10月14日，中国房地产报讯，10月11日，万科对外披露了旗下组织变革最新举措，涉及区域调整与人员安排。华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，定位为开经派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。东北区域和西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理。重大项目多、产能货值大的上海公司、广佛公司，则调整为开发经营本部直接管理，以加强对资源盘活、经营提效、交付品质、成本管理等方面的专业管控。此外，万科还组建了一个新的业务部门——办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效，与现有的商业事业部共同推动万科在商业和办公资产领域的进一步发展。
【点评】在这一轮调整中，万科进一步加强开发经营业务的组织集约化建设，开发经营本部进一步下沉业务前线，有助于提升项目的运营效率和效益，尤其是集中力量打造重点项目。
10月11日，丁祖昱评楼市讯，近年来，房企积极推动线上营销，通过线上营销提升营销效率，降低营销成本。受房地产市场疲软的影响，房企营销活动放缓，以及促销开支预算减少，典型房企销售费用自2022年开始至2024年已连续三年下滑。克而瑞数据显示，2024年上半年，50家典型上市房企销售费用398.1亿元，同比下降12.7%，连续三年下降且降幅不断扩大；销售费用率2.73%，同比基本持平，保持近年来低位。其中，品牌宣传及推广费占销售费用比重自2019年以来逐年下降，由2019年的32.4%下降至2024年上半年的18.1%。相比之下，房企代理及佣金规模逐渐走高，2024年首次下降，占销售费用的比重不断上升，表明中介分销仍是重要的获客渠道。
【点评】近年来，房地产市场持续深度调整，房地产企业在降本增效方面不断探索，降低三费费率也是重要组成部分。
10月11日，中房报讯，自2020年下半年起，地产股就开始了将近四年之久的持续走低。相比其他行业，地产股累计下跌的时间更久、幅度更大。“924新政”出台后，在政策的强刺激下，整个A股迎来一波大涨行情，房地产板块涨幅异常突出。仅9月30日一天，百强房企的市值总和就涨了近1500亿元；截至2024年三季度末，百强上市房企市值总和较上一季度末上涨超5000亿元，95家上市房企市值处于上涨态势，仅有5家房企市值下跌。涨幅在50%以上的房企有16家，涨幅最高的是融创中国，一个季度市值上涨了130.63%。
【点评】在政策有针对性的支持下，地产股出现较大幅度反弹在情理之中，属于典型的超跌反弹。不过由于短期涨幅巨大，也面临一定的回调压力。
10月2日，丁祖昱评楼市讯，2024年前三季度，房地产市场继续处在低位调整，百强房企累计销售操盘金额26338.2亿元，同比下降36.6%。从企业具体表现来看，前三季度，百强房企中累计业绩同比下降的企业占比超过9成。不仅民企，央国企也面临失守，业绩大幅下滑。不过也要看到，在9.24国新办新闻发布会以及9.26中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”后，存量房贷利率下调、首付比例降低以及9月最后两天北上广深一线城市调整限购政策等利好消息显著提振了市场信心，有望给四季度的销售带来转机。
【点评】展望四季度，随着房地产政策全面转向，房地产市场或将加快筑底企稳，房地产企业需抓住政策窗口期积极营销、全力去化，冲刺全年销售业绩。
9月29日，中房网讯，9月27日，旭辉控股发布境外债务全面解决方案的重大进展订立以及邀请加入重组支持协议。公告显示，公司欣然宣布已与债券持有人小组（AHG）成员签订正式重组支持协议（RSA），债券持有人小组合计占境外票据未偿还本金总额的46.9%，占境外总债务本金总额的31.1%。同时，详细披露了旭辉基于“短端削债，中端转股，长端保本降息”的重组框架，向债权人提供了包括短年期票据、短年期贷款、中年期票据+强制可转债、长年期票据、中年期票据、中年期贷款、美元计价长年期贷款、人民币计价长年期贷款等8个选项。
【点评】境外债务重组方案获得通过，有助于缓解旭辉集团的流动性压力，为其逐步化债和加快转型提供时间窗口。尤其近期房地产政策全面转向宽松，将为出险房企化债提供良好的政策环境。
