5月28日，经济参考报讯，日前，中国房地产业协会和易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，中国恒大、万科A和碧桂园仍位列上市房企三甲，保利地产、中国海外发展和融创中国分居四到六位，龙湖集团、新城控股、华润置地和富力地产分列七至十位。从上市房企总资产规模来看，2018年末，总资产超过千亿的企业有57家，约占上市房企总量的27.14%。从长期偿债能力来看，2018年末，上市房企资产负债率均值为68.09%，较2017年上升3.04个百分点；净负债率均值为92.52%，较2017年末上升2.65个百分点。从盈利能力来看，2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%，较2017年提升0.51个百分点。
【点评】目前，房地产市场处于降温调整阶段，不确定因素明显增多，风险挑战不断加剧，优胜劣汰、强者恒强的机制将逐步强化，未来市场份额将进一步向头部房企集中。虽然多数房企均在探索多元化发展路径，但地产的主业地位仍无法撼动。
5月23日，蓝鲸财经讯，5月19日晚间，我爱我家发布公告称，由于交易各方最终未能就发行股份及支付现金购买标的资产事项核心交易条款达成一致意见，将终止筹划收购南昌中环互联相关的重大资产重组事项。业内人士认为，该笔收购终止的原因，不排除是由于企业内部对于该笔收购有更高的要求。根据企业信息披露，我爱我家上市之初曾对2017年～2019年近三年业绩定下了累积不低于18亿元的业绩利润对赌。其中，在2017年、2018年，我爱我家累积实现擦线达标11.38亿元利润，2019年依然面临不小的业绩利润压力。此外，公司近半年来密集的收购动作也使得我爱我家“手头资金”更加趋紧。
【点评】在2018年业绩发布会上，我爱我家曾将“持续开展并购整合”以及“直营与加盟双轮驱动”作为实现公司三年万店规模的重要途径。因此，对于我爱我家来说，其对于合适的标的资产是非常渴求的。但从实际状况来看，今年是我爱我家业绩对赌的最后一年，在追求规模之前，完成利润无疑会放在首位。
5月22日，第一财经日报讯，2019年以来，各大房企高层人事变动已近百次。其中不乏万科、保利等头部房企，涉及职务主要为负责营销与财务的高管。人事动荡背后，是房企白热化竞争下的产物。房企面对变化极快的市场环境，正在不断调整自己的战略，而这些地产从业者，则在这个时代的变化中开始更大的波动。值得注意的是，人事变动频繁的房企，多数因业绩与经营发展而处于舆论风口。如泰禾集团、天房发展、佳源国际等，每次人事变动都引发业内的关注和猜测。
【点评】人员动荡折射出房企业务与人才发展的困局。房企与行业负重前行下，一些变化正悄然发生。头部房企争相布局新业务，企图在地产主业外找到新的业绩增长点，但转型不易。一旦困局来临，在业绩为王的衡量标准下，地产高管的命运便会受到直接冲击。
5月21日，时代周报讯，在行业集中度不断提高的“大象起舞”时代，越来越多的房企正进入“军备竞赛”中，从城市更新、特色小镇、共享空间到长租公寓等，房企纷纷寻找自己下半场的竞争策略和生存之道。此前高周转的房企，纷纷提出了提质控速。例如，恒大、中海、碧桂园提出控制发展速度，拿地更精准，更审慎，腾挪更多空间抓好各项管控。房企间合作开发的加强，也在成为新常态。合资成立项目公司拿地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘和代建，往往是房企们合作开发的模式。另一维度上，房企在多元化业务经营上，也出现了新的特点。多元化布局开始转向纵深发展，更加理性，更加注重运营的质量。
【点评】房企的多元化最好要满足三个条件：一是要有足够的市场空间，能够提供足够的规模发展；二是要有合理的商业模型，能够提供符合预期的投资回报率要求；三是要有稳定的现金流，能够帮助房企对冲化解经济周期与政策周期风险。
