中国行业发展报告

　　8月9日，证券日报讯，选取万科、中海、龙湖等11个行业头部房企近两年有息负债数据来看，11强房企平均有息负债是呈上行趋势的，2018年这一均值为2216亿元，同比上涨32%。考虑永续债后的净负债率指标来看，万科、中海在30%以内；华润、龙湖、碧桂园在50%左右；恒大和融创则在150%～170%之间；最高和最低者的差距高达近6倍。从有息负债规模增速来看，万科、中海、龙湖等房企2018年比2017年同比增长速度低于55%；新城和旭辉等则高于60%；融创和恒大2017年以来致力于降杠杆率，2018年的有息负债规模与2017年相比，增速控制在5%以内。从融资成本来看，融资成本保持在5%以内的头部房企唯有中海、龙湖、华润和保利4家，万科亦被排除在外。
　　【点评】负债率高低并没有统一标准，负债率增长过高和过低对企业发展都相对不利，反而是不高不低的稳健派或许能走出自身的节奏。从目前的情况来看，国有房企的负债率和融资成本普遍较低，民营房企杠杆率和融资成本相对较高。每家企业的经营导向不同，以融创为例，在现金流和负债两个指标中，若更看重现金流且手里现金覆盖负债，就不存在兑付压力。

　　8月7日，新京报讯，继销售业绩发布后，各家房企陆续发布2019年上半年盈利预告。据wind数据显示，截至7月30日，已经有34家沪深上市房企发布了快报，其中14家房企预计盈亏，20家房企预计盈增；其中15家房企同比增速为负，19家房企同比增速为正。在盈利或者是增速为正的房企中，多数为大中房企，如绿地控股、保利地产、金科股份等，利润增长的主要原因是交付面积增长以及销售毛利增加。值得注意的是，有一小部分房企的盈利增长是通过出售项目或者股权所致，如泰禾集团、海航投资、万通地产等，这种盈利增长不具有可持续性。盈亏的房企多为中小房企，如中洲控股、深振业A、亚太实业、中交地产等。
　　【点评】目前来看，市场调整对于中小型房企的冲击尤为明显，而规模房企受此影响并不大，行业竞争格局分化进一步加剧。基于上半年房企整体销售业绩较2018年放缓，以及房企整体的拿地态度相对谨慎，预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将持续。

　　8月7日，经济参考报讯，高度依赖资金流的房地产业资金链正高度承压。近日，央行、银保监会、发改委等部门频频发声，银行信贷、信托、海外发债等多个房企融资渠道全面收紧。7月以来，房企赖以生存的信托、信贷和债券融资渠道先后被收紧，房企“钱途”堪忧。恒大房地产研究院研究员夏磊表示，从2019年上半年来看，目前房企被收紧渠道的融资量占其全部融资量的77%。在此背景下，多个高杠杆房企自寻出路，欲加速回款，以手握更多现金流。例如，陷入风暴中的新城控股计划出售不超过150亿元的项目公司股权债权，且要求全部现金支付；富力地产下半年原则上暂停拿地工作，确保资金优先用于工程相关款项的按时支付。
　　【点评】下半年，房地产调控的主旋律不会变，房企“银根”难松。在资金流为“王”的背景下，面临资金链压力的诸多房企将用各种手段来快速回款。预计下半年市场会呈现“以价换量”的态势，以确保企业现金流的稳定。

　　8月6日，中房网讯，克尔瑞研究中心最新数据显示，1～7月，TOP100规模房企的累计业绩同比增长4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓。从已公布2019年销售目标的50家房企销售情况来看，上半年房企销售目标完成率均值为54.57%，相比上半年整体提升了8.43%。其中，九龙仓、宝龙地产、龙光集团、中海地产、中骏集团、佳兆业、中国金茂、正荣集团、景瑞地产、招商蛇口等10家房企销售目标完成率超过六成；28家房企销售目标完成率在50%～60%之间，10家房企销售目标完成率在40%～50%之间。此外，绿城中国和泰禾集团两家企业目标完成率垫底，分别为31.89%和33.38%。
　　【点评】由于部分房地产企业去化速度不甚理想，要想完成今年的销售目标压力不小。随着高层近期释放房地产调控仍需从紧执行的信号，预计三季度房地产市场不容乐观，8月份市场将继续走弱。受此影响，房企正迎来真正的考验，建议坚持“促销售、抓回款”策略。

