11月5日，时代周报讯，截至目前，115家A股上市房地产开发企业三季报全部披露完成。Wind数据显示，前三季度，A股115家房企合计实现营业总收入13800.40亿元，同比增长22.25%；合计实现利润1593.21亿元，同比增长15.40%。其中，57家房企实现净利润正增长，17家房企净利润同比翻番。虽然各项财报数据仍同比稳步上升，但房企的销售压力正在加大。11月4日，佳兆业集团控股战略官、战略研究院院长刘策表示，目前大部分标杆房企面临较大的资金压力，甚至三盛宏业、颐和地产等房企出现爆雷现象，因此建议营销端尽力跑量，回笼现金流，缓解资金压力。10月，许家印在恒大高层会议上强调，四季度要大力抓好销售和销售回款工作，这是集团的头等大事。
【点评】尽管目前大部分标杆房企面临较大的资金压力，但危中见机，四季度土地市场迎来窗口机会，一是公开市场优质地块会增多，二是收并购可能会出现一波机会，资金压力小的房企可以积极补仓。
11月4日，第一财经讯，受到市场变化影响，万科新一轮职级架构调整浮出水面。据悉，万科旗下几大区域的薪资结构调整正在进行之中。其中，薪级体系由过去地产系统的28级扩展为50级，40～45是城市总级别，45以上的集团领导级别；而职级体系上，则由过去的V1～-7的职级体系，调整为GP（核心合伙人）、SP（业务骨干）、JP（合伙人）三级。由于职级和薪级的变化，大部分雇员薪资结构也随之调整，新的薪资采用“低底薪，高绩效”的组合工资。比如，万科一位高级经理级别以前的薪资结构是底薪14400，绩效薪资3600，现在是底薪7600，减少的底薪部分变成绩效。按此计算，这位高级经理的底薪降低超过40%。
【点评】对于万科本次薪资结构调整，虽然很多降低的部分放到绩效里，不过目前行业下行背景下，实际绩效工资并不乐观。无论龙头房企，还是二三线房企，无一例外地感受到压力。为了避免公司陷入经营风险，地产企业减员和降薪在行业内已经不是新鲜事。
11月1日，第一财经讯，10月31日，克而瑞发布的销售榜单显示，中国恒大10月销售930亿，同比大增75%，连续两个月创房企单月销售历史最高纪录。市场分析认为，今年楼市持续盘整，恒大业绩逆势增长反映了其高品质、高性价比的产品契合市场需求，具有强大的竞争力。同时，恒大为顺应市场变化，采取随行就市的销售策略，在“金九银十”期间实施“全员营销”重大政策，成效显著，尤其是十一黄金周期间恒大销售超510亿排名第一，推动了业绩稳健增长，这也再次验证了许家印自2012年起多次在上千人的记者及投资者年报业绩发布会上讲过的一句话：“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底”。
【点评】据恒大此前公告，前九月累计销售4532亿，加上10月销售930亿，意味着前十月销售已达5462亿，目标完成率91%，提前超额完成全年6000亿销售目标已毫无悬念。
10月31日，经济参考报讯，在国内房地产融资环境日益收缩的背景下，部分房企再次转向海外融资。中原地产研究中心最新数据显示，虽然相关房地产政策收紧，房企美元融资依然刷新历史纪录，9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，10月已有累计11家房企发布超40亿美元海外融资计划。10月30日，融创、佳兆业、旭辉纷纷发布公告，将进行海外融资。融创中国控股有限公司发布公告称，拟发行2024年到期的6.5亿美元优先票据，利率7.5%。佳兆业集团控股有限公司发布公告称，公司发行额外2022年到期的2亿美元11.95%优先票据，将与2022年到期的4亿美元11.95%优先票据合并形成单一系列。旭辉控股（集团）有限公司发布公告表示，发行2024年到期为4亿美元优先票据，票面利率6.45%。
【点评】国内融资环境收紧是房企频繁寻求海外融资的主要原因。截至目前，房企合计发布的海外计划融资575亿美元，相比2018年同期增长接近50%。
