中国行业发展报告

　　4月28日，财经网讯，梳理房企财报发现，2018年SOHO中国、华侨城、合景泰富净利率分别为113.24%、58.49%、55.56%，以远超百强房企11.5%的均值成为行业净利率之王。事实上，三家房企主营业务的业绩表现并不乐观，高利润率的背后主要靠卖资产支撑，即使抛售亏损资产仍存在负债走高的压力。财报显示，上述三家公司的其他收益净额占净利润总额的比例接近或超过50%。从注释内容可见，其他收益净额指标的利润来源主要包括出售附属公司及相关资产等，多数属于公司非优质资产或亏损资产。不仅高利润房企存在出售项目的现象，2018年泰禾、嘉凯城等中小房企纷纷出让旗下房产项目资产包。在主营业务业绩下滑、负债高企的背景下，房企卖项目获得的高利润或难持续。
　　【点评】一般来说，利润是企业通过出售存货获取的，来自主营业务的收入是可持续的，而临时一次性的收入方式，如出售子公司获益是不可持续的。出售资产产生的净利润较高，会抬高其净收益率，但并不稳定。企业应该全面提升主营业务的管理能力，否则面临被淘汰的风险。2019年，一些负债率高的中大型房企可能被迫卖掉大量股权，甚至有些会倒闭。

　　4月26日，长江商报讯，去年大举扩张拿地的光明地产，后遗症在年报显现。4月23日，光明地产发布2018年年报。报告期内，公司实现营业收入204.93亿元，较上年减少1.53%；实现净利润14.18亿元，同比下滑27.17%；实现扣非净利润12.76亿元，同比下滑32.92%。净利润和营收纷纷下滑的同时，现金流也出现了大幅度的下滑。2018年度，光明地产经营活动产生的现金流量净额为-87.34亿元，同比下滑620.30%，创上市以来新低。为此，光明地产频繁靠融资卖资产补血，自2018年8月至今，通过融资卖资产回笼了近40亿资金。
　　【点评】在经营业绩表现不好的情况下，大举扩张拿地加大了光明地产的资金压力。为避免资金链断裂，光明地产应加大营销力度，加快资金回笼，同时继续设法筹资融资。实际上，光明地产的资金困境正是一大批中小型房企的真实写照，当下想要破局或突破并不容易。

　　4月24日，时代周报讯，继2017年彩生活收购万达物业后，招商蛇口创下了物管行业的第二大收并购案。4月15日，招商蛇口发布公告称，公司正在筹划以现金方式协议受让中航国际控股持有的A股上市公司中航善达22.35%股份，以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。招商蛇口董秘刘宁表示，未来招商物业也会继续通过收并购的方式来完成规模的增长，寻找优质标的。从收入水平来看，国内物业行业第一名万科物业营收为97.96亿元，第二名绿城服务营收为67.1亿元。将招商物业、中航善达的在管面积合并之后，整体的服务面积将接近1.3亿平方米，规模将至行业第三。
　　【点评】近年来，凭借着增值服务模式以及远超地产开发业务的盈利率，物业管理行业成为资本市场的宠儿。各大龙头物业管理公司纷纷跑马圈地，通过收购合并抢占市场，招商蛇口联姻中航善达是物业行业近几年发展的一个缩影。但是在规模之后，如何谋求新的利润增长点，则是新的难题。

　　4月23日，上海证券报讯，2018年被业内称为房地产行业的“小年”，也是万科高喊“活下去”的一年，但从年报披露的各项指标来看，上市房企2018年依然活得精彩。截至4月18日，有24家2018年度合同销售金额超过1000亿元的上市房企披露了2018年年报，房企业绩整体表现亮丽，其中10家房企年度合同销售额首超千亿元，它们的土地储备总额高达4.08亿平方米，略高于万科与融创土地储备之和。销售金额同比增速居前的新晋千亿小伙伴中国金茂、阳光城、金科股份等房企显现出行业黑马的影子。财务指标方面，24家房企的毛利率普遍在25%～40%之间。净负债率指标方面，24家房企的净负债率主要介于30%～150%，且绝大部分房企在该项指标上都有显著的优化。
　　【点评】2018年，房地产市场TOP3的发展商共获得12.6%的市场份额，前100家开发商共获得2/3的市场份额，说明竞争正变得越来越激烈。与过去两年相比，2018年全国千亿级规模房企的数量已达30家，呈现出爆发式增长的态势，其中28家已登陆资本市场。对于房企而言，土地储备的多少往往决定了其未来规模的大小。