5月21日，时代周报讯，自2012年起，以万科为代表的众多房企开始主动拥抱多元化，提出战略转型。据克而瑞统计，TOP30房企70%发布了多元化战略，TOP100房企97%布局了多元化业务。但多元业务的开辟并不容易，多数房企在经过近10年发展后，地产开发业务依然牢牢占据主要营收位置，多元化探索收效甚微，转型成功的案例仍未出现，更有不少公司在探索过程中折戟。进入2019年，大多转型的房企将精力重新投入到地产开发之上，多元探索的力度也大不相同，除了恒大和碧桂园等少数几家龙头企业积极探索多元化业务，大多数房企都表现出了更加审慎的态度。房地产进入下半场后，是积极探索还是更加审慎，是相关多元化还是非相关多元化，这成为房企多元化路上的重要悬念。
【点评】多元化业务变现能力有限，面临投资回报周期长、前期投入大等诸多难点。因此，房企进行多元化布局的步伐不能迈得太大，其次应该选择跟主业紧密结合的行业，最后还要有组织机制上的保证。
5月17日，北京商报讯，随着一线城市新增用地供应的逐年减少，新房市场开发逐渐进入徘徊阶段，北上广深等大型城市更是率先进入存量房时代。同时，城市结构的调整也带来了产业结构的重塑和人口结构的改变，旧改、存量升级为核心的城市更新开发模式渐成主流。近年来，全国各大房企也将存量资产改造看做业绩新的增长极，其中万科、绿地、首开、中粮、新世界、富力等房企，在城市更新模式方面正在不断创新拓展，一些知名城市改造项目也正在不断涌现。据相关机构的不完全统计，目前全国实施旧改、推出旧改的大中城市在20个以上，而介入旧改的大中型开发商则在50家以上。
【点评】未来30年，中国大规模的城市重建不可避免，城市有机更新在存量房时代最具投资价值。但是，开发城市更新领域绝非一蹴而就。企业涉足旧改项目，首先是资产收购和并购能力。通常情况存量项目改造的政府报批报建手续相对繁复，而且存量资产项目都有历史遗留问题，这需要企业有解决复杂问题的能力，也需要倚靠本地政策、政商关系等。
5月16日，长江商报讯，作为风口行业的长租公寓被朗诗“剥离”。5月14日，朗诗绿色集团发布公告称，公司朗诗剥离旗下长租公寓等五项亏损及非房业务所得款9.8亿元。近10亿的出售交易中，长租公寓业务所占的比例最大。朗诗自2017年初创立长租公寓品牌——朗诗寓，2017年朗诗寓获得了1.5万间房源，分布在国内主要一线二线城市；2018年达到了4万多间，但两年间该业务合计为上市公司带来亏损2.34亿元。朗诗解释称，处于孵化期的创新业务压低了集团的年度利润额，一定程度上影响了公司的股价。剥离这些非地产业务，公司的利润率、总资产收益率、净资产收益率，预计同比将会有进一步的提升，并有助市场充分认识公司的盈利能力。
【点评】长租公寓虽然处于风口，但是运营长租公寓和房企销售商品房的利润与回款周期相比，还有很大的差距。朗诗当前此类投资减弱，其实也是止损的策略。2018年，朗诗实现收入75.6亿元，净利润为14.4亿元，若剔除长租公寓的亏损，其净利润可达16.3亿元，净利率提高2.5个百分点到21.5%。
5月14日，时代周报讯，近期，房企们陆续交出2019年前4月的阶段性成绩单。在楼市小阳春成色不足的背景下，各大房企的整体销售额仍实现上涨。克而瑞地产研究中心发布的房企1～4月全口径销售额排行榜中，TOP100房企单月业绩规模同比增长16.6%。从1～4月整体的业绩表现来看，按照权益口径，百强房企2019年至今的累计销售规模同比微增3.6%。在头部企业中，碧桂园、万科、恒大依然占据前三强的位置，但增长速度放缓，1～4月合同销售额同比分别增长6.9%、下降4.8%、下降19.2%。事实上，随着房地产行业进入下半场，多数房企不再强调速度，转向对利润率的关注。
【点评】随着调控的持续深入，下半年的行情将如何表现，销售增幅能否延续，目前仍然存疑。从4月的情况来看，部分城市楼市活跃度相比3月有所降温，预计房企在未来5～6月的销售数据依然压力非常大。从销售来看，2019年依然将是“小年”。
5月14日，时代周报讯，楼市调控政策还没迎来“松绑”，但“融资”环境已有小幅度改善。Wind数据显示，4月，房企境内发债881亿元，环比增长18%，同比增长61%；内房海外发债688亿元（根据当期汇率换算），环比增长106%，同比高基数下增长6%；1～4月，房企境内发债2757亿元，同比增长46%；海外发债2150亿元（根据当期汇率换算），同比增长18%。资金面的缓解还直接体现在土地市场上。同策研究院报告显示，近期，以二线城市为主的土地市场回暖明显，4月成房企拿地井喷期。据统计，1～4月累计超过28家企业拿地过百亿，而2018年同期只有24家，2017年同期只有18家。