10月30日，第一财经讯，今年以来，融资环境监管加剧，市场销售不断降温，让所有地产商都面临巨大的生存压力。一叶落知秋，最先感受到行业洗牌寒意的莫过于这些中小地产商。现金流不断吃紧，让许多地产商都感受到阵阵寒意，继而不断有地产商出现破产。人民法院公告网数据显示，截至目前，今年有超过400家地产商被法院裁定实施破产清算。不仅有大量小微房地产公司，更有曾经一度拥有一定规模的ST银亿、三盛宏业等公司。近日，颐和地产同样出现债务违约。土地储备过于集中、财务杠杆较高、多元化等，成为很多中小地产商最终面临破产的原因。
【点评】中小地产商生存危机背后，实际上是房地产进入平稳期后的必然结果。对于中小房企而言，缺乏规模优势之后，在资金、土地、销售等领域都将受到极大的制约。目前看来，大部分银行的白名单客户在TOP30左右，而大部分信托白名单客户在TOP50左右。未来山高浪大，行业真正的洗牌，不过刚刚开始。
10月28日，中国房地产报讯，10月17日，正荣地产原行政总裁王本龙被曝出离职，消息人士称其可能加盟温州房企华鸿嘉信；同日，奥山控股原副总裁谈铭恒被曝加盟祥生地产；鸿坤集团原总裁袁春加盟南京房企弘阳地产；新力集团总裁兼首席财务官王炎去职……同一天，行业内集中曝出多起高管人事变动，在业界引起不小的震动。从地区分布上来看，此次集中出现变动的房企多为长三角区域内房企，尤其是弘阳地产、新力地产、奥山控股、祥生地产等均为近期将总部搬迁至上海的房企。随着总部搬至上海，公司发展要迅速进入状态，招揽人才必不可少，所以这类企业的人事变动较为频繁，也会更积极从其他企业挖角人才。
【点评】2019年截至目前，房企高管变动案例已超过110例，数量上已超过去年全年。虽然这些高管离职的真实原因有待考证，但高管人事动荡加剧与目前行业下行压力呈正相关，业绩压力成为职业经理人频繁跳槽的最直接因素。
10月25日，每日经济新闻讯，随着房地产市场迈入存量时代，物业服务行业也迎来快速发展期。虽然物业服务行业并非新行业，但房企分拆物业公司上市成为了近几年的“潮流”。值得注意的是，从2014年到2017年，几乎每年只有1～2家物业公司上市。2018年，节奏突然加快，全年共有5家物业公司分拆上市，其中有4家成功登陆港股。2019年，物业公司分拆上市潮仍在继续。截至目前，共有滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑物业、蓝光嘉宝5家物业公司成功赴港上市，另有至少5家物业公司已递交上市申请书。资本市场对物业服务企业的投资依据主要为规模庞大、盈利能力强、成长性高三个方面。未来，物业服务企业应持续扩大管理规模，延伸多元增值服务以提升盈利空间，保障业绩可持续增长。
【点评】在IPO浪潮下，趁热打铁上市不失为一条捷径，但高估值、高利润不会一直持续。在物业公司的主要业务中，唯有社区增值服务，不仅能够对冲基础服务的成本上升、提价困难的问题，同时充分运用物业管理方的线下流量入口优势，带来充足的想象空间。
10月23日，第一财经讯，五年“沉寂”后，房多多终于要正式冲击资本市场。10月9日，房多多向美国证券交易委员会（SEC）递交IPO（首次公开招股）申请书，代码为“DUO”，冲击中国产业互联网SaaS第一股。房多多赖以生存的，是市场规模庞大、入局者愈发增多的房产经纪市场。据链家数据，2017年全国二手房和新房GMV比值为0.53。以海外成熟国家二手房交易市场成交大致是新房3～4倍看，我国二手房交易市场仍有很大发展空间。海通证券预计，对标发达国家，预计全国二手房交易规模长期可达10.75万亿元。庞大的市场蛋糕，吸引越来越多的抢食者。虽然中国房产经纪行业仅有二十余年历史，但新老入局者众多，头部企业来势汹汹，目前仍处于“群龙混战”阶段。
【点评】作为房地产市场中的一环，房产经纪行业与地产行情息息相关。当前，地产行情的低温态势，直接影响中介公司的业绩增长。随着市场、渠道、规则和模式变化，房地产经纪行业正面临新拐点。而从竞争走向合作，搭建平台、楼盘字典建设，将成为这场战局变化的关键点。
