7月10日，21世纪经济报道讯，近期，闽系房企泰禾集团债务风波备受关注。7月6日，上海清算所公告泰禾集团中期票据“17泰禾MTN001”（发行规模17亿元）违约，引发市场关注。与此同时，泰禾集团发布“关于对深圳证券交易所《年报问询函》的回复公告”，透露了更多信息。比如，泰禾已到期未付的债务270.65亿元；2020年内到期债务为555.11亿元；泰禾集团引入战略投资者仍无实质进展。在此前7月3日，联合资信、东方金诚均下调了泰禾集团主体和相关债项的信用等级。
【点评】受新冠病毒肺炎疫情的负面冲击，今年1月底以来，泰禾集团的销售及回款受到较大影响，导致公司的偿债能力下降。由于2020年到期债券规模大且财务负担重，泰禾集团面临极大的兑付压力。
7月10日，北京商报讯，目前形势下，与营销计划同步进行的，还有房企的融资计划。7月9日，佳兆业发布公告称，拟发行7亿美元优先票据，最高利率11.25%。据不完全统计，仅过去一周，就有十余家房企有了发债的动作。其中不乏融创、绿城、世茂、龙湖等品牌房企，融资（含计划）规模约人民币289亿元。这些房企对外融资的初衷多为“借新还旧”，即在为现有债务进行再融资。房企密集发债的背后，是新一轮偿债高峰的来临。克而瑞数据显示，今年7月份房企将有32笔债券到期，金额共计554.84亿元，环比大幅上涨91%，众房企将迎来新一轮的偿债高峰。
【点评】受疫情影响，众房企皆面临资金压力。在外部市场不确定的情况下，保持足够的资金储备，是抵御未知风险的关键。最近一段时间，多数房企都在打折促销来加速回笼资金，但这笔款项具有滞后性，对外融资是保障企业正常运营的有效手段。此外，下半年是房企们的发力期，一些战略安排也需要资金的支持。
7月8日，乐居财经讯，今年以来，物业股在疫情中逆势上扬，物业上市潮热度不减，越秀集团、禹洲集团、阳光城、华润置地等房企均有分拆物业上市的计划，兴业物联、金融街物业、建业新生活、烨星集团、弘阳服务陆续成功上市。7月7日最新上市的弘阳服务，不仅创下了上市用时最短的纪录，也是同等规模物业上市公开发行倍数最高的物企，最终实现了112倍公开发行倍数。港交所规定，如果公司未能在递表后6个月内完成上市，则需要重新提交申请。目前来看，在年初递表的星盛商管和宋都服务即将到达此期限。
【点评】疫情影响下，物业管理的价值明显提升，备受资本市场青睐。随着房地产行业进入存量房时代，开发企业将加大在物业管理方面的战略布局，而分拆上市则是募集资金、扩大规模的重要手段。中长期来看，物业管理的市场规模和集中度均将不断提升。
7月6日，《财经》讯，近月来，各城市土地市场持续火爆，多地出现超百轮顶价拍地现象。6月15日，徐州出让的一住宅地块最终以总价24.11亿元、138.45%溢价率成交，796轮竞价让其成为今年竞争最为激烈的地块之一，仅次于烟台某地块1148轮、盐城846轮的竞拍。值得注意的是，今年北京、深圳、成都、武汉等一二线城市部分地块竞拍轮数高于百轮，长三角宁波、无锡、宜兴、海门等三四线城市也出现较多竞拍轮数超百轮的地块。从整个拿地市场来看，一方面是恒大、保利、龙湖等全国房企，以及龙光、越秀、德信等区域型房企对优质地块的争夺；另一方面是融创、万科等拿地金额、新增土地建筑面积均出现了下降。
【点评】房企在拿地上呈现出两极分化的现象。一个原因是大企业抓住“补仓”的机会，其他中小型房企则是基于规模和生存焦虑，而加大了优质地块的争夺；另一方面，对于拿地放缓的龙头企业来说，前期土储较为充裕，所以在今年的投资拿地上更趋谨慎，防止高溢价所带来的风险。未来房企竞争的焦点包括土储、融资和人力成本，而高溢价拿地不仅让销售承压，还可能引发企业资金链紧张等风险。
