1月19日，中国房地产报讯，2019年，房地产行业已经诞生了34家千亿级房企，而随着规模不断扩大，企业在组织、管理上势必要做出相匹配的调整。据不完全统计，2019年，有17家房企进行了不同程度的组织架构调整，且这些房企或已是千亿房企，或即将跨入千亿行列，在数量上已经接近行业内千亿房企数量总和的一半。通过梳理发现，房企组织架构调整的路径大致可分为裂变、整合以及发展新业务。但无论如何变动，“降低成本、优化管理、提升效益”成为本轮房企组织架构调整的重要目的和核心思路。此外，与企业组织架构调整相伴的是人员的变动，包括万科、保利、中梁、阳光城、蓝光发展在内的多家房企在组织架构调整的同时都伴有明显的人员变动。
【点评】房企组织架构变动的背后，一个很明显的原因就是规模。千亿之前，房企选择运营管理比较多，从上到下均实行强管控，以发挥高效、办大事的能力；千亿之后，房企偏向战略管控多一些，总部管理半径过长容易导致决策效率低下，企业总部要发挥大脑作用，逐步放权到区域，使管理更加扁平。
1月19日，中房智库讯，2019年，房地产融资规模先扬后抑，5月份银保监会发布23号文成为拐点，整个下半年房企求钱若渴，融资成本一路走高。融资规模收紧，销售回款乏力，房企两大命脉同时被掐，导致2019年不少房企出现了资金链问题，或破产，或被迫卖项目、卖公司股权寻求自救。岁末年初，房企迎来一波融资潮，海外发债与配股融资齐上阵，融资成本出现走低之势，与2019年市场整体呈现的融资难、融资贵的艰难局面形成了鲜明对比。但从业内反馈来看，这更多是惯性的时间节点性原因，2020年房地产融资面总体仍然偏紧。房企要抢抓一季度的融资窗口期和楼市惯性的“小阳春”销售期，为后续发展储备子弹。
【点评】2020年，房地产融资环境仍旧趋紧。展望未来，随着真REITs在基础设施及租赁住房领域探索落地，资产证券化融资将成为房企融资的突破口。房企应该加大对存量资产的投资和持有，形成新增开发与存量资产开发和持有运营并重的格局，提升自我造血能力。
1月14日，中房网讯，1月13日，澎湃新闻从万达商管集团获悉，2019年底，万达商管集团已经完成了房地产业务剥离。至此，万达商管剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责，而万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业。据接近万达的人士表示，关于万达商管在A股上市的事情还在积极争取中。万达商管是万达的核心产业和核心现金流，万达商管旗下最大的资产为投资性房地产——万达广场。按照万达商管的计划，要持续提高开业轻资产项目的数量和占比，预计每年开业50个万达广场，新开业万达广场预计70%左右为轻资产。
【点评】2018年1月份，王健林为当时还未更名为万达商管的万达商业引入340亿元的战略投资，并和投资者签署了一份对赌协议。根据协议内容，万达商业最迟要在2023年10月31日前完成上市。万达商管彻底剥离房地产业务，正是为了回归A股做准备。
1月14日，中国房地产报讯，自2014年国内首家独立上市的物业管理公司彩生活登陆港交所起，物管公司开始从住宅开发的光环背后走向前台，纷纷赴港IPO。截至2020年1月8日，共计19家独立上市物管公司。其中，2019年达到9家，创历史新高。除南都物业于上交所上市以外，其他18家物管公司均在港交所上市。尽管物管企业近两年颇得资本青睐，但从已上市物管企业市值表现来看，却冰火两重天。港交所挂牌的18家物管企业中，有5家总市值超过100亿港元，7家市值在10亿至100亿港元之间，6家市值在10亿港元以下。值得注意的是，一些脱胎于头部房企的物管企业也在加速扩张自己的版图，行业并购洗牌已经开始，由于物管行业高度分散，未来整合仍将延续。
【点评】物业服务作为第三产业，首先还是得提高专业服务服务能力，依托高品质的服务开拓第三方市场，扩大基础规模。其次，基于基础规模带来的流量，积极探索盈利能力更高的多种经营服务。再次，嫁接互联网技术，降本增效。