　　8月6日，每日经济新闻讯，8月5日上午，离岸人民币兑美元及在岸人民币兑美元汇率双双“破7”。受此影响，当日百余家房地产股票下跌，其中佳兆业、上置集团、中国奥园、宝龙、龙光、富力等近20只地产股跌幅超5个百分点。历史经验表明，一国本币出现贬值，对楼市将形成利空。本币贬值后，有些外部资金会因为损失汇差，缩减进入楼市的需求。此外，汇率贬值对于持有大量美元债的企业而言，可谓是利空消息，因为这可能会加大其财务负担。值得注意的是，当前国内收紧房地产融资，不少中小房企不得不更多依赖境外融资，而在汇率的影响下，这类企业融资的行情不容乐观，更会让市场担忧其发展的持续性。
　　【点评】在人民币汇率下跌的情况下，境外美元债利息势必会加重，对于境外融资占比较多和比较依赖的房企，无形中会加重这些房企的财务负担，进而影响其核心净利润。相反，具备境内外信用扩张能力的房企，受到的影响相对较小。

　　8月1日，证券日报讯，7月30日，一份疑似富力地产的内部文件外泄。文件显示，下半年原则上暂停拿地工作，确保资金优先用于工程相关款项的按时支付，以加快销售展区及货量区的工程建设，保障营销节点达成。今年上半年，富力地产的销售情况不乐观。集团2019年上半年销售总金额约602.2亿元，仅完成全年销售目标1600亿元的37.64%。不过，富力地产2019年上半年拿地势头并不弱。富力地产此前拿地、收购酒店和汽车产业的项目，导致目前对资金的渴求程度较高。随着外部压力加大，集团主动降低投资速度节约资金，是为了把钱花在刀刃上，以期回笼资金。
　　【点评】从大环境来看，当前地产行业进入降温周期，地产公司开发投资的拐点已经到来。7月30日，中央政治局提出房地产不是经济刺激手段，至少说明今年三季度各地政策松绑的可能性几乎为零，房企将面临资金压力、库存压力和销售压力三大压力，大概率会主动采取降价促销策略。

　　7月30日，经济参考报讯，29日，聚焦寻找行业新动能、实现多元化探索的“2019博鳌房地产论坛”正式闭幕。与会企业人士和业内专家普遍认为，房地产企业已经走出舒适区，行业面临的不确定性在不断增加。仅从上半年的业绩表现来看，大房企的销售业绩普遍稳健增长。与此同时，不少现金流紧张的房企，不得不转卖项目断臂求生，甚至直接破产。房地产行业正在从高速增长向平稳增长过渡，随着调控政策的进一步深入和精细化，如何在速度、风险和利润之间实现多维度、多层次的平衡成为行业发展关键所在，当前的房地产企业需要集体突围，行业内部也进入新一轮整合期。
　　【点评】2019年，房企在资金方面的压力有增无减，房企仍需加速销售回款，理性投资，谨慎介入高价地和高溢价地块。同时，应把握机遇并购那些具有发展潜力的中小企业及其优质项目，同时从提升产品品质入手，更好地满足居民的自住需求。另一方面，企业之间的兼并整合，将有利于整个行业的结构优化和市场化进程。

　　7月29日，21世纪经济报道讯，多年来一直靠银行（表内外）资金支撑的中国房地产，正在发生巨大的变化。2019年5月份以来，系列监管组合拳出击，房企信托融资、境内外发债等全面收紧，房企融资格局骤变；而在此前，银行开发贷、表外融资也已受限。而这一切，发生在房企累积的天量债务迎来第一个偿债高峰之时，两者夹击之下，部分房企流动性风险加剧。世联行数据显示，房企三季度须偿付的到期债券规模为1867亿元，其中，内地民营房企需偿付的规模为1080亿元，再次创下新高。下半年房企借新还旧预计仍不乐观，部分房企的流动性风险或将到来。
　　【点评】当前房企在资金运用上，更多的资金被用于前端工程的建设（完成期房阶段工程），而减少期房售后的该竣工的部分，以期更快更多地回笼资金。高杠杆和中小型房企，应谨慎拿地、加快去化和回款，尤其对于非都市圈三四线城市的项目，更是如此。必要时，对部分项目股权出售以降低杠杆、回笼资金。

