中国行业发展报告

　　9月23日，中房报讯，上半年以来不断出售旗下项目的泰禾集团，仍在持续卖项目。9月19日，泰禾集团连发公告称，向世茂集团转让杭州蒋村39%的股权，以及佛山院子31%的股权，总交易对价约为6.23亿元。据不完全统计，今年以来，泰禾接连出让杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州、济南等地10余个项目的部分股权，共获得资金约120亿元，其中世茂为这些交易中的主要买家。颇具意味的是，在公布转让项目消息的同时，泰禾也同步公告了发布美元债的消息，9月17日发行1亿美元债券，票面利率11.25%。本次发行完成后，在已经公司股东大会审批的美元债券发行额度内，泰禾累计完成13.55亿美元的美元债券发行（含本次增发的1亿美元），利率普遍在10%以上。
　　【点评】近期，监管层对于高负债的企业有较多的管控，做好负债管理工作至关重要。虽然泰禾多笔融资利率偏高，但总体上风险可控，通过项目转让可以为泰禾带来更为充裕的现金流。就目前的行情，对于很多房企来说，需要耐心等待新的机会，包括房屋销售市场反弹以及货币环境进一步宽松等，这样才有助于进一步缓解企业资金压力。

　　9月23日，每日经济新闻讯，房地产行业告别“黄金时代”，调控密切来袭、卖房愈加困难，对未来的焦虑和不安笼罩着每一家房企。当下时机，房企考虑寻找“第二增长曲线”，已与过往任何时候都不可同日而语。过去房企跨行业发展就像是“搞副业、刷副本”，但现在房企更是在找一个可以与主业并驾齐驱的行业，因为房地产行业的增长已开始触及天花板。房企选择布局的领域，其实没有规律可循。碧桂园做机器人、恒大造车、万科做城市配套运营商，它们都在寻找一个同样超十万亿元级的行业。被危机感所驱动，是房企们集体投身未知领域的动力。然而至少到目前为止，多数房企并没有探索出特别成型的多元化业务成长模式。
　　【点评】目前，房企在多元化领域的表现，还没有足够出色的标杆。无论是文旅教育，或是科技造车，都是赚慢钱的领域。房企在其他领域能否做到“领先领跑”，取决于是否有足够的决心和恒心。从赚快钱的行业切换至赚慢钱的行业，要求房企有相应的思维模式才能够迅速打开场面，而这往往是比较困难的。而依据多元化业务让主业获利，往往更容易看到效果。

　　9月20日，每日经济新闻讯，克尔瑞监测数据显示，上半年，174家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为91.37%，达2015年以来的最高值，而59.9%的企业净负债率上涨。其中，70家重点房企的加权净负债率为95.37%。净负债率的上涨意味着房企手中的现金大幅度减少，也就是房企的流动性出现了问题，销售受阻也在挑战房企流动性。而进入下半年以来，无论在信托贷款、开发贷还是海外发债方面，房企融资都受到了更大限制。8月单月，同策研究院监测的40家典型房企融资规模仅368.26亿元，环比大幅下降近六成。在此背景下，各房企应将重点放在销售回款，同时暂停或暂缓拿地，从而保证自身财务健康。
　　【点评】由于融资全方位收紧，今明两年将会一些中型甚至大型房企出现偿付困难的现象。实际上，今年已经有很多小型或微型房企暴雷，未来两三年会更加严重。未来一段时期内，房企需要基于销售周期和贷款周期进行合理筹划并加快出货套现，同时还需要在控费控成本等方面有更好的表现。

　　9月18日，证券日报讯，融资政策的收紧影响到整个房地产行业，大型房企也未能幸免。但凭借着相对靠前的行业地位、手中优质的土地储备和多年积累的开发经验，头部企业得以吸引险企携巨资驰援。今年以来，中国平安、华夏人寿等险资纷纷入股房企，掀起继2015年以来的第二波险资入股房企浪潮。最近的案例是，中国平安于今年8月份买入中国金茂15.2%股份，成为公司第二大股东，原第二大股东新华人寿退居第三大股东。截至目前，共有16家房地产上市公司获险资入股。前五强的房企中，除恒大以外，均被中国平安、前海人寿和泰康人寿等重仓持有。
　　【点评】在房企融资收紧和资产荒的双重背景下，房企需要钱，险资需要长期稳定的投资项目，双方一拍即合。随着房地产进入青铜时代，房企和险资的关系将越发紧密，或将在长租公寓、养老产业等领域拓展新的合作模式。