1月13日，证券日报讯，1月10日，旭辉控股集团和建业地产分别发行1.67亿美元及2亿美元的优先票据，发债年利率为6%和7.25%。据不完全统计，1月7日至1月10日，在4天的时间内，共有15家在港股上市的内地房企发布美元融资计划，总规模高达61.92亿美元，其中不乏碧桂园、融创中国和佳兆业集团等大型房企。照此计算，2020年前10天，房企发布的海外融资规模就超过了2019年、2018年全年海外融资额的8%和12%。发行美元债暂缓了房企的资金压力，但还钱的日子正在逼近。据Bloomberg统计，按照BICS行业分类，2020年中国房地产企业海外债到期规模达到294.65亿美元，约合2063亿元人民币。
【点评】从近日房企发布的融资公告看，去年利率高企的发债环境有所缓和。融资成本降低和海外降息大通道开启等因素有关，国内市场降准等也会对融资成本产生一定影响。房企扎堆1月份窗口期发行海外债，可以看出审批加速，说明海外融资的管控有所减轻，后续在港上市的房企融资空间将增大。
1月9日，第一财经讯，新年伊始，中国房地产企业已静悄悄开启新一轮融资动作。1月8日，融创中国发布公告，宣布就发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据订立购买协议，所得款项主要用于现有债务再融资。同日发布融资计划的，还有碧桂园、旭辉控股、金隅集团、建发股份等房企。作为2020年首个发行窗口，近期债券市场颇为热闹。据不完全统计，近期房企公布的债券融资计划达16笔，龙头房企、中小型企业均有涉足。值得注意的是，在已公布计划中，低利率发债频频出现，其中不乏民营企业融资成本低至3.375%。与此同时，随着全球负利率债券越来越多，中国高票息地产债受到的关注度越来越高。
【点评】获取低成本资金的能力，对中国房企已越来越重要。面对行业洗牌全面升级，融资是房企发展的核心能力。未来，融资能力对企业整体经营的影响将呈几何倍数放大。
1月8日，第一财经讯，过去的2019年，碧桂园、万科和中国恒大依旧保持行业前三的水平。不过，这些房企巨头不得不面临一个核心问题：销售增速开始放缓。头部房企规模已经开始逐渐触碰到天花板，增速放缓非常明显。根据三家公司披露的数据看，万科销售增速创下历史新低，2019年合同销售金额同比增长3.9%；中国恒大合约销售金额增速同样不到10%；仅披露权益销售数据的碧桂园销售额也仅同比增长10%。克而瑞数据显示，2019年TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末，绝大部分规模房企均已达成年度业绩目标（对外披露的全口径目标），但整体超额完成率不及2016年和2017年。
【点评】房地产市场高增长阶段已经过去。进入地产后半场，房企已经不能一味追求规模扩张，发展重点也逐步由“增量”转向“提质”，企业整体目标增速也将趋缓。未来，市场的比拼将归于房企城市布局、品牌效应、产品品质、经营管理效率等因素。
1月7日，证券日报讯，日前，重汽地产100%国有产权及债权在山东产权交易中心挂牌转让，挂牌底价为51.49亿元。重汽集团表示，退出房地产，是为了更好地发展主业，做强全系列商用车品牌。山东地产界有关人士认为，这不仅是重汽集团“退房”迈出了关键一步，也是山东国企加速“退房”的一个缩影。据不完全统计，仅2019年9月份以来，山东省就有包括山东黄金、山东高速、兖矿集团、中国重汽等多家国企或挂牌转让房地产子公司股权，或明确宣布退出房地产板块。
【点评】山东省属国企纷纷“退房”背后，既有企业主动聚焦主业的内在驱动，也与山东国资监管要求密不可分。此前，山东制定了省属国企非主业清理三年行动计划，明确了时间表、任务单和责任人，对非主业和低效资产加速清退。
