中国行业发展报告

　　5月13日，中房报讯，5月10日，万科公告其“23万科MTN002”债券本息兑付调整议案获高票通过，债券余额20亿元，展期一年。至此，万科年内已完成5只境内债券展期，累计108亿元，方案核心为“10万元小额兑付+40%本金即付+60%展期1年+资产增信质押”。用作增信的昆明、武汉项目公司资产质量及应收账款变现能力存疑。5月8日，万科董事会通过高管薪酬新规，要求绩效薪酬占比不低于50%，并建立薪酬止付与追索机制。2025年至2026年，万科高层人事持续动荡，总裁职位空缺。2025年万科归母净利润巨亏885.6亿元，2026年一季度再亏59.52亿元。万科面临2027年新的偿债高峰，未来一年是其关键自救期。
　　【点评】标准化的展期方案虽提升了效率，却暴露了现金流只能勉强支撑40%即时兑付的窘境，且将压力延后至2027年。薪酬追索机制在司法实践中因责任界定困难，很可能难以落地。核心管理层持续动荡，总裁长期空缺，使得薪酬改革所约束和激励的对象已发生改变，新团队在危机中的实际管理效能存疑。资产质押中的项目位于市场深度调整区域，其应收账款的真实价值和变现能力是方案中脆弱的环节。

　　5月12日，中房报讯，梳理78家上市房企的年度报告数据显示，房企期末现金及现金等价物余额总计约10419.34亿元，同比减少14.8%，其中56家房企现金余额下滑。保利发展、华润置地、中国海外发展位列现金持有榜前三。在经营性现金流方面，有44家房企实现增长，华润置地、龙湖集团、华发股份位列“造血能力”前三。归属母公司净利润方面，有44家房企亏损，占比56%，万科A亏损885.6亿元，佳兆业、*ST金科、华润置地则位列盈利榜前三。此外，越秀地产以253.18的净现比位居榜首，绿城中国、渝开发紧随其后。
　　【点评】行业整体现金池收缩，但近六成房企经营性现金流实现正增长，显示出部分企业依然具备较强的自我造血能力。净利润大面积亏损与净现比的分化，揭示了房企在盈利质量和现金回收效率上的巨大差异。榜单前列的房企通过稳健的财务策略，在逆势中守住了安全底线，而亏损严重的企业则面临着严峻的生存挑战，行业洗牌正在加速。

　　5月11日，中房报讯，2025年，南京老牌国有房企栖霞建设营业收入达49.31亿元，同比暴涨132.8%，主要得益于南京翰锦院、云汇府、栖悦湾三大项目集中竣工交付。然而，公司全年归属母公司净利润却巨亏18.45亿元，其中第四季度单季亏损达18.55亿元。业绩崩盘的核心原因是计提了高达21.933亿元的资产减值准备，其中存货跌价准备为21.677亿元，主要涉及南京星叶欢乐花园、燕尚玥府等7个在2020年至2021年楼市高点获取的项目。公司业务严重依赖南京区域的地产开发，区域风险集中。此外，2026年4月，公司总裁助理兼工程总监刘瑞因涉嫌严重违纪违法被留置调查。
　　【点评】营收翻倍与巨额亏损的极端撕裂，揭示了房企在高周转模式下，项目集中交付带来的收入确认与市场下行导致的资产减值在财报上的剧烈碰撞。这并非经营向好，而是会计规则下的“纸面繁荣”。核心高管在敏感期被查，暴露了内部管控的深层问题，叠加枯竭的土地储备和紧绷的现金流，公司已陷入“无米下锅”且“债台高筑”的双重困境，未来增长和偿债能力均面临严峻考验。

　　5月11日，中房网讯，5月9日，万科企业股份有限公司发布公告，披露了“23万科MTN002”2026年第一次持有人会议的决议情况。该会议已于5月6日召开。截至债权登记日2026年4月30日，该中期票据的持有人或代理人共计38家机构，其中37家参加了会议，有效表决权数额为19990000，占总表决权的99.95%。会议审议的展期议案获得接近全票通过，同意议案的持有人代表表决权占比为99.95%，反对票为0，议案正式生效。
　　【点评】高票通过反映了主要机构债权人对万科当前流动性安排的支持态度，这为万科缓解短期偿债压力提供了缓冲空间。市场关注点可能从议案本身转向后续的兑付执行，以及万科如何利用这段窗口期改善整体财务状况。此次投票结果也显示出在行业调整期，头部企业与核心金融机构之间仍能保持一定的协商与互信基础。

