7月2日，时代周报讯，中小型房企卖项目自救，规模房企趁机买入，一场“大鱼吃小鱼”的并购大戏正在房地产市场上演。6月26日，粤泰股份发布公告称，公司召开2019年第二次临时股东大会，审议通过了《关于广州嘉盛项目在建工程转让的议案》、《关于广州天鹅湾二期项目在建工程转让的议案》及《关于签署世茂粤泰合作项目协议书的议案》。与此同时，融创、世茂等多家手握充裕现金流的房企，开始加大并购力度。据不完全统计，截至6月18日，世茂已经相继收购泰禾、明发集团、万通地产、粤泰股份的18个项目，涉及资金达191.54亿元。
【点评】中小房企加速变卖资产的一个大背景便是2019年的偿债高峰。市场竞争力较弱和投资激进的中小型房企，若销售回款出现萎缩，战略决策失误，叠加大规模刚性债务到期，一旦再融资受阻，将陷入流动性枯竭的境地。相反，虽然通过收并购的方式可以带来很强的业绩成长，但房企仍要警惕并购后项目难以盘活的风险。
7月1日，证券时报讯，6月28日下午，万科2018年度股东大会在万科会议中心举行。在股东大会上，万科董事长郁亮再次回应了“活下去”，表示全文是“活下去、活得好、活得久”，主要是提醒万科自身要如履薄冰，并表示万科一直坚持房地产“白银时代”的观点不变。对万科的收敛聚焦，郁亮表示，万科一直有初心教育，修枝剪叶不是砍树，必要的修枝剪叶是为了更好地成长。对于万科的未来展望，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，万科将基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。面对不确定性，万科必须认清时代、行业、自我，摈弃一切投机侥幸心理，跳出路径依赖、牛市思维。
【点评】万科的战略一向稳健超前，“活下去”“白银时代”观点代表了当下的主流。在存量时代下，增量市场空间越来越有限，行业增速放缓不可避免，未来头部企业之间的竞争会越来越激烈。要想持续领跑，可能还需要拓展其他业务。
6月28日，长江商报讯，数据显示，2019年房企有息负债到期规模达6.8万亿，累计近4193亿元信用债将到期。万亿负债高压下，国内融资渠道却在短暂“小阳春”之后迎来“微收紧”，房企不得不加速海外融资补血。中原地产不完全统计，6月以来，海外融资的上市房企超过15家，融资金额超过30亿美元。多数房企融资额度较大，其中不乏超大型房企，朗诗、合生创展、中国金茂、中国奥园、中南建设等12家房企发布海外发债公告。从融资利率来看，6月份以来，房企发行的海外债票面成本普遍较高，不少房企海外融资利率超过10%。而在5月份之前，主流房企境外融资成本为6%～8%。
【点评】随着5月份一系列调控政策出台，房企在国内的融资步履维艰，转向海外融资也是无奈之举。预计下半年融资难度会进一步增加，短期内不太可能会有很大的放松，后续可能会影响到房企的拿地策略。
6月26日，第一财经日报讯，严厉的政策监管和挥之不去的高杠杆风险，让房企的融资进一步吃紧。5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。值得注意的是，虽然监管层对于房企前融（土地出让金）和前前融（土地保证金）一直保持高压态势，但是目前房企几乎均在开展前端融资。第一类是土地保证金配资，融资成本一般都为年化20%～25%不等，配资比例一般在1:1或1:2；第二类是土地出让金配资，融资成本一般在年化16%～24%不等，配资比例一般为1:1或1:2，这样操作给房企加杠杆融资披上合规外衣。除了前端融资外，很多非标产品可以通过各地金融资产交易所挂牌，合规募集资金。
【点评】当前，房地产开发企业同时面临偿债高峰、融资收紧、销售降温三重风险，融资、经营和现金流压力巨大。私募基金、信托、开发贷等传统融资模式收紧之后，很多房企迫于资金压力，不惜高成本境外融资，或者扎堆灰色地带进行配资，部分资金紧张的房企甚至还不得不选择出售项目股权实现“回血”，融资形势异常严峻。