7月6日，中房报讯，7月1日，今年一度持续低迷的地产股集体大涨，10余只地产个股涨停，房地产板块当日涨幅超5%；7月2日，地产股再次延续前一日趋势普遍实现上涨。连续两日上涨，为2020年的三季度迎来开门红。实际上，在刚刚过去的二季度，随着疫情逐步得到控制，房地产行业迎来全面复工复产，滞后的需求被释放，地产股就已经迎来硬核反弹。据中国房地产报统计显示，截至6月30日收盘，二季度百强市值房企市值总和为50577亿元，与一季末相比，百强总市值涨超2700亿元。从涨跌数量上来看，二季度超六成房企市值上涨，仅39家房企市值下跌。经过7月初连续两日大涨后，多家证券研究均对地产股下半年走势持有乐观态度。
【点评】近一年来，房地产板块整体走势偏弱，在一季度遭受重挫之后，板块估值已经处于底部区间，二季度本来就会存在补涨的空间。7月前两日，A股H股房地产板块整体涨幅明显，最主要的原因在于央行下调再贷款、再贴现利率，叠加上半年房地产整体销售数据进一步回暖，尤其是近两个月销售持续超预期，双重利好下市场信心逐步修复，行业回暖态势明显并有望在三季度持续。
7月2日，中房报讯，2020年上半年已落下帷幕，房企上半年销售情况也已板上钉钉，几家欢喜几家愁。根据各机构数据发布的半年销售数据，房企6月销售情况延续了5月业绩复苏。克而瑞数据显示，在市场热度持续和房企去化加速的影响下，百强房企6月单月实现全口径销售金额14517.2亿元，环比增长33%。从累计业绩表现来看，由于5月和6月房企销售均有明显改善，促使二季度百强房企整体业绩恢复，且全口径业绩规模甚至高于去年同期。其中，恒大、金茂、禹洲等房企上半年业绩较为突出，累计业绩同比实现逆势增长。但不可忽视的是，部分房企销售压力依旧存在。不少2019年机构排行榜上标杆房企今年上半年行业位次都出现了明显下滑，比如华夏幸福、泰禾集团等；还有一些房企甚至已经跌出了百强榜，比如福晟集团。
【点评】上半年已告一段落，但对于房企而言营销却一刻不能停歇。对于下半年的业绩要求，不少房企均表示，首先是快。因此，为了保证下半年销售业绩，不少房企也提前规划了营销安排，其中着力铺排的几点包括供货、线上营销、产品、团队等。虽然下半年疫情对房地产行业仍存在不确定性影响，但各家房企在半年的时间里针对疫情也都总结出了一套应对方案，即使疫情反复房企对下半年销售仍保有谨慎乐观的态度，积极尝试线上营销。
7月1日，上海证券报讯，6月30日，万科2019年股东大会举行，各项议案顺利通过，董事会平稳换届，所有董事候选人、监事候选人均成功当选。回顾过去3年，万科股权事件妥善解决，混合所有制结构进一步稳定，有质量发展带来了多方共赢的局面。万科董事会主席郁亮表示，房地产行业已进入管理红利时代，应该向制造业学习。作为万科的第一大股东，深圳地铁董事长辛杰表示，不但要秉承对万科的“四个支持”承诺，未来还要全面支持万科的发展。回顾万科与深圳地铁的3年相处，万科或能为混合所有制探索提供新样本。通常，混合所有制改革是国企引入社会资本，但万科提供了另一个方向的实践案例，即国资作为战略投资者入股其他企业。
【点评】作为万科的第一大股东，深圳地铁主要管资本，不管资产，关注的是手里的万科股份能否保值增值，而非插手万科的运营。对于万科而言，其定位是城市综合服务运营商，而深圳地铁在地铁运营领域可谓优秀，也符合万科的发展方向。从目前情况来看，万科引入深圳地铁是一个多赢的局面，符合混合所有制改革探索倡导的方向。