9月29日，丁祖昱评楼市讯，随着2024年中报季收官，房企上半年经营状况也浮出水面。尽管上半年政策宽松，但房地产市场整体依然底部震荡，行业整体从2023年的增收不增利，变成了今年上半年的营收与利润双降。典型50家上市房企整体实现营业收入14572亿元，同比下降13%，同期毛利润为1615亿元，同比下滑34%。从50家样本房企的财务情况来看，2024年中期样本房企的现金持有量较期初继续减少9.56%，总有息负债微降0.65%，其中短期有息负债增长1.87%。在此背景下，调整后的非受限现金短债比相比年初略有下降，达0.48，房企短期偿债压力依然较大。除此之外，典型房企还面临较大的现房去化压力，投资缩表仍在继续，减缓库存压力是主要经营目标。
【点评】上市房企中期业绩背后反映出行业仍然处于深度调整期，房企经营形势异常严峻，普遍面临去库存难、融资难、盈利难、资金链紧张等困局。不过也要看到，近期新一轮支持房地产的金融举措集中落地，有利于加快行业风险出清，带动房企经营形势的改善。
9月26日，中房报讯，9月25日，碧桂园服务宣布下属子公司将以约31.42亿元的价格出售珠海万达商管1.49%的股权，买家为珠海万赢及大连万达。2021年7月，碧桂园服务斥资32.3亿元购入珠海万达商管约1.79%的股份，成为其战略投资者。根据投资协议，万达方面应在2024年底前回购这部分股权。此次，碧桂园服务出售了珠海万达商管1.49%股权，对比26.8亿元的初始投资成本，预计可录得收益约4.61亿元。出售完成之后，该公司仍持有珠海万达商管2210.94万股，持股比例约0.31%。
【点评】从上半年的经营业绩来看，31.42亿元的资金回笼对碧桂园服务有着重要的意义，出售珠海万达商管股权、回收财务投资是改善现金流的一种方式。
9月24日，长江商报讯，在房地产行业仍处在调整期的当下，贝壳从房地产中介服务向房地产开发领域进一步拓展。9月20日，贝壳旗下贝好家以10.76亿元摘得成都金三H12地块，溢价率42.2%，成交楼面价27300元/平方米，刷新成都土地楼面价纪录。这是贝壳宣布进军房地产开发领域一年多后，贝好家第二次拿地，也是其第一次自主操盘的地块，此前其在西安曾以合作模式拿地。从贝壳业绩来看，2024年上半年，贝壳实现净收入397亿元，同比微降0.04%。其中，家装家居业务净收入64.49亿元，同比增长59.9%；房屋租赁服务业务收入58.13亿元，同比增长176.7%；新兴业务及其他业务净收入15.74亿元。上述非房产交易业务收入占比达34.8%，较上年同期提升17个百分点。
【点评】贝壳逆势进军房地产开发领域，将为房地产行业注入新的活力。贝壳自身也将朝着更加多元化的方向发展，逐步从房产交易平台转型成为一站式新居住服务平台。但也要看到，直接进军房地产开发领域，也将使得贝壳由轻转重，重资产开发也将给贝壳带来一定的资金压力。
9月24日，丁祖昱评楼市讯，“减收减利”的现象在头部央企也开始越来越明显。2024年上半年，保利发展、中海地产、华润置地和招商蛇口是为数不多全口径销售金额超千亿的房企，上半年四家央企营收规模达到3565.84亿元，同比微降2%，占典型50家房企营收规模的比重达到了24.4%。相对于整体营收2%的降幅，四家央企归母净利润降幅更为明显。2024年上半年，四家央企实现归母净利润总计294.04亿元，同比减少29.3%。其中，中海地产和招商蛇口营收双降，上半年中海营收为869.35亿元，同比微降2%，归母净利润降幅达到24%，同样招商蛇口营收微降0.33%的情况下归母净利润降幅达到了34.17%。在财务指标方面，四大央企的财务状况都较为健康，三条红线均处于绿档且较为安全的水平。
【点评】在行业普遍减收减利的大背景下，即便是头部央企也未能幸免，足见市场深度调整对全行业的巨大影响。在经营方面，保利发展和中海地产仍然坚守房地产主业，华润置地和招商蛇口则通过第二增长曲线应对开发业务带来的挑战。
9月18日，中房报讯，随着行业调整，越来越多头部房企迫于资金压力退出角逐土地市场。与此同时，以中国建筑、中国铁建、中国中铁等为代表的建筑工程巨头，频频下场拿地，成为房地产领域新力量。今年前8个月，中国建筑地产业务合约销售额为2339亿元；期末土地储备建筑面积为8387万平方米，其中新购置土地建筑面积为440万平方米。无论是销售额还是土地储备规模，都超过了“地产一哥”保利发展。今年前8个月，保利发展销售额为2208亿元；土地储备建筑面积约7140万平方米。这些央企、国企建筑商，凭借先天优势，出于抄底时机及盈利结构追求，正在成为土地拍卖市场上不容忽视的生力军，甚至有冲击地产头部阵营的势头。
【点评】建筑公司下场做房地产的驱动力在于，其建筑施工业务的萎缩与对新增长机会的迫切需求。鉴于开发项目的利润收入相较于施工业务更为可观，建筑公司从乙方角色转向房地产开发商，通过自主拿地开发、直接建设的方式，有效弥补了因房企风险暴露而带来的业务缩减问题，但同时也带来了销售去化和财务成本方面的风险。
