6月4日，长江商报讯，5月31日，招商蛇口公告称正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金方式，向深圳市投资控股有限公司（简称深投控）购买深圳市南油（集团）有限公司（简称南油集团）剩余24%股权，并向平安资管非公开发行股份募集配套资金。交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司，有利于增加公司对前海自贸的权益比例，增加公司享有的前海片区资源价值。同时，平安人寿将成为公司股东。进一步整合土地资源的同时，招商蛇口加快拿地节奏。今年前5个月，招商蛇口拿地已经超过200亿元，位居房企前十。
【点评】南油集团是上世纪80年代最有实力的国企之一，目前在前海拥有23万平方米权属土地，并由招商蛇口持股76%。根据过往公告，招商蛇口在前海的2.42平方公里土地里，也包含受让南油集团的2宗地，这些土储造就了其前海自贸区“大地主”的地位。
6月4日，上海证券报讯，基建REITs“破冰”不到2个月，便有龙头房企积极试水。昨日，万科旗下的万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所挂牌，成为国内首家“尝鲜”物流仓储权益型类REITs产品的房企。万纬物流的类REITs产品总规模为5.732亿元，其中优先级证券的规模为2.95亿元（获中诚信AAAsf评级），权益级证券的规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。作为万纬物流在交易所市场发行的首个类REITs产品，其最大的亮点在于最大限度参考了境外成熟市场REITs模式，采用了“纯权益型”结构，且底层物流园完全实行市场化运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。
【点评】本次万科发行的类REITs是国内目前最接近境外成熟市场REITs的产品之一，其投资人的盈亏完全取决于产品底层的两间物流园是否挣钱、资产价值是否上升，而这很大程度又取决于万纬的运营和管理能力。该产品成功发行意味着万科旗下万纬物流的资产价值与专业运营能力获得了市场认可。随着政策开闸，未来或有更多房企在物流仓储权益型类REITs产品上进行探索。
6月1日，中房网讯，随着疫情在全球扩散，境外资本市场波动较大，由美股熔断等危机引发的债券市场抛售，使得中资美元债发行受到较大的影响。自3月中旬以来，房企海外发债跌至冰点。CRIC监测的95家典型房企4月无任何境外美元债发行，这是自2017年房企海外发债潮以来，首次出现单月清零。4月底，时代中国控股发布拟发行2亿美元优先票据的公告，自5月6日起息并实现上市买卖，标志着中资美元债的重新启动。至此，房企美元债发行“断档”已超过50天。房企海外发债正在逐渐恢复。自5月6日至5月25日，已有4家房企成功发行境外美元债，发债总额达到10.94亿美元。并且整体认购需求强劲，其中碧桂园新发债认购倍数近13倍，正荣地产总认购也超过7倍。
【点评】随着二级估值和市场需求的修复与企稳，房企美元债融资开始逐渐恢复。未来一段时间，海外发债仍将处于不稳定阶段，但迫于融资需求，将会有更多的房企开始恢复发行海外债。
5月28日，中房网讯，5月26日，“2020中国房地产上市公司测评成果发布会”在上海举行。会上，中国房地产业协会会长冯俊表示，房地产上市公司要“领跑”，必须要做到三点：一是把深化供给侧改革、改革供给放在首要位置；二是努力降杠杆，提高抗风险能力；三是房地产上市公司要成为稳定市场的主力军。中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻表示，疫情让地产和物业服务行业改变和进化，一是买房线上化，二是数据资产化，三是AI与物联网等技术的应用。中梁控股董事、地产板块执行总裁李和栗认为，资本市场对房地产上市公司决策的影响主要体现在三个方面：一是要看综合指标而不是单一指标，二是要坚持稳步走自己的路；三是上市公司要为未来业务多找一些出口。
