1月6日，中国房地产报讯，2024年，对于中国房地产企业而言，是充满挑战与机遇并存的一年。企业发展的高光时刻大多是由大型央企、国企创造的。在这一年的发展变化中，这类企业自身规模不断扩大，市场份额不断提升。但即使如此，央企、国企目前也面临市场挑战。为了适应市场变化，今年以来，一些大型央企、国企均进行了自我变革，比如中国金茂、招商蛇口、华润置地等均进行了组织架构调整。对于出险房企而言，2024年重点工作则集中在风险化解和债务重组上。出险房企如龙光集团、中国奥园等在境外债务重组方面取得了重要成果，境外债务重组计划获得法院批准，为化解债务风险迈出了重要一步。
【点评】近年来，在房地产市场深度调整的过程中，行业竞争格局发生了巨大变化。一方面是市场供求关系和发展模式的变化，令绝大多数房企都受到了不同程度的冲击；另一方面是央国企的市场份额和竞争力不断强化，未来民营房企将加速淘汰和退出市场。
1月7日，丁祖昱评楼市讯，自2010年第一家千亿房企诞生以来，房地产行业经历了长达十多年的高速发展，一直到2020年，千亿房企达到顶峰43家，如今千亿房企数量回到2016年水平。2024年，百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低，全口径千亿房企数量进一步减少至11家。从企业表现来看，有超八成百强房企累计业绩同比下降，同比降幅大于30%的企业数量达到52家。进入2025年，房企首先确保项目盈利，其次保障企业也能够盈利。对于正常经营房企来说，紧跟政策大势，向市场传递积极信号，对于已出险房企来说，仍应以保交付为主要目标，同时继续开源节流缓解流动性压力。
【点评】千亿房企数量变化的过程，也是房地产市场由繁荣扩张转向深度调整的过程。对于房地产企业而言，首先要解决的是现金流安全和保交房问题，债务重组、资产处置和全力促销将成为房地产企业的主流策略，销售去化回款是化解风险的关键。
1月6日，丁祖昱评楼市讯，CRIC监测数据显示，截至12月31日，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集资金总额655.17亿元，创下近年来新高。随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，部分房企已经开始进行试水。截至2024年12月31日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂的8只REITs产品完成上市，总规模224.22亿元，此外还有金隅集团和万科的两只新发行REITs以及华润的租赁住房REITs扩募正在审批中。从房企参与的公募REITs的基础设施类型来看，主要还是在消费类基础设施和租赁住房两个方面。
【点评】在行业深度调整的大背景下，发行公募REITs，有助于加快企业轻资产化转型，盘活房企长周期低回报的存量资产。募集资金也可以用于相关资产的再投资，降低企业在存量资产里的沉淀成本。同时，有助于房企在非住宅领域继续深耕布局，孵化潜在商业项目，提升商业项目的回报率，实现资产增值。
1月2日，第一财经讯，1月2日，正荣地产对外公告称，根据重组支持协议的条款，重组支持协议已于2024年12月31日下午11时59分失效。正荣地产称，将继续与各持债者进行讨论，致力于实现公司境外债务的整体重组方案，以保障持份者的利益及确保公平对待所有适用债权人。有接近正荣地产的内部人士向记者透露，该项债务重组方案失效后，要重新谈带削债条款的方案。相似的变化也发生在境内债务方面，开始有房企寻求将境内债务重组方式从展期转向削债。2024年11月底，此前已完成境内债务重组的融创公布了境内债券的二次整体重组方案。
