5月6日，第一财经讯，随着国内疫情形势逐渐好转，房地产市场快速复苏。据克而瑞数据，四月单月，百强房企销售金额达9002.3亿，环比上升17.2%，已较去年同期基本持平。作为国民经济的“压舱石”，地产行业表现出极强的韧性，但企业间分化正在加剧。得益于此前提速发展的步调，前四月，恒大、世茂、金茂、绿城等房企，仍于疫情中实现销售额同比正增长。行业龙头如碧桂园、万科，以及盘面一向稳健的房企如中海、龙湖，同样表现出抗压性，同比跌幅在行业平均线以内；而受区域布局等因素拖累，中梁、华夏幸福、首创等房企同比跌幅均超四成。部分规模房处境艰难，小房企生存空间更不容乐观。去年四月，仍在百强榜中的房企如国瑞置业、和昌集团、星河地产、中冶置业、北大资源等，今年已不见踪影。
【点评】目前，房地产行业正在加速进入存量市场，集体吃肉的局面不复存在，市场持续分化、集中度不断提升是大势所趋。今年以来，突如其来的新冠肺炎疫情强化了市场分化的态势，抗压能力较弱、负债率过高、区域布局不合理的房企已不同程度陷入危机，市场分化将成为常态。
4月30日，证券日报讯，2020年初，疫情来袭，人人“禁足”，售楼处关闭，工地停工，原材料无法正常采购，房地产行业上下游资金流转猛然陷入艰难局面。一时间，房企管理层“开源节流”双管齐下，近两年历经数次组织架构变革和管理体系建构的房企再度迎来巨变。一边是销售额减少、价格回落导致的回款减少、现金流吃紧；一边是抗疫防疫增加了相应的成本支出。在原本已经受到限价等政策影响促使利润率走低的房地产行业，不得不缩减投资战线，裁撤冗余人员，向制造业学习“降本增效”，以“变”求生。
【点评】从成本压缩的角度，裁员降薪向“管理费”开刀，似乎成为房企的首选求变策略之一。此外，有灵活应变能力且战略方向落位较快的房企均已行动，优化工作流程、提高工作效率、注重节能降耗、优化企业成本，强化精细管理是多数有想法的房企共渡难关的行动指南。
4月29日，国际金融报讯，受新冠肺炎疫情“黑天鹅”的影响，全国文旅产业在春节后的一个多月时间内几乎陷入停滞状态，华侨城也不例外。4月28日，华侨城集团旅游管理部总监王刚在业绩会上表示，一季度的游客接待和收入主要是在1月中上旬，整个一季度的游客接待水平只有去年同期的30%。值得庆幸的是，尽管一季度的旅游业收到冲击，但整个2019年，华侨城仍然收获了一份不错的“成绩单”。4月28日早间，华侨城在发布2020年一季度业绩的同时，也披露了2019年年度业绩报告。数据显示，2019年公司实现营业收入600亿元，同比增长25%；归属于上市公司股东净利润达到123亿元，同比增长17%；而更加夺人眼球的是，华侨城的整体销售毛利率高达56.58%，远超行业平均水平。
【点评】在集团“文化+旅游+城镇化”的战略布局下，2019年华侨城IP自创及合作取得新进展，预计未来旅游业务有望形成规模效应、且与房地产业务形成协同效应，以“旅游内核”辐射地产业务，强化拿地优势。不过，快速扩张的文旅产业与大规模拿地仍然为企业现金流带来了不少压力，今年将把运营性资金的流入作为一个重点的考核指标。
4月28日，证券日报讯，4月26日晚间，绿城中国先后发布《关于收购浙江启智及南通新湖股份之须予披露交易》和《根据一般授权本公司向新湖中宝集团发行股份》两则公告。公告显示，4月24日，绿城与新湖签署了收购启东海上明珠城项目50%股权的协议；4月26日，绿城与新湖签订认购协议，若交易完成，将向新湖中宝增发3.23亿股，引入其作为公司的战略合作者，交易总金额为30.685亿港元。绿城方面表示，此次增发的目的是引入战略投资者，实现强强联合联动，提升公司价值。通过向新湖中宝增发股份，可在较短时间内充实公司运营及发展所需的资金。
【点评】在当前降温的市场格局下，主营业务非地产领域的企业面临很多项目开发压力，会积极寻求各类资本投资。对地产开发企业来说，后续多元化业务需要推进，而土地储备是其中一个关键。与一些信任度高的企业合作，有助于获得性价比较高的土地资源，同时也有助于后续销售业绩的快速提升。