【点评】目前，房地产行业已加速进入存量房时代，传统高杠杆、高负债、高周转的发展模式受到楼市调控和当前新冠肺炎疫情的重大冲击。虽然行业发展面临天花板，同时也受限于“房住不炒”的定位，但房地产高质量发展仍将带来较大空间和机遇，大数据、人工智能、机器人等技术的应用也将为房地产发展赋能。
5月27日，长江商报讯，5月25日，国内地产龙头保利和碧桂园旗下的直属投资机构，保利资本和碧桂园创投共同宣布，将发起设立一支规模50亿元、首期10亿元人民币的“房地产产业链赋能基金”。该基金将由保利资本和碧桂园创投作为基石投资人出资，多家市场头部专业投资机构已确认作为基石投资者加入。据悉，该基金将主要聚焦房地产产业链上下游，涵盖生产制造、服务、运营及相关产业，包括地产供应链的建筑装饰、建筑材料、建筑新工艺；家居消费；人工智能物联网（AIot）及建筑信息一体化系统等多个赛道。这些都是未来中国房地产产业实现创新发展最活跃的领域，将会诞生一批细分行业的独角兽企业。
【点评】两大千亿房企的合作将赋予基金强大的产业链赋能优势，结合地产、物业、教育、健康等多个业务场景，未来有望形成“大地产行业的产业链生态集群”。
5月27日，第一财经讯，根据Wind数据统计，A股125家房企从疫情暴发到3月31日，区间股价下跌108家，上涨17家。此外，根据上述房企的一季度报告，共计48家公司营业收入上涨，77家营业收入下跌。同时，共计46家公司一季度净利润水平上涨，79家公司一季度净利润水平下跌。值得一提的是，TOP50主流房企中在A股上市共计15家，其中从疫情暴发到3月31日，有2家房企股价上涨，13家房企股价下跌。根据上述15家房企第一季度报告，其中10家营业收入同比上升，10家净利润同比上升。显然，规模房企在对抗“黑天鹅”事件和业绩表现明显高于同行水平。
【点评】2020年出现的新冠肺炎疫情，让主流房企均承受了一定的销售压力。此前售楼处暂时关闭、市场趋于降温，各家房企的资金、利润、交付都相应受到影响。疫情将加速行业整合并购速度，未来市场将进一步出现大鱼吃小鱼情况。
5月25日，第一财经讯，面对竞争剧烈的市场环境，阳光城正在探索新的营销思路。不久前，阳光城决定成立集团营销代理总公司（为阳光城集团全资子公司），负责阳光城的楼盘代理销售，营销代理公司初步在福建大区、广西区域、川渝区域、湖南区域四个区域进行试点。早些年，万科、旭辉等大公司就喜欢用外部代理团队来进行案场销售，进而降低管理难度，实现快速清盘。不过，随着项目品质的提高，各大公司为了保证项目销售的规范性和品牌调性，不断有企业自建销售团队。目前，国内一线主流地产公司都在尽可能用自建销售团队，有时候为了弥补销售不足，会用外部代理团队。从管理方式看，一般外部代理团队都服从项目营销负责人指挥，也就是所谓乙方听甲方话。
【点评】阳光城的自建营销代理，和目前的外部代理不同。按照最初的规划，未来项目代理公司大概率既要向项目营销总汇报，也要向区域代理公司总经理汇报，存在双线制约关系。这样的管理模式的好处是，内部形成了两股势力进行竞争，内部代理和内部销售同台PK。而这样的问题在于，内部资源将大量消耗。
5月21日，中房报讯，5月17日，《中共中央国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》。虽然这份意见通篇只字未提房地产，但对于地产行业来说这无疑是巨大利好。单从城镇化水平来看，目前西部地区较低，数据背后隐现着发展机会。实际上，有长远目光的房企早已经踏上西部发展快车。统计数据显示，头部房企青睐西部地区程度愈发加剧，不仅开发运营项目数量庞大，占其全国总项目比例也十分惊人，接近总量的1/5。具体来看，按西部地区项目数量来看，碧桂园以309个位居第一；恒大、万科以189个、119个位列第二第三；其次是融创，数量达到88个。最受房企欢迎的西部城市是重庆、成都和西安，在这些城市房企布局项目最多，规模最大。
【点评】国家的城市群战略，以及近期密集出台的西部大开发新政，使得西部区域的战略地位再一次提升，国家层面的资源倾斜将带动西部区域加速发展。随着交通网络的进一步完善，西部核心城市人口加速聚集、产业蓬勃发展，给城市发展注入了底层动力，对核心城市房地产市场发展形成了良好的托底。