6月30日，上海证券报讯，一边为旗下资产包引入战投，一边与控股股东成立合资公司，万科以实际行动阐释地产领域的“产业纵横”时代已然来临。6月29日晚间，万科发布公告称，公司拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司50%股权给“中信信托 广州万溪股权投资集合资金信托计划”，为广信资产包引入以信达为首的7家战略投资者，同时万科将继续担任项目操盘方，推进项目建设。公告显示，本次交易完成后，万科将整体回笼资金390.4亿元。万科6月29日晚间同时公告，公司已与公司控股股东深圳市地铁集团有限公司签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，发挥各自优势，深化“轨道+物业”领域合作。
【点评】此次万科引入战略投资者并不是单纯的股权转让，而是采用“股权+债权”的交易方式。对于万科而言，在已经掌握广信资产包的操盘权后，与信达这样擅长不良资产处置且资金实力雄厚的合作方联手，显然是个不错的选择。万科与深铁4月份共同获取佛山TOD项目地块后的再次联手，意味着双方的业务合作进入加速期。
6月28日，长江商报讯，房企去地产化浪潮下，万通地产6月23日晚公告称，拟将公司名称由北京万通地产股份有限公司变更为北京万通新发展集团股份有限公司。万通方面表示，今年公司房地产传统业务将谨慎投资，未来将专注转型“新城市科技生活服务商”。实际上，万通地产转型发展已历经近10年，自2001年起就先后涉足商业、金融、物流等方面。截至2019年末，公司持有运营物业总面积22.58万平方米，租金收入2.55亿元，同比增长9.4%。地产金融业务方面，期内公司全资子公司中融国富实现净利润1.11亿元，同比增长14.69%。值得注意的是，坚定去地产化的万通地产主业房地产开发业务基本停止，并通过自持投资收益带动业绩增长。财报显示，万通地产2019年度实现投资收益12.51亿元，同比增长462%。
【点评】对于万通来说，已经逐渐剥离原来地产业务、探索新的业务。一方面或也说明传统地产业务开拓面临压力，就这几年看，其地产业务的发展确实不是很强劲。另一方面也说明其积极利用各种优势，寻找复合型的业务。类似新发展集团的名字，也说明其希望寻找新的突破口。类似更名客观上也说明房企这两年确实面临了新的外部发展环境。
6月23日，中房报讯，2020年新冠肺炎疫情的突至，让房企线下售楼陷入停摆境地，为了应对疫情带来的冲击，在线售楼处、直播卖房重出江湖。先是楼盘的置业顾问开始上线直播，进入4月，网红+大牌明星成为房企邀约对象，直播间推“特价房+购房券+发红包/抽大奖”成为基本打法。房企直播后发布的销售成果数据显示，从收获人气流量，到售出上万张购房券，再到特价房源被秒光，直播卖房收效正在节节走高。直播卖房大势奔涌而来，单纯靠线下售楼处卖房的传统销售模式正在发生改变。但也必须明确，未来，直播卖房并不会取代线下成为主要营销方式，线上引流蓄客，线下完成交易，线上线下联动才是标准模式。
【点评】房子作为大宗交易商品，客观上并不具备明星带货“低单价、标品、高复购率”的爆品特征。不过，大部分房企并没有急功近利地追求通过一场直播能卖出多少套房产，而主要意在创新营销，构建线上线下联动的有竞争力的营销模式与能力。只有品质过硬、积极拥抱市场变化、勇于尝试创新的房企，才能在未来更加残酷的市场竞争中居于主动。
