中国行业发展报告

　　3月31日，时代周报讯，谨慎拿地的融创，传递信心的碧桂园，再谈“活下去”的万科……疫情下的房企年报季，几家欢喜几家愁？2019年的销售增速较2018年进一步下滑，成为今年房企财报季传递出来的第一个明显信号。以万科为例，2019年，该公司实现销售金额约6308亿元，销售面积约4112万平方米，分别同比增长3.9%和1.8%。第二个信号，则是房企对于2020年的销售目标制定更加趋于谨慎。以龙湖为例，2020年，龙湖将全年销售目标定为2600亿元，同比增长仅7%。房企一旦销售承压，除了选择降价，其对“房地产渠道”的依赖程度也会不减反增，但房企高管和媒体均未提到这个话题。疫情冲击下，今年极可能出现的就是并购机会增加，这也是本轮财报中出现频率最高的词汇之一。
　　【点评】受疫情影响，房企今年的销售要在后面三个季度追赶年度总目标，但销售创新的手段目前看并不多，也没有有效的方案对抗中介（渠道）的垄断。销售总量大概率下滑的同时，行业营销费率会比2019年更高。资金不够宽裕的中小房企容易出现现金流短缺，极端情形下可能导致中小房企资金链断裂，合作或是中小企业破局的有效途径。

　　3月31日，时代周报讯，距2010年3月国资委勒令78家涉房央企退出房地产主业十年之后，新一轮的央企“退房令”正在不断推进。2020年3月22日，中央纪委国家监委网站上公布的对国家电网以及中国航空集团巡视整改进展情况的通报。随后，两家央企立即表态，退出房地产行业。根据巡视整改情况，当下需要对涉及房地产相关业务进行或整改或调整或明确的央企，远不止国家电网和中国航空集团，还包括了中国中化、中国建筑、中国五矿、招商局、国电投、中国联通、中国商飞这7家。国资委也在中纪委的通报中态度明确表态，坚决禁止中央企业违规开展房地产和金融投资。
　　【点评】国企在融资、拿地成本都相对低，但在资源的运营效率上来说，还是民营房企的效益高。目前，央企房企走的是重组与整合的主线，而主业非房地产的央企则是缓慢推进退房业务的线路。无论是整合重组还是退出房地产业务，实际上都不容易。非地产主业央企退房主要通过两大方式进行：一类是在产权交易市场挂牌转让股权，或者协议转让，或者无偿式划转；另一类是企业完成在建项目后不再参与新项目建设。

　　3月30日，每日经济新闻讯，3月29日晚，泛海控股连发多则公告披露，全资子公司Oceanwide Center LLC和88 First Street SF LLC与非关联第三方弘毅投资签署《框架协议》，拟以12亿美元（约合85亿元人民币）转让位于美国旧金山的相关境外资产。这处美国旧金山的地产项目包括转让方6宗办公塔建设用地和对应在建工程，以及2栋现有物业等。泛海控股表示，出售美国旧金山项目，既是公司持续深化落实转型战略的重要举措，也是符合国家最新政策导向和项目推进状况的理性选择。根据泛海控股2019年半年报，美国旧金山泛海中心2016年开工，预计2023年竣工，预计总投资29亿美元。
　　【点评】本次泛海控股出售海外资产只是其“卖卖卖”的延续。2019年初，泛海控股出售了北京泛海国际居住区1号地项目和上海董家渡项目，对占用较多企业资源但受政策影响去化较慢的部分房地产资产进行优化。一系列出售资产的行为，有助于其优化资产结构，维持当前危机下企业所需的现金流。

　　3月30日，第一财经讯，3月27日，融创中国董事局主席孙宏斌对外阐释融创发展的新逻辑。2019年，房地产行业低温前行，但融创合同销售额仍达5562.1亿元，同比增长约20.7%，稳居行业第四名。当外界试探这家房企的生长边界时，孙宏斌却称利润和品质是第一位，销售规模不再是未来的发展重点。孙宏斌判断，今年将是行业洗牌年，并购机会远远超过以往任何一年。对融创来说，机遇大过挑战，集团将审慎把控，筛选符合自身要求的优质标的。截至目前，中国境内的疫情已得到控制，复工复产全面展开。但全球市场剧烈震荡，再为经济发展蒙上不确定性因素。不过融创管理层认为，当下“房住不炒”基调未变，房价不会大涨大跌。危机便是危中有机，综合竞争力强、稳健发展的企业依然有优势。
　　【点评】经过连续几年跨越式发展，融创已在行业规模、内部管理、市场口碑等多个维度站稳行业五强的龙头地位。地产下半场，融创将借助积淀多年的产品质量和运营能力，以地产主业为核心，并着眼于长期价值，培育更多高质绩优的增长点。