5月20日，上海证券报讯，疫情得到有效控制后，各地加快供地步伐。中原地产数据显示，截至5月18日，全国50个热点城市今年以来合计土地出让14268亿元，同比增长9.8%。房企积极拿地的背后，是龙头房企此前已悄然加快了现有土储的去化。据克而瑞研究中心统计，前十大房企总土储的平均去化周期已从2017年年末的4.81年下降至2019年年末的3.98年。其中，有6家房企的总土储去化周期降至4年以内，万科的总土储去化周期更是连续3年维持在2.9年左右，是前十大房企中总土储去化周期最短的企业。在市场波段调整时期，龙头房企大多以深耕聚焦、谨慎投资应对，加速工程开工、加快项目去化、加紧资金回笼成为龙头房企的共识。
【点评】虽然疫情发生后，房企资金链受到一定影响，但融资难度有所下降，因此部分企业拿地积极性逐渐提高，特别是一些希望通过补库存进一步扩张规模的中型房企，在土地市场上显得尤为活跃。相比之下，龙头房企显得更加谨慎，拿地时更倾向于择时、择优、择价，选择合适的时机拿优质的地块。
5月19日，每日经济新闻讯，重仓文旅但仍未有显著收效的新华联，现金流本已十分短缺，疫情的影响更使其处境雪上加霜。年后债务违约不断，且连锁效应渐显。疫情期间，新华联发生了今年第一笔债务违约。3月6日，上海清算所披露，新华联控股2015年度第一期中期票据10亿元应于2020年3月6日兑付本息。截至到期兑付日终，公司未能按照约定筹措足额兑付资金，已构成实质性违约。债券实质违约后，新华联又调整了部分债券回售日期。日前，新华联宣布引入战投方中国国际金融股份有限公司。新华联集团董事局主席兼总裁傅军表示，希望中金公司能尽快引进实力雄厚的战略投资者，特别是央企或国企投资者，力争打造混合制改革样板。
【点评】文旅地产投入过大，且回报周期过长，是新华联当前陷入资金困境的重要原因之一，在房地产领域有很强的代表性。中长期来看，重资产开发销售与轻资产运营管理之间资金鸿沟，未来有待通过REITs来解决。短期来看，引入战略投资者，解决资金链危机是当务之急。
5月19日，时代周报讯，5月15日，建业集团旗下物业管理公司建业新生活在香港敲钟上市，成为年内第三家上市的物管公司。与2014年第一只物业股彩生活上市时的形单影只相比，截至目前，共有27家物业公司登陆资本市场，其中港股24家，A股3家。另有多家物管企业正在闯关IPO。截至4月底，海伦堡、奥山控股、万创国际、领地控股等10家企业在港交所等待IPO；正荣服务、弘阳服务、金融街物业等5家企业已经递表；阳光城、合景泰富、华润置地、世茂房地产、金科股份、越秀地产等多家企业相继宣布计划分拆物管业务上市。据克而瑞预计，2020年至少会有10家物管公司上市。
【点评】物业板块上市企业增多，与近年来资本的青睐不无关系。近几年来，房地产细分行业中最稳妥的是物业管理。尤其是今年的新冠肺炎疫情，使得大家充分认识到该行业的重要价值，而资本市场也是看中了这一点。房企分拆物业上市，可以获得独立的融资平台，也有利于吸引更多优秀人才。
5月18日，证券日报讯，疫情袭来之际，不少房企都做了一项过去处在长期牛市时基本不做的事儿，就是盘点现金流压力测试。不幸的是，有些房企测试的结果很糟，不得不加快引入战略投资者的脚步，这种糟糕的局面表现在财务指标上，最明显的一点是手持现金无法充分覆盖短期债务。短短不足一个月时间，新华联、绿城分别引入了战略投资者，“千亿房企”泰禾集团正在商谈引入战略投资者事宜，刚跨入2000亿元规模的阳光城也对外称正计划引入战略投资者……一时间，多家房企扎堆操作引入战略投资者事宜。不得不说，疫情给房地产行业带来的压力远比想象中要大。
【点评】房企引入战投的目的不同，有的是缺乏资金，有的是为了业务发展需要。不过，一般民营企业多是希望有国资背景的企业进来，这些企业融资成本低，能够给房企融资带来背书，降低其融资成本。
5月14日，经济观察网讯，5月13日，在第六个物业城市落地厦门鼓浪屿后，万科集团物业事业部首席执行官朱保全宣布，万科物业空间服务“三驾马车”模型完成搭建，即CS社区空间、BS商企空间、US城市空间。继两年前将“万物商企”子品牌独立出来后，万科物业将城市公共空间业务视为物业发展的更大机会。从住宅物业到商业物业，再拓展到物业城市，万科物业一方面希望“做到规模越大，客户体验越好”，另一方面则是从更多元化的维度寻求成为“千亿级业务”的快速通道。归根结底，万科物业正在向“城市服务商”的战略定位靠拢，这正好也是去年万科董事会主席郁亮对万科物业上市提出的必要条件。