6月23日，时代周报讯，以增资扩股方式转让旗下项目股权，已成为招商蛇口近几年的常态动作。6月18日，北京市产权交易所披露，招商蛇口拟为参股公司苏州市招融致新房地产有限公司增资，以24.5%股权引进1个合作方，募资金额不低于9800万元，用于补充流动资金、扩大公司经营规模。从去年至今，招商蛇口已出售或正在挂牌的项目至少有12项，均为招商蛇口旗下子公司股权。今年以来，招商蛇口已陆续以增资形式转让佛山招商绿湖10%的股权、西安项目49%的股权，长沙懿德房地产有限让渡项目公司49%的股权，嘉兴招鑫置业有限公司49%的股权、苏州市招融致新房地产有限公司24.5%的股权。在转让项目股权同时，招商蛇口也在加码拿地。截至6月22日，招商蛇口今年拿地金额已近500亿元。
【点评】自吸收蛇口工业区重组上市后，利润率便成为招商蛇口的主要考核标准，快速回流现金成为公司的基本要求。除加快销售回款外，另一个提高利润的捷径便是出售资产。而在加码土地市场背后，是招商蛇口对规模的渴望。2019年，招商蛇口的销售额首次实现2000亿元的突破，但行业排名仍在TOP10之外。
6月22日，国际金融报讯，2019年末、2020年初，新华联陷入了一连串债务危机中。如今，姗姗来迟的年报也将其并不乐观的经营状况展现在市场面前。2019年度，新华联实现营收119.88亿元，同比下滑14.37%；归属于上市公司股东的净利润约8.1亿元，同比下滑31.74%；扣非净利润为5.13亿元，同比下滑47.04%；经营活动产生的现金流量净额29.90亿元，同比减少22.17%。新华联自身也面临着严峻的债务压力。截至2019年12月31日，短期借款和一年内到期的非流动负债合计金额为83.75亿元；同期，新华联的货币资金为49.18亿元，而受限资金达到35.44亿元，远不足以覆盖债务。为了尽快解决新华联系面临的资金压力，早在3月份的公告中，新华联控股就曾表示要加快引入战略投资者。不过截至目前，该事项尚无更多进展。
【点评】2020年以来，受新型肺炎疫情影响，新华联旗下四大景区、旅行社及酒店、商场均存在不同程度的营业暂停现象，且公司房地产项目线下销售工作在疫情期间几乎完全停滞，严重影响了公司的现金流入。对于新华联来说，要想持续经营下去，解决巨额债务问题是当务之急。不过当前的环境下，新华联能否成功引入战略投资仍存在不确定性。
6月19日，证券日报讯，坐拥中国三分之一市值超千亿元的公司，以全国0.6%的占地面积贡献全国12%GDP的粤港澳大湾区，如今是规模房企进军城市更新领域必争的厮杀战场。旧改、城市更新业务似乎从来没有如此深刻地挑动众多房企的“神经”。6月份以来，新世界中国、佳兆业、富力、中国金茂纷纷以广州为核心争相竞标粤港澳大湾区旧改或城市更新项目，无论是单枪匹马、还是寻找当地企业搭建合作平台，规模房企都在忙着“进村”。根据广东省2019年发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019年-2021年）》，大湾区旧改市场体量约为1.25万公顷。从“棚改”到“货币化安置”，催生了一批千亿元量级房企，下一个房地产规模增长时代或许属于“旧改”。
【点评】旧改相对于传统拿地模式，变现周期会拉长。在乐观情况下估计需要3年～5年时间，比较复杂的旧改项目需要8年～10年，甚至更长。这类项目对于追求高周转的房企压力较大。但长期看，只要能够保证现金流稳定流动，旧改项目依然大有可为，有利于房企的项目储备结构优化，利润回报率也仍然可观。进入这一长期来看利润回报可观的战场，对房企战略储备而言，是为下一个时代做准备。
6月17日，经济观察网讯，6月16日下午，针对三天前发布的泰禾集团2019年财报，深圳证券交易发出了询问函，对泰禾集团财务、债务、人事等方面提出26个问题。其中第一问即为逾期借款激增至235.58亿元的原因。这是泰禾连续三年财报遭交易所问询，也是2020年连续三次被交易所关注。5月16日，泰禾再回复深交所关注函时称，截至5月12日，实质性逾期借款为20.17亿元，被冻结银行资金金额为1573万元。仅仅一个月时间，6月12日，泰禾在2019年财报中披露，截至6月11日，泰禾已到期未付款金额为235.58亿元，尚未支付的罚息6.4亿元。深交所要求泰禾说明前后披露金额差异较大的原因，以及目前债务逾期和银行存款冻结情况。