10月22日，中房智库讯，目前，房地产业已进入下半场，高速增长成为过去时，行业增长模式发生根本性变化。而在早几年这个发展迹象还不太明显时，就已经有房企洞察到这个趋势，通过设立合伙人制度或跟投制度，实现了做大做强。随着2017年以来房地产调控不断加码，房企的生存环境进一步恶化，资金链的收紧令房企拿地愈发谨慎，严格的限购、限贷、限售政策直接影响到项目的开发销售进度，资金回笼周期变长，融资成本增加，收益率降低甚至面临项目亏损。跟投者的跟投收益逐渐萎缩，风险加剧。形势之变使项目的跟投制度越来越成为企业的负担和跟投者的鸡肋。
【点评】虽然跟投被诟病，但跟投制度的优点依旧无法被替代。面对市场环境的变化，房企跟投机制也要与时俱进地调整，使跟投机制能够持续发生正向激励。
10月21日，经济参考报讯，房地产市场新一轮洗牌正在加速进行。人民法院公告网显示，今年1～9月，有大约300家房地产公司被法院裁定实施破产清算，负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。具体来看，破产的基本是一些不知名的中小房企，不过也有银亿集团这样位列全国500强的上市房企。目前，银行等金融机构对房地产开发商的信贷额度不断收紧，信托、民间融资等其他渠道也在收紧，有限的资金主要流向大企业，加剧了房企马太效应。资金面恶劣的同时，房企竞争日益激烈，不少房企通过多元化转型以求自保。转型之路是否顺畅，决定了房企能否继续生存，尤其是资金量储备不足的中小型房企，一旦决策失误，就容易造成资金链断裂。
【点评】在坚持“房住不炒”定位的大环境下，传统房地产开发模式难以再持续，行业“马太效应”更加明显，房地产市场资源将更加向龙头企业集中。目前来看，类似降价抛售、债务违约、破产重组的现象还只是零星出现，中小房地产企业的困难日子或许刚刚开始。
10月17日，21世纪经济报道讯，继南京乐伽公寓之后，又一家区域型长租公寓出事了。10月8日，河南悦如公寓公告，其投入的1600套公寓，因面临经营及资金压力，无力维持经营。2018年以来，长租公寓行业问题不断，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。但另一边，一些长租公寓的头部企业已在谋求上市，如青客公寓、自如、蛋壳等，包括集中式和分散式公寓。中长期来看，长租公寓依然要解决内生性问题，运营水平与盈利能力，才是核心。在这个层面，拥有融资和运营能力的开发商旗下长租公寓优势更加凸显。
【点评】克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%～4%，现金流回正周期至少需6年以上。从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式；部分有能力的企业，可以通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。
10月16日，第一财经讯，过往房地产黄金期，房企降价促销只是“增温”而非“求生”。对一个十几年只涨不跌的市场来说，开发商经历了多年赚快钱的好时光。贸然降价不仅容易引发业主维权，对依赖房地产提振经济的地区来说，更无异于扼住“钱路”。但当市场行至下降周期，外部融资环境收紧，业绩与偿债压力又步步紧逼，降价促销成为房企短期唯一的闯关手段。“十一”黄金周期间，楼市波澜泛起，中国恒大龙头房企率先降价跑量，禹洲地产、中骏集团、融信中国、新力控股等中小房企部分城市项目也有较大幅度价格优惠，其他企业则以少量特价房、礼包形式吸引客流。
【点评】今年国庆黄金周期间，房企降价“跑量”造成市场短暂“复苏”的假象，但以牺牲利润为代价的打法始终不可持续，未来市场趋稳将成为大概率事件。从整体政策层面看，“房住不炒”、“稳房价”、“稳预期”政策主基调依旧，涉房信贷仍相对紧张，叠加10月落地的房贷利率新机制执行，市场观望情绪依旧浓厚。