　　7月26日，21世纪经济报道讯，随着持续高压的房地产调控持续，市场的残酷正逐渐显现，房地产行业普遍繁荣的好时光正在远去。人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。7月13日，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海表示，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。新一轮洗牌的大幕无疑已经开启，中小房企被淘汰是必然趋势，大型房企将会占领房地产市场的天下。
　　【点评】目前，房地产行业集中度仍在不断提升，无论是竞争力、产品专业能力、融资能力还是品牌影响力，中小型房企都难以和大型房企匹敌。部分中小型房企转型进入细分领域，如养老、主题乐园等，还可能有存活空间。未来房地产开发行业将不再以规模为第一要素，从“规模化”向“品质化”过渡或是下一个十年的最大趋势。

　　7月25日，北京青年报讯，上半年的楼市“小阳春”之后，从融资端掐住市场躁动情绪，是调控釜底抽薪的手段之一。从信托到美元债，五花八门的融资手段，逐一被查缺补漏。在按下刹车键之前，今年上半年的“窗口期”，房企融资加杠杆的动作不遗余力。经过狂飙突进的加杠杆，房企债务总量维持在天量水平。土拍市场的火热，部分城市地王出现，也是招致监管出手的重要原因。“杠杆飙车游戏”刹车之时，也是市场玩家快速退场、集中度进一步上升之时。大型房企由于信用等级较高、融资成本更低，日益主导土地和并购市场，而高杠杆的中型房企则陷入资金链危局，小型房企甚至卖项目求生。
　　【点评】在外部融资受限后，流入地产行业的资金减少，各金融机构势必提高资金成本和风控标准，项目布局好、销售规模较大、销售能力较强和外部融资渠道多样的龙头房企压力相对较小。中小房企融资渠道相对单一、销售能力相对较弱，预计将承受较大的压力。

　　7月24日，每日经济新闻讯，受到实控人王振华遭批捕事件的拖累，在最近不到一个月的时间里，新城控股经历了股价暴跌、内部人事变动等，而这场风波对公司的影响也并未平息。7月22日晚间，新城控股发布澄清公告：公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商，筹划出售部分项目公司股权。截至目前，公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），但拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。如上述交易最终完成，公司可通过转让项目公司股权收回部分上半年已支付的土地款，增加公司货币资金、优化公司资产结构。据悉，除了卖项目以外，新城控股在南京、合肥等地的部分项目已开始相继撤资。
　　【点评】新城控股此次“准备出售”资产包的住宅项目，大部分位于长三角地区，区域位置相对优越，凸显当前新城控股的现金流危机。不过此次新城控股出售的资产包，应该是一些合作份额不操盘、利润率也相对不高的住宅项目，届时的买家一般是首选项目合作的房企。

　　7月23日，时代周报讯，调控政策持续高压，融资渠道全面收缩，房地产企业尤其是中小房企进入三九严寒之际。一个残酷的事实是，中小房企的抗风险能力普遍较弱，流动性风险不断加大，甚至部分中小房企深陷资金及债务危机的泥淖，直至消亡。人民法院网站数据显示，截至7月21日，2019年全国有271家房地产企业发布破产公告。“自救”成为中小企业的年度关键词，但“筹钱”并不容易。从暂停部分房企境内发债、ABS融资，到严控房地产信托规模，再到房企美元债发行遭遇压力，今年二季度以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧，不少中小房企开始寻求项目股权出让。
　　【点评】目前，房企融资渠道主要有公司债、银行、信托、私募等。其中，公司债和银行贷款对房企的门槛设置得很高。对于大多数中小房企而言，只能退而求其次选择信托，然而以信托为首的非标业务也被严格限制。在此情况下，中小房企只能被迫选择其他融资成本更高的渠道，但当前能够选择的融资渠道已经十分有限。