6月24日，经济参考报讯，近日，多家房企陆续转让旗下项目股权。截至23日，北京产权交易所预披露的信息显示，6月以来涉及房地产行业的股权转让项目有8宗，5月以来为20宗。6月18日，世茂地产在股东周年大会上表示，现在国内融资情况整体收紧，尤其是中小型开发商，这也成为实力房企开展收并购的一个好时机。两三年前，很多内地房企发行了大量公司债，这些债务很多将在今年和明年逐步到期。这样的企业目前再融资或者发债都有些困难，所以很多内地房企今年不得不选择出售项目，市场并购机会也相应增加。上述世茂相关负责人说，内地房企之间的竞争到了“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”的阶段。
【点评】随着房地产行业竞争日趋激烈，行业发展在“量”上处于顶部，兼并加剧，行业集中度将持续提升。2019年，房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，龙头房地产企业优势更加明显，小企业拿地难的局面将加剧，收并购及合作拿地将成为房地产企业获取项目的重要手段。
6月20日，上海证券报讯，虽然市场上有传闻称房企融资环境再次收紧，但房企发债仍继续着去年底以来的“井喷”态势。据Wind统计，截至6月14日，房企今年已发行信用债437只，融资金额近3390.90亿元，同比去年分别增长49.1%、34.9%，房企融资“井喷”态势可见一斑。但受企业自身资质和融资能力影响，房企融资也是喜忧参半、冷热不均、强者恒强特征明显，有弱势房企只能通过出售资产“输血”。例如，在今年初经历股价大跌的在港上市地产公司阳光100中国，就在频繁出售股权输血。6月13日，阳光100中国公告，分别向融创、佳兆业出售资产，涉及资金超57亿元。
【点评】从房地产行业发展角度看，“强者恒强、弱者恒弱”的马太效应愈加凸显，资质较弱的中小房企和布局三四线较多的房企更容易发生风险，其融资遭收紧或是常态。
6月20日，中国建设报讯，泰禾集团近期可谓多事之秋，接连出现深交所问询、甩卖资产、债台高筑、人事震动等事件。6月14日，泰禾董事长黄其森接受采访时表示，泰禾近年来情况较好，2018年销售额1300亿元，回款超过700亿元，权益比超过80%，虽然与2000亿元销售目标仍有差距，但前进步伐并不慢。以前泰禾看重销售，现在更看重现金流和回款，并以回款为考核。黄其森称，泰禾集团不排除继续出让资产的可能，但体量相对较小。泰禾原来有7000亿元货值的土地储备，近期与世茂集团合作后仍有6000亿元。未来泰禾将重启拿地计划，在地区选择上以西安、重庆、成都等“强二线城市”为主，其他城市不会进入。
【点评】经过2017年大规模并购之后，泰禾集团面临资金和高负债双重压力。截至2018年末，泰禾集团总借款达1375.07亿元，平均融资成本8.52%，且主要来源为非银行借款。在此情况下，泰禾集团不得不通过卖子公司、卖项目收益权、担保融资来度过资金危机。实际上，这不只是泰禾集团面临的问题，具有很强的代表性，流动性和回款显得异常关键。
6月17日，长江商报讯，“手拿巨资，疯狂并购”是融创中国近年的显著标签，不差钱的豪赌背后，也承受着巨大的资金压力。2014年至今，融创中国少则数亿、多则百亿的并购，耗资已逾2000亿元。梳理财报发行，2018年末，融创总负债金额达到6435.53亿元，负债率89.80%，居行业第一。此外，融创中国净负债率自2014年以来，连续4年大幅攀升，2017年公司净负债率已经超过200%。2019年前4个月，融创已经斥资800亿拿地。截至目前，融创总负债或超7000亿，负债率超过90%。