4月27日，证券日报讯，作为都市圈理论的最佳践行者，华夏幸福聚焦核心都市圈战略，打造“3+3+N”核心都市圈布局，长三角、郑州等区域已经成为环京区域外的新增长极。4月26日，在2019年业绩说明会上，华夏幸福董事长王文学表示，公司的战略定位是成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。在这一战略引领下，公司会积极在都市圈内发展产业新城和商业地产两大业务，持续构建新平台。首先是战略再聚焦，资源聚焦到优质区域，业务聚焦到核心业务。其次，产业新城业务要回归经营逻辑，产业新城现金流要做到自我平衡。此外，提升经营质量，优化经营性现金流，合理控制负债，实现规模稳健增长。
【点评】未来华夏幸福将大力推进平台建设，在产业新城方面积极寻找合作伙伴，共同开发建设，将自有资金主要用于土地开发整理、产业服务等产出高的项目，提高资金使用效率。
4月27日，中国房地产网讯，中房智库对已经发布2019年度业绩的50家上市房企的土地储备情况进行了梳理发现：（1）部分房企的土地储备与其销售能力相比存在缺口，如金科股份、建业地产、蓝光发展的土地储备面积与其销售能力相比明显不足，即未来几年要保持稳定的销售，必须要加大新增土地拓展力度。（2）部分房企销售能力明显偏弱，应适当放慢新增土地储备速度或提升销售能力，包括美的置业、中国金茂、合生创展集团、保利置业集团，其次是中交地产、佳兆业集团、越秀地产、北大资源。对于2020拿地的计划，可以分别四大派别：一是规模压缩派，以恒大为代表；二是谨慎求稳派，包括万科、融创、华润、旭辉等；三是谨慎积极派，包括碧桂园、龙湖、招商蛇口、保利、正荣等；四是乐观积极派，包括中海地产、新城控股等。
【点评】房企2020年拿地规划有两个共同的趋向：一是拿地模式和拿地渠道更加多元，普遍表示加大收并购力度，加大股权合作模式力度，注重旧城改造、城市更新、产业拿地等多元拿地方式；二是注重重点城市的深耕细作，偏向一二线城市拿地布局；三是拿地预算注重“以销定量”。
4月23日，第一财经讯，多年来中国房地产高歌猛进，很多地产人搭上了这艘巨轮。不过，规模发展红利逐渐消失后，各个公司都开始向管理要效益。提高人均产能，成为房地产行业换挡过程中的重要一环，而对于很多地产人而言，不得不面临尴尬的职业场景。今年以来，碧桂园、中国恒大、中梁控股等公司都在相继通过一定的调整，进一步优化人才结构。随之而来的是，许多高管目前依旧在家待业，曾经的高薪时代逐渐过去，行业正在重新构筑生态圈。许多地产公司人力资源人士发现，现在可以选择的余地和可以谈判的空间越来越大。
【点评】从目前的情况看，今年以来营销条线的变化尤为明显。融信中国、弘阳地产、蓝光发展、禹洲地产、泰禾集团等公司营销负责人都相继离职，还有部分主流公司营销负责人已在市场接触新的工作岗位。除了营销之外，由于市场收缩，投资条线同样面临大量收缩。除了部分继续追求规模红利的房企，大量有着“高质量”发展需求的房企，都在收缩投资条线。
4月22日，长江商报讯，销售跨入2000亿门槛后，阳光城继续高歌猛进，通过扩储和融资扩大规模保障现金流。4月9日，阳光城以15.18亿夺得杭州铁路萧山站宅地，溢价率为15.17%，成交楼面价18197元/平方米。此外，3月阳光城共计获得5个土地项目，新增计容面积82.39万平方米。同一天，阳光城发布关于开展债券融资的公告。公告称，公司本次拟用融资工具进行融资的规模为不超过等额260亿元。与此同时，阳光城在2020年的偿债压力也大幅下降。据业绩快报披露，截至2019年末，公司短期有息债券为320.33亿元，较2018年末的482.11亿元下降33.56%，而净负债率也由2017年末的252.27%下降至2019年末的138.3%。
【点评】阳光城是中型房企向大型房企转型中的重要代表企业，这两年成长为业内黑马。在迈入两千亿阵营后，阳光城展现出强烈的扩储意愿，融资方面也是动作频频。融资规模加大，与其此前拿地直接有关。此外，融资也是应对市场降温的一种做法，近期房屋销售的降温确实会对企业的资金面带来一定的影响。