　　4月23日，和讯房产讯，年报季即将进入尾声，当万科董事长郁亮无奈地说，找不到比房地产更挣钱的行业时，一个可能未来盈利能力上和地产开发旗鼓相当的行业，正在开发商的眼皮底下迅速崛起。这个行业就是物业，一个曾经需要主业大面积贴补的“鸡肋”。让物业迅速从一个亏损行业脱身，成为房地产企业第二盈利点的，是物业公司最近几年连续实现高增长的增值服务。以滨江服务为例，物业的毛利率所以能快速上升，很大程度依靠的是增值服务的贡献，增值服务毛利占总毛利的63.4%，是滨江服务的最大利润来源。相比于基础物业服务，增值服务中相当一部分，比如二手房的装修换新、社区业主子女培训等主要是由外部供应商提供服务，物业收取其中的佣金。
　　【点评】不仅仅是滨江，雅生活、奥园物业等一批物业公司披露的2018年年报都在预示，在大规模发展壮大之后，物业有机会在地产开发业务走向收缩之后，成为房企新的现金奶牛。但是，物业企业要让增值服务，成为企业盈利的大头也非易事。难度之一在于物业企业对物业小区的管控力度较弱，难度之二在于业主对物业的信任不够高。

　　4月19日，每日经济新闻讯，在过去的这一年，由于市场环境的变化，一些激进的房企在调控与融资的重压下，也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑。因而多数遇到危机的房企，不得不通过引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。冰与火之间，折射出房地产行业当下的发展趋势。2019年，很多房企开始把资金安全放置于首位，在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫，将“现金为王”当作第一信条。一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”，其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。
　　【点评】作为资金密集型行业，资金链对于房企而言至关重要。2019年，房地产企业的债务将迎来到期高峰。但是随着去年融资渠道的收紧，诸多房企在境内的发债受到了影响，而境外发债的成本进一步走高。如果回款与投资未能及时跟上，未来3年间，房企的资金面显然会面临更大的压力。

　　4月17日，蓝鲸财经讯，为应对复杂的市场形势，一些开发商开始选择“修炼内功”。今年以来，包括万科、碧桂园、阳光城、绿城中国等房企，陆续披露企业在内部组织架构方面的调整动作，“降成本、优管理、提效益”成为其重要思路。如万科放弃金字塔形管理结构，碧桂园将总部部门精简合并的比例将近一半，绿城将16家子公司整合缩减为11家，融信将原来的“集团-区域-项目”管控调整为“集团-事业部-城市公司”，阳光城将30个区域公司划分为A级、B级、C级三种类型。值得关注的是，与企业架构调整相伴随的是人员流动的“阵痛”。如2018年10月提出建设三大产业集团的绿地集团，以及2018年末提出“精总部强区域”的正荣地产，分别出现裁员、高层人事频繁调整的问题。
　　【点评】2019年的房地产市场与前几年的情形已经大不相同。对于房企来说，房企将面临较大的市场压力，架构调整正是为适应新形势的谋变之举。精简组织结构，给区域公司充分放权，减少决策流程，可以有效提升拿地等方面的决策效率。

　　4月16日，乐居财经讯，4月12日晚，泰禾集团发布2019年一季报显示，盈利指标、回款指标、偿债指标均出现同比明显改善。一季度，泰禾集团实现营业收入74.54亿元，同比增长24.47%；实现净利润9.97亿元，同比大幅增长219.55%。与此同时，泰禾的货币资金也更加充裕。一季报显示，泰禾销售商品、提供劳务收到的现金169.85亿元，远高于去年同期的91.25亿元，货币资金206亿元，较去年末（149亿元）更加充足。至2019年一季度末，泰禾的负债水平进一步降低。一季报显示，泰禾净负债率同比继续大幅下降105.69个百分点；有息负债规模得到进一步控制，一季度环比减少100亿有息负债。各项财务指标的持续向好，反映了泰禾正在进入稳健的增长期。
　　【点评】泰禾一二线城市布局战略清晰坚定，土地储备资源丰富，在北京区域和华东区域毛利水平增长明显，体现了集中一二线城市布局战略获得积极成效。与此同时，伴随购房者对泰禾的品牌溢价认同度不断提升，其未来盈利能力将继续释放。