【点评】过去三年，房地产市场持续深度调整，出险房企的债务压力并未减轻。完成债务重组并不意味着房企能够回归正常经营状况，有部分较早完成境外债务重组的房企不得不再次推进二次债务重组。若能增加削债条款，对于减轻出险房企债务压力将起到重要作用。
12月30日，中国房地产报讯，12月26日，万物云宣布，其全资附属公司北京万科物业服务与联万享建筑科技签订股权转让协议，涉及万驿商业管理100%股权的转让。资料显示，标的资产为北京住总万科广场写字楼甲3及甲4的2层～5层，共20套办公用房，总面积3072.46平方米。交易将会采用地产以支票方式向物业偿还0.55亿元前期欠费从而降低关联方应收，万物云在收到支票后以支票背书方式支付股权转让价款。值得一提的是，这是11月至今万物云围绕应收账款回收与万科开展的第三单交易。近年来，万物云在业务层面不断压降关联方交易占比之后，在高达99.89亿元的应收账款的面前，显然加快了回收速度。
【点评】下半年以来，万物云主动降低与万科之间的关联交易，同时通过万科经营性资产抵债的方式加快应收账款的回收速度。不过也要看到，经营性资产的转入虽然抵消了部分应收账款，但一定程度上也提升了重资产运营的风险。
12月27日，中房网讯，12月26日，滨江集团召开2024年度媒体恳谈会。总裁张洪力在会上表示，截至目前，公司已实现销售额1020亿元。同时，对于滨江集团明年的销售目标，公司董事长戚金兴透露，预计在1000亿元左右；这个“左右”的规模，如果幅度大一些，在750亿元到1250亿元，如果幅度小一些，在900亿元到1100亿元，继续保持房地产总销售1%的份额。之所以未将销售目标定死，是因为市场仍处于变化调整过程中，存在诸多不确定性，企业需要根据环境变化及时做出适度调整。
【点评】作为近段时期逆势异军突起的民营房企，滨江集团实现1000亿元的销售目标实属不易，体现了较强的适应能力和市场竞争力，与其深耕杭州等市场的区域聚焦战略有较大关系。
12月26日，中房报讯，早在2019年4月，国务院印发《关于推进养老服务发展的意见》，指出要探索“物业服务+养老服务”模式。随后，绿城服务也瞄准了养老赛道。2021年11月，绿城服务收购杭州健成20%的股权，代价为0.22亿元。时隔三年后，2024年12月23日，绿城服务发布公告，宣布其附属公司将收购杭州健成25%股权及相关股东贷款，交易总价为2.23亿元。自此，收购事项完成后，绿城服务所持有股权从20%上升到45%。资料显示，杭州健成间接持有一座位于杭州的土地开发及建设若干康养服务设施，并拥有投资项目100%的权益，拟建设为用作预防、康复、教学及科研用途的综合设施。
【点评】绿城服务增持杭州健成的目的是积极布局康养物业赛道，目前该项目已经建成，出租给政府作为医院运营使用，由自行运营转为收租模式，可获得稳定的现金流收益，属于优质资产，有助于优化投资组合。
12月25日，中房网讯，9月份以来，已有佳兆业、禹洲集团、华夏幸福、旭辉控股、金科股份、融创中国、远洋集团、碧桂园、龙光集团、世茂集团等10家房企公布了化债或重组进程情况。境外债方面，由于化债过程涉及多方利益且金额庞大，房企的化债之路有的走得较为顺利，有的还在进行博弈。如禹洲集团，其境外债务重组计划已于10月4日生效。同时，佳兆业、旭辉控股、碧桂园、世茂集团等境外债重组方案框架已基本成型或是正在征求更多债权人同意。相比之下，远洋集团目前化债还处于“拉锯战”中。境内债方面，12月24日，融创发布公告称，包括H1融创01、20融创02、H1融创04合计三只债券和1只ABS的重组方案获得持有人会议表决通过。华夏幸福方面，已经宣布其偿债信托受益权份额领受工作圆满完成。
