险可控、供应体系完善、需求管理到位和提供优质产品这五个方面努力。

　　3月21日，长江商报讯，在千亿级别的龙头房企一路高歌猛进时，一些中小房企却度日艰难。近日，阳光股份发布2018年年度报告，公司实现营业收入2.89亿元，同比下降45.95%；归属于上市公司股东的净利润为1146.40万元，同比下降92.48%；归属于上市公司股东的扣非净利润为-1.12亿元，同比下降190.08%。实际上，阳光股份业绩早已出现疲软，从2014至2018年的5年中，扣非后净利润有4年出现亏损。近年来，阳光股份先后卖掉了北京、上海、天津部分项目的股权，以此获得利润。除了业绩疲软外，公司还面临巨额欠款，2018年长期借款逾10亿元。
　　【点评】阳光股份的业绩降幅较大，特别是净利润下降九成，说明其运营没有明确的战略规划及清晰的目标愿景，也反映了其代表的中小房企在市场降温的情况下面临的生存压力，融资补血是当务之急。

　　3月21日，和讯网讯，3月18日，碧桂园在港交所发布年报显示，2018年，该集团连同其合营企业及联营公司，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，同比增长31.3%，增速超越行业平均水平。而这还是碧桂园下半年开始主动“提质控速”的结果。2016年和2017年，碧桂园合同销售金额同比分别增长120.3%、78.3%。销售增速虽然下降，但营收和净利润表现均超市场预期。碧桂园2018年全年营收3790.8亿元，同比增长67.1%；净利润485.4亿元，同比增长68.8%。此外，负债下降、财务稳健也成为此次年报数据的主要亮点之一。截至去年末，碧桂园净借贷比率仅为49.6%，同比下降7.3个百分点。
　　【点评】截至2018年末，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2148个，分布于31个省/自治区/直辖市的269个地级市，总计覆盖1156个区/县。大量的项目储备为碧桂园的业绩增长奠定了基础，短期内其龙头地位难以撼动。

　　3月18日，21世纪经济报道讯，在中国房地产市场上，“千亿房企”是一个响亮的招牌，达到千亿，就意味着拿到了前30强的入场券，也容易获得资本市场和金融机构的青睐。过去三年，房企规模竞争白热化，产生了数十家千亿房企。而到了2019年，千亿俱乐部扩容的脚步，大概率将会放缓。曾经抛出千亿计划的50多家房企中，除已实现目标的30家以外，其他的千亿计划大多要放缓或时间延长。即便是龙头房企，对销售目标态度也异常谨慎。去年艰难完成6300亿元回款目标的万科，今年仍然没有销售目标；恒大今年的销售目标增速则不到10%。房企销售目标谨慎保守的背后，是对市场趋势的判断出现了转变，即新房市场的规模已然见顶，15万亿元的年销售金额未来很难再突破。
　　【点评】目前，楼市宏观调控的基调并未实质改变。房企销售放缓说明市场面临很大的压力，企业调整目标主要是为了防止预期过高，造成经营层压力增大。市场压力一方面体现在销售增速放缓、库存规模上升、资金回笼紧张，另一方面则是企业自身战略不清晰、盲目转型带来的业绩下滑压力。

　　3月15日，蓝鲸财经讯，Wind统计数据显示，2018年全年，仅A股房地产上市公司的高管离职人员就多达101位。在进入2019年之后，房企高管离职现象表现的愈发汹涌。蓝鲸房产统计，2019年以来，共有43位房企高层出现离职或调整，6家房企高管存在接连两人以上变动的情况，其中，中粮地产、金科股份高管变动最为突出，高管变动均在3人以上。值得注意的是，据蓝鲸房产不完全统计，2018年至今，中粮地产已有8位副总及董事级别的高管先后离职。而上述人士的离职时间大都集中于“中粮地产重组大悦城地产”关键节点。金科股份之于中粮地产，有过之而无不及。据蓝鲸房产不完全统计，2019年以来，金科股份共有4名高管进行职务调整。
　　【点评】2018年千亿房企的规模虽然在不断扩大，但2019年市场难言乐观，在经济不确定性因素增强以及楼市更加理性的大环境下，房企业绩提升压力明显增大，如果企业高管对公司确定的目标难以认同，往往就成为其离职的“引火索”。