【点评】由于房地产行业的特殊性，目前整个行业都面临着高负债的情况。融创作为行业的领头羊，高速扩张的同时也需警惕债务偿还高峰期时给企业带来的资金压力。企业长期处于高负债率，必然会出现极其危险信号。快速扩张市场版图和大笔收并购，对公司的现金流势必造成强大经营压力和市场的考验。
6月17日，证券时报讯，近期，房地产行业产权转让项目明显增多，而且转让方多为央企。根据北京产权交易所公开信息梳理统计，5月以来（5月1日至6月14日），共有20个房地产项目进行股权转让（包括正式披露和预披露项目），而今年前4个月只有2个，去年4月至12月，9个月时间里总共仅有10个。在这20个房地产项目中，有15个项目转让方的出资人为央企，包括保利集团、中化集团、华侨城集团、中航工业、中国电建、中国通用技术集团、中国电子、国机集团、中国有色集团等11家，其余多家央企并不在国资委确定的16家房地产主业央企名单之列。
【点评】央企转让房地产项目股权可能更多的是企业自身的投资行为，对房地产不太看好，包括负债压力、资金流收紧、自身产业发展环境不好等原因。民企上市公司进行股权转让的比例更大，房地产项目股权转让在整体市场来看是一个普遍现象。
6月14日，第一财经日报讯，近期，房地产融资环境再度收紧，让深负债务压力的房企纷纷选择更高成本海外融资。6月13日，正荣地产宣布发行2亿美元的优先永续资本证券。不仅是正荣地产，就在近一周内，包括蓝光发展、中南建设、新湖中宝、华南城、融信中国纷纷宣布其美元债发行完成。从融资成本看，大部分票面成本已经超过10%，考虑到综合融资费用，可能还将更高。恒大研究院数据显示，2019年房企各主要渠道有息负债到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，较高的财务压力也迫使部分房企不得不选择较高成本融资。
【点评】近期，监管层对于房地产融资的监管越来越严，经历了前几月的宽松环境后，资金成本再次提高。但对于净负债率过高、短期偿债压力较大的房企而言，也只能饮鸩止渴，先解燃眉之急，防范现金流风险已成为头等大事。
6月12日，中国建设报讯，今年3、4月，土地市场一改年初的低迷，迎来“小阳春”。5月，在一些典型城市，尤其是热点二线城市，虽然土地市场的热度依然延续，但整体地价涨幅收缩明显，一些房企开始放缓拿地节奏。数据显示，今年5月，恒大新增土地价值为18亿元，比前4个月的平均值下降63%；新城、中海的降幅则超过80%。据悉，旭辉集团已经要求区域公司暂停在公开市场拿地。旭辉集团表示，目前，土地市场过热，不符合行业发展的大趋势，平稳的市场应该是未来较长一段时期的主基调。公司土地储备获取相对充足，可满足近期发展所需。
【点评】标杆房企放慢拿地脚步，一方面反映出企业对于土地市场风险的预估；另一方面也表明今年一季度过后，企业新增的土地储备在今年上市销售的难度较大。尤其近期在热点城市调控力度增加、金融监管趋紧的情况下，房企拿地将更加谨慎。
6月11日，第一财经日报讯，受“去杠杆”和房地产业调控政策双重影响，粤泰股份直接融资及房地产项目融资的渠道受阻，再加上销售不畅，流动性风险开始爆发。2018年下半年开始，粤泰股份债务出现多笔逾期。6月5日，粤泰转让淮南恒升80%股权、淮南粤泰20%股权后，6月9日，又快速地转让3家公司股权，5宗交易的总对价是63.97亿元。至2018年底，粤泰股份的短期负债与货币资金中，存在63亿元的资金缺口，此番密集的项目转让能弥补部分缺口，但依然未够。同时靠卖资产来度严寒的房企不只粤泰股份，周期跌宕，留待中小房企的生存土壤越来越稀薄。
【点评】实际上，不只粤泰股份，中小房企的抗风险能力普遍较弱，使它们在行业调整之际，往往首当其冲，为了生存，只能走上弃车保帅之路。与此同时，多家中小房企也寻求上市融资。去年至今，已有10家房企去香港IPO，它们面临的境遇都是相似的，负债率高，资金链紧张，急需到资本市场融资，甚至是流血上市。