【点评】在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。虽然货币政策已连续12个月宽松，但房地产行业始终处于严监管状态。在正规渠道上，房地产行业不会产生巨量的信用创造。
5月9日，和讯房产讯，和讯房产独家发布的《2018年上市房企财务健康榜单TOP50》显示，今年上半年，财务健康方面，龙头房企中海、华润与万科表现最优，招商蛇口、金地集团、新城控股主动降负债效果显著。此外，部分中型房企出于规模的诉求并未及时踩刹车，尤以首次进入千亿抑或是冲刺千亿、两千亿阵营的房企明显。排名靠后的房企一般表现为净资产负债率高，现金覆盖比率低。以泰禾为例，净资产负债率高达384.6%，现金覆盖比率为0.26，远远小于1，财务压力较大。同属扩张阶段的富力净资产负债率高达205.4%，现金覆盖比率为0.38。
【点评】对于正处于扩张阶段的房企而言，无论是兼并还是抢地，都离不开资金杠杆。但当前楼市流动性降低，负债率过高随时可能挑战其现金流所能承受的极限。另一方面，虽然2019年融资环境有所改善，但如果不注重风险、只看中规模，就可能倒在跑道上。因此，快速去化与回款，保证现金流的安全与财务的健康，成为房企今年的重要工作。
5月8日，第一财经日报讯，国内融资的困境，正在将越来越多中小房企逼向上市之路。4月10日，汇景控股有限公司向港交所递交IPO申请，招股书显示，从2016年到2018年的三年间，该公司净负债率均处于200%以上，分别是375.4%、277.2%、242.7%。在更早之前，中梁控股、海伦堡也向港交所递交了招股书，内地房企正纷纷叩开港股的大门。值得注意的是，此前包括恒达集团、银城国际、德信中国均成功登陆港股市场。然而成功登陆之后，等待着这些企业的不是预想中的大规模融资体量，反而是破发、认购不足，更有甚者还会成为仙股。
【点评】目前，房企上市大都会选择港股，根本原因在于选择A股上市压力比较大，因其对业绩要求较高。而相对应的，赴港上市对于企业的业绩及盈利要求没那么高。然而在这种情况下，IPO能不能吸引投资者将是上市后要考虑的首要问题。同时，市场对其定价偏低引起破发，也是不得不面对的难题。如果业绩不好的话，资本市场会做出正确的选择。
5月7日，时代周报讯，随着2018年度业绩和2019年一季报的公布，微妙的变化正在房地产行业里显现出来。一边是2018年销售额创新高，万科、恒大、碧桂园三大龙头房企权益销售金额分别超过6000亿元、5500亿元、5000亿元大关，千亿房企阵容也扩展至30家。另一边是一季度三大龙头房企全口径销售金额同比下降近13%，其中万科下降1.76%、碧桂园下降9.25%、恒大下降26.21%，同时百强房企整体销售下降1%。房企的净利润情况也出现了明显的分化。2018年，A股上市房企净利润为负的数量同比翻番，从2016年的13家、2017年的11家增到25家。当中不少为中小型房企，例如海航创新、中房股份、大港股份、嘉凯城和*ST华业等。限价和市场下行成为影响房企业绩的关键因素。
【点评】2019年被公认为是房地产销售的小年，各城市分化的市场格局还将继续，房地产行业的分化与洗牌仍将持续。回款、融资、去杠杆、增利润，仍是房企们的高频词汇和艰难课题。预计今年房企业绩增长将主要依靠供货增长来实现，整体去化率将维持相对低位。
5月7日，每日经济新闻讯，1～4月，全国土地市场表现活跃，二线城市尤其引人注目。中国指数研究院数据显示，1～4月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交额达4838亿元，同比增长6%；规划建筑面积TOP10城市成交面积达11802万平方米，同比增长10%；龙头房企表现依然强劲，万科、融创、新城控股、碧桂园、中海等5家房企前4月拿地金额均超过300亿元。从土地成交的分布上来看，长三角区域持续高居居首，中西部热度持续上升。从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，尤其4月涨幅显著。从房企进驻的城市来看，前4月土地成交金额TOP10城市中，二线城市占了7个，成为绝对主力军，而三四线城市则无一入选。同时，今年土地溢价率较高的城市也集中在二线城市。