　　3月27日，经济观察网讯，3月26日，富力地产公布了2019年业绩，全年销售额1382亿元，营业收入908.14亿元，股东应占净利润96.72亿元，与上一年相比，均取得不同幅度的增长。但与2019年初定下的1600亿元销售目标相比，业绩完成度为86.4%。不仅如此，同期实际结转面积为829.6万平方米，与2019年初计划目标相比，完成度也不到九成。对于房地产开发商而言，在新型冠状病毒肺炎影响下，房地产开工、复工、竣工和销售等均受到不同程度影响。其中，开工和竣工直接影响销售和未来结转。2020年前两个月，大多数房企销售额大幅下滑。2019年业绩报显示，富力地产年内到期债务高达622.7亿元，同期现金及现金等价物只有229.04亿元。在销售回款下滑的情况下，其偿债也面临较大压力。
　　【点评】从富力2019年业绩报中不难发现，虽然在2019年下半年启动暂停拿地和加大促销力度的战略调整，但市场布局失衡或是导致富力销售未达预期的主要原因之一，尤其华东地区土地储备占比较低。与上一年相比，富力2020年面临着更大的还款压力，销售回款对于富力显得格外重要。

　　3月27日，经济参考报讯，2019年，房地产销售市场一直面临较大的回落压力，叠加2020年初的疫情冲击，销售端将承受更大压力。近日，上市房企陆续公布2019年业绩报告显示，其中多家企业2019年负债率出现攀升。与此同时，在外部融资环境没有明显改善的情况下，房企现金流高度依赖销售回款。业内人士分析，疫情带来的销售压力，会使房企资金面迎来大考，不排除抗风险能力较弱的中小房企会出现破产清算。2020年初至今，全国已有超过百家房企宣告破产，有数日甚至平均每天2到3家房企被清算。结合2019年业绩报告来看，在行业呈现强者恒强的情况下，规模型房企在融资方面优势更加突出，而中小房企当前的资金状况仍然面临较大考验。
　　【点评】房地产行业作为资产密集型产业，通常采用“高周转、高杠杆”的模式。其中，“高周转”要求房企“拿地快、开工快、开盘快、销售快”。但伴随着疫情来袭，“停工、停产、停售”突然阻断了原本高速运转的流水线，导致收入剧减。与此同时，“高杠杆”意味着房企仍需面临到期债务和刚性成本的支出压力。这种收支不平衡的局面无疑增大了现金流压力，资金能否顺利周转则直接决定了房企生死存亡的命运。

　　3月25日，中房网讯，3月24日，华远地产首次发行供应链资产支持票据（ABN），储架规模为30亿元，首期发行规模3.57亿元，票面利率5.2%。此次融资将用于支付供应商工程款项，优化债务结构。本次融资是银行间市场交易商协会首单房地产AA供应链同类产品，也是华远地产在资本市场的一次成功尝试。据了解，本次资产支持票据融资范围覆盖了华远地产下属项目公司，并涉及华远合作的大部分供应商。华远地产积极拓展融资渠道、创新融资方式，将提升企业的周转能力，加快项目资金回正，使企业能够积极应对市场变化。
　　【点评】此次发行的供应链ABN融资，对于华远地产、项目公司和供应商来说，是一个三方共赢的项目，既更加保障了供应商款项、不增加供应商的额外负担，又能有力补充公司融资额度，为企业稳健经营提供动力。

　　3月26日，证券日报讯，近日，国家电网公布的《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》中明确指出，将坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务。尽管被“退房令”放过一次，但时隔九年，国家电网仍旧不得不退出房地产业务。目前，国家电网的房地产业务主要集中在鲁能集团。在央企退出房地产业务的过程中，多是由房地产央企重组其他央企的房地产业务。根据以前央企地产业务的整合方式，不排除鲁能集团被其他央企重组。但鲁能集团资产庞大，相对也会更复杂。
　　【点评】国家电网地产业务相关联的地产企业，后续或在投资拿地等方面面临压力或约束，但还很难说直接退出。一般来说，从时间表上看，首先是体现为不拿地，同时也依然是允许既有地块进行开发。换而言之，更强调增量业务的削减，而存量物业的经营方面或依然是可以保留的。