1月6日，国际金融报讯，伴随着2019年的正式落幕，这场跨度一年的业绩争霸赛，终于迎来了赛果的揭晓时刻。截至12月末，TOP 100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，此前两年对应的数据分别为40.5%和35.1%，百强房企增长“失速”。第一名毫无悬念，依旧是碧桂园，7715亿元的全口径金额将对第二名的领先优势扩大到1403亿元，即便是“碧万恒”三强内部也已然拉开了差距。有些房企凭借最后的奋力一搏，踩线完成了全年目标，也有房企逆转了局势，保住了颜面。万科俨然属于后者。相较于百强房企增速的放缓，十强房企依然保持了一定的增长，权益销售金额增幅超过10%的有7家，占比大半。
【点评】在房地产市场调整的过程中，标杆实力房企之间的竞争更加激烈，市场集中度仍在提升。但与之相对应的，十强房企之间的排位座次也悄然发生变化。展望2020年，由于市场环境依然严峻，预计三强、十强、二十强房企竞争或更加激烈，多数实力房企的优势将进一步得到巩固，但也不排除部分实力房企因决策失误、资金问题导致排名大幅下滑。
1月3日，第一财经讯，虚胖多年的泰禾集团，2019年过得异常艰难。克而瑞数据显示，2019年泰禾权益销售金额626.4亿，较上年同期的1095.3亿下跌超过四成，而行业排名则从17跌至40，成为50强中下滑幅度最大的一家房企。尽管泰禾没能兑现2000亿的壮举，但数据的真实更让市场放心。第一财经独家获取的信息显示，泰禾去年总计录得签约销售602.74亿，销售回款585.48亿，该数据与第三方披露的权益销售额较为一致。种种迹象显示，泰禾正借助瘦身求存的时机，努力挤去曾经备受市场质疑的数据泡沫。
【点评】总得来说，泰禾最困难的的时期已过，但困难并未完全渡过。从资金和债务状况来看，泰禾还需要进一步瘦身，方能安然渡劫。
1月2日，长江商报讯，中指研究院监测显示，2019年共计152家房企跻身百亿军团，销售额增速均值为21.3%；权益销售额过百亿的房企共有147家，权益销售额共计9.6万亿元，市场份额59.5%，千亿军团扩容至36家。从公布年度销售目标的企业来看，2019年房企销售目标完成率总体较好。另一方面，据观点指数从人民法院公告网查询获悉，截至12月26日有520家房地产企业发布了“破产文书”公告，以全国有10万家房企计算，占比0.52%。不过由于“破产”是一个漫长的过程，还涉及其他程序，因此相关企业破产数量还有待商榷。总体来说，2019年房地产行业韧性依旧，销售数据稳中向好，有望接近16万亿元。
【点评】2019年，房地产行业资金监管从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，房企融资压力不减。面对收紧的政策环境，房企应未雨绸缪，做好资金安排，防范现金流风险。2020～2022年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企仍将面临一定的现金流考验。
12月31日，时代周报讯，债务违约的房企又多了一家。近日，上海清算所公告称，截至12月24日，尚未收到安徽省外经建设（集团）有限公司2018年度第三期中期票据的付息资金。对此，安徽省外经建设（集团）有限公司方面公告称，事出公司流动性紧张，正在积极筹措偿债资金。据不完全统计，2019年以来，已经有15只房地产行业债券出现违约。发行主体均为中小型房企，包括颐和地产、国购投资、华业资本等。按照华泰证券的统计，2019年房地产境内债到期量为4240亿元，月均到期量为357亿元，同比大幅提升100%。2020～2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期，连续6个季度到期量超过1200亿元。
【点评】高负债被业内认为是双刃剑式的存在。面对融资端的巨大压力，未来继续通过以往一样的高债务杠杆来撬动规模发展，已不可持续。