　　4月15日，长江商报讯，保利地产董事长宋广菊曾于2017年对全体股东承诺，未来两三年重回行业前三。但截至目前，保利地产要进入销售前三，还有一定的距离。保利地产公布的业绩快报显示，2018年实现签约销售面积2766.11万平方米，同比增长23.36%；签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%。而2018年房企前三甲的销售额都在5000亿元以上，与第一名的差距已拉大至超过3000亿元。业内人士表示，保利地产的销售业绩略低于市场预期，想要重回行业三甲还需要时间。在“掉队”的同时，保利地产还存在财务费用上升侵蚀净利润率、销售回款不达预期、存货和负债压力增大等问题。
　　【点评】为了重回前三，保利地产近年加速扩张步伐，并密集发债融资，快速扩张给公司造成的后遗症不容忽视。高周转往往重速度轻质量是一把双刃剑，在房地产行业粗放式发展阶段可凭借蛮力野蛮生长，但当行业进入品牌化时代后，高周转将企业品牌价值带来损害。2018年下半年以来，保利地产在西安、太原、广州、长沙等地项目或被点名违规罚款或遭到业主维权。

　　4月11日，北京商报讯，在现金流周转顺畅的前提下，房企间的排位竞争大多围绕土储量展开。不过2018年房地产行业调控持续，短期内为防范市场风险，房企发展总体战略性放缓，以谨慎投资、加紧去化为主基调，不仅整体拿地金额及面积出现双降，不同规模及类型的房企在拿地投资战略上分化渐显。多项指标均反映出，房企在后市销售谨慎的预期之下，于2018年内投资拿地的积极性显著转淡，其中多家龙头房企明确表态控制拿地收支，放缓拿地节奏。但房企们深知唯有土储丰富，才能让其追逐业绩目标以及实现更好行业位次的路径变得清晰。2019年，土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的房企来说，是比较适合增加土储的时机，但抄底仍需谨慎。
　　【点评】从增加土地储备和规避市场风险的角度来看，2019年房企应重点在二线及强三线储备粮草。一线城市机会虽好，但进入门槛较高且竞争压力较大；普通的三四线城市一方面去库存压力仍存，另一方面市场增长空间有限，因而企业布局还需谨慎。

　　4月10日，证券日报讯，在央行持续降准、市场资金较为充裕的背景下，本就面临偿债高峰期压力的房企，近期的融资频率持续加快。同策资管最新数据显示，2019年3月份，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，2017年11月以来首次突破1000亿元大关，环比2月份的552.88亿元大幅上涨85.25%，融资笔数也创下了历史新高。而进入4月份，房企的融资潮仍在持续，包括恒大、融创等龙头房企均抛出了各种的发债计划。来自中原地产较宽泛的统计数据显示，4月上旬房企发布的融资方案，总金额已接近1000亿元。从融资成本来看，主流房企境外融资成本多在6%～8%，境内融资的公司债成本多在5%以内，资金成本相比前期有所下调。
　　【点评】种种迹象表明，当前房企的融资环境已显著改善，融资成本也有所降低。对于偿债压力较大的房企来说，抓住时机拓宽融资渠道、加大融资力度，用于偿还公司债务、优化负债期限结构、补充流动性资金，是较为明智的选择。

　　4月9日，经济参考报讯，近日，同策研究院公布的数据显示，3月，40家典型上市房企完成融资总额1024.2亿元，自2017年11月以来，再次突破1000亿大关，环比2月大幅上涨85.25%。其中，当月债权融资额985.15亿元，占房企融资总量的96.19%，环比上涨78.49%，包括房企发行公司债及其他债权融资，还有信托贷款、境内银行贷款、中期票据等；当月股权融资金额为39.05亿元，占总融资金额比重为3.81%。房企的创新型融资方式融资总额也创下新高，当月融资总额324.9亿元，环比大幅上涨464.84%。房企融资成本较上月有明显下降，约在3%～7%之间。
　　【点评】从房企融资总额大幅上涨、外币融资总额明显缩水可以看出，绝大多数热钱都来自国内市场；从融资成本明显下滑可以看出，国内市场的利率走势以平稳为主。基于此，不管从国内市场政策触底回温考虑，还是从成本方面考虑，当前阶段房企应抓住时机主攻国内市场，积极拓展国内融资渠道。