【点评】虽然一季度多数房企拿地意愿相对较弱，但进入到二季度初，部分房企迫于提升销售目标压力，依然需要扩充土地储备。而且随着2019年初以来行业融资环境的边际改善，企业资金面承压态势有所缓解，房企资金压力减轻，拿地意愿或有所增强，进而带动土拍市场小幅回温。
5月5日，第一财经日报讯，克而瑞统计数据显示，2019年4月，在各地小阳春有所褪色的情况下，百强房企销售业绩较上月有微弱回落，整体仍维持平稳。数据显示，TOP100房企单月业绩规模较去年同期同比增长16.6%，从1～4月整体的业绩表现来看，权益口径下，百强房企2019年至今的累计销售规模同比微增3.6%，增速回正。单月环比来看，百强房企4月单月的整体销售规模与3月基本持平。其中，规模型龙头房企起到了决定性的作用。1～4月，除碧桂园和恒大同比微跌4.2%和16.3%之外，前10强房企绝大多数保持了30%以上的增速。其中，中海增幅为36.8%，华润增幅为37.2%，金地增幅为37.1%，世茂增幅为36.2%。截至4月末，百强房企中有近7成房企的全口径销售金额已破百亿。
【点评】从单月表现来看，虽然4月市场表现较3月有所降温，但TOP100房企特别是规模上市房企的销售走势强于行业整体。其中，金茂环比增长27.5%，奥园环比增长27.7%，正荣更是高达51.6%，保利置业近乎翻倍增长达到99.7%。从2019年至今的累计业绩表现来看，39家典型上市房企中有35家房企销售规模同比增长，近半数房企同比增速高于30%。
5月5日，第一财经日报讯，从2018年四季度开始，房企的融资难度逐渐缓解。至今年4月，房企的融资井喷，迎来了密集发债的高峰。中原地产研究中心统计数据显示，4月来，房企密集发布的融资计划已接近2600亿元，从全月融资完成情况看，有望是最近一年多最高值。从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加；从融资成本看，基本告别2位数（除个别企业外），主流境外融资成本均在6%～8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本也有明显降低。4月份也是房企拿地井喷的时期。根据中原地产研究中心统计，仅上周（4月22日～4月28日）热点二线为主的城市卖地金额超过1000亿元，高达1167.5亿元，这也是最近2年来的最高纪录（2017年5月来），环比上涨134%。
【点评】融资难度的缓解为房企拿地提供了动力，近期土拍市场的热度充分证明了这一点。目前，部分中型房企仍在加速拿地过程中，融资需求较为旺盛。而从趋势来看，后续房企融资难度有望继续降低。不过土地市场回温和成交溢价率的上升，显然会带来潜在的成本压力，并挤占未来的利润空间，高价拿地的风险值得警惕。
4月29日，和讯房产讯，中国指数研究院报告显示，近期热点城市土地市场明显升温，特别是3月以来，热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖，地价及溢价率明显上行。土地市场本次回暖主要源于市场在经历一定时期的调整后，受短期预期缓和导致补货意愿强烈、房企资金充裕，以及供地规模缩减、房企聚焦一二线等多因素综合影响。但值得注意的是，在目前“稳房价”总基调下以及房地产市场仍处在调整周期等背景下，土地竞拍热度持续提升需受到特别关注。尤其是对于房地产开发企业而言，资金压力犹存，若贸然追高投资，将加剧资金风险。房企在策略上应更加谨慎应对，投资端切忌追高，着眼长远；运营端寻求合作开发，差异化定位，积极营销，快速回款。
【点评】在当前复杂的市场形势下，通过投资端及运营端的谨慎应对和合理评估，来降低风险的发生概率以及风险带来的影响，不仅可促进企业的稳健发展，也有利于整个行业的健康稳定运行。