10月15日，证券日报讯，抢夺“现金流”之战，不止于销售端的打折卖房，还有融资端的筹钱规模暗战。目前，在境内外融资环境全面收紧的情况下，无论是大型房企还是小型房企，均面临融资难、融资成本持续上涨等状况，超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。同策咨询研究院监测数据显示，前9个月，40家典型房企总计融资6130亿元，相当于2018年前11个月的融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，融资渠道继续紧缩，融资成本上行较为明显。有房企高管表示，现如今，融资成本已经从过去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些企业已经达到13%。更重要的是，融到的钱大部分都用来偿还旧债，并未用于拿地新增投资，不少主管融资部门的房企高管压力都非常大。
【点评】虽然9月份房企融资金额有所回暖，但房企仍面临着融资艰难的困境。房企应采取多元化的创新型融资方式，以拓宽融资渠道。
10月15日，中国房地产报讯，据统计，三季度末市值百强房企的市值总和为49227亿元，相比上半年末市值总和缩水超3000亿元，跌幅约6.8%。三季度正值上市房企中期业绩发布，这为地产股在三季度的稳定提供支撑，但7月底政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，地产股下挫严重，即使上半年房企业绩超预期也难以挽回地产股总市值缩水的颓势。从三季度地产股的涨跌走势中也可看出，目前影响房企股价和市值的一个重要因素依然是政策。房企的股价对政策有高度敏感性，楼市调控、信贷政策等方面的风吹草动都会即时传达并反映在股价上。在复杂严峻的环境下，房企前三季度债券融资成本较2018年有所上升，房企发美元债的票面利率超过10%已逐渐成为常态。
【点评】房地产是资金密集型行业，融资对房企生存发展至关重要。房企融资和股价波动相辅相成，相互作用。融资收紧，房企资金压力加大，会影响投资者对房企后续发展的信心，导致股价波动。尤其一旦出现资金链紧张，经营出现困难，则股价下跌会成为大概率事件。
10月12日，每日经济新闻讯，在房地产市场持续下行的当下，传统的“金九”已经不复存在，各地房地产市场表现都相对黯淡。“金九”虽然未及预期，但从头部房企公布的月度销售数据简报来看，多数房企在这个九月仍然创下了佳绩。例如，中国恒大9月实现惊人的合约销售金额约831.1亿元，环比增长约73.8%，同比增长约31.9%，刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录；碧桂园的成绩同样不俗，9月实现权益合同销售金额约515.8亿元，同比增长40.39%；招商蛇口销售额同比也录得大幅度增长，9月实现签约销售金额234.57亿元，同比增长81.95%。
【点评】“金九”整体市场反应平平，而头部房企业绩依旧亮眼，主要是采取了积极的营销策略，如主动降价和全员营销等。对于后市的表现，多数业内人士大多表示应该“谨慎乐观”，市场整体下行的趋势不改。
10月9日，第一财经讯，房地产市场销售规模接近15万亿规模，成为中国最大的名利场。巨量市场下的金钱诱惑，让整个房地产贪污腐败数量日益增加。当一个行业从疯狂发展开始逐渐进入调整期之后，房企纷纷开始加强内部治理，而贪腐曝光的故事，就开始不断上演。从目前实际爆发的案例看，营销条线是整个房地产的贪腐重灾区。不过，土地投资、资金财务、人力资源等条口同样存在贪污腐败现象。一位上市房企风控中心总经理坦言，实际上每个条线都有潜在的风险点，营销条线因为经手的人比较多，大家都对业务比较了解，所以比较容易被查，工程、投资等条线因为经手人过少，实际审计难度更大。
【点评】随着地产公司的规模逐渐扩大和成熟，内部的监管力度也会不断增加。某种程度看，出现腐败既是偶然，又是必然。偶然在于，总有一些人会在诱惑面前失去理智，从而逐渐陷入深渊。整个行业浮躁风气严重，在这样的价值体系下，腐败等问题层出不穷。必然在于，随着整个行业反腐力度的增加，查出这些问题，实际上是行业不断规范的标志之一。