12月30日，中房智库讯，年关将至，房地产并购市场也在“阳光城收购协信”“世茂收购福晟”“绿地收购上海新湖”这些或实或虚的重磅戏码中推向高潮。从WIND机构给出的数据看，2019年房地产并购并不像想象中的那般来得凶猛。虽然收购动态多达700多条，但成交的案例截至12月25日仅有207宗。房地产市场转冷、销售回款愈发困难，负债率高企、融资渠道持续收紧，是造成这一现象的主因。虽然2019年缺少了像2017年那样动辄数百亿元的单笔收购案例，但融创153亿收购云南城投资产包、112亿收购泛海项目股权，以及世茂集团百亿元收购泰禾项目股权这些年度大戏，还是为2019年房企并购市场带来了不小的震动。
【点评】在房地产市场整体环境不景气的情况下，大量中小房企的退出将继续孕育一大波并购整合机会，一些主动转型、主动降杠杆的房企也将释放出更多优质项目，2020年房企并购将会蕴藏更大的诱惑和风险。一面是并购机会增多的诱惑，一面是资金链紧绷的风险，2020年房企的并购选择并不轻松。
12月24日，时代周报讯，随着“房住不炒”的落实，房地产行业在2019年迎来了更为严峻的挑战。为了保证企业现金流，减少拿地成为房企的普遍动作之一。而在开源方面，不管是被动还是主动，大多数大房企都走上了转型之路。TOP100的房企中，经营纯住宅项目的公司占比仅3%左右。在过去几年里，健康产业、文旅项目屡屡与房企联系在了一起，但转型成功的案例少之又少。数据显示，全国文旅地产处于“721”的尴尬格局，即70%亏损、20%持平、10%盈利的整体状态。早年的一些转型试水者，如今仍在盈利边缘挣扎。同质化的问题，多数房企依然无法避免。
【点评】房地产市场是典型的风险与利润并存的市场，资金周转速度是房地产企业的生命线。房地产企业在开发和运营功能地产时，往往面临着开发周期长、投资风险高的挑战。在重资产、高投入、回报周期长的现状下，房企均处于抢占市场、经营品牌阶段，普遍存在实践功能地产项目管理经验不足，运营开发能力较差的问题，难以摆脱传统房地产的开发模式。
12月20日，时代周报讯，自中央定调“房住不炒”，不把房地产当作短期刺激经济的手段以来，关于房价处于改变临界点的声音不绝于耳，地产行业前景被普遍看衰。2019年前11月，A股房地产行业整体涨幅仅为14%左右，表现跑输沪深300指数。但事实上，房地产的韧劲远超市场预期。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产开发投资表现相当稳定，近年来一直保持10%左右的增幅，缓解了制造业和基础设施投资增速放缓给经济带来的冲击。房地产累计销售面积年末发力，于10月份开始逆转向上，已连续两月录得正增长。而聚焦全民关注的住宅价格一直平稳甚至局部升温，一线城市价格环比重拾涨势。上市房地产公司前三季度净利润继续以两位数的水平增长，表现远好于绝大多数行业。
【点评】尽管“房住不炒”仍然是政策主基调，但至少从2019年末的中央经济工作会议上来看，政府还在权衡打击房地产与稳定增长之间的关系，传递出来的政策导向也并不明确，在语调上似乎对房地产略有边际宽松的倾向。因前景饱受质疑，房地产股票估值被压抑许久。随着市场重新审视房地产的定位及韧性，横盘已久的地产股可能重新获得青睐。
12月23日，中国金融信息网讯，永续债是指没有明确到期时间或到期时间非常长的债券。由于房地产去杠杆持续推进，融资渠道不断收紧，永续债正成为不少房企的“新宠”。据新华财经统计，房企发行的永续债余额已经突破千亿元关口。截至12月16日，人民币永续债、美元永续债新发行金额分别达到约150亿元人民币和40亿美元，人民币计美元永续债余额超过1000亿元人民币。背后除了信托、银行贷款等其他融资渠道遭到收紧外，永续债本身在会计分类上的优势也是一大原因。因为在满足一定条件后，可以将永续债分类为资产负债表中的权益项，由此达到房企降杠杆的目的。然而，其中也蕴含着不少风险，包括永续债发行利率相对较高、掩盖发行主体真实负债率、到期后存在利率跳升风险等。
【点评】如果把部分上市房企发行的永续债还原至负债项，那么这些企业的资产负债率会有较为明显的上升。虽然这些房企通过发行永续债能够暂时降低表观资产负债率，但从本质上来说，债务风险并没有完全消除。
