11月27日，中房报讯，继越秀地产之后，又一家大型国资房企旗下地块，将被收储。近日，华侨城公告称，政府部门拟通过“收、调、供”联动方式，对华侨城旗下位于武汉市洪山区的TOD项目土地（约105亩），进行收储。项目所在两宗地块是五六年前，华侨城以52亿元、9.42亿元分别竞得。除华侨城、越秀地产，已有多家房企旗下地块被“收储”，几乎多为国企、央企。不过也要看到，目前盘活闲置存量土地，存在多项“卡点”，收购资金、收购价格等是面临的主要困难。从这些收储案例可以发现，收储价格更多是围绕当前市场价格进行，而非初始购置成本；收储标的更多是双方妥协，土地储备中心配合政府调整土地规划、优化空间布局，被收购方得以盘活资产，但同时承担支持后续区域土地出让的义务。
【点评】近期，自然资源部已经印发了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，土地收储的资金问题将得到较大程度的解决。目前来看，收购价格仍是主要矛盾。此外，如果地方收储的对方主要为央国企，其公平公正性也值得商榷。
11月26日，丁祖昱评楼市讯，在践行高质量发展的共识下，物业管理企业变得越来越“卷”。首先从企业内部来看，降本增效已经成为每一家物业企业主旋律，区域聚焦、组织精简、人员共享已成当前实现降本增效的主要三个方面。其次是在制度完善和平台搭建上，如今越来越多的物业企业通过服务透明、财务透明、管理透明等方式建立公开透明的制度，让业主明白消费，增加业主幸福生活的保障，营造和谐稳定的社区环境。最后是在社区营造上面，越来越多的企业通过创新的理念和实践，建设有温度的社区，如儿童友好、老年友好等以居民为中心，关注不同年龄段的需求，进一步提升居民的幸福感和归属感。
【点评】受宏观经济和房地产市场形势影响，物业管理企业的“日子”也越来越不好过。一是规模拓展速度明显放缓，二是物业费收缴难度加大，三是业主对于物业费的使用和服务标准的争议越来越多。对于物业管理行业而言，当前也进入到一个转型升级的关键时期。
11月21日，丁祖昱评楼市讯，如今，代建细分赛道已形成，以不良资产为主的资本代建成为众多头部企业眼中“香饽饽”，并在“保交楼”下逐步衍生出纾困模式，帮助私募、AMC等机构处理不良项目。相比商业代建、政府代建，资本代建“入局”门槛更高，尤其是在低能级城市，受限于需求透支、价格透支等市场因素，难度更大。目前入局资本代建的企业较少，在入局代建的百余家房企中，仅有10家左右房企布局资本代建。在四五线等低能级城市落地资本代建复杂且实操难度大，需要企业拥有综合的解题能力。其中，最为核心的是纾困解题和专业解题两大能力。
【点评】在代建赛道逐渐拥挤、竞争加剧的背景下，资本代建无疑是一条优质细分领域。但对企业的纾困解题、地产专业解题等综合解题的能力要求也较高。不仅品牌、服务、产品等基本代建能力不可或缺，营销、成本控制、差异化等能力也至关重要。
11月21日，中房网讯，11月19日，格力地产举行2024年第三季度业绩说明会。会上，格力地产董事长陈辉表示，目前正在积极推进置入珠海免税集团51%股权，同时置出上海、重庆、三亚房地产子公司100%股权和公司相关对外债务的重大资产置换工作。本次重组所涉置出公司评估事项已经珠海市国资委原则同意。通过本次重组，公司将分步整体退出房地产业务，打造以免税业务为核心、围绕大消费运营等产业链布局的大型上市公司。
【点评】目前，房地产开发业务已不再是“香饽饽”，反而成为诸多房地产企业的沉重负担。可以预期的是，未来更多房企将主动退出房地产开发业务，或将存量资产运营管理作为主业。
11月19日，中国房地产报讯，11月18日，股价连续跌了6个交易日的华侨城A高开高走，以8.1%的涨幅收盘。以当日3.07元的收盘价计算，该公司的市净率为0.44。截至11月15日，中证A500指数市净率≤0.5的公司有6家，华侨城A是其中市净率最低的。2022年4月29日，张振高上任华侨城A董事长。此后，该公司的业绩便上演了大变脸，2022年、2023年的归属母公司净利润分别亏损约109亿元、65亿元，今年前三季度又亏了23.5亿元。股价亦与业绩同步下行，短短两年半的时间，华侨城A的市值缩水了5成。获取核心城市核心板块的新项目曾被视为张振高“破局”的路径之一，但自2023年9月以来，华侨城A再没有出手拿过地。
【点评】不管从销售业绩，还是从经营效益来看，亦或是股价表现来看，华侨城A显然已陷入困境。连续14个月未拿地，也意味着未来华侨城A的发展空间将持续收缩。