　　3月24日，国际金融报讯，近日，万科发布了2019年业绩报告，并在线上召开了2019年度业绩推介会。疫情当下，郁亮重提一年半前给万科招致诸多争议的“活下去”。他称当时只是出于居安思危的考虑，“让我们时刻保持清醒和警惕，但没想到，今天‘活下去’成了特别真实的存在。每家企业都在赛场上，没有退路”。郁亮在给企业开处方时抓了三味药——勇气、免疫力和提前准备。在郁亮看来，客户和现金流是企业安全度过危机的免疫力，而万科提前部署的仓储物流业务也将在疫情后迎来更多发展机会。他重申了万科内部常提的一句话“当好农民种好地”，拒绝花时间去预测政策走向。
　　【点评】为了“活到最后”，也为了更好的“未来”，整个2019年，万科都在强调“收敛聚焦、巩固提升基本盘”。疫情爆发后，对万科的影响非常大。即便如此，万科依然拒绝降价促销。万科表示，集团不会对一线价格管理提原则性指引，每个项目的具体情况都是一线公司根据客户需求和访谈进行价格管理。

　　3月24日，时代周报讯，2月14日，证监会发布了上市公司再融资制度部分条款调整涉及的相关规则，公告了修改《上市公司证券发行管理办法》《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》和《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定。相较原政策而言，在发行条件、发行价格、发行对象数量、投资者锁定期、核准批文有效期诸多方面进行了优化调整。不过，区别于设备制造、软件、材料、医药等行业高涨的再融资热情，房地产行业却意兴阑珊。Wind数据显示，截至3月23日中午，新发布增发方案的公司有259家，但当中仅有绿景控股和中房股份两家房企。证监会截至3月19日名单显示，目前尚有9家房企在排队中，有7家集中于2016年提交申请。一位不具名房企人士表示，并不看好房企的定增放行。
　　【点评】2017年上半年，监管通过一系要求细则等，在定价方式、融资规模、融资间隔、减持规则等方面对再融资作出全方位的限制。自此，房企再融资开始陷入停滞。按照房企定增目的来细分，项目类融资、实际控制人资产注入、补充流动资金、壳资源重组、引入战投、公司间资产重组置换以及集团公司整体上市的这7类定增，这几年基本被卡死。定增趋严被视为是调控的组成部分，在房住不炒主导思路下，放开定增可能不利于调控预期。

　　3月18日，第一财经讯，受到融资宽松和销售减速的双重因素影响，中国地产商正在紧紧抓住这一轮融资窗口期加速融资。Wind数据显示，今年2月以来（2月1日～3月12日），国内房地产行业境内债券融资621亿元，比去年同期（425亿元）增长46%。同期，在香港上市的内资地产商则纷纷通过发行美元债进行直接融资。全球降息背景下的流动性宽松，让这些背负高财务杠杆的地产商暂时有了喘息的机会，融资通道进一步打通，同时获得了更低的资金成本。金地集团在近期发行的两期各10亿超短期融资融券的利率分别是2.83%、2.69%，几乎是目前地产融资的新低。不过，很多高杠杆和风险较大的中小房企过的则并没有那么好。自3月以来，有3家地产商境外美元债融资成本依旧超过10%。
　　【点评】虽然融资环境开始宽松，不过龙头房企的吸附能力正在不断增强。房企的运营和发展一环接着一环，缺乏资金保障，将无法在土地市场拓展，导致无法扩大规模，进而无法有市场话语权，从而逐渐掉队。目前看来，在土地市场活跃的玩家，大部分都来自财务杠杆较为安全的房企，行业正在加快向那些规模房企倾斜红利。

　　3月17日，每日经济新闻讯，继3月3日紧急降息后，北京时间3月16日早间，美联储紧急宣布降息100个基点至0～0.25%的水平，并启动一项规模达7000亿美元的量化宽松计划，创下了美联储史上最大的单次降息幅度。“全球降息潮”正在席卷资本市场。当前由于全球股票市场也出现大幅调整，避险情绪快速升温，美国国债收益率持续下行，美元债券成为全球资金追逐的焦点。受此影响，中资美元债也因为收益率高、有配置价值而站上“C位”。实事上，近期房企美元债也受到了投资机构的热捧，多数都获得了超额认购，发债成本也有走低的趋势。不过整体来看，房企的核心融资渠道还是在境内，境外只是补充。
　　【点评】美联储这一次降息，会引领全球范围大规模的货币政策宽松。对于房企海外融资，显然会带来较大利好，尤其融资成本趋于下行。但受限于国家发改委对于房企海外发债的资金用途管制，海外发债规模整体不会太大，开发企业仍将主要着眼于国内市场债券融资。