　　5月9日，丁祖昱评楼市讯，5月8日，A股房地产开发板块整体涨幅达1.45%，京投发展、上实发展涨停。政治局会议定调“努力稳定房地产”以来，已有22个省市核心城市跟进推出楼市新政，上海、北京4月二手房网签规模创近年新高。5月以来，重点城市优质宅地供应提速，深圳、北京、上海均有核心区地块推出。房企债务重组方面，龙光集团境外债务重组进入司法表决关键阶段，中国奥园正制定重组方案。今年以来，已有旭辉、远洋等21家房企实现整体或部分债务重组。
　　【点评】地产股涨停潮与核心城市成交数据回暖形成共振，但市场情绪修复与基本面筑底之间仍有差距。政策密集出台但效果分化，一线城市靠优质地块提振预期，多数三四线城市政策工具有限。房企债务重组进展虽多，但“暂停兑付”与“进入表决”揭示了不同企业的生存状态，行业出清过程远未结束，流动性危机从公开债向经营端传导的风险仍需警惕。

　　5月9日，中房网讯，近日，珠海华发实业股份有限公司发布2025年年度股东会会议文件。文件显示，2025年度公司实现归属于上市公司股东的净利润为-94.96亿元，系2004年上市以来首次年度亏损。截至2025年末，公司合并报表未分配利润为44.35亿元，母公司未分配利润为84.60亿元。由于可供分配利润为负，公司2025年度拟不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。此外，公司2025年实现营业收入834.26亿元，同比增长38.85%；全年销售额785.6亿元；经营性现金流净额198.89亿元。
　　【点评】华发股份在营收大幅增长的同时出现巨额亏损，反映出其利润结构可能存在严重问题，成本或减值压力巨大。经营性现金流与净利润的严重背离，说明亏损可能主要源于非现金性支出，如资产减值或公允价值变动。首次年度亏损且不进行利润分配，对投资者信心和市场预期将产生显著冲击。

　　5月6日，中房报讯，2025年，TOP50上市房企销售总额2.45万亿元，同比下降21.6%；营业总收入2.93万亿元，同比减少18.1%。归属母公司净利润共计亏损1450.97亿元，但亏损额较2024年大幅减少1360.3亿元；平均净利润率为-11.25%，较2024年提高11.21个百分点。行业平均毛利率仅4.86%。总负债共计11.76万亿元，较2024年减少1.75万亿元。货币资金1.07万亿元，同比减少14.4%。盈利改善部分依赖债务重组收益，如金科股份、禹洲集团等。华润置地是经营标杆，归属母公司净利润为254.2亿元。万科亏损885.6亿元。仅12家房企实现营业收入正增长。
　　【点评】减亏千亿的数字背后，债务重组收益扮演了关键角色，这削弱了盈利改善的“含金量”。行业收缩趋势未改，销售下滑与现金储备减少意味着流动性压力依然真实存在。华润置地等少数企业展示了依靠经营性业务实现稳定盈利的可能性，但这并非行业普遍现象。债务出清过程仍在继续，分化是当前最显著的特征。