9月19日，丁祖昱评楼市讯，物业管理行业正在进入新常态，增收不增利、应收账款、资产减值等问题持续发酵，物企经营业绩备受考验。2024年上半年，65家上市物企平均净利润同比下降3成，利润增速超过营收增速的企业不足10家。物企投拓难度不断加大，优质物业项目投拓竞争愈加激烈。与此同时，各类甲方要求愈加严苛，新势力崛起，城投、建工系企业加快向“后”布局。在这样的市场背景下，物企还有哪些新出路？一是升维能力。夯实服务能力，储备高纬度能力，提升组织能力。二是树立标杆。持续创建标杆项目，系统构建标杆体系。三是品牌发声。加强正面宣传及舆情管理，打造品牌主体“同心圆”。四是构建信任。通过服务阳光化、可视化等措施，与业主构建紧密的信任关系。
【点评】在房地产市场深度调整、经济下行压力不断加大的不利形势下，物业管理行业也已进入不得不转型的阶段，利润空间快速收窄。中长期来看，物业管理企业一要提升专业化服务能力，以提高业主忠诚度；二要深挖存量物业市场空间，以拓展新的业务增长空间；三要拓展增值服务，以创造新的利润增长点。
9月18日，丁祖昱评楼市讯，上半年上市房企中报季已收官，在房地产市场底部震荡的背景下，行业盈利状况仍不乐观。CRIC监测的典型50家房企上半年营收与利润规模双降，其中营业收入14572亿元，同比下降13%；毛利润1615亿元，同比下滑34%；净利润亏损373亿元，归母净利润亏损加大至479亿元。盈利难已成为房地产行业的普遍现象。从具体企业表现来看，2024上半年，典型上市房企超七成营收同比下滑，净利润同比下降的房企数量更是达到了八成，半数以上企业净利润为亏损状态。不过，也有房企毛利润表现突出，毛利率维持在20%左右，第二曲线成为盈利水平修复的利器。
【点评】当前，上市房企的经营效益已从“增收不增利”转向“减收又减利”乃至亏损额扩大，传统开发业务的成本负担越来越重、盈利空间越来越小。如果市场销售迟迟不能回暖，诸多房企或无法穿越本轮调整周期。
9月13日，每日经济新闻讯，9月13日，在2024中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十一届中国房地产品牌发展论坛，中指研究院发布《2024中国房地产品牌价值研究报告》。2024年，全国房地产企业品牌价值均值361.1亿元，同比下降4.6%，连续第三年下降；区域型企业品牌价值均值50.2亿元，同比下降7.6%，企业分化进一步加剧。尽管房地产品牌价值已经连续第三年下降，但行业领导品牌如保利发展、中海地产、绿城中国、招商蛇口、万科、华润置地的品牌价值平均同比下降0.3%，降幅远低于全国品牌企业，在市场调整期仍保持了较强韧性。
【点评】在房地产市场深度调整的过程中，房企品牌价值连续下降在所难免，不过头部房企品牌价值保持较强韧性，对于预期的稳定起到了重要作用。
9月12日，中房网讯，9月11日，中交地产公告，公司正筹划以现金方式收购中国交通建设集团及其下属子公司持有的中交物业服务集团有限公司100%股权，交易对方包括中交集团、中交房地产集团、中交一公局集团及中交投资有限公司。2024年上半年，中交地产的营业收入构成为：房屋销售占比98.9%，租赁收入占比0.51%，代建项目管理费收入占比0.31%，其他占比0.21%，物业管理占比0.06%。
【点评】中交地产收购中交物业100%股权，有助于拓宽其房地产产业链条，为轻重并举的业务转型奠定基础。
9月12日，中国房地产报讯，净利润294.5亿元，排名八大建筑央企首位，中国建筑依旧是行业的“扛把子”。拆分来看，中海地产依旧是中国建筑旗下的“老大哥”，占到中国建筑上半年地产销售额的70%，上半年99.3亿元的净利润额更是在一众兄弟企业中领先。另外2家“赚钱能力”较强的分别是中建东孚，上半年净利润额为75.75亿元；中建壹品的半年度净利润额为72.04亿元。相对较弱的是中建四局、六局和七局，上半年净利润分别为3.34亿元、4.99亿元和5.55亿元。一位接近中国建筑的相关人士认为，这两年中建八子的地产销售及拓储规模逼近中海地产，但知名度和利润都不及中海地产，叠加拿地成本提升，运营和盈利能力仍面临挑战。
【点评】在建筑业产能过剩和利润走低的当下，地产业务与建筑主业具有较高协同性，且毛利较高，行业规模够大，显然已成为“中建系”业务增长和利润来源的第二曲线。