4月22日，投资者网讯，4月14日，深圳世联行地产顾问股份有限公司（下称“世联行”）交出了一份不甚理想的成绩单，第一季度净利润预亏超1.55亿元，预计亏损同比扩大5倍。对于巨额亏损，世联行解释亏损扩大的原因有三：一是自1月份下旬起受新冠肺炎疫情的影响，整个2月份国内各地售楼处为响应防疫政策暂停开放，交易服务业务本期收入同比下降，但期间人力成本等固定支出依旧，影响当期利润；二是资产运营业务受疫情影响，租房需求和办公租赁需求延后，收入不及预算，影响当期利润；三是对金融服务业务严控风险，主动控制规模，收入下降，影响当期利润。
【点评】客观来看，世联行在核心代理销售业务出现下滑，多元布局仍未成熟之际，面对强劲对手及下行环境，其经营业绩尤其是净利润的下滑态势需有待扭转，否则将对其已有的市场占有率及未来发展产生不利影响。
4月20日，时代周报讯，4月17日，三大国际评级机构之一的穆迪五年来首次宣布将中国房地产行业展望下调至“负面”。此外，惠誉也表示，预计今年全年房地产行业合同销售额的降幅可能高达15%，若行情长期处于疲软状态，其对房地产行业的评估将趋于负面。国际评级机构的负面展望为房企带来评级下行的压力。目前，内地百强房企中，已有富力、雅居乐、泰禾、中骏、金茂五家被下调评级，流动性和再融资风险是影响房企评级的主要因素。以雅居乐为例，近期穆迪及标普均对其作出了评级下调的动作。穆迪在评级报告中明确表示，下调雅居乐的评级是因为负债问题。标普全球评级企业评级资深董事叶翱行表示，受疫情影响，房地产行业的市场压力不断增加，今年被下调信用评级的企业数量会有增加趋势。
【点评】大房企有着较强的财务灵活性，但少数融资记录不佳、销售业绩低的小型房企常常依赖于出售尚未竣工的项目去回笼资金，资产出售需要一定的时间。过分依赖资产出售偿付债务的房企，可能会在项目交割和回款方面遭遇延迟，从而使得再融资风险提升。
4月14日，中房报讯，对TOP50房企数据监测结果显示，共34家获AAA评级，占比超过6成，其中31家为千亿房企，头部房企主体信用评级较高；13家获AA+评级，占比2成以上；2家获AA评级。其中，有8家房企主体信用评级调高，分别为绿地控股、阳光城、奥园集团、蓝光发展、美的置业、时代中国、合景泰富、禹洲地产。与国内评级机构给出的较高评级不同，2020年一季度，国际评级机构对4家房企下调了评级，分别为雅居乐、富力地产、泰禾集团、国瑞置业，与其最近的经营成效、潜在风险、高负债不无关系。
【点评】信用评级是一面镜子，折射的是不同企业运营能力与企业发展能力。当前形势下，市场调整叠加疫情冲击，不同房企的状况相差较大。高负债房企面临较大风险，对于短期融资和销售回款的依赖度较大，很容易陷入流动性危机。
4月14日，每日经济新闻讯，4月13日晚，在逾期11天后，天房发展公告，公司与“合众——天房天津瑞景商业不动产债权投资计划”受托人合众资产管理股份有限公司达成和解，投资计划延期约一年至2021年3月15日，投资资金年收益率由6.8%提高至8.8%。4月12日晚，天房发展公告，控股股东天房集团所持有天房发展的1.5亿股股份（占比13.53%）全部被司法冻结。其中，9.86%股份冻结到期日为2023年4月8日，剩余3.67%为转至正式冻结后的3年。这已不是天房集团所持这部分第一次被冻结。早在今年3月9日，天房发展公告称，由于天房集团的借款合同纠纷，经平安信托申请，这部分股权被司法轮候冻结。另外，天房集团目前还涉及到三笔总共约4.3亿元财产的查封、扣押或冻结。
【点评】在遭遇资金危机后，天房发展试图通过混改回笼资金，但进展并不顺利。曾经先后有保利、融创等传出参与天房混改的消息，但都无疾而终。2020年3月2日，天津市发布2020年精品国企混改项目集中公开推介公告，天房集团的项目赫然在列。若后续天房发展混改仍不顺畅，其资金危机或难以解决。
4月13日，国际金融报讯，受新冠肺炎疫情影响，2020年春节之后开市以来，资本市场始终起起伏伏、震荡不断。其中，中资美元地产债近期跌幅明显、甚至惨遭抛售，更加让正处于还款高峰期的房企雪上加霜。重压之下，不少上市房企不约而同地采取股票回购、债务回购、高管增持等一系列举措来稳住股价。截至4月10日，沪深两市在春节后已有包括格力地产、华侨城、新湖中宝、阳光城、万通地产等在内的15家房地产企业先后发布股份回购方案。在上市公司进行股票回购的同时，部分上市公司重要股东和高管也在本月掀起了增持公司股票的热潮。与此同时，多家房企高管也在业绩会上表示会考虑回购美元债。