【点评】化债取得重要进展并不意味着彻底上岸，出险房企只是得到了喘息机会，在市场尚未完全恢复的背景下，对于存在实际债务压力的房企仍面临较大挑战。任何方式的重组都只能缓解短期内的燃眉之急。债务重组完成之后，中长期的“回血”自救才是关键。
12月21日，中国经营报讯，12月以来，房地产行业出现了止跌回稳的积极信号，土地市场的活力进一步提升，房企拿地信心正在逐步修复，各地单价“地王”、总价“地王”相继出现。11月29日，中海地产以153.32亿元竞得北京一宗组团地块，成为北京新的“总价地王”。12月2日，华润置地与中海地产联合体以185.12亿元竞得深圳南山区粤海街道某地块，溢价率46.3%，成为深圳新的“总价地王”。土拍活力增加的同时，民营房企溢价拿地的身影也逐渐增多。11月20日，滨江集团以39.54亿元竞得萧山区奥体博览中心某地块，溢价率33.85%，位居杭州宅地成交楼面价第二。12月5日，合肥瑞伦房产以12.35亿元竞得广州番禺区某地块，成为2024年首个在广州拿地的民企。
【点评】近期，房地产市场出现积极变化，土拍市场有所回暖，部分民营房企开始入市拿地，释放了积极的信号。但也要看到，库存去化的总基调并未变化，热点一二线城市部分核心地块的成交热度上升，不代表土地市场的整体回暖。此外，虽然部分民营房企开始恢复拿地，但多数房企仍谨慎拿地。
12月19日，观点地产网讯，据媒体报道，中国监管机构要求保险公司汇报对万科的债务风险敞口。报道引述消息人士报道，中国监管机构已要求国内最大的保险公司汇报对万科的财务风险，以评估万科需要获得多少支持才能避免违约。报道指出，这项审查工作于数周前已经开始，涉及对万科所发行的债券及所持有的私人债务情况进行评估。而两家将年金投资外判的保险公司于本月较早时亦已通知其外部投资组合管理人检查对万科的风险敞口。该人士还透露，万科高层在过去数周拜访多间保险公司，希望这些公司不要行使即将到期的一些私人债务的售回权。不过，万科已否认有关与保险公司之间的谈判。
【点评】就上述消息来看，不排除是外部机构做空万科的可能。虽然万科的债务规模依然庞大，但经过一系列资产处置后，债务压减规模也非常明显。尤其当前房地产政策全面转向，一揽子政策“组合拳”有利于万科继续化债。
12月16日，中房报讯，12月11日，万物云在深圳举办睿见大会，宣布与高和资本达成战略合作，双方拟共同创设社商基金，装入持重资产。据了解，这两家企业合作的社商基金已在12月成立，一期基金10亿元，拟装入的资产包括一线及二线城市的存量稳定运营社区商业项目。值得一提的是，该基金虽然优先考虑与万物云蝶城计划有重合的项目，但万物云从万科那里以资抵债获取的两个社商物业并不在首期基金的收购名单内。
【点评】社区商业与物管业务具备高协同性，有可能做出高壁垒的商业模式。万物云的目标是成为“社区商业领域的头牌玩家”，蝶城+社商生态或将加快落地。
12月16日，中房报讯，12月13日，金科股份发布重整最新进展公告，上海品器联合体已与金科股份及重庆金科正式签署重整投资协议，金科股份将累计获超33亿元资金支持。参照过往案例经验，借力重整，金科股份可以重新审视和调整业务结构、运营模式，从根本上改善经营发展质量。公告显示，投资完成后，上海品器联合体将积极参与并支持金科股份的经营管理，发挥其产业优势、资源优势和管理优势，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构。
【点评】金科股份的司法重整不以简单解决债务问题为目标，主要通过司法重整引进实力雄厚、有产业协同效应的战略投资者，在解决存量债务风险的基础上，为公司未来的持续经营和良性发展带来增量资金和资源上的支持。可以预期的是，金科股份的重整案例很可能成为一个成功范例。