6月10日，长江商报讯，6月5日，粤泰股份宣布以总计约8.4亿元的交易对价，将旗下淮南公园天鹅湾项目80%股权和淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让予世茂房地产。梳理发现，这已经是自今年3月以来，世茂房地产收购的第11个项目，其中涉及泰禾的项目数量达到7个近80亿元，累计斥资约126.8亿元。得益于加速收并购，今年一季度世茂就完成了近1000亿元货值储备，其中有接近85%是通过收并购获得。世茂房地产发布的5月业绩显示，1～5月累计合约销售719.6亿元，同比上升39%。据悉，世茂房地产制定了重回前十的目标，若加速收购项目后有较好的运营和销售节奏，重回前十还是有可能的。
【点评】近期，世茂在收购方面动作较大，说明其资金面还是不错的，类似收购也使得世茂后续业绩规模具有较好的成长性。当前，此类企业也在类似企业排行榜上不断发力。后续对于此类地产企业来说，建议把控市场风险，尤其是把控近期的融资环境和贷款环境等。
6月6日，每日经济新闻讯，一直以来，被视为房企融资两颗重要“保命丸”的公司债和其他债权融资，在刚刚过去的5月份却同时“失效”。同策研究院监测数据显示，5月，40家典型上市房企融资金额共计367.99亿元，环比降幅达到52.07%，创2019年以来新低。其中，公司债融资95.85亿元，环比下降79.7%；外币融资总额32.64亿元，环比下降93.8%。5月监管部门出台政策是促使融资空间收紧的重要因素，土地市场的“高烧”则是导火索。不过，当前政策基调是求稳而非打压，融资收紧或是阶段性现象。
【点评】近期房企融资渠道收紧，和前一阶段土地市场过热有关。今年3月份以来，热点城市土地溢价率普遍在20%以上，有的甚至高达100%以上。虽然融资渠道收紧对单个企业影响不大，但毕竟对于房企来说融资就是补血、就是生命线。后续等土地市场高烧退去，融资渠道的限制可能会放缓。
6月5日，信息时报讯，据克而瑞统计，今年前5个月，前100房企整体销售规模近3.5万亿元，同比增长4.1%。不过，5月市场总体表现延续了2019年初以来的降温态势。在权益口径下，从单月来看，百强房企5月的整体销售规模较4月增长8.8%。但单月业绩同比增速较3月、4月的12.2%和16.6%有明显回落，仅为5.7%左右。截止5月末，今年已有7家房企的全口径销售金额破千亿，分别是碧桂园、万科地产、中国恒大、保利发展、融创中国、绿地控股和中海地产。预计今年千亿房企规模不会有太大变化，“千亿俱乐部”快速扩张的时期已经过去。
【点评】从目前的房企排名来看，前3家房企今年的排名已经没太大悬念，不过规模的快速增长是有一定限度的，扩张到了一定的阶段，想要取得持续的发展就必须要调整，从质量、管理等方方面面跟进，只有这样企业才能走得更稳、更远。
6月4日，中房网讯，据不完全统计，按照已公布2019年销售目标的44家上市房企，结合克而瑞研究中心统计的今年前五月全口径金额数据测算，已公布销售目标的上市房企前五月销售目标完成率均值为34.95%，相比前四月整体提升了8.61%。其中，有8家上市房企销售目标完成率超过40%，其中，金科集团、正荣地产、滨江集团和雅居乐均为千亿级房企成员，中骏集团、越秀地产、宝龙地产、九龙仓为中小型房企。从完成情况看，这些房企对于未来的销售节奏具有很好的把控性。
【点评】6月份是房企冲刺半年度业绩的关键节点，预计开发企业将明显加大供货力度，供应量有望明显回升。而在房企强势营销的加持下，成交量预计将有所增长。但从另一方面来看，由于前期积压的市场需求近乎释放完毕，成交量整体涨幅或相对有限。