　　5月6日，中房报讯，5月4日，越秀地产宣布拟向母公司越秀集团的附属企业转让多项非核心资产与业务，包括广州南沙国际金融中心、云谷产业园、智谷产业园部分楼宇，贵州毕节的一间酒店及培育多年的康养业务。此次关联交易预计可为越秀地产带来44.6亿元的净现金流入，并录得除税后收益约1.08亿元。其中4亿元用于偿还债务，约40.6亿元用作营运资金。公司董事长林昭远表示，此举旨在优化资产结构、聚焦核心主业。2025年，越秀地产虽保持千亿销售规模，但毛利率由10.5%降至7.8%，归属母公司净利润从10.4亿元大幅降至0.6亿元。公司计划将回笼资金用于核心城市住宅开发，2025年其96.3%的购地资金已投向六大核心城市。
　　【点评】在行业毛利率普遍承压的背景下，越秀地产通过向母公司出售资产快速回笼大额资金，是一种务实的财务操作。这既避免了在公开市场折价处置资产的尴尬，又实现了集团内部资源的重新配置。将尚处培育期、持续亏损的非核心业务剥离，短期内能显著改善报表现金流，但长期看，将增长潜力业务移出上市公司平台，也可能意味着放弃了未来可能的增值收益。

　　5月6日，中房报讯，绿地控股2025年全年归属母公司股东净利润亏损262.13亿元，同比扩大68.55%。2021年至2025年，公司近三年累计亏损超500亿元。亏损主因是计提了合计约139.74亿元的信用及资产减值损失，以及房地产结转规模与毛利率双双下降。2026年一季度，公司扭亏为盈，归属母公司股东净利润为2.04亿元，但扣除非经常性损益后仍亏损8.09亿元，债务重组等非经常性收益贡献显著。截至2025年末，公司有息债务逾期金额达249.56亿元，资产负债率升至92.10%。公司正聚焦存量去化，并在能源、消费等新领域寻找突破。
　　【点评】巨额亏损主要源于资产减值和主业萎缩，这是长期高杠杆模式在行业下行期的集中清算。一季度依靠债务重组等非经常性收益实现账面盈利，但主营业务造血能力未见根本改善。债务逾期和诉讼缠身显示其流动性压力巨大，仅靠收缩规模和处置资产难以支撑其庞大的债务体量，转型新赛道的成效尚需时间验证，生存仍是其首要挑战。

　　4月27日，中房报讯，2025年，中国建筑实现营业收入2.08万亿元，同比下降4.8%；归属上市公司股东净利润390.7亿元，同比下降15.4%，连续第二年营收净利双降。利润下滑主要受房地产行业调整及公司主动优化业务结构影响。公司全年计提资产及信用减值损失合计258.7亿元，同比增加57.8亿元，其中第四季度单季计提182.6亿元。房地产开发业务合约销售额3948亿元，同比下降6.4%；毛利率同比下滑2.9个百分点至14.4%。公司2026年经营目标为实现新签合同额4.6万亿元，营业收入2.1万亿元。旗下子公司盈利分化，中海地产净利润125.26亿元领先，但中建八局等4家子公司净利润同比下滑。
　　【点评】减值计提虽对当期利润造成巨大冲击，但本质是财务上的审慎处理，旨在提前释放风险、夯实资产质量。这种“以空间换时间”的策略，反映了管理层对行业下行期的清醒判断。然而，房地产作为重要利润支柱，其毛利率持续下滑的趋势短期内难以逆转。子公司盈利能力的显著分化，也暴露出集团内部发展不均衡的问题，单纯依靠中海地产等少数优质单元难以支撑整体盈利。

　　4月24日，丁祖昱评楼市讯，2025年至2026年一季度，头部房企投资策略显著转向聚焦核心一二线城市。2025年，上海、北京、杭州三城土地成交金额全国占比近20%；2026年一季度，广州、上海、北京TOP5城市占比升至22%。具体来看，中海地产2025年新增土储全部位于一二线城市，其中北上深杭和香港权益购地金额占比达80%；中国金茂在上海、北京的投资金额占比达66%；华润置地一二线城市权益投资金额占比达99%，一线城市占比64%；招商蛇口在“核心10城”投资占比近90%，一线城市投资额占比63%；越秀地产聚焦六大核心城市，拿地建面占比86.8%。保利发展2025年二线城市建面占比53%，同比提升11.5个百分点，一线城市占比降至19%。
　　【点评】房企投资策略的趋同化，反映出行业在整体下行周期中对确定性的极致追求。这种“抱团取暖”式的聚焦，短期内可能加剧核心城市土地市场的竞争。长期来看，资源过度集中于少数城市，可能加剧区域市场分化，并隐含新的结构性风险。