9月11日，证券日报讯，上市房企2024年上半年“成绩单”已披露完毕。参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看，开发商已摒弃靠“旧三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式拼增长，正落实保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。在此过程中，有三大变化值得期待。第一，忙降债保兑付，放慢脚步求安全。多数优质房企在2024年中期业绩会上均披露了年内偿债安排计划，其核心逻辑是放慢脚步，完成债务结构切换，保证现金流安全，驱动业务转型发展。第二，去库存揽现金，以销定支稳经营。密切跟进各地政策变化，进一步加大存货去化力度，是当前最重要的工作之一。第三，减投资慎拿地，轻重并举谋转型。当前头部房企对业务转型的共识是谨慎投资、只做有把握的项目以及合理布局多元化业务。
【点评】虽然政策优化放松力度不断加大，但销售业绩和经营效益数据显示房地产企业仍处于寒冬，即便头部央国企也已开始收缩拿地。当下，保证现金流安全、实现有回款的销售、盘活“沉睡”资产、谨慎投资拿地、构建第二增长曲线成为房地产企业的主流策略。
9月10日，丁祖昱评楼市讯，据克而瑞物管监测，2024年上半年，65家上市物企营收1466.6亿元，同比增长4.7%，增速较去年同期下滑6.1个百分点；净利润总额约为92亿元，同比转跌29.9%，原因在于受关联房企风险尚未完全出清影响，部分物企计提大额减值准备导致亏损。整体来看，物管行业依旧陷入增收不增利的困境，盈利能力大幅减弱。从营收规模来看，仅碧桂园服务和万物云两家物企营收突破百亿，分别达到210.5亿元和175.6亿元。从利润率来看，上半年，65家上市物企平均净利率为6.3%，同比减少3.1个百分点，其中华润万象生活、星盛商业和祈福生活服务净利率皆超20%。
【点评】受房地产开发主业所拖累，物管行业营收增速进一步下滑，净利润同比转降，应收转款持续提升对物管企业现金流也带来了较大的考验。在此背景下，物管企业也需要积极探索第二增长曲线，一是规模扩张的重点从增量转向存量，二是积极拓展增值服务。
9月5日，中指研究院讯，4月，华发股份发布科技+好房子产品体系技术标准，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”为技术支撑，从多方位、多维度将产品与数字智慧社区、智能家居、无人机服务等新科技相结合，在户型设计、建造工艺、材料材质、智能系统、通信连接等数十个方面实现创新和突破。在华发“科技+好房子产品体系技术标准”中，通过与华为、顺丰、亿航智能等头部企业深入合作，将鸿蒙系统、无人机配送等科技元素植入好房子住宅建造，为房地产行业高质量发展提供“珠海范本”。此外，在今年7月，华发股份发布了《科技+好房子产品体系白皮书》，并联合中国房地产业协会牵头启动编制全国首个《智能家居技术应用标准》，以自身的科技创新为智能家居提供高质量、高标准的发展思路。
9月5日，新京报讯，为了解决流动性危机，此前珠海万达商管重组，新设立了大连新达盟。据国家企业信用信息公示系统显示，9月2日，大连新达盟发生了一系列重大变更，包括注册资本、出资人、董事长以及董事会、监事会成员。其中，大连新达盟注册资本从原先的162.1亿元增至405.2亿元，投资总额达到513亿元；新增10位投资人，包括太盟投资集团、中信资本等。高级管理人员方面也“大换血”。大连新达盟法定代表人和董事长由肖广瑞变更为黄德炜，肖广瑞仍为经理，董事从2位增加至11位，其中5位来自万达，另6位为其他方代表。公开信息显示，黄德炜是太盟集团合伙人及私市股权联席主管。
【点评】此次工商变更，意味着万达商管新投资资金的到位。一方面将缓解万达短期流动性压力，另一方面也将增强市场及投资者对万达的信心。
9月4日，中房报讯，受房地产行业持续波动、企业经营状况不佳、审计程序复杂以及财务报告编制困难等多重因素的影响，从2021年起，上市房企迟发财务报告的情况变得较为普遍。今年上半年，超10家上市房企未能按照规定时间披露2024年中期业绩，债务重组、更换核数师、年报仍有待刊发及寄发等是这些房企迟发中报的主要原因。其中，碧桂园2023年的年度报告以及今年中期业绩报告均未发布，一个重要原因就是受到债务重组工作的影响。按照港交所的规则，未能在规定时间内发布当前的财务报告，上市公司股票将面临停牌。而截至9月2日，碧桂园、中国恒大、大唐集团控股、上置集团、祥生控股集团等多家企业的股票处于停牌状态，何时复牌仍是未知数。
【点评】在目前的市场形势下，已经爆雷出险的房企要单纯靠自身的力量走出债务困境显然不太现实，未来或将有更多上市房企停牌或退市。