【点评】对于万科物业而言，这样的调整势在必行。一方面，住宅物业、商业物业、城市物业三类业态的迭代升级，代表着物业公司的服务功能与边界不再单纯聚焦于最初的售后服务，而是渐渐拓展至物业服务、资产服务。另一方面，作为万科多元化战略里面，最具备冲刺“千亿级收入”可能性的一个业务，万科物业需要从更广阔的城市存量领域中寻求更多的高速增长机会。
5月12日，每日经济新闻讯，过去一年，碧桂园的字典上，“组织架构调整”是高亮词，这一高亮词也在今年不断被提及。5月11日下午，碧桂园内部发文表示，对组织架构再进行新一轮调整。这次调整，将原来的沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等区域进行了裂变细分。此前区域调整后碧桂园下辖的国内房产区域总数为47个，加上这一轮的裂变细分，目前下辖房产区域达到73个。据了解，这是碧桂园去年以来主动进行的一系列组织架构调整的最新延续，目的是为了适应市场变化，继续深耕三四五线市场，进一步提升公司全周期竞争力。
【点评】此前的区域合并是为整合区域资源、提升整体效能，本次的区域拆分则更多是为了减少汇报成本，提高整体管理效率。碧桂园仍然坚持遵循“坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”。未来碧桂园还有可能会根据市场、内部管理的需要进行细分，然后聚焦深耕、提高效能。
5月12日，上海证券报讯，始于2019年的物业管理服务公司上市潮仍在延续，今年又有多家房企发布拟分拆物业服务资产上市的计划。5月11日，荣盛发展发布公告称，公司董事会审议通过关于公司拟分拆所属荣万家生活服务股份有限公司到境外上市的相关议案。无独有偶。4月29日，金科股份披露，公司拟分拆所属金科服务集团有限公司在港交所主板上市。克而瑞物管预计，2030年中国基础物业服务市场规模将超过2万亿元，从基础物业服务到增值物业服务，整体市场规模有望达到3万亿元。巨大的市场空间令房企趋之若鹜，资本市场亦适时抛出橄榄枝。克而瑞物管的统计数据显示，截至2019年年末，通过IPO或借壳上市的内地物业服务企业达24家，其中A股3家、港股21家，港股成为内地物业服务企业上市的首选地。
【点评】虽然现在物业管理仍被视为房地产行业的子板块，但相比房地产开发板块，物业管理板块属于轻资产运营，同时有房企新开发的社区提供新的管理面积作支撑，随着服务内容的丰富和质量的提升，物业管理服务行业有望发展成独立成规模板块。对房企而言，物业板块掌握了入口资源，社区是未来商业消费的引流窗口，物业管理的发展空间可期。
5月11日，投资者网讯，4月30日，光明地产2019年年度报告和2020年第一季度报告出炉。2019年，光明地产实现营业收入136.11亿元，同比下降33.59%；实现归母净利润5.70亿元，同比下降59.77%。自2018年起，光明地产已经连续两年业绩下滑。2020年一季度，光明地产归母净利润亏损2亿元，重组以来首现季度亏损。2017年至2019年，光明地产的净负债率分别为133.35%、194.77%、218.18%，三年来其净负债率水平快速上升。2020年一季度，其净负债率高达233.57%，相比2019年末提升了16个百分点。业绩亏损与负债攀升之际，光明地产管理层也出现动荡。光明地产就相关情况称，公司总体财务风险可控；近期部分董事、高管的变动，是结合公司实际所作的正常调整。
【点评】实际上，光明地产当前所面临的困境，是诸多中小房企甚至部分大型房企的共同境遇，尤其负债攀升是近年来多数房企的通病。疫情冲击下，加快销售回款、缓解负债压力已成为首要选择。但其中也不乏部分房企因销售不畅、资金链断裂而变卖股权甚至申请破产，强者恒强的“马太效应”将进一步强化。