　　3月12日，每日经济新闻讯，近日，保利发展下属保利湾区投资发展有限公司已完成对汕头市荣信投资有限公司、揭阳市宜华房地产开发有限公司、广东宜华房地产开发有限公司三家公司的收购，持股均为51%。同时，保利发展通过保利（海南）旅游发展有限公司收购了海南台达旅业开发有限公司51%股权。此次保利发展控股宜华系旗下四家涉足地产的公司将大大增厚土地储备。在收并购市场攻城略地的同时，保利发展开始打破原有的地产三强格局。2019年前两月，保利发展以669.95亿元合约销售金额反超恒大，位列行业前三；同比增速为25.7%，较前三年增速有所下滑，但两位数的同比增速仍高于碧桂园、万科、恒大以及融创等规模房企，也是这五家房企中唯一一家同比增速为两位数的房企。
　　【点评】随着保利发展、中海地产规模扩张的稳步推进，如果其他龙头房企规模增速下滑的局面得不到改善，未来龙头房企的行业格局或重新洗牌。据悉，保利发展与保利置业的整合大幕已开启，2018年保利置业合约销售金额约为408亿元，保利集团旗下两大地产上市平台整合将助力保利发展规模提升。

　　3月11日，证券日报讯，据媒体报道称，首开集团与房地集团于3月9日下午召开重组合并会议，未来两家集团会根据不同业务，在一级开发棚改、二级开发房地产、物业等方面逐步完善合并进程，这意味着“千亿元量级”的国有企业再现地产业务重组案。其中，房地集团于2005年4月由北京市人民政府出资成立，截至2018年末完成北京市属国企签订非经资产正式移交协议3075万平方米；首开集团于2005年12月由北京市国资委成立，截至2018年底累计开发面积超过5000万平方米，物业在管面积约4500万平方米，2018年签约销售金额1007亿元。
　　【点评】首开集团多年来深耕北京，全国化布局速度相对国内龙头房企较慢，但其京内有不少棚改项目，与房地集团的合并可能是为了在城市更新业务方面有所拓展，加快棚改项目开发进程，让销售规模尽快释放，从而上一个新台阶。

　　3月11日，中国经营报讯，发债动作频频，融资总量攀升，近期房企再度掀起发债热潮。而在这新一轮融资热潮中，中小房企的尴尬处境与竞争压力也逐渐显露出来。与大型房企相比，中小房企的业务稳定性、盈利能力、资产质量均相对较差，进而影响其自身融资能力。近期，力高集团发行2020年到期的2.5亿美元优先票据，用于为若干现有债务再融资以及其他一般公司用途，其年利率高达13.5%，远高于行业平均水平。对于当下房企融资收缩、头部房企率先裁人、降价打折的局面，头部房企的率先调整可能引起行业的重新洗牌。行业预期悲观的情况下，部分中小房企可能进一步陷入资金困境。未来半年到一年，头部房企在行业下行调整周期中会迎来比较好的并购机会。
　　【点评】在市场降温调整的背景下，房企融资能力分化加剧，境内外资信良好、评级较高、财务盘面稳健和“底子好”的房企才能拿到成本较低的资金。实际上，每家金融机构通常都会有白名单，而中小房企排名会比较靠后。这意味着中小房企融资额度受到限制，融资成本也会相对较高，与销售规模、运营能力、财务能力、抗风险能力等因素密切相关。