【点评】目前，泰禾集团内部寄希望于通过引入战投及政府帮助来化解危机。泰禾方面透露，目前在引入战投方面已经取得一定进展，预计最快将于6月底公布结果。据泰禾内部人士透露，就自身遇到的经营、债务等方面难题，泰禾已经向福建省有关部门进行求助，希望通过政府方面的资源和牵线来帮助泰禾度过危机。
6月16日，时代在线讯，要约收购违规、债券交叉违约、所持多家上市公司股权轮候冻结，步入而立之年的新华联集团，正经历又一次艰难时刻。6月11日，香港证监会发布公告，公开谴责新华联资本主席傅军在要约完结后的六个月内，以高于要约价的价格收购该公司股份，违反了《公司收购及合并守则》。傅军在回应中称自己并非蓄意违规，但承认违反了《收购守则》，并同意接受现时对他采取的纪律行动。与要约收购违规相比，投资者更关心的是新华联集团能否顺利走出资金困局。为尽快化解资金风险，傅军在今年5月份内部会议提出，集团要积极引进战略投资者，力争7月底有所突破。
【点评】眼下，新华联集团整体资金情况并不乐观。截至目前，新华联集团发行的两只债券出现实质性违约，新华联集团所持多家上市公司股权也被司法轮候冻结。后续若不能引入实力雄厚的战略投资者，新华联集团将陷入更大的困境。
6月12日，中房报讯，6月9日，日照市自然资源和规划局网上交易拍卖2020A-9号地块，经过11家房地产企业35轮激烈争夺，临沂碧桂园房地产有限公司以4.24亿元拿下，溢价率高达54.74% 。5月27日，在近7小时1148轮竞拍中，烟台碧桂园房地产开发有限公司以2.48亿元竞得山东烟台一宗商住用地，溢价率达118.78%。据统计发现，今年以来，碧桂园在公开市场拿地布局近75%发生在三四线城市。在碧桂园今年所有从三四线城市获取的土地中，31%来自江苏，13%来自浙江，14%来自安徽。这3个城市土地数量加起来占比58%。另外，广东占17%，山东占14%。江苏、浙江、安徽三地在碧桂园账本中是比较赚钱的地方，因而碧桂园在以江苏、浙江、安徽为主要阵地的长三角三四线城市拿地意愿很强烈。
【点评】2018年年底，碧桂园紧急叫停三四线城市全面覆盖战略，对于叫停外界普遍的看法是当时棚改货币化安置政策调整，以及企业对于三四线城市红利逐渐消失的预判。但从数据层面看，碧桂园2019年销售业绩59%来自三四线城市，虽然略低于2018年60%贡献比，但相较于2017年54%贡献比还是上升了5个百分点，再加上今年拿地举动，三四线城市战略似乎重新回归。
6月10日，长江商报讯，近日，中国电建发布公告披露，间接持股100%的子公司中国电建地产集团有限公司（下称电建地产）下属控股子公司南国置业正在筹划重大资产重组事项。公告显示，南国置业拟通过向电建地产全体股东中国电建、电建建筑非公开发行股份及支付现金的方式，对电建地产进行吸收合并，并募集配套资金。吸收合并完成后，电建地产将注销法人资格，由南国置业作为存续主体，中国电建将成为南国置业的控股股东。目前，中国电建已与相关主体就本次交易签署框架协议。若合并成功，电建地产将并入南国置业整体上市。从实力和规模来看，电建地产要远超南国置业。2019年，电建地产实现营业收入237亿元，净利润1.29亿元。南国置业营业收入为63.7亿元，净利润亏损3.54亿元。