6月4日，证券时报讯，5月二线城市土地市场延续了4月热度明显升温的走势，近期多家房企拿地溢价率超过40%，高溢价补仓意愿强烈。中原地产统计数据显示，5月，二线城市土地出让金同比上涨81%；全国单宗成交总价超过20亿的35块宅地中，超六成地块溢价率超过20%。近期房企高溢价拿地引起了监管部门的关注，继住建部对苏州等土地市场过热、房价涨幅较大城市预警提示后，苏州、合肥等土拍热点城市相继发布调控政策，银保监会还发通知要求整治房地产市场融资乱象，包括银行、信托等违规资金用于拿地等。业内人士认为，昔日拿高价地的房企在遭遇限价等调控政策后资金压力犹存，部分房企甚至通过转让资产来解决现金流问题。
【点评】从近期土拍热点城市政策调控力度来看，若市场持续过热，房企融资管控或进一步收紧，未来拿地仍需保持谨慎，盲目获取高价地并不可取。
6月3日，每日经济新闻讯，5月29日晚间，泰禾集团终于对深交所5月8日发出的19条年报问询函意见发布公告予以回复。虽然在年报发布后，交易所针对年报信息披露等问题发布问询函的现象并不少见，但今年的年报季，交易所尤其繁忙。泰禾不是唯一一家被问询的房企，还有新城、金科等房企被问询。交易所对于房企问询的重点指向了高杠杆、现金流和盈利情况——这被视作是行业变化的一个重要信号。在房地产行业火爆的那几年，高杠杆、高周转是房企规模进阶的利器。而今在行业整体趋稳的背景下，一众依靠高杠杆在规模上突飞猛进的房企，或许到了需要在盈利能力、偿债能力上再度作出平衡的时刻。
【点评】房企的资金安全和偿债能力受到交易所的关注将是一个行业转向的信号，降杠杆将是未来几年的主要努力方向。事实上，在去年房地产市场调控趋严、房企的融资渠道被收紧之后，房企的资金安全也已经受到了监管层的频繁关注。近期，银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》中，就多次提到对于房地产资金违规的监管。
5月30日，第一财经日报讯，5月27日，银亿股份发布公告称，延期至6月10日前回复深交所的年报问询函。财务拷问、延期回复，今年以来，已有包括金科股份、泰禾集团、新城控股等至少8家A股上市房企被交易所问询。房企通过财报粉饰以获得更好的市场通行证，在业内屡见不鲜。但在监管部门对上市公司信披完整性、准确性要求越来越严格时，一张疑点重重的财务报表已难以混迹资本市场。问询浪潮中，房企核心财务数据被置于聚光灯下，盈利能力、高杠杆风险、同业竞争问题，处处直击经营者核心隐忧。也正是交易所问询函火力聚焦之处，房地产企业集体飙车之后潜藏的风险正缓缓浮出水面。
【点评】在可预见的未来，针对上市房企的问询会日趋频繁与透明。而随着证监会对上市公司利润、负债等核心财务数据监管趋紧，房企只有从高速增长转向有质量增长、逐步降低杠杆水平，提高财务报表准确度与真实性，才能让地产脱离狂奔、趋于稳健发展。
5月29日，中房网讯，2018年，在“房住不炒”理念持续深入和政策调控持续收紧的影响下，上市房企经营规模高速增长，延续了头部聚集趋势。其中，新城控股紧抓城镇化及城市发展结构性机遇，依托“住宅+商业”双轮驱动的独特发展战略，无论是销售规模还是盈利能力都稳中求进，持续展现“增收又增利”的发展态势。2018年，新城控股实现合同销售金额达2210.98亿，同比增长74.82%，销售面积达1812.06万平方米，同比增长95.21%，增速位列十强房企第一；净利润为104.91亿元，同比增长74.02%，净利润增幅同样领跑行业。5月23日，2019年中国房地产上市公司测评研究报告发布，新城控股首次跻身中国房地产上市公司综合实力十强，位列第八，相比去年提升5个位次。
【点评】截至去年年底，新城控股总土储货值9397亿元，今年前四月又新增1005.2亿元，累计总土储货值已超过万亿元。丰富优质的土地货值、全面均衡的布局结构以及始终维持在30%左右的拿地均价与销售均价比，将成为新城控股后续规模和利润继续稳中求进的有力保障。