　　9月16日，第一财经讯，资金渴求，如悬顶之剑般在泰禾周遭盘旋至今。经历降价清货、卖资求生之后，泰禾上半年负债情况有所改善，但泰禾还有330.74亿元有息负债需在一年内偿还。截至2019年6月末，泰禾短期借款75.54亿元，一年内到期的非流动负债255.20亿元，而当期公司现金及现金等价物余额为129.67亿元，现金对短债的覆盖系数仅0.39。9月10日，泰禾公告称，公司境外全资子公司TahoeGroup Global (Co.,) Limited拟发行1亿美元境外债，票面年息11.25%，债券期限364天。在此之前，该子公司已拟发行4亿美元境外债，期限3年，票面年息高达15%。随着流动性“危机”持续发酵，泰禾集团仍未踏进生存安全区。
　　【点评】2019年下半场，泰禾的关键词仍是回款。在考核上，原来泰禾以签约销售额为重要指标，当前城市公司员工的奖金均以回款来考核。但楼市加速转冷，已难以为泰禾提供天然有利的市场空间。此外，泰禾“高端精品”的产品路线本身便不利于高周转。未来几个月，泰禾将以“促周转，抓回款”为重心，加强资金管控力度，提高资金使用效率。

　　9月12日，国际金融报讯，随着上市公司2019年中报的披露完毕，房企今年上半场的角逐尘埃落定，各家房企的中报数据看上去都颇为亮眼。不过，自今年二季度以来，房地产融资政策不断加码，特别是7月底，中央政治局会议首次提出“不以房地产刺激经济”，再次明确“房住不炒”的决心。房企在发布的半年报中普遍指出，行业调控仍将保持上半年的收紧态势，行业资金面进一步承压，融资难度显著提高。在往年财报季，房企销售额大小、土地储备是否雄厚、营收净利增长水平等指标往往是关注焦点。但今年以来，面对行业融资压力的增大，在手现金多少很大程度上决定房企布局和规划，“回款率”“控成本”“暂停拿地”等变成了这个财报季被广泛提及的热门词汇，或将成为决胜下半场的关键法宝。
　　【点评】面对不断收紧的融资环境，考验的便是企业自身的“造血”能力，“加快周转”再度成为房企下半年乃至未来几年取得竞争优势的首选方法。除了高周转、加速回款之外，对于房企而言，更为直接的“过冬”办法莫过于“控制成本、降低费用”。此外，作为房企的粮仓，土地储备再也不是曾经的“越多越好”，而是适中为宜。

　　9月11日，第一财经讯，刚刚过去的8月，地产商融资出现断崖式下跌，再度进入今年的冰点。同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。这是单月房企融资总量倒数第二低的月份，2019年5月上述房企单月融资总额368亿。其中，境内银行贷款融资金额74.59亿元，环比大幅下跌41.79%；其他债权融资融资金额74亿元，环比大幅下跌35.7%；信托贷款，融资总额66.24亿元，环比大幅下跌63.28%；公司债共融资63.36亿元，环比大幅下跌83.62%。更让地产商感到寒意的是，即便是借新还旧，也逐渐有了难度。今年7月，监管部门已经向部分新增房地产贷款较多的银行进行窗口指导，要求严格控制地产投放额度。
　　【点评】从7月的最新数据来看，不论是房地产开发投资增速，开发企业到位资金增速，还是商品房销售增速均出现了放缓。在这一波调整周期中，最先受到冲击的便是一些高财务杠杆公司，泰禾集团、中国恒大、景瑞控股、大发地产等地产商均进行了超过10%利率的境外融资。当行业融资进入冰点之后，依赖财务驱动的地产商正逐渐面临不断升级的压力。

　　9月9日，证券日报讯，同花顺数据显示，按照申银万国行业分类，截至6月30日，沪深两市131家A股上市房企营收总计为9598亿元，同比增长21.3%；归属于母公司股东的净利润总计为1011亿元，同比上涨17.2%。值得一提的是，131家房企中，归属于母公司股东的净利润同比走下坡路的房企数量高达四成以上，整个行业净利润率维持在12%以下。其中，中洲控股、珠江实业、美好置业、海航基础等多家企业利润同比跌幅超过50%。不过，一部分房企也实现了利润的快速增长。如保利地产净利润同比增长53.3%，金科股份、北京城建、苏宁环球、阳光城等同比增速均超过40%，最高者利润同比增长超过200%。
　　【点评】房地产行业进入调整期已接近两年，盈利空间逐渐在收窄，行业分化现象愈发加剧。大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间，中小企业日子则较为艰难，甚至有一些此前发展过快的中型房企也在甩卖项目换取现金流安全。