5月8日，每日经济新闻讯，5月7日晚间，万科发布“招募令”，招聘包括猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、养猪场预结算专业经理、猪场开发报建专员、猪场兽医在内的5个社招岗位，工作地点均在深圳。“招募令”显示，万科在2020年3月正式成立食品事业部，在业务开展初期，主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域。万科在“招募令”中称，2019年猪肉价格的大幅上涨，2020年初新冠肺炎疫情给万科客户购置食品带来的不便，公司认识到，以服务万科现有客户为起点，在“从农场到餐桌”的整个产业链条上，与各行业优秀伙伴共同努力，争取“以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的日常餐食”，是“美好生活场景师”的重要组成部分。
【点评】以畜牧业为代表的现代农业近年频迎跨界者，既有万达、恒大、碧桂园等地产开发商，又有网易、阿里、京东等科技巨头。但至今，论势头及技术储备，具AI、云计算、大数据基因的科技企业已抢先锁定精细化养殖的高地，房企在这方面不仅没抢占先机也不具硬核实力。目前，在养猪上拔得头筹的房企反倒是新希望这类较早涉足养殖的非典型中小房企。
5月7日，中房网讯，随着市场热度的回升，以及房企加快供货，百强房企销售恢复情况略好于预期，整体投资意愿较一季度有明显提升。克而瑞研究中心近日发布的报告显示，4月份TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，较去年4月同比基本持平。整体而言，一季度以来市场及企业销售表现正逐步恢复正常。土地市场方面，在经过一轮“蛰伏期”后，企业投拓节奏加快且拿地更偏好核心城市和优质地块，因此新增货值增长显著。从单月来看，规模房企投资力度在持续回升。销售TOP50中半数房企单月拿地金额超过50亿，其中9家房企投资金额过百亿，几乎占到前四月投资额50%以上。
【点评】房地产市场短期内仍将延续销售窗口期，一二线以及强三线城市市场需求依旧坚挺。未来城市之间楼市、地市的分化成为常态，回归一二线、回归优质三四线城市将成为房企长期布局的方向。可以预见的是，随着城市土地供应进一步增加，二季度房企拿地意愿仍以谨慎乐观为主，聚焦复苏较快的二线核心城市。
5月7日，证券日报讯，尽管今年楼市仍处于低迷期，但不少房企已通过调整策略率先抢跑，恒大便是其中的佼佼者。5月6日，中国恒大发布公告称，4月份实现销售652.1亿元，同比增长11.6%；销售面积713万平方米，同比增长28.5%；销售回款646.5亿元，同比增长70.8%，均创同期历史新高。与之相对，恒大前4个月累计销售2125.7亿元，同比增长19.4%；累计回款1782亿元，同比增长60.8%，接近公司去年上半年1874亿元的回款总额，刷新同期销售及回款最高历史纪录。同时，恒大从2020年全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，销售高增长是实施新战略的关键。当前这份销售与回款双双“高增长”的成绩单，充分展现恒大实施新战略的巨大成效。
【点评】恒大逆市飘红的背后，与公司今年以来始终不断创新营销方式以及大刀阔斧地启动战略转型密不可分。恒大从2月中旬开始开创行业先河，全面启动网上卖房举措，此后不断升级和完善相关政策。尤其4月份期间，推出“一房一价”全公开、“全线81折”等一系列营销举措深受市场追捧，取得了显著的成效。
5月6日，第一财经讯，自新冠肺炎疫情蔓延至全球以来，境外资本市场剧烈波动，美股熔断、债券市场抛售等相继上演。此前，因内房高息债供给有限，投资者热情高涨，房企曾于年初掀起海外发债热潮。但受疫情冲击，进入三月份后，房企海外发债案例锐减，四月份更是直接“归零”，海外债一级发行陷入真空期。日前，时代中国控股公告称，拟发行利率6.0%的2亿美元优先票据，发行日期5月6日，成为“冰封”近两个月后首家重启海外发债的主流房企。尽管破冰之旅有望开启，但市场信心恢复仍需时间。从房企美元债存量及到期情况看，今年4～12月，中资地产美元债整体到期偿付压力尚可，多数房企可应对海外到期债务，但2021年将迎来偿债高峰，中资地产美元债到期金额合计高达478.39亿美元。
【点评】目前，国际市场美元流动性紧缺，投资者对资产收益率要求更高，现在发行境外美元债将导致发行人形成高成本融资。此外，国际市场汇率波动较大，对大部分现金流为人民币的中资企业而言，负债美元将造成较大的外汇风险敞口，使用衍生金融工具进行风险对冲的成本也比较高。