　　7月17日，第一财经讯，在融资热潮不减、全国50个大城市合计卖地2.15万亿元后，扑灭市场躁动火焰的严监管随之而来。7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，明确要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企外债发行融资渠道被进一步收紧。5月份以来，房地产信托、银行、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。在以稳为准、防控金融风险主基调下，此轮调控直指房地产融资端，多维度收紧开发商“钱袋子”，避免过多资金流入房地产市场。对于仍在集中偿债期的房企来说，涉房融资全面收紧无异于大考。尤其是自身流动性欠佳、销售和融资端全面承压的房企，下半年降价出货以稳定现金流将是大概率事件。
　　【点评】从去年开始，一些上市房企相继传出资金链紧绷，更有一些中小房企直接出现债务违约。在融资环境边际收紧的情况下，下半年房企投资拿地会趋向谨慎。预计下半年房地产投资增速会有所回落，部分热点城市土地市场热度趋于降温。

　　7月15日，中国经营报讯，近期，银保监会重点针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的十家信托公司开展了约谈警示，不仅要求信托公司房地产信托规模不得再扩大，而且要求加强对房地产行业的风险管控。这对于房地产行业特别是高周转的房企而言是釜底抽薪之举。不仅如此，部分房地产贷款较多、增长较快的银行被“窗口指导”，要求严控房贷规模。这样的情况对开发商十分不利，销售持续遇冷后房企将面临巨大的资金回笼压力，尤其是在房地产企业融资仍受限、叠加金融去杠杆带动影子银行持续收缩的背景下，房企下半年资金链将持续处于紧张状态。在资金压力下开发商拿地、房屋新开工和施工增速下半年预计均将出现下降，打折促销或将成为下半年我国房地产市场的主线。
　　【点评】下半年房地产市场销售难以重回景气区间，低竣工和低销售将逐步传导至拿地、开工和投资环节并使其逐渐降温。房企资金链将因此备受考验，崇尚高周转的房企面临销售不畅导致周转率下降的窘境，部分高周转、高负债的房企很可能面临退出市场的问题。

　　7月15日，21世纪经济报道讯，2019年对中国开发商而言，是异常跌宕的一年。还没从二季度的宽松中反应过来，7月份的房企融资又突然收紧。房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限，尤其是房地产信托，成为近期金融监管的重点。在收紧的融资环境下，房地产公司的融资成本出现了罕见的极端分化现象。7月8日，中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%，刷新同业最低利率；三天后，泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券，票息则高达15%，相差5倍。如此巨大的融资成本差异，凸显了当下房企冰火两重天的生存镜像。类似中海这样的央企，携低成本资金优势在上半年的土地市场所向披靡，而泰禾则深陷资金危机，不得不转让多个项目股权度日。
　　【点评】随着金融监管部门的数次出手，和重申“房住不炒”的基调，今年下半年房企融资会继续从紧，部分房企将陷入流动性危机。融资分化面临严峻形势，将倒逼房企维护资金链安全的问题。考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温，房企预期会发生改变，预计近期拿地会趋于保守。

　　7月12日，每日经济新闻讯，当下，房企市场化融资途径融资愈发困难，中小型房企融资压力倍增。资金周转率低、债务压力大且紧急的中小房企，面临的压力和风险首当其冲。近期，新光集团、银亿股份、中弘股份等企业相继曝出债务危机。其中，中弘股份甚至因为债务爆雷于2018年12月退市；银亿股份也在今年6月因债务问题提出破产重整申请。2019年二季度以来，一些大型房企还能依靠银行融资，但中小型企业的境内融资渠道逐渐遭遇压缩，压力越来越大，净负债率较高、融资成本较高的房企更可能面临更大风险。如果前两年拿的土地能顺利变现，企业现金流、资金链就不会造成影响。所以，高周转、在较短时间内完成销售和资金回笼，依然是房企“自救”的关键。
　　【点评】融资和债务压力之下，越来越多房企选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资，同时积极开展多元组合融资，包括境内银行贷款、信托贷款、发行公司债、其他债权融资等。但问题的关键还是取决于现有项目的销售和资金回笼情况，若销售去化比较顺利，则有可能度过难关。因此，下半年开发企业还需积极出货，积极促销。