　　3月16日，每日经济新闻讯，3月13日，中海地产通过官方公众号宣布了一个“野心勃勃”的寻地合作计划，诚邀各界合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。这一计划涵盖了中海地产旗下华东、北方、华南、华北和西部区域，以及专攻二线以下城市的中海宏洋。很长一段时间，中海地产的土地储备都来自于兼并其他央企的地产业务，在公开市场交投都不甚活跃，一定程度上错过了规模跃进的机会。颜建国掌舵后，中海地产在风格上有十分明显的转变，在土地市场上具有更强的“进取心”。从这份寻地合作计划中可以看出，中海地产虽然坚守强实力的城市，但已将底线进一步降低。
　　【点评】尽管这几年投地积极，但中海地产在规模上依旧没有十分明显的进步。中海地产能否“后来者居上”，目前依旧是未知数。收并购市场向来“机会多、坑也多”，加之先头部队已经收割了一波，当下如何精准地拿到好项目，十分考验中海的投资眼光。房地产的未来一定是强者恒强，大鱼吃小鱼。

　　3月16日，广州日报讯，连日来，房地产企业复工和线下销售开放节奏持续加快。克而瑞地产研究数据显示，2020年第10周，95%的企业集团层面已全部复工，售楼处复工比例达67%，过半城市复工率已经超过九成。且部分线下售楼处开放后，销售改善。实际上，疫情期间，房企投身“阻击战”的同时，碧桂园、万科、恒大、融创等大型房企纷纷开展线上销售，并取得不错的成绩，在一定程度上弥补了线下销售中心暂停带来的损失。因此，有分析指出，受到疫情影响，虽然今年2月份房地产前50大房企销售额同比下滑52%，不少行业龙头也未能幸免。但在一系列暖企惠企政策指引和支持下，房企也将千方百计提升项目复工率、扩大线上线下销售，行业基本面也将逐步回归正常。
　　【点评】3月中旬以来，随着各地气温的升高，以及疫情得到较大程度的控制，房企复工和销售节奏明显加快，行业供需也将逐步恢复。不过由于疫情的影响犹在，当前行业供需节奏还难以恢复到正常水平。二三季度或将迎来补偿性回升，但要完全弥补一季度的缺口，还存在较大难度，尤其三四线城市在错失春节返乡置业高峰后，购房需求难以弥补。

　　3月12日，每日经济新闻讯，3月11日晚间，碧桂园集团正式宣布，旗下全资子公司碧桂园农业控股有限公司已于3月9日对价3亿元收购华大基因农业控股有限公司80%股权，成为华大农业控股股东。并购完成后，华大农业董事长兼总经理由碧桂园集团副总裁兼农业控股有限公司总裁梅永红担任。双方共同表示，此次合作将依托碧桂园在资金及市场资源上的优势，以及华大农业在前沿技术上的领先成果，推动农业农村现代化，助力农民增收，构建现代农业发展的新格局。
　　【点评】现代农业是碧桂园多元化战略的重要一环。2018年5月，碧桂园成立碧桂园农业控股有限公司，正式进军现代农业，并致力于成为现代农业系统方案的提供者和服务者，目前已形成研发服务、智慧种业、现代农业科技园、海外大农业、社区生鲜门店等五大核心业务版块。此次收购华大农业，并融入农业研发服务平台，将为其现代农业发展提供技术保障。

　　3月12日，广州日报讯，受疫情影响销售回款减少，积极融资保障现金流成为房企自救和发展的助力。可以看到，近两月超短期融资券成为房企高频次使用的融资工具。Wind统计显示，截至3月6日，房企今年发行包含一般短期融资券、超短期融资债券在内的短期融资券产品共计37只，发行金额为254.50亿元，差不多相当于去年全年的三分之一。业内人士表示，《中华人民共和国证券法》（新证券法）自3月1日开始施行，《国务院办公厅关于贯彻实施修订后的证券法有关工作的通知》宣布公开发行公司债券自3月1日起实施注册制，新规实行后，发债约束减少，发债流程有望加速，在目前的情况下优质房企发债成本大幅降低。
　　【点评】房企发债节奏加快，一方面是在疫情影响下，需要通过金融手段缓解短期现金流压力，另一方面，流动性宽松下高收益低风险的地产债，也备受资金追捧。根据全国龙头房企的净负债率及现金短债比统计，房企平均的净负债率和现金短债比为90%和1.81，若以此为标准，不仅部分融资能力相对较弱的中小型房企，甚至规模较大的部分龙头企业也难免面临现金流压力及债务违约风险，金融手段可缓解短期现金流压力。