【点评】新冠肺炎疫情冲击叠加债务集中到期，无论回购股票还是回购美元债，对于企业的现金流都是一个巨大的考验。能否及时调整战略方向，是企业能否顺利度过疫情的关键。值得庆幸的是，3月份以来不少房企的销售额增速已经转正，并且国内目前的融资环境和调控政策正在适度放松，资本市场对于房企的信心也将逐渐恢复。
4月13日，中国网讯，近日，克而瑞研究中心发布《2020年3月中国房地产资本月报》显示，3月，95家典型房企的融资总额为1195.58亿元，环比上升42.7%，同比下降14.5%。其中，境内债权融资941.64亿元，环比增长83.9%，同比增长35.1%；境外债权融资225.14亿元，环比下降27.8%，同比下降59.2%。具体来看：3月房企债券发行总额为839.88亿元，环比上升50.2%，同比下降5.4%。其中，境内发债631.30亿元，环比上升132.7%；境外发债208.58亿元，环比下降27.6%。3月境内发债是境外发债的3.03倍，主要由于3月下旬受美股熔断影响导致的内房美元债发行停滞，房企转向境内发债。3月房企境内公司债发行332.20亿元、中期票据85.50亿元、超短融资券202.60亿元，环比分别增长221.4%、12.5%、120.2%。
【点评】受全球资本市场动荡影响，近期国内房企境外发债几乎停滞。在巨大的资金链压力下，国内房企不得不进一步转向境内发债。尤其短期融资券发行火热，表明房企短期资金支付压力较大，后续仍需依靠资金回笼来保持流动性安全。考虑到目前房地产销售还未完全恢复，疫情输入性风险依然较大，预计资金链紧张的局面将继续延续，加快促销回款才是首选。
4月9日，中房网讯，据不完全统计，从多家上市房企公告及公开信息整理发现，有41家房企对外直接或间接公布了2020年的销售目标。经初步测算，这41家房企销售目标增长率均值为14.47%。与2019年17.77%的销售目标平均增长率相比，减少3.3个百分点。如果与2018年高达45.53%的销售目标增长率均值相比，更是大幅减少了31.06个百分点。具体来看，销售目标增长率制定在20%及以上的房地产企业数量保持在14家左右，与2019年相差不大，但与2018年的48家企业相比，大幅下滑的数量超过七成。以上两组数据能够看出，随着当下市场不确定性积聚，行业增速放缓已成大势。尽管行业整体增速出现放缓趋势，但仍然有35家企业上调了2020年销售目标，仅有4家房地产企业下调了销售目标。
【点评】由于一季度的房地产市场基本处于“冰封”状态，这也影响了一部分房企对于未来市场的预判。从整体来看，绝大多数房地产企业制定的2020年目标增长率基本都在合理预期内。而在行业增速整体放缓的背景下，提质控速已经成为行业共识。
4月1日，每日经济新闻讯，4月7日晚，中国奥园发布公告称，将收购京汉股份29.99%股份，总代价约人民币11.6亿元，有关交易代价将以中国奥园的内部资源拨付。据了解，京汉股份具备多年房地产开发管理经验，成功开发了多个中高端房地产项目，截至2019年9月30日的未经审核净资产值约人民币28.9亿元。京汉股份持有的项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省、河北省等地，共计18个项目，现有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米。
【点评】待本次收购完成后，京汉股份将成为中国奥园子公司，从而进一步丰富土地储备，增加一二线城市占比，有助深耕所在区域，提高市场份额及影响力。