12月13日，每日经济新闻讯，在政策利好及多地楼市回暖的背景下，房企加快偿还债务步伐。近日，龙湖集团宣布完成“21龙湖拓展MTN001”债券的本金兑付与付息，今年内到期的所有公开债务均已全部清偿完毕；万科今年前9月累计偿还有息负债约700亿元，今年内也已无境内外公开债。截至目前，万科、龙湖集团、首开股份均已偿清今年内到期债券。今年虽仍偶有房企发生债务违约，但总体势头已经放缓。12月10日，融创中国两只境内债券通过重组表决，标志着房地产行业化债由展期迈入了重组的新阶段。中指研究院数据显示，2025年房企到期债务超过7000亿元，较偿债高峰期下降20%左右。但由于销售持续下滑，现金流情况比高峰时更为严峻，房企偿债压力或将进一步加剧。
【点评】目前，房地产政策环境异常宽松，有利于房地产企业加速偿债，但关键仍在于销售能否尽快回暖，否则偿债压力仍较难缓解。在销售回暖之前，出险房企仍需积极自救，通过资产处置补充现金流，用于保交房和偿还部分债务。同时，还需积极跟债权人沟通，争取在债务重组方面取得积极进展。
12月11日，中国房地产报讯，化解房企债务风险是今年经济工作的重点，也是房地产市场止跌企稳的关键一环。11月14日，融创中国境内债的二次重组方案出炉，以4个选项覆盖百亿元本金；11月27日公布了召开债券持有人会议的通知；12月10日，融创公告称H6融地01、H0融创03两只债券已率先通过，另外8只债券还有两周投票时间，将于12月23日最终迎来10只债券整体重组投票结果。融创的境内债二次重组方案，设置了现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和留债展期等四个选项，给债权人更多选择空间，并兼顾到多方利益。方案如获通过，将极大减轻企业的债务负担，改善财务状况，同时为更多的房企解决债务问题提供可供借鉴的样本。
【点评】目前，融创的境内债重组正处在一个关键节点上。一旦公开债的“结”解开，融创主体就能率先好起来、重回良性发展轨道。不过也要看到，融创的债务重组方案能够通过的前提包括保交房任务能够完成、销售方面有重点项目支撑、资产盘活取得积极进展，以及房地产市场整体的止跌企稳态势。
12月9日，丁祖昱评楼市讯，今年以来，中央层面多次提出盘活存量闲置土地，地方层面收储计划也逐渐落地，行业进入全面去库存关键阶段。对于房地产企业而言，近年来的投资越来越谨慎、聚焦，但是此前积累的大量土地储备，带来的压力也越来越大，盘活存量闲置土地的政策，能在一定程度上缓解房企资金困难，化解行业流动性风险。相比央国企而言，民营房企目前的土地储备困境更加显著，其大量位于三四线城市的老项目去化难度巨大，位于三四线城市的未开发土地盘活难度也远大于一二线城市。
【点评】近段时期以来，从中央到地方，收储存量闲置土地和存量房的政策不断出台，为化解行业风险、促进存量去化、改善供求关系开辟了一条新的通道。但也要看到，政策落地还需要满足诸多前置条件，实际落地程度还有待观察，对于一二线城市的利好更加明显。
12月4日，丁祖昱评楼市讯，物管企业在资本市场正表现出不同的两面。一面是上市物企“私有化”势头正在扩大，年内或将有两家私有化退市物企。而另一面，年内仍有两家物企成功上市，且两家新上市物企上市首日股价至今均上涨，另有6家递表企业排队IPO。在资本市场波动的情况下，多数物企因业绩下滑、市场环境变化等面临股价下跌的压力，同时物业股流动性变差，65家上市物企中有近九成换手率低于1%。对于一些股价下行、换手率低、成本高的上市物业企业，选择私有化退市未尝不是一件好事。企业可以节省资源并合理分配至相关业务投入；也可以避免市场波动造成的焦虑，从而静下心来打好内功。