10月8日，信息时报讯，今年前三季度，在“房住不炒”政策主基调下，房地产行业整体规模增速明显放缓。据克而瑞研究中心统计，TOP100规模房企累计业绩同比增速在4%左右，房企规模增长分化持续。不过，在推案量上升、促销力度加大的推动下，百强房企9月业绩较7、8两个月提升明显，单月权益销售金额环比增长23.9%，增幅较去年同期提升近11个百分点。数据显示，前三季度，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，龙头房企继续保持稳健发展，TOP3房企权益金额集中度达10.2%，同比提升0.4个百分点；TOP4～10及TOP11～20梯队房企权益金额集中度较去年同期也有一定幅度的提升，TOP20强之后房企的权益金额集中度出现一定回落。
【点评】四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，从房企的中期报告来看，多数企业供货节点集中在四季度，将为业绩冲刺提供有力保障。在企业增加货量供应、加强营销力度之下，四季度房企整体销售规模会有一定的回升。
9月30日，新京报讯，24日，万达地产集团有限公司（以下简称“万达地产”）注册资本由10.5亿元增至40.5亿元，大幅增加285%。其中，深圳（楼盘）迪迅实业有限公司持股98.7%，认缴出资额为40亿元。万达地产近两个月内股权变动频繁，7月29日，万达地产引入新股东富泰投资有限公司，后者出资5263万元，持股比例为5%；8月30日，大连万达集团退出，新增股东深圳迪迅实业有限公司，深圳迪迅实业有限公司由公司万达百货100%控股。由此，万达地产大股东变为港资企业旗下公司。从股东加入，再到大股东变为港资企业旗下公司，万达地产集团这一系列变动，或与谋求上市有关，为登陆资本市场铺路。万达地产从万达商管集团中彻底剖离出来，成为业务单一的房地产物业开发公司，从而为在港股上市创造条件，将提高其融资能力，有利于万达集团的进一步发展。
【点评】万达地产增加注册资本的主要目的在于扩大公司的声望。注册资本多少在一定程度上代表着公司的实力，注册资金越大，给人的印象就是公司实力很强，更能增加别人对公司的信任。这表明企业有意做大注册资本，进而增强企业实力，这也是当前地产企业有意扩张的导向。
9月25日，中国经济网讯，在文化与旅游深度融合的大背景下，越来越多的房地产企业选择进军文旅产业。9月23日，《中国房企文旅项目价值榜TOP20》重磅出炉。其中，中国恒大接连布局恒大世纪旅游城、恒大童世界、水世界、海南海花岛、养生谷等多个文旅项目，总投资额高达8750亿元，稳居榜首。碧桂园布局十里银滩、秋长茶园、科技文旅小镇等项目，位居第二。万达集团布局万达茂、滑雪场、大型主题公园、大型舞台秀、度假村等项目，位居第三。据悉，国内百强房企中，有约57家布局了文旅地产，且有近10家成立了文旅公司（集团）。百强房企所涉领域囊括主题乐园、度假区、康养项目、特色小镇、田园综合体、文旅综合体、城市商旅文综合体，乃至参与景区开发等。
【点评】地产商纷纷布局文旅产业，其主要目的是寻找未来新的利益增长点。但需要注意的是，地产商布局文旅产业同样存在潜在风险：一是资金压力较大；二是文旅产业如果经营不到位，就很容易烂尾。地产商若真要转行做文旅，就必须要有去地产思维。
9月24日，和讯房产讯，近来，房企迎来密集发债期，万科、世茂、华侨城、朗诗、金科、深业等房地产公司纷纷进行债券融资。其中，包括世茂建设的10亿2019年度一期债券、金科股份的50亿第三期公司债券、深业集团拟发行的10亿超短期融资券在内，多家公司融资均是用于偿债业务。房企借新还旧并非稀奇，只不过如此密集的融资偿债，或许能反映出房地产公司在国内地产融资收紧外加偿债高峰来临双重遏制下的偿债紧迫感。华泰证券研报统计，8～12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8～10月单月到期金额较大，是偿债高峰月。美元债方面，压力同样不小。Wind数据显示，境内房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元。
【点评】在偿债压力增加、融资渠道缩紧的双重压力下，如何快速回笼资金、获得更低成本的债务融资将是目前内地房企面临的重要问题。前期对于非标、美元债、ABS融资的依赖度高的房企在政策持续收紧的局面下将面临更大压力，而现金流充沛、资产负债结构合理的房企或将迎来机遇。