　　4月9日，经济日报讯，近日，上市房企年报密集发布，多数房企在营收、利润方面业绩理想，但销售额增幅在逐步告别高增长，转而进入中速增长，行业的“黄金时代”渐行渐远。从去年就喊着要“活下去”的房企们其实也是在各自蓄力，多元突围。无论是从规模扩张转向高质量增长，还是积极寻找新的业务增长点，房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪。一是行业集中度将不断上升，2018年千亿房企数量达到30家，未来仍可能继续增加；二是房屋产品力将成为企业竞争主方向，去化率下降倒逼房企更加关注楼盘质量；三是文化与科技赋能将成为产业转型、实现可持续发展的重要方向。未来，大型房企竞争的重心将进一步从规模扩张向高质量增长转变。
　　【点评】在行业集中度不断提高、行业增速放缓的情况下，聚焦主业、精细化运营、提升品质、多元化布局成为各大房企角力的关键词。聚焦主业主要是巩固地产基本盘，精细化运营主要是向管理要效益，提升品质主要是关注楼盘质量、推动产品升级，多元化布局主要是寻找新的业绩增长点，高质量增长和结构转型优化将成为房企提升核心竞争力的必由之路。

　　4月4日，北京商报讯，2018年，房企寻求多元化转型意愿依旧强烈。据克而瑞发布的统计数据，行业排名前30强房企中，至少已有70%的公司发布了多元化战略。其中，行业排名前100强房企中则有97%布局了多元业务。统计显示，长租公寓、物业服务、商业运营、物流仓储、文旅等领域依旧是房企投入最多、发展最稳的行业。而从恒大发力新能源汽车，到碧桂园宣布大手笔进入机器人产业，龙头房企已显示出对专业性更强的“非地产”领域的热衷。与此同时，一些房企通过一段时间的摸索，正在从行业试错进入到纠错的关键期间，房企的转型将从全面投资进入谨慎和聚焦阶段。万科管理层表示，未来能支持出现千亿级企业的实体领域，并有进入空间的行业并不多，万科不会再盲目投资新领域。
　　【点评】目前，房企多元化投资主要依靠主业的强大支撑。万科、碧桂园、恒大均在主业实现规模化后，开始增加包括交通出行、本地生活、应用科技等非主业的投资。从2018年房企投资关注度上看，房企投资租赁市场规模最大，在联合办公、物业、产业地产、装修、商业等行业的投入规模则依次递减。受政策及盈利预期等因素影响，原来地产企业较为关注的金融、教育、产城、养老、文旅等业务则有所收缩。

　　4月3日，证券日报讯，在行业集中度不断提升，楼市调控政策很难出现较大松动迹象之下，2019年一季度房企投资态度仍较为审慎，一方面，房企审时度势，审慎选择新进入城市，放缓投资步伐；另一方面，凭借着一定的区域优势坚持区域深耕，以实现企业自身的稳健发展。据有关机构智库统计数据显示，2019年一季度，10强房企新增货值总计为7036亿元；20强房企新增货值为10268.8亿元；30强房企新增货值总计为12204亿元。从一季度土地成交城市来看，热点二线城市俨然成为房企竞相角逐的战略要地。从新增货值和销售金额的关联性来看，新增货值TOP10与销售金额TOP10企业重合率较高，在新增货值TOP10企业中，有7家企业都进入到TOP10销售榜中。
　　【点评】目前，房地产市场整体仍处于降温调整阶段，开发企业拿地整体较为审慎，但调整优化区域布局相对主动，规避风险、稳健投资的意识较强，预计多数房企将采取“稳中求进”的策略。由于拿地策略有所不同，实力房企的规模座次将调整变化，但强者恒强的局面不会发生改变。

　　4月2日，时代周报讯，2017年迈进千亿，2018年业绩再次大涨，2019年世茂集团将在并购上发力并瞄准2100亿元销售目标。3月26日，世茂房地产董事局副主席、总裁许世坛在业绩发布会上称，世茂将继续加大土地储备。就在几天前，世茂以21.83亿元的总价拿下了泰禾集团两个项目51%的股权，增厚了自己的土储资产包。许世坛透露，仅在今年一季度公司就完成了近1000亿元货值储备，接下来会陆续公布。按照测算，世茂2019年一季度的收购中有部分将在今年转化为销售，在此基础上，世茂今年的可售货值将超过年报公布的3500亿元。保守估计，按照60%的去化率，即能完成全年2100亿元的销售目标。
　　【点评】2019年，世茂将进行投资上的前置，60%的土地投资将在上半年完成。除收并购外，也将通过小股操盘等方式进行。多元发展、财务优势、资金充足、土储优质、管理赋能、战略眼光等优势将支撑其在未来2～3年内继续保持强劲发展。