12月19日，北京青年报讯，2019年，万科首提的房地产“白银时代”已经走到了第七年。但在可见的数据里，房地产行业还在昂扬向上前进，今年中国商品房销售额将再创新高。不过实际上，今年的房地产市场远没有数据那样令人振奋。虽然白银仍旧是贵重金属，意味着房地产仍是重要的行业，但是在金融、土地、人口、政策、经济发展、国际形势等内外因素的共同影响下，房地产早已告别了躺着挣钱的时代，开始变得更加错综复杂。尤其是随着主要城市进入存量房竞争，更多的资源开始向头部房企集中，支撑楼市数据繁荣的是碧桂园、万科、融创、恒大等企业的愈战愈强。但在护城河外，更多的房企在恐惧，恐惧利润在下滑，融资利率在上升，残酷的行业洗牌正在进行。
【点评】在房地产规模仍在增长的2019年里，肉眼可见的优质资源、土地、财富、人才都在向头部房企靠拢，楼市不仅在成交上出现了二八定律，房企发展也同样呈现出二八现象。20%的企业聚集了绝大多数的资源，对于中小房企来说，未来的2020年里，最重要的或许就是如何构建护城河，因为未来的首要任务不再是唯规模论，而是如何活下去。
12月18日，第一财经讯，过去一年，世茂房地产成为融创中国之后并购市场又一大明星。在很多房企开始谨慎拿地之时，世茂的逆周期操作，补充了大量的土地储备。通过不断并购和加速销售，今年11月世茂重新回到TOP10位置，成为今年增速最快的头部房企之一。据悉，世茂正在与福晟集团进行谈判合作，希望通过收并购福晟集团部分股权，以获得更多的土地储备。目前谈判基本已经确认，相关的细则双方仍在商榷。受世茂与福晟洽淡合作消息影响，17日收盘，福晟集团下属上市平台福晟国际盘中上涨超过30%，高达36.3%。
【点评】此次福晟地产板块整体待售，潜在买家除了世茂外，还有四大AMC之一的东方资产管理有限公司，世茂或将通过入股的方式，以获得更多的土地储备，目前谈判已进入最后阶段。如今在招拍挂市场拍地越来越难，合作或收购是今年拿地的一个很好补充。今年世茂集团已通过并购方式积蓄了不少土地储备，卖家包括粤泰、泰禾、明发、万通等。
12月18日，经济日报讯，有报道称，今年已有446家房企宣布破产，平均每天1.5家房企破产，80%开发商将会死掉。经过调查发现，这则新闻并不准确。446份破产文书并不等于446家房企破产，用“房地产”“破产文书”等关键字搜索出来的文书，很多都不是房企的破产裁判文书。粗略估算，446家房企破产的数据至少要打个八折，并不像报道的那样危言耸听。不仅实际情况没有那么严重，而且即便上百家房企破产也不足为奇。据统计，我国有近10万家房地产企业，即便其中446家破产，也只占0.46%。因此，以行业视角来看，上百家房企破产属市场正常现象，据此判断房地产行业“进入寒冬”缺乏依据。
【点评】不可否认的是，房企正在遭遇资金、债务和融资困难等问题。政策对房地产融资收紧以及债务大规模到期，都成了房企承压的因素。实际上，只有当中国房地产企业100强破产比例明显上升的情况下，才能认为市场“进入寒冬”。一小部分房企破产不会影响国内房地产市场。相反，一个优胜劣汰的市场有助于房地产行业健康有序发展。
12月12日，经济参考报讯，进入四季度以来，房企纷纷向全年销售目标发起冲刺，行业整体销售额稳步增长。不过，随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧，房企之间分化加剧，尤其是中小房企生存压力持续加大，破产数量明显增多。业内机构统计数据显示，今年以来，截至11月底，房地产企业破产数量已经超过450家，超过2018年全年的破产数量。不仅如此，随着对房地产行业风险防控的进一步强化，一些地方政府要求具有一定规模的开发商进行土地开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，这对小型房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求，一些实力不济的小房企最终会被兼并或走向破产。
【点评】基于宏观及融资环境调控持续，未来破产企业将会更多，且会呈现加速。当前，整体调控不松绑，房企进入存量时代下，企业如何降负债、活下来才是重中之重。