　　9月9日，和讯名家讯，过去几年，以高周转、高杠杆和高负债模式迅速崛起的闽系上市房企，成为国内房地产市场不可轻视的一股势力。如今，这些房企开始出现分化迹象。斑马消费梳理了13家闽系上市房企经营情况后发现，在新形势下，闽系房企不再一味埋头做大规模，大多都在主动降杠杆，守住安全发展的底线。据统计，上述大多数房企增速已经明显放缓，部分房企里高管人员流动更加频繁，尤其是禹洲地产、弘阳地产、正荣地产、泰禾集团和阳光城等房企。在闽系房企从激进扩张到主动寻求有质量发展的趋势下，各家房企核心岗位——财务总监短期内走马灯式更迭。阳光城执行董事长朱荣斌此前曾对外说，“底线是保证公司安全运营”，公司既要保证发展，又要在负债方面规避风险。
　　【点评】闽系房企的分化，是当下房地产市场调整下的真实写照。在销售放缓、融资收紧、债务集中到期的形势下，传统高周转、高杠杆、高负债模式面临巨大风险。安全发展已成为底线，减少债务、降低杠杆开始成为房企的普遍选择。前两年激进拿地的高负债房企大多已陷入流动性危机。泰禾集团从去年出现资金危局至今未决，已经给同行们上了生动的一课。

　　9月6日，和讯房产讯，昨日，标普全球评级将龙湖集团的长期主体信用评级从“BBB-”上调至“BBB”，同时将公司的优先无抵押债券的长期债项评级从“BB+”上调至“BBB-”，以反映该公司的盈利稳定性增强和财务管理持续保持稳健。标普评级认为，龙湖集团的盈利稳定性增强，这主要得益于公司内生增长强劲、租金收入可能提升和销售执行稳固；龙湖集团的财务管理良好，拥有杠杆率和经营性现金流保持稳定的过往记录。基于公司内生增长良好和新的可出租面积后备项目强劲。由于来自商场和服务式公寓的稳定租金收入增长，标普认为龙湖集团盈利的可预见性高。标普预计，2019年龙湖集团来自上述两大业务板块的经常性收入将达到60亿元人民币，较2018年增长50%，到2020年将突破80亿元。龙湖集团的服务式公寓规模也将从当前的60,000间扩大，到2019年末将增加至80,000间，到2020年末将增加至120,000间。
　　【点评】标普评级给出的稳定展望表示，预期未来24个月内，龙湖集团将在租金继续快速增长的同时保持审慎财务管理和稳定的杠杆率。相较可比同业，龙湖集团的独特之处在于：能够在扩张的同时保持稳定的财务杠杆率。该种实力被归因于公司良好的财务纪律性、注重现金流生成能力和稳固的战略执行。

　　9月4日，腾讯房产讯，近日，广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”）发布公司2019年度中期业绩报告。上半年，富力地产权益销售稳中有进，盈利能力突出，毛利率高达37%。上半年富力地产权益销售额达到602.2亿元，同比增长6%，权益销售面积为552万平方米，同比增长25%，销售均价为10900元/平米。上半年的销售均价为2700元/平米的拿地均价的4.04倍，为公司的后续开发留足了利润空间。上半年，富力地产盈利稳定向上，半年实现营收350.5亿元，同比增长3%。其中，物业销售类业务营收299.7亿元，同比增长2%；物业投资、酒店运营及其他营业额达到50.8亿元，同比增长6%。今年上半年，公司新增权益土储653万平方米，拿地金额约180万亿元，平均土地获取成本仅为2700元/平米，合计850亿元货值。
　　【点评】整体看，富力地产上半年的经营绩效优良，尤其是房地产行业面临长期调整之际，“物业开发+商业运营”双轮战略，是成熟的地产经营模式，有望引领公司长期稳健发展。未来，富力地产将深耕大湾区，抓住城市更新的大机遇。

　　9月3日，蓝鲸财经讯，近日，世茂房地产控股有限公司公布了2019年上半年业绩报告。报告期内，世茂签约金额1003.4亿元，同比上涨38.7%，已完成全年2100亿元签约目标的47.8%；签约面积达556万平方米，同比上涨23.3%；营业额同比上升32.9%，达565.6亿元。报告期内，世茂新增60幅土地，土地总价约788亿元。而其权益计容面积达1412万平方米，是其去年同期的1.83倍。值得注意的是，新增土储面积中，有900万平方米是以收并购方式获取，占比约70%。由此，世茂一举成为了“新晋并购王”。对于世茂积极提速的状态，有业界认为，这是世茂在为重回行业前十做准备。不过，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛却表示，“重回前十”从来不是世茂的奋斗目标，世茂想要的是能够长期保持稳健增长、跑赢同行。
【点评】从世茂高层的视角来看，以收购方式获取低价优质地块或许是突围的“捷径”，但从市场端来看，部分地块存在的风险并不小。世茂选择合作项目时，主要会聚焦项目质量、利润率及销售周期，净利润率需要达到10%或以上。