　　3月7日，中国产经新闻讯，新春伊始，一轮房地产企业融资热潮在业内掀起。从龙头房企到小房企，融资成为楼市的看点。随着房市进入深度调整期，应对偿还到期债务风险成为房企融资的重要原因。国信证券数据显示，2月房地产行业净融资43亿元，较1月减少137亿元，行业净融资依然维持较弱格局。另据Wind数据显示，1月ABS发行总数为94只，2月仅有13只，成为一年来ABS发行量最低的月份。对房企来说，由于受到还债潮的集中兑付，这一轮融到的资金房企基本用于还债，眼下保命大于发展，现金流重于利润，快速回款仍然是2019年房企最紧要的事情。
　　【点评】房企融资难，首先需要重视国家政策转变，紧跟国家政策步伐，制定合理的发展战略。其次，要学会抱团取暖，企业之间互助、形成联盟，共同发展。再者，要尽可能压缩开发成本，不要做太大体量的项目。此外，要拓宽融资渠道，如利用海外融资平台进行融资。

　　3月7日，北京商报讯，伴随着地产行业调控的深入，房企在新增土地储备方面开始显得日趋谨慎与稳健。1～2月，开发商迈入新增货值百强门槛为22.7亿元，共有24家企业新增货值超过100亿元。进入2月，部分之前未拿地企业也开始谨慎投入土地市场。从集中度来看，销售TOP 10货值几乎在百强房企新增货值中占比达47%，接近一半，且新增货值集中度较上月提高两个百分点。融创、万科、绿地分别以938.8亿元、681.6亿元和641.3亿元的新增货值占据三强席位，其中融创连续两个月蝉联货值榜首位。分析显示，受销售增速放缓影响，房企在融资偏紧的情况下投资力度较弱。1～2月，百强房企拿地销售比整体仅为0.33，较2018年有所下滑，反映出房企拿地态度依然趋于谨慎。
　　【点评】受资金等因素影响，年初部分房企今年拿地预算尚未批复，在土地市场上显得略微保守。后续随着大部分房企进入状态，土地市场热度会进一步提升，竞争也会加剧。当下一二线城市土地供应明显增加，而不少土地都以低溢价率甚至是底价成交，这也给房企逆市抄底扩充土地带来新的机遇。

　　3月6日，证券日报讯，截至3月5日，据同花顺iFinD统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计71家上市房企披露2018年年报业绩预告，包括扭亏企业在内，41家房企业绩预喜，占比高达58%。从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有41家，占比接近六成，仅9家亏损。综合来看，房企盈利能力同比有所下滑，但行业分化现象加剧，大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间，中小企业日子则较为艰难。克尔瑞预计，2019年将是房地产市场销售“小年”，各线城市仍将延续持续分化的市场格局。长期来看，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，房企将由高速增长转向有质量增长。
　　【点评】2018年下半年以来，房地产市场急转直下，龙头房企万科喊出了“活下去”的口号，三、四线城市楼市销售也逐渐放缓。2019年，房企的销售压力整体不小，各线城市仍将延续持续分化的市场格局，即一、二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三、四线城市依旧面临较大的调整压力，房企盈利状况将受到较大影响。

　　3月5日，经济参考报讯，综合2019年前两月全国土地市场行情，各大房企拿地布局的重点仍然聚焦一二线热点城市。克而瑞数据显示，2月11日以来，受监测的重点一二线城市共成交土地百余宗，其中龙头房企表现强势，均以积极的态度率先出动，还有部分想要优化土储架构的企业也抢占先机，纷纷在二线城市有所落子。数据显示，2月份，绿地以收并购方式斥资121亿元获取上海项目，华润置地1月以总额138亿元收购多宗土地，其中包括上海和北京。龙头房企之所以能够在土地市场上快速行动起来，一方面在于其资金实力相对雄厚，有销售业绩支撑；另一方面，他们基本已经完成全国化布局且架构完善，在各地市场的触角更加灵敏。
　　【点评】在融资依然偏紧、政策尚未转向的情况下，谨慎依然是2019年企业拿地的主旋律。在三四线热度下降、一线城市供给有限的两面夹击下，二线城市将成为房企争夺的主战场。对于有拓储需求的房企来说，2019年是回归二线的窗口期。