【点评】上市物企私有化之后对企业本身的影响主要体现在两方面：首先，物业企业回归母公司附属，可深化地物协同。其次，维稳地产企业股价，并拓展地产企业转型空间。对于行业而言，上市物业企业私有化必然会对一些未上市物企的情绪有所影响，尤其是仍依附于地产集团之下的头部物企。
12月2日，中房网讯，11月29日，融创中国发布公告称，11月29日，哈尔滨融创文旅、哈尔滨太阳岛集团有限公司及目标公司哈尔滨冰雪大世界股份有限公司订立协议。太阳岛集团同意受让哈尔滨融创文旅持有的目标公司46.67%股权（即目标股权），代价约为10.21亿元。代价中约2.026亿元用于偿还集团欠付目标公司的款项，约4.14亿元用于偿还有关目标股权的质押贷款，剩余约4.046亿元支付至政府监管专户，用于集团在哈尔滨地产开发项目的保交房。此次出售事项完成后，集团将不再拥有哈尔滨冰雪大世界股份有限公司的任何股权。集团预期就出售事项录得除税前未经审核溢利约1.73亿元。
【点评】出售项目股权是融创中国化解债务风险的重要举措，且所得资金全部用于偿还借款、偿还贷款和保交房，充分显示融创中国的资金链依然紧张。
11月29日，中国新闻网讯，英国最大的抵押贷款机构哈利法克斯28日发布报告称，由于平均工资上涨速度快于房价和抵押贷款成本的增速，今年英国购买新房的成本略有下降。哈利法克斯称，英国2024年第三季度的平均房价是居民平均年全职收入的6.55倍，低于2023年的6.62倍和2022年中期的历史高位7.24倍。哈利法克斯抵押贷款主管布莱登表示，尽管购买新房的成本略有下降，但这种变化的缓慢的，对于许多人来说，买房仍然是一项艰巨的挑战，因为房价仍然接近历史高位，而且利率可能仍将高于过去十年的水平。
12月2日，丁祖昱评楼市讯，克而瑞数据显示，2024年11月，TOP100房企实现销售操盘金额3633.5亿元，环比下降16.6%，较9月仍增长44.3%；同比下降6.9%，单月业绩同比降幅低于往年同期。累计业绩来看，1～11月百强房企实现销售操盘金额34326.3亿元，同比下降30.7%，降幅较10月收窄近2个百分点。其中，百强房企销售门槛较去年同期进一步降低，各梯队门槛值仍在近年来最低水平。12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促，预计整体成交环比有望回升，并出现小幅翘尾。
【点评】11月，百强房企销售业绩同环比再度转跌，表明市场分化态势依然明显，市场复苏进程依然曲折。虽然从季节性规律来看，12月迎来年末翘尾行情是大概率事件，但本轮政策“组合拳”的效应能否持续到明年一季度，还有待进一步观察。
11月27日，中房报讯，继越秀地产之后，又一家大型国资房企旗下地块，将被收储。近日，华侨城公告称，政府部门拟通过“收、调、供”联动方式，对华侨城旗下位于武汉市洪山区的TOD项目土地（约105亩），进行收储。项目所在两宗地块是五六年前，华侨城以52亿元、9.42亿元分别竞得。除华侨城、越秀地产，已有多家房企旗下地块被“收储”，几乎多为国企、央企。不过也要看到，目前盘活闲置存量土地，存在多项“卡点”，收购资金、收购价格等是面临的主要困难。从这些收储案例可以发现，收储价格更多是围绕当前市场价格进行，而非初始购置成本；收储标的更多是双方妥协，土地储备中心配合政府调整土地规划、优化空间布局，被收购方得以盘活资产，但同时承担支持后续区域土地出让的义务。
【点评】近期，自然资源部已经印发了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，土地收储的资金问题将得到较大程度的解决。目前来看，收购价格仍是主要矛盾。此外，如果地方收储的对方主要为央国企，其公平公正性也值得商榷。