　　3月5日，第一财经讯，相比动辄百亿元发行额度的公司债，额度几亿到十几亿元不等的超短期融资券是房企新近运用最为频繁的融资工具。仅近两日，就有包括滨江集团、华远地产、首开股份、阳光城、建发股份、金地集团、招商蛇口、武汉地产、越秀集团、金融街、华侨城A等十余家房企在上海清算所公示其新一轮的超短期融资券发行计划。受疫情造成的线下售楼活动存阻、回款难等影响，今年房企推进短期融资券发行的积极性要高于去年同期。Wind统计显示，截至3月6日，房企今年发行包含一般短期融资券、超短期融资债券在内的短期融资券产品共计37只，发行金额为254.50亿元，大致相当于去年全年的三分之一。
　　【点评】短期融资券属于房企融资的补充性金融工具。近两年，房企国内短期融资券的发行金额基本稳定在千亿元上下，占据房企债务融资的比重不超过4%，但该金融工具胜在利率低、发行快，被视为房企缓解资金紧张的高效融资工具。超短期融资券已成为时下“疫情防控债”中被采用最多的一款融资工具。

　　3月9日，每日经济新闻讯，3月6日，上清所发布通知称，未收到新华联控股支付的付息兑付资金。而3月6日即是该公司2015年度第一期中期票据的付息兑付日。15新华联控MTN001发行于2015年，发行总额10亿元，票面利率为6.98%，到期兑付日为2020年3月6日。对此，新华联控股发布公告称，未能按照约定筹措足额兑付金，本期中票不能按足额兑付本息，已构成实质性违约。公司正通过多种途径积极筹措资金，同时加快引入战略投资者，缓解资金压力，努力保障后续债务融资工具到期偿付。新华联控股表示，受新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力因素的严重影响，公司所属文化旅游、商业零售、景区景点、酒店餐饮、石油贸易等业务遭受重创，1～2月减少经营回款超过60亿元，流动资金极为紧张。
　　【点评】新华联控股各项债务偿付主要依赖外部融资，但各融资计划进展不及预期，加上新冠肺炎疫情冲击，其流动性压力进一步增大。实际上，新华联的处境正是诸多中小房企当前境遇的真实写照，预计后续房企债券违约甚至申请破产的案例将进一步增多。

　　3月9日，中房网讯，上市房企作为房地产行业的中流砥柱，面对疫情挑战有着怎样的表现和应对，对行业发展具有风向标意义。新冠肺炎疫情持续一个多月，开发企业被迫停工停产，销售停滞，资金回笼受阻。在严峻形势下，上市房企主动采取线上营销、开辟融资渠道、有序开复工等各种自救方式，最大限度降低疫情损失。从目前情况看，虽然疫情对上市房企产生了一定影响，但影响有限。疫情期间，线上售楼处作为房企面向市场的唯一窗口，通过咨询预约等方式积累了大量的意向客户，对疫情缓解后房企恢复销售具有积极作用。其中，线上营销效果最佳的是恒大集团，该公司推出了定金低至5000元的“网上购房”活动，叠加多种优惠，短短三天时间就认购了47540套房屋，总价值约580亿元。
　　【点评】目前，房地产行业总量下行、竞争激烈，新冠肺炎疫情加速了行业内企业分化。对于上市房企，销售额下降、刚性支出高、债务到期或使房企面临现金流压力，开工停滞可能导致后续供货不足。同时，危中蕴机，也有不少房企通过发债缓解资金压力，现金充裕的上市房企拿地步伐不减，财务状况佳、现金流稳定的房企有望进一步提升行业地位。

　　3月5日，证券日报讯，3月伊始，已有超过10家房企不约而同启动了融资计划，试图通过境内外多种融资渠道筹钱，拟融资总额激增。据不完全统计，3月1日至3月3日，中海地产、新城控股、首开股份、华侨城等10强房企通过各种渠道透露出融资计划，涉及总额为521.3亿元。从270天的短期融资债券到超过10年的长期债券，从10亿元的小规模短期应急筹资到计划新增融资规模达300亿元的长期计划，不管是境内还是境外，人民币还是美元，配股融资还是债券融资，房地产企业正在加快释放融资需求，充盈现金流储备。贝壳研究院报告指出，在2020年前两个月的159笔债券融资中，仅1家房企的资金用途为“补充运营资金”，其余158笔融资用途均涉及全部或部分用于存量债务偿还。
　　【点评】虽流动性宽松、贷款利率下行等政策有助于缓解地产融资压力，但融资窗口仅为短期放松，并不意味着地产融资环境的长久改善。短期来看，各大房企应把握融资窗口，拓宽融资渠道，为未来做足资金储备。高负债房企仅靠融资解决不了根本问题，长期看还得依靠销售回款。