11月15日，丁祖昱评楼市讯，11月11日，祥生控股集团正式告别港交所。除了祥生以外，近期还有大唐、大发、佳源国际、上置集团等企业相继退市。据不完全统计，2024年至今，共有9家H股内房企被勒令退市。A股方面，则有4家。相比于H股房企，A股房企的退市主要是因为连续20个交易日的每日股票收盘价均低于人民币1元/股而触发了终止上市条件。值得一提的是，在本轮“止跌回稳”政策组合拳推动下，接连不断的利好让A股迎来了新一轮牛市，截至11月14日，A股地产股收盘价最低的也已远离了1元退市的危险区，A股上市房企整体已经没有了面值退市的风险。当前仅部分长期停牌的H股房企仍有一定的退市危机。
【点评】上市房企的退市，对企业本身来说会影响其融资渠道及市场信用，使其资金面进一步紧张，对行业来说也将产生一定负面影响，尤其是当前市场正处于缓慢恢复的过程中，若出现“退市潮”或将影响刚刚恢复的行业信心和预期。
11月13日，中房报讯，11月8日，绿城服务公告拟出售旗下全资附属公司MAG部分股权。据悉，绿城服务曾于2019年花费3.2亿元收购了澳洲一家教育公司MAG（Montessori Academy Group）56%股权。目前，在国内运营的教育业务则分两种类型。一是与政府合作的普惠园项目，采取轻资产模式；二是自营的高端社区教育项目，该部分业务通过自持物业的重资产模式进行运营。对绿城服务而言，其文化教育运营模式属于后者。而这种重资产模式运营使该公司近年出现投资减值情况，拖累了盈利能力。
【点评】绿城服务剥离非主业MAG，主要是为了回归主航道，同时剔除重资产对其现金流带来的影响。未来绿城服务将更加聚焦和生活服务主航道相关的业务。
11月9日，中国房地产报讯，11月8日，中国房地产报梳理A股发布了三季度业绩的84家上市房企，统计出2024年前三季度上市房企净利润、净现金流、经营活动产生的现金流净额、净现比等若干榜单，从多个角度展现上市房企真实的“血液循环”。根据榜单，84家上市房企中，44家净利润为正值，仅18家房企实现了净利润的同比增长；32家经营活动产生的现金流净额为正，32家房企的经营活动产生的现金流净额实现增长，以经营性现金流净额作为衡量指标，前三季度有近6成上市房企的“造血”能力在减弱；11家房企的净现比（经营活动产生的现金流净额/净利润）大于1；36家房企实现净现金流增长，不过仅15家净现金流为正值。
【点评】“造血”能力减弱、现金流吃紧是行业普遍现状。目前来看，除加快盘活存量资产外，销售企稳回暖是缓解房企资金链压力的关键。
11月7日，中房网讯，Wind数据统计，截至10月31日，A股共有96家上市房企披露2024年三季度业绩报告。从上市房企三季度报告来看，营收实现同比增长的房企共有29家，占比超过3成；营收同比下滑的有67家，占比接近7成。归母净利润方面，前三季度共有49家房企实现盈利，占比超过五成，有9家房企归母净利润超过10亿元，有24家房企实现归母净利润实现同比正增长。值得一提的是，有10家房企实现了营收和归母净利润的双增长。总的来说，由于房地产行业基本面还未根本扭转，上市房企三季报数据较为“惨淡”，短期内房企业绩压力仍将持续一段时间。
【点评】在房地产优化政策持续发力之下，行业基本面探底信号逐步增强。随着房企前期高价拿地项目逐步消化，未来结算业绩或将逐步好转，计提减值也可能缩减。预计2024年行业业绩亏损程度相比2023年或能减少，2025年业绩有可能修复得以回正。
11月5日，中国房地产报讯，11月1日，有消息称，大连万达集团以1.6亿英镑的价格向狮心资本和Orienta Capital Partners出售豪华游艇制造商圣汐国际。圣汐国际被誉为“海上劳斯莱斯”，是世界顶级奢华游艇品牌。2013年6月，万达投资3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司91.8%的股份。而当下转手售出，交易价格却打了对折，仅为1.6亿英镑。实际上，近年来，万达一直在通过资产转让的方式持续“瘦身”。自2017年以来，万达先后出售过酒店、文旅项目等非核心业务，以及部分海外资产，如美国AMC影院等。处置非核心资产的同时，万达也在持续出售旗下核心资产，比如万达广场等。自2023年以来，万达陆续对外转让了包括北京、上海、广州在内的核心城市的万达广场，至少包括26家公司的控制权。