　　7月11日，北京商报讯，继5月融资大幅跳水后，本月房企融资规模筑底反弹。同策研究院监测显示，6月40家典型上市房企完成融资金额共计611.6亿元，环比上涨66.2%。整体来看，2019年上半年，40家房企融资规模波动较大，融资状况十分不稳定。从融资渠道来看，6月债权融资额为535.93亿元，占房企融资总量的87.63%；股权融资额为75.68亿元，占总融资金额比重为12.37%。其中，各类债权融资方式融资金额仍处于低位，股权融资金额及占比已连续4个月攀升。纵观2019年上半年，股权融资额度不断攀升，发生股权交易的房企数量明显增加，并且有房企连续几个月几度转让项目子公司股权。
　　【点评】股权融资攀升显示出房企多少透着无奈，此前融资虽然有所放松，但借新还旧居多，房企资金面并没有得到缓解，而且上月以来融资环境再度收紧，说明市场化融资途径融资愈发困难。随着官方表态严管信托违规进入地产行业，未来房企股权出让的卖子输血式的融资将进一步上升。

　　7月9日，时代周报讯，日前，克而瑞发布研报称，上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积达到9.5亿平方米。分城市能级来看，一二线城市在上半年加大了土地供应力度，土地成交量和成交金额均是上升趋势，其中成交面积同比分别增长20%、9%，成交金额同比增长35%、27%。但三四线城市则受市场下行的影响，成交量不敌去年同期，其中成交面积同比下滑19%，成交金额同比下滑10%。三四线城市成交面积及金额双双下滑，在于各大房企重回一二线的战略意图不断凸显。就百强房企新增土储能级选择来看，上半年，房企在三四线新增土储建面占比下滑近8个百分点（同2018年全年相比），而在二线新增土储建面占比已接近50%，提升近10个百分点（同2018年全年相比）。
　　【点评】目前，主要城市分化态势明显加剧。尽管开发企业均看好一二线城市，但市场竞争明显加剧，导致部分城市土地市场再度过热，高价拿地有可能成为部分开发企业不可承受之重。相比之下，大多三四线城市已开始降温，但部分强三线城市仍备受青睐。整体来看，开发企业调整战略布局迫在眉睫，但空间已经有限。

　　7月9日，时代周报讯，在新的政策和市场环境下，全国楼市略有降温，上半年重点城市商品住宅成交规模稳中略降，龙头房企的销售规模增长乏力，分化更加明显。房地产市场增速放缓的情况，在今年上半年越来越明显。根据克而瑞数据显示，2019年上半年，房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓，前100强房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%。百强房企间的分化也在加剧。目前，销售前三强仍然是碧桂园、万科和恒大。上半年，前三强房企权益金额集中度达10.5%，同比提升8%。与此同时，前30强房企也较去年有一定幅度的提升，行业竞争优势进一步深化。而50强之后的房企，因部分城市成交回落，权益金额出现了一定的回落。
　　【点评】下半年，不同城市之间分化将会加剧，一二线回升势头有望保持，而弱二线和三四线城市仍将面临较大调整压力。因城施策的背景下，房企需要更加灵活的应对策略，针对土地市场的变化，及时调整拿地策略，同时在一些风险较高的城市抓紧出货。

　　7月4日，经济参考报讯，2019年上半年，在“以稳为主”政策基调指引下，房地产市场实现稳定预期。全国商品房成交规模保持稳步增长，销售增速小幅回落，品牌房企实现持续稳健发展。其中，碧桂园、恒大突破3000亿，万科、保利、融创踏入2000亿门槛，共12家企业超千亿。由于一二线城市普遍加大了土地供应，大型房企在二线城市拿地力度明显提升，品牌企业拿地表现分化，行业进入精细化竞争阶段。从拿地金额来看，上半年多数大型房企积极补仓，其中碧桂园拿地金额近千亿，万科、融创超过600亿，保利、龙湖也在500（含）亿以上。近期，监管层多次表示将继续紧盯房地产金融风险，多数企业加快推盘，提高项目周转速度，围绕销售目标狠抓回款，保证资金流动性。
　　【点评】上半年，房企融资环境先松后紧。5月以来，金融监管力度加强，融资环境趋紧预期强化，预计下半年房地产企业资金压力会进一步显现，开发企业需要着重发力，加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标。