【点评】类似调整说明三个趋势：第一，央企地产资源需要整合，通过整合使得资源分布更加均衡。第二，南国置业作为上市板块，本身具有较好的市场地位，但是地产业务表现相对弱，当前电建地产注入地产业务，使其具有很好的发力点。第三，通过此类重组，对于电建来说具有积极的意义，客观上也使得此类企业后续地产业务可以扩大，至少可以防范地产企业萎缩的风险。
6月9日，证券日报讯，受疫情影响，上市房企一季度合同销售金额同比降幅普遍在30%左右。不过近期，房地产行业逐渐复苏。克尔瑞数据显示，2020年1～5月，房企销售业绩保持平稳，销售额破百亿房企增至78家，较2019年减少了17家，TOP100销售规模同比下降8.6%。不过，5月TOP100房企同比回正，销售实现稳步增长。这也意味着，疫情带给房地产市场的影响正在逐渐修复。随着企业的减负和各地土地供给节奏的加快，可以预计，不久之后房地产开发投资的数据会回到正数增长，依循稳投资、促发展的导向，成为后疫情时代拉动固定资产投资的一项重要内容。
【点评】随着疫情的缓解，优质的房地产企业有效的化“危”为“机”，业绩销量和营销能力都得到了大幅提升，从而也进一步加大了房地产行业的集中度。疫情是一块试金石。在“后疫情时代”脱颖而出的房地产企业肯定是在销售回款能力、债务结构、土地储备等各方面都经得住考验的企业。
6月9日，时代在线讯，2020年正处盛夏，中小房企却感觉寒意阵阵。人民法院公告网显示，截至6月8日，今年房地产企业的破产数量已经达210家，平均每天都有1.3家房企申请破产。从目前来看，宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主。市场的转向，以及行业的竞争，让一些中小房企站在了生死边缘，上市是关键一战。今年2月底以来，已有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、港龙中国地产、实地地产、大唐地产等10家内地房企递表申请在港上市。6月3日晚间，唯一未上市的千亿企业祥生控股向港交所提交上市申请。除上述已向港交所递表的房企，安徽文一地产与成都合能集团也传出正在做赴港上市准备工作的消息。对于这些中小房企而言，成功上市，决定了公司能否实现龙门一跃。
【点评】中小房企融资手段匮乏，较多中小房企选择香港上市，通常上市6个月之后，上市发行人就可以进行新股融资。对于中小房企而言，上市融到更多的钱只是第一步，更重要的是能拓展低成本融资渠道，将利息较高的融资兑出去，从而优化债务结构。
6月5日，21世纪经济报道讯，当前融资环境宽松，债市开闸放水也有不少流入了房地产行业。但整体利率普跌之下，房企的融资利率严重分化，昭示着后市的隐忧。6月1日，万科拟将30亿元“17万科01”的票面利率由4.5%调降至1.9%。这次调降利率如果成功，将成为今年第一个将存量债券利率调降至2%以内的房企。实际上，除了万科，华夏幸福、阳光城最近两个月也加入了调降潮。值得注意的是，开闸放水，并不是每个房企都受益其中。优质房企融资成本大幅走低，招商蛇口10亿元超短融利率仅2.2%。也有部分企业发行了高息债券。6月1日，年初刚发了一笔2.2亿美元、15%利率的明发集团，又计划发行1.76亿、22%利率的美元债券，更令人惊讶的是，明发承诺若不能按时偿债，这笔债券利率将叠加利率至32%。
【点评】目前，优质房企融资环境堪比2015、2016年。万科具有行业的标杆导向性，如果下调成功，对于其他优质房企的相似债券会有影响，存在一种跟风调降的可能性。而部分资金链困难、杠杆率较高的房企则面临更大的融资压力。房企融资井喷的大环境下，它们只能继续选择以高额的利息换取投资者的青睐，防止后续出现资金链断裂。