【点评】万达之所以频繁处置资产，一个核心原因在于应对巨大的债务压力，缓解资金紧张。接下来，不排除万达还将继续转让资产的可能性。
11月4日，中国房地产报讯，11月1日，万物云宣布将以1.5亿元的对价向万科收购武汉新唐50%股权，并以到期应收款项进行抵偿。其中，万科于武汉新唐的既存股东借款债权本息约1.25亿元，除拟承继债权金额外，代价剩余部分为受让武汉新唐50%股权的交易对价，即0.25亿元。对于抵债的资产，万物云圈定了一些具体标准。此次交易的标的便属于蝶城内的商业资产。武汉新唐持有位于江汉区常青一路218号武汉唐家墩城中村综合改造项目k3地块的武汉新唐广场物业以及与之配套的全部地下车位使用权。截至2024年8月31日，该项目的节点出租率达到90.5%，单位日租金为3.06元/平方米。
【点评】关联开发商一度是物业行业高增速与高估值的“坚实”后盾，如今却成为了“拖累项”。万科以资产抵偿应付款项，既可以减少短期现金流压力，也是其战略调整的重要组成部分。
10月30日，第一财经讯，房地产行业正面临有史以来最长时间的持续亏损，继2022年及2023年行业全年录得亏损后，上市房企盈利承压的趋势似乎还在持续，今年前三季未见明显扭转态势。据Wind数据统计显示，截至10月30日，A股房地产板块共52家房企披露三季报，其中有18家房企前三季度归母净利润为亏损状态；同时，超七成房企前三季度规模净利润同比下滑，仅7家企业因基数小微幅回升、以及6家企业亏损幅度有所收窄，整体而言行业利润空间逼仄。
【点评】在楼市政策持续发力之下，行业基本面见底的信号正逐步增强。随着房企前期高价拿地项目逐步消化，未来结算业绩有望好转，到2025年行业盈利可能修复回正。
10月28日，中房报讯，2024年三季度，上市物业公司出现了高管频繁离职的现象，这一现象背后是当前物业行业转型，企业面临的生存挑战，物业服务行业正在经历一场“大洗牌”。多家物业公司面临经营压力，现金流紧张，导致高层管理人员对公司的未来发展前景产生疑虑，从而选择离职。除了一些物业公司的经营性现金流遇到困难外，物业费问题也变得更加复杂。一位上市物业公司高管认为，未来物业行业会经历一场淘汰赛，行业的利润空间处于下行阶段，未来物业行业毛利率可能在5%～8%。
【点评】近年来，房地产市场深度调整对物业管理行业带来了较大的冲击。不仅体现在物业管理面积拓展空间缩小，同时也体现在房屋价值持续缩水导致物业费征收难。中长期来看，物业管理行业的趋势将是更加注重用户体验和服务质量。
10月28日，中国房地产报讯，10月24日，佳源国际、大唐集团、大发地产发布公告，宣布将自10月29日起退市。退市原因大致相似，如未能在18个月的停牌期限内完成财务业绩发布、解除清盘令等复牌指引。这3家房企赶上了内房股上市的末班车，于2016年至2020年间登陆港股。市场的红利与资本的托举让他们的野心迅速膨胀，在销售额刚达到百亿元规模时便喊出了3年冲击千亿元、5年冲3000亿元等目标。然而，当行业周期性的调整不期而至，潮水退去，这些以杠杆驱动规模、资产负债表脆弱的房企最终还是搁浅在了沙滩上，几无翻身之力。
【点评】2021年下半年至今，房地产市场调整已有三年多的时间，且当前仍在延续。市场的深度调整和发展模式的转变，让诸多习惯于传统“三高”模式的房企无法适从，纷纷爆雷出险或退市破产。若无一揽子增量和存量政策持续救市，多数房地产企业的风险将无从化解。
10月24日，丁祖昱评楼市讯，在“大开发”转向“大运营”的时代背景下，中央及地方建工系和城投系企业发展方向也发生变化，越来越多的企业正朝着“投资、建设、运营、管理”一体化方向发展。最明显的变化是，这些城投系和建工系企业正在“向后”布局。在从传统的基础设施建设向投融建运一体化的综合运营商转型的过程中，物业管理服务已成为业务拓展的关键一环。如中国建筑集团旗下除了中海物业外，其下属的一至八局均已成立了各自的物业管理平台；中国中铁、中国交建、中国铁建、中国电建等企业旗下的物业管理平台在管面积均超过了1000万平方米。与此同时，各大基础设施建设企业旗下的房地产平台也在积极寻求向城市运营商转型。
【点评】在房地产开发投资持续低迷和基础设施建设增速放缓的背景下，城投系、建工系企业逆势拿地并进一步“向后”布局，有利于其业务订单量的稳定和开拓新的业务空间，但同时也将使得房地产领域的全产业链竞争更加激烈，意味着房地产企业的生存空间进一步被压缩。