4月28日，每日经济新闻讯，各上市房企的2018年度成绩单已经差不多发布完毕，冲破“五千亿”实现了、20家房企的“千亿”实现了、近40家房企超过20%的增长率实现了，但唯独前几年被房企热议的多元化不仅在近年声势见弱，也未现漂亮的成功案例。克而瑞监测表示，TOP30房企中的70%都曾发布多元化战略，TOP100房企中更有97%布局了多元化业务。但自2010年前后房企始提多元化转型战略，多家企业在经历近10年的发展后，如今依然以地产开发为主要营收和利润源头，主业地位不可动摇，多元化探索收获甚微。目前似乎除了恒大和碧桂园等少数几家龙头企业，仍在农业、机器人、文化等行业兴致勃勃地描摹多元化前景外，绝大多数房企对此已趋于谨慎。但想要房企彻底放弃多元化，似乎也不易。
【点评】在房地产开发的基础之上，不断拓展创新业务，是所有房企在地产下半场要活下去乃至活得更好更久都需要做的事情。但在地产开发以外，除了商业地产这个比较传统的泛地产分支外，房企还没有找到市场空间大、更适合规模发展与长期耕耘、利润可观并能支撑业绩明显增长的发力点。
4月28日，财经网讯，梳理房企财报发现，2018年SOHO中国、华侨城、合景泰富净利率分别为113.24%、58.49%、55.56%，以远超百强房企11.5%的均值成为行业净利率之王。事实上，三家房企主营业务的业绩表现并不乐观，高利润率的背后主要靠卖资产支撑，即使抛售亏损资产仍存在负债走高的压力。财报显示，上述三家公司的其他收益净额占净利润总额的比例接近或超过50%。从注释内容可见，其他收益净额指标的利润来源主要包括出售附属公司及相关资产等，多数属于公司非优质资产或亏损资产。不仅高利润房企存在出售项目的现象，2018年泰禾、嘉凯城等中小房企纷纷出让旗下房产项目资产包。在主营业务业绩下滑、负债高企的背景下，房企卖项目获得的高利润或难持续。
【点评】一般来说，利润是企业通过出售存货获取的，来自主营业务的收入是可持续的，而临时一次性的收入方式，如出售子公司获益是不可持续的。出售资产产生的净利润较高，会抬高其净收益率，但并不稳定。企业应该全面提升主营业务的管理能力，否则面临被淘汰的风险。2019年，一些负债率高的中大型房企可能被迫卖掉大量股权，甚至有些会倒闭。
4月26日，长江商报讯，去年大举扩张拿地的光明地产，后遗症在年报显现。4月23日，光明地产发布2018年年报。报告期内，公司实现营业收入204.93亿元，较上年减少1.53%；实现净利润14.18亿元，同比下滑27.17%；实现扣非净利润12.76亿元，同比下滑32.92%。净利润和营收纷纷下滑的同时，现金流也出现了大幅度的下滑。2018年度，光明地产经营活动产生的现金流量净额为-87.34亿元，同比下滑620.30%，创上市以来新低。为此，光明地产频繁靠融资卖资产补血，自2018年8月至今，通过融资卖资产回笼了近40亿资金。
【点评】在经营业绩表现不好的情况下，大举扩张拿地加大了光明地产的资金压力。为避免资金链断裂，光明地产应加大营销力度，加快资金回笼，同时继续设法筹资融资。实际上，光明地产的资金困境正是一大批中小型房企的真实写照，当下想要破局或突破并不容易。
4月24日，时代周报讯，继2017年彩生活收购万达物业后，招商蛇口创下了物管行业的第二大收并购案。4月15日，招商蛇口发布公告称，公司正在筹划以现金方式协议受让中航国际控股持有的A股上市公司中航善达22.35%股份，以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。招商蛇口董秘刘宁表示，未来招商物业也会继续通过收并购的方式来完成规模的增长，寻找优质标的。从收入水平来看，国内物业行业第一名万科物业营收为97.96亿元，第二名绿城服务营收为67.1亿元。将招商物业、中航善达的在管面积合并之后，整体的服务面积将接近1.3亿平方米，规模将至行业第三。
【点评】近年来，凭借着增值服务模式以及远超地产开发业务的盈利率，物业管理行业成为资本市场的宠儿。各大龙头物业管理公司纷纷跑马圈地，通过收购合并抢占市场，招商蛇口联姻中航善达是物业行业近几年发展的一个缩影。但是在规模之后，如何谋求新的利润增长点，则是新的难题。