　　4月2日，中房网讯，从多家上市房企公告及公开信息整理发现，有40家房企对外直接或间接公布了2019年的销售目标。经初步测算，这40家房企销售目标增长率均值仅为18.36%。与2018年45.53%的销售目标平均增长率相比，减少27.17个百分点。在已公布2019年销售目标的房地产企业中，有21家企业销售目标在千亿元或千亿元之上。这其中不包括未公布2019年销售目标的碧桂园、万科、保利发展、绿地控股、华夏幸福、金地集团、中南置地、泰禾集团、中梁地产、蓝光发展、祥生地产、荣盛发展等12家过去一年销售规模在千亿级的企业。如果算上这些企业，2019年千亿级房企数量应该还可以保持在30家左右。
　　【点评】综合2019年各家房企制定的销售目标情况来看，龙头房企“控速”明显。恒大和龙湖制定的销售目标均未超过10%，就连一向激进的融创，今年的销售目标增幅也没有超过20%。在市场集中度越来越高的今天，规模扩张在带来行业地位的同时，也伴随着风险。对于房地产企业来说，警惕投资、债务和现金流等风险将成为今年的重中之重。

　　4月1日，国际金融报讯，2018年的楼市，虽受调控政策、融资环境等影响，被称为“地产小年”，但对于早已完成全国化布局的大中型房企而言，依然难挡其前进的步伐。素有“宇宙第一房企”之称的碧桂园，尽管2018年经历了系列波折，但依旧继续保持高速增长，在规模上仍是当之无愧的王者。恒大则稳坐“盈利之王”的宝座，2018年净利润超过700亿元，超前的土地储备、优质的土地价格和成本管控能力是其利润的基础。在众多大中型房企努力拓展规模、缩减开支，才能勉强维持住10%左右的归母净利润率的同时，中海2018年高达26.18%的归母净利润率令众多房企望尘莫及。在各大房企纷纷大秀成绩单的同时，在地产主业之外发力多元化布局，似乎也成了这些房企的共识，农业、机器人、汽车、文旅等均是头部企业多元化转型的发力点。
　　【点评】2019年，许多房企明显不再高喊口号，并非房企不再需要冲击规模，而是体现了在楼市大环境尚不明朗的当前，房企选择相对保守的“观望”策略，即为自己留有余地，再结合下半年实际情况去做适时调整。值得注意的是，虽然多元化转型成为业内共识，但地产的核心主业地位仍不可替代，多元化转型尚未形成可借鉴的成功模式，仍处于摸索阶段。

　　3月29日，新京报讯，3月的第四周，房企密集发布年报，包括万科、恒大、融创等龙头房企相继披露2018年的财务报告并举行业绩发布会。纵观2018年的房企表现，有以下几个特征：销售增速整体放缓，营收持续迎来丰收之年，但同时出现归属母公司净利润下降、资产负债率攀升等情况。2019年，在房住不炒的整体基调下，调控政策将保持稳定性和持续性。随着债务兑付高峰来临，房企将面临前所未有的偿债压力。快速去化与回款，保证现金流的安全与财务的健康，成为房企今年的重要工作。在此背景下，不少房企选择主动减速提质以应对风险。
　　【点评】随着行业马太效应加剧，市场集中度越来越高，强者恒强，尤其是在拿地、找钱仍看重规模与排名的当下，仍有不少房企在规模赛道上冲刺。扩张带来规模，但也伴随风险。对房企来说，2019年，要警惕去化、资金链、融资、投资等各种风险。

　　3月28日，中新网讯，2018年，房地产交易规模再创新高，万科、恒大、碧桂园权益合同销售额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关。但在调控政策从紧的背景下，房企普遍出现业绩上涨乏力的现象。万科在2018年年报《致股东》信中表示，现在处于“白银时代”，白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。面对激烈的竞争，除了注重发展的质量，多元化业务布局也一直是房企关注的重点。从年报来看，2018年，除主营业务之外，万科在物业、物流、教育甚至冰雪等小众领域都有发力，碧桂园在机器人产业和乡村振兴领域，恒大在新能源汽车领域，中国金茂在城市运营方面，越秀地产在养老项目上均有布局。
　　【点评】目前，房企多元化转型主要有两个方向：一类是向主业相关或上下游行业延伸，例如以住宅开发为主的房企，开始转向养老地产、租赁住宅、小镇开发、商业地产等领域；另一类则是全新转型，逐步弱化开发属性，转向物流、仓储、电子商务等领域。两类方向并无优劣之分，但全面转型的成功率往往不高，因此房企上市公司的转型节奏一般会较为缓慢。