　　9月3日，中国证券报讯，国建设银行副行长纪志宏8月29日在该行2019年中期业绩发布会上表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。中报显示，截至6月末，建行房地产开发类贷款余额3，910.93亿元，较上年末增加254.39亿元，重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。个人住房贷款余额50，554.29亿元，较上年末新增3，018.34亿元。截至6月末，建行房地产业不良贷款金额68.76亿元、不良贷款率1.25％，较上年末“双降”。
　　【点评】上半年房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，加强资金用途方面的监管。

　　9月2日，每日经济新闻讯，8月28日，中国金茂在香港发布2019年中期业绩报告。公告显示，2019年上半年，中国金茂达成合同销售金额约785亿元，销售面积约358万平方米，排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响，中国金茂合同签约销售净额同比增长约79%；销售面积同比增长114%。中国金茂一直在“加速跑”，自3月开始，中国金茂单月签约额均达到百亿以上。3月，中国金茂取得签约销售金额为人民币100.35亿元；4月，完成签约销售金额127.92亿元；5月，取得签约销售金额133.39亿元——销售金额延续前两个月的递增态势，以更快的速度奔向千亿；6月，中国金茂刷新今年单月最高成交金额，达成签约销售额约239.97亿元。截至8月28日，该公司的合同签约金额与回款金额已双双突破1000亿元人民币。
　　【点评】2019年1~6月，全国商品房销售面积同比下降1.8%，商品房销售额同比增长5.6%。在“房住不炒”的政策主基调下，行业整体增速放缓，房企整体表现趋于平稳。如此背景下，中国金茂仍然取得了亮眼的成绩，实现了签约销售额和销售面积的双升。

　　8月29日，和讯网讯，昨日，弘阳地产集团有限公司发布截至6月30日的半年报，其中显示，报告期内弘阳地产合约销售金额达人民币302.5亿元，同比大幅上升42.7%；签约面积由2018年同期的154.6万平方米增加至2019年上半年的229.2万平方米，同比大幅上升48.3%；集团的土地储备约为1569万平方米，其中2019年上半年，集团新增土地储备407万平方米。公告显示，上半年营业额为人民币3,907.5百万元，较2018年同期略增1.1%。商业经营及酒店经营收入上升20.5%至人民币204.3百万元，2018年上半年是人民币169.6百万元。上半年毛利和毛利率分别为人民币1,132.3百万元及29.0%；净利润为人民币724.5百万元，较2018年同期增加15.2%；净利润率达18.5%。
　　【点评】弘阳地产业绩增幅一直保持行业的前列，去年增长排在行业前三，今年排名行业前十。弘阳地产上半年业绩稳中有升，新进11个城市，获取地块35幅，基本完成全国布局。下半年继续加强双轮驱动的策略，打造差异化竞争力。

　　8月29日，和讯网讯，昨日，中南建设公布了截至6月30日的半年报，共实现营收233.2亿元，同比增52.3%；归属于上市股东的净利润13.1亿元，同比上涨41.6%；总资产2680.1亿元，同比增长13.7%；经营活动产生的现金流量净额14.4亿元，处于行业较优水平。上半年，中南建设实现房地产合同销售金额811.8亿元，同比上升24%，地产业务营业收入154.2亿元，同比增长47%，增速领跑TOP20房企。中南建设在建筑板块的表现也同样有明显进步，2019年1～6月公司建筑业务实现营业收入79.3亿元，同比增长38%。2019年1～6月公司建筑业务优化职能分工，实施片区治理，改革市场营销责任制，推动了业务规模的快速增长。目前，公司3亿元以上项目达到13个，在新增合同额中占比44%。
　　【点评】除了高毛利的土储、低廉的融资成本、良好的财务结构外，中南建设还通过开发高溢价的产品，进一步提振项目开发的毛利率。今年上半年，中南置地率先发布健康住宅企业标准，致力于打造“健康TED社区”，让健康大战略成为中南置地的产品标签。