10月23日，界面新闻讯，历时4个月，美的置业的内部重组正式完成。10月22日，美的置业发布公告称，董事会已在当日落实完成了建议分派及可能出售事项。完成相关事项后，公司不再持有任何私人公司股份，私人公司集团不再是附属公司。这一变动导致房地产开发业务的财务业绩不再在美的置业的综合财务报表内入账，从而对公司的财务状况产生影响，也标志着美的置业重组计划的完成。在此次重组完成后，美的置业便实现了房地产开发重资产业务与持续经营性业务的股权分设。这也意味着，未来的美的置业将无需背负大额债务，且依托于快速去杠杆，在真正意义上回归经营。
【点评】美的置业作为百强房企中鲜有的未出现民营房企之一，主动选择剥离房地产开发业务，保留持续经营性业务，体现了其应对风险和变局的战略选择，也代表了新发展模式的重要方向。
10月21日，中房网讯，10月18日，华夏幸福发布公告称，为争取进一步妥善清偿债务，保障债权人利益，维持公司可持续经营，华夏幸福拟在《债务重组计划》的基础上，贯彻“不逃废债”原则，结合实际情况，优化置换带方案，并制订《华夏幸福债务重组计划之置换带方案》，债权人可结合自身情况自愿选择是否参与《置换带方案》。根据《债务重组计划》中关于“置换带”的相关安排，华夏幸福拟通过出售资产置换债务的方式，由收购方有条件承接相应的由公司统借统还的金融债务，置换后的债务展期、降息，具体置换方式由相关方具体协商。
【点评】华夏幸福推出置换带方案，有助于加快资产出售和债务置换进程，进一步化解清偿存量债务。
10月17日，丁祖昱评楼市讯，自2019年以来，随着地产销售的下滑、企业投资能力“丧失”，让原本利润微薄的代建成为了诸多房企眼中“香饽饽”，竞相入局，代建行业也迎来一波快速扩展期。2023年是代建快速扩张的一年，综合能力TOP30代建企业新增签约面积1.82亿平方米，按可比口径同比增长了25.5%，其中新增签约面积超1000万平米的企业共7家。到2024年，超过100家企业入局代建或承接代建业务，市场上有意愿、有能力的企业几乎全部“下场”代建，竞争程度进一步加剧。2024年前三季度，代建新增规模TOP20企业新增签约建面12040万平方米，较二季度末增长40%。行业新增规模的集中度持续高位。
【点评】虽然布局代建企业数量突破新高，但从规模和扩张意愿上看，仅有四成企业代建业务形成了一定的规模和利润贡献。面对日益激烈的市场竞争，代建企业还需要不断创新和提升技术水平。
10月15日，中国房地产报讯，近段时间，土地市场变得热闹起来，一些民营房企开始返场拿地。10月9日，郑州迎来本月首场土拍，其中一宗高新区地块由本地民营房企正弘置业竞得，成交总价6.77亿元。10月10日，郑州本月第二场土地拍卖共成交3宗地块，其中中原区一宗地块被本地民营房企通达置业竞得。10月10日，西安土地市场成交了2宗宅地，其中一宗位于高铁新城核心区的地块被本地民营房企陕西欣多升以底价摘得，折合楼面价6065元/平方米。10月12日，金华市金东区一宗低密度宅地被本地民营房企浙江宇班以5.56亿元摘得。此外，杭州9月份第二批宅地出让中，2宗宅地亦均由本土民企拿下，总价13.87亿元。
【点评】民企拿地活跃，不仅是资金流动的体现，更是对市场信心的表达。“924新政”和9.26中央政治局会议后，新一轮重磅政策利好接连出台，在较大程度上提振了房企拿地投资的信心。
10月14日，中国房地产报讯，10月11日，万科对外披露了旗下组织变革最新举措，涉及区域调整与人员安排。华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，定位为开经派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。东北区域和西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理。重大项目多、产能货值大的上海公司、广佛公司，则调整为开发经营本部直接管理，以加强对资源盘活、经营提效、交付品质、成本管理等方面的专业管控。此外，万科还组建了一个新的业务部门——办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效，与现有的商业事业部共同推动万科在商业和办公资产领域的进一步发展。
【点评】在这一轮调整中，万科进一步加强开发经营业务的组织集约化建设，开发经营本部进一步下沉业务前线，有助于提升项目的运营效率和效益，尤其是集中力量打造重点项目。