　　3月1日，第一财经日报讯，2019年新春刚过，当大部分房企都还对后市有所观望和犹豫之际，恒大又猝不及防地出手了。2月27日下午，恒大集团董事局主席许家印召开集团营销会议，宣布将在3月1日至31日一个月间，每周开一次集团全员营销总结大会，正式开始冲击一季度的销售业绩。恒大旗下全部项目依然在恒房通挂出，项目总数合计690个，折扣方面本次住宅产品给予9折优惠，商铺产品8折优惠。本次营销活动仍然沿用恒大老套路，奖励做得好的、惩罚做得差的。其中，综合排名前10的地区公司给予奖励，而排名后3位的地区则会给予扣罚。
　　【点评】在恒大公司发展历程上，九折出货并非最大幅度的让利。但鉴于该集团的体量，其对市场的影响依然不容小觑，或对同行的营销计划形成一定的冲击。考虑到此前泰禾北京多个项目调价抢跑，2019年楼市正以一种不平静的方式开局。

　　2月28日，第一财经日报讯，2月27日下午，越秀地产发布2018年报显示，公司累计合同销售金额约577.83亿元，同比上升约41%，约占2018年销售目标550亿元的105%。其中，综合营业收入、核心净利润、毛利率、净借贷比率、账上现金等多个财务数据，均呈现不同程度的同比增长；凭借国企优势，公司融资成本依然保持较低水平；但在现金至上的行情下，公司回款不畅，去年的销售回款率仅72%，属于偏低水平。越秀地产对新的一年市场判断并不乐观，董事长兼执行董事林昭远表示，2019年的投资强度将略微下调。越秀地产对全年销售目标的设定较为保守，只求达680亿元，增幅为17.68%。
　　【点评】2018年，越秀地产90%的投资都在大湾区，目前已进入广州、香港、江门、中山、佛山等五个城市，大湾区规划的出台实施将带来重大政策利好。虽然住宅市场尚处于调整期，但商业地产、养老、长租公寓等业务依然存在不少新机遇，预计2019年越秀地产将重点孵化这些新业务。

　　2月22日，证券日报讯，近日，中共中央、国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，勾画出未来粤港澳大湾区发展蓝图。受此影响，珠三角房地产市场将明显受益，提前布局粤港澳大湾区的房企将更好地享受政策红利。从大湾区（不含港澳）2016年至2018年的招拍挂土地成交情况来看，TOP30房企的新增土地储备总量达到了0.8亿平方米，而9个城市的招拍挂土地成交建面总量则为1.7亿平方米，TOP30房企拿地占比达48.7%，包揽了近一半的成交土地。截至2018年底，TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，可以支撑大湾区约3.5年的销售。在充足的货源支撑下，TOP30房企未来在粤港澳大湾区的发展优势显著。
　　【点评】展望未来，粤港澳大湾区远景规划将释放巨大的改革制度红利，有利于当地交通、经济、产业等的快速发展和高素质人才的大量引进，将给珠三角九城房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。其中，TOP30房企凭借提前布局和持续深耕，掌握了湾区大量的优质资源，未来将占据主导地位，并成为最大的受益者。

　　2月21日，长江商报讯，2019年以来，房企再遇融资难题，境外发债继续上升。克而瑞研究数据显示，今年1月份房企境内外发债总量大幅增加，达到了1095.79亿元，突破历史新高，环比上升91.8%，其中境外债占比达67.6%。粗略统计发现，2月以来，有近10家房企完成发行境外融资计划，总规模超40亿美元。其中仅2月19日就有6房企境外债即将发行，包括融信、佳兆业、龙光、华润、华夏幸福等。绝大多数发债的房企均表示，募集资金有部分或全部用于偿还到期债务。数据显示，2019年将有4026亿元地产债到期。而2018年这一数据是2029亿元，彼时中弘股份、银亿股份、五洲国际等上市房企均出现违约。
　　【点评】目前，随着楼市降温整体降温，房企销售压力越来越大。面对巨额的到期负债，房企对融资的需求越来越大。虽然海外融资成本明显上涨，又叠加汇率的波动，但在资金压力下，房企海外融资需求量仍然非常大。