　　8月27日，中国证券网讯，昨日，我爱我家控股集团股份有限公司发布2019年半年度报告。经营情况显示，2019年上半年，公司实现营业收入567,916.55万元，其中主营业务收入537,151.10万元，较去年同期增长6.55%；实现营业利润54,548.65万元，较去年同期减少0.85%。报告期内，我爱我家房地产经纪业务实现收入317,912.96万元，同比上涨13.80%，资产管理业务收入86,135.94万元，同比上涨6.20%，新房业务收入75,173.23万元，同比下降4.55%。2019年上半年，公司通过收购及战略合作等方式，有效扩展了业务领域，整合了优质资源、完善了产业结构。一是公司收购了国内领先的社区商业公寓销售运营服务商蓝海购，二是收购了以二手房精装修为主的互联网服务平台美住网，使之与公司的房地产经纪业务实现协同发展，三是增资入股了上海亦我，强化公司在VR看房领域的布局。
　　【点评】2019年上半年，面对国内外经济形势的变化、房地产市场受政策调控的波动以及市场的激励竞争，我爱我家通过一系列的战略布局及业务策略调整，经营业绩总体良好，实现了业绩总量、人效店效等主要指标的持续稳定增长。

　　8月26日，搜狐焦点讯，今日，龙湖集团披露上半年财务报告。报告期内，营业额同比增长42.2%，至385.7亿元。其中物业投资收入同比增长39.2%，至25.8亿元。毛利同比增长24.9%，至125.8亿元，毛利率为32.6%。核心税后利润率为16.1%。溢利为81.49亿元，归属股东溢利为63.1亿元，同比增长16.21%。报告期内，集团合同销售额为人民币1，056.2亿元，较上年同期增长8.8%。销售总建筑面积650.8万平方米，较上年同期增长3.5%。长三角、西部、环渤海、华中及华南片区合同销售额分别为人民币352.1亿元、人民币275.6亿元、人民币247.1亿元、人民币108.9亿元及人民币72.5亿元，分别占集团合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。
　　【点评】龙湖集团目前城市覆盖数为49个，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局，单项目的开发规模也都控制在适当水平，为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。截至7月底，公司已经完成1256亿的合同销售额，达成全年2200亿元的目标比较轻松，公司将按照自己的节奏，稳健推进。

　　8月26日，和讯网讯，今日，龙光地产（3380.HK）公布2019年中期业绩。期内，公司实现营业收入人民币270.2亿元，同比增长78.3%；净利润52.9亿元，同比增长39.4%；公司拥有人应占净利润 51.28亿元，同比增长49.4%；核心利润46.7亿元，同比增长59%；公司拥有人应占核心利润45.1亿元，同比大幅增长70.2%。核心利润规模在同等销售规模房企中继续遥遥领先，半年核心利润规模甚至部分同等规模房企全年。期内，龙光地产公司继续坚持前瞻性投资策略，深耕核心都市圈，通过公开招拍挂方式在深圳、广州、珠海、佛山、南宁、嘉兴等城市新增项目13个，新增土地总建筑面积约417万平方米；通过收并购和城市更新方式，在深圳、珠海、佛山等多个城市新增城市更新类项目货值852亿元。
　　【点评】截至2019年6月30日，龙光地产土储总货值增加至人民币7520亿元，其中粤港澳大湾区土储货值6111亿元，占总货值比重81%，进一步夯实了大湾区龙头房企地位。尤其是在衡量房企盈利能力的核心指标——核心利润率方面，龙光地产继续保持行业标杆地位。期内，龙光地产整体毛利率34.8%，较去年的33.7%进一步提升；核心利润率17.3%，与2018年持平，稳居上市房企前列，显示出持续领先行业的盈利能力。

　　8月22日，中房网讯，8月22日上午，融创中国披露的2019年半年报显示，上半年，公司实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；归属于母公司的净利润102.9亿元，同比增长61.7%；账面现金1380亿元，同比增长14.8%。在业绩快速增长的同时，融创流动性保持充裕，销售额稳步增长，市场地位进一步提升。同时，公司坚持不断判断市场，短期低位审慎补充价格合理土地，有效规避拿贵地风险，进一步巩固在土地储备和产品服务能力方面的核心竞争优势，围绕“地产+”美好生活，文旅与文化产业稳步推进，未来发展可期。
　　【点评】2019年下半年，融创预计将有超过420个项目在售，累计可售资源超5700亿元。随着下半年销售高峰期的到来，充足高质量的可售资源将为融创贡献充沛的经营现金流，使融创继续保持充裕的流动性。