4月8日，第一财经讯，突如其来的新冠肺炎疫情，将隐于幕后的物业公司推上C位。截至目前，除南都物业、招商积余外，已有24家上市物管公司公布去年业绩，其中超七成取得30%以上营收增长，部分企业业绩增幅甚至达100%以上。背靠地产行业，当开发商已触及增长天花板，物业公司营收增幅大大超过地产母公司。不过在这片万亿蓝海中，“弱肉强食”的丛林法则依旧。目前，物管行业的商业逻辑还处在变革早期，“大行业+小龙头”竞争格局下，加速扩张占领市场仍是企业诉求。不过，由于物业费难涨价、增值服务处于培育期，一些头部企业已触及盈利瓶颈，“规模为王”的时代逐渐逝去，营收能力正成为行业重要竞争指标。
【点评】经过40多年发展后，物管行业已不再注重单纯面积扩张，而是追求综合服务能力。对物管公司而言，自身高收益项目组合、创新性业务组合至关重要。随着不动产经营时代开启，未来物业管理行业将迎来巨大发展机遇。预计到2030年，全国物业管理行业规模将接近500亿平方米，基础物业服务市场规模将超过2万亿。
4月7日，第一财经讯，曾经被众多房企奉若至宝的举债扩张战略，如今终于显露出它致命的隐患。4月3日，穆迪将富力地产“Ba3”企业家族评级（CFR）和富力地产（香港）“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪方面表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。无独有偶，穆迪还将雅居乐集团评级展望由稳定降至负面，以反映该公司信贷指标转趋疲弱。同时，穆迪将泰禾集团公司家族评级从B3下调至Caa1。穆迪评级调整的依据，主要为上述公司流动性管理及杠杆水平的表现。国际评级机构针对房企的评级下调潮还波及至代理行业。日前，标普宣布将易居企业集团信用评级从“BB”下调至“BB-”。
【点评】房地产企业信用及债权评级接二连三的评级下调，反应的是行业在杠杆推动下高速扩张之后的隐患逐步显露。以往的高负债、高杠杆可以通过高增长来维持，而目前房地产降温调整已持续数年，房地产调控也未出现明显放松的迹象。叠加偿债高峰的到来，以及新冠肺炎疫情的冲击，传统高杠杆模式显然难以为继，部分高债务杠杆率的房企已陷入流动性危机，评级下调在所难免。
4月2日，第一财经讯，随着线下售楼处重启，楼市已进入缓慢复苏状态。克而瑞数据显示，2020年3月，百强房企实现全口径销售金额7690亿元，环比大幅增长136.2%，但同比仍下降17%。一季度，百强房企销售规模同比下降20.8%。TOP20房企中，除恒大外，其余房企业绩同比增速全部为负。一季度，恒大全口径销售额1454亿元，同比增长21.78%。其他龙头房企中，碧桂园全口径销售额1425亿元，同比下降16.37%；万科销售额1370亿元，同比下降8.24%；保利地产销售额697亿元，同比下降34.92%；融创中国销售额618亿元，同比下降22.46%。截至目前，多数房企已公布2020年销售目标，整体目标率在10%左右，较去年进一步放缓；货值目标去化率在60%左右，与2019年基本持平。
【点评】3月，随着疫情防控形势的好转，房企纷纷按下线下复工复产“快进键”，房地产市场逐渐好转，但距离市场正常供求还需要一定的时间，预计二季度房企业绩表现将恢复至疫情前水平。
4月1日，证券时报讯，3月31日，中国恒大发布2019年度业绩，营业额4775.6亿元，同比增长2.4%；净利润335.4亿元，净利润率7%；合约销售6010.6亿元，同比增长9%。中国恒大董事局主席许家印在业绩发布会现场宣布，恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。“高增长”就是要实现销售高速增长，今年目标8000亿元，2022年要达到10000亿元；“控规模”就是要严格控制土地储备规模，每年净消耗3000万平方米，2022年降低至2亿平方米左右；“降负债”就是要实现负债率大幅降低，2022年达到行业中低水平。从中可以看出，“高增长”和“控规模”都是为了“降负债”，恒大此番战略转型的核心就是“降负债”。
【点评】中国恒大的战略转型顺应了当前房地产行业发展趋势的转变。中长期来看，房地产行业将逐步进入存量市场，在“房住不炒”的长期定位下，高负债、高杠杆的模式难以持续，聚焦产品、改善利润、控制负债将成为更理性、更长远的选择。