　　4月22日，中房报讯，2025年4月13日，上海临港发布年报，显示2025年公司营业收入79.37亿元，同比下滑29.66%；归属母公司股东净利润9.69亿元，同比下降12.64%。4月3日，公司公告收到上海证监局行政监管措施决定书，指出其在2022年至2024年连续3年的定期报告中存在财务数据不准确问题，合计少计负债总额逾130亿元。公司被责令改正，董事长翁恺宁、前任董事长袁国华、总裁刘德宏及财务总监姚炜被出具警示函。公告后首个交易日（4月7日）股价下跌3.64%，之后持续下跌，4月20日报收9.33元/股，创近60个交易日新低。2025年业绩下滑主要因园区销售收入同比下降40.49%，且第四季度毛利率骤降导致单季亏损。
　　【点评】连续三年合计少计逾130亿元负债，这远非“会计偏差”可以轻描淡写，直接暴露了公司治理与财务内控的重大缺陷。业绩“双下滑”与非经常性损益大增的反差，以及高达419亿元的存货和漫长的去化周期，共同指向其核心业务面临的严峻挑战。市场用股价持续下跌表达了对管理层诚信与经营能力的深度质疑，修复信任远比更正一笔会计差错更为艰难。

　　4月22日，中房网讯，4月21日，绿地控股发布2025年年度业绩预告更正公告，预计净利润为-260亿元至-265亿元。此次修正较原预计的-160亿元到-190亿元亏损幅度显著扩大。公司解释称，原业绩预告基于年度审计工作全面展开前的信息测算，随着审计工作推进并与年审会计师沟通核实后，对预告数据进行了更正。
　　【点评】业绩预告修正幅度之大，直接反映了公司在年度审计过程中对潜在亏损的重新评估与确认。这不仅涉及财务数据的调整，更可能指向资产减值、债务重估等深层问题的集中暴露。市场对这类大幅下修通常反应负面，因其削弱了业绩预告的参考价值，并加剧了对公司内部财务管控及信息透明度的疑虑。

　　4月22日，中房网讯，4月21日，保利发展举行2025年度业绩说明会。董事长刘平表示，2025年公司新增计容建筑面积457万平方米，拿地总价791亿元，分别同比增长39%和16%；全年拿地数量从37宗升至52宗，拿地销售金额比提升至0.31。对于2026年，公司计划经营投资总额1664亿元，其中土地投资计划为850亿元至1000亿元。
　　【点评】在行业整体收缩的背景下，保利发展2025年拿地面积和金额实现双增长，显示出逆势扩张的意图。2026年计划土地投资额度较2025年实际支出仍有提升空间，这传递出公司对未来市场相对积极的判断。

　　4月22日，中国房地产网讯，4月20日，合肥城建披露2025年年度业绩报告。报告期内，公司实现营业收入101.02亿元，同比增长31.26%；但归属母公司净利润亏损5.21亿元，亏损规模较2024年大幅扩大820.14%。扣非后净亏损5.52亿元，经营活动产生的现金流量净额为-36.45亿元，同比大幅下滑2546.48%。分季度看，一、二季度盈利，三、四季度转亏，其中四季度单季亏损高达4.81亿元，是全年亏损主因。房地产业务收入100.77亿元，占比99.75%，但成本同比攀升37.07%，毛利率降至11.86%。四季度大额亏损主因是对联营企业项目计提存货跌价准备及确认投资损失等，合计影响利润约2.7亿元。公司2025年度不进行利润分配，连续第二年暂停分红。
　　【点评】增收不增利背后是成本失控与资产减值风险的集中暴露，毛利率下滑和现金流急剧恶化揭示了其盈利模式的脆弱性。对单一联营项目的大额计提，反映出公司在项目选择和风险管控上可能存在严重问题。尽管公司提及战略转型和产品升级，但在行业下行期，这些举措短期内难以对冲核心业务的基本面恶化，区域发展失衡和资金链紧张将成为其未来生存的严峻考验。

　　4月20日，中房报讯，2023年6月，北投置业以底价25.9亿元竞得北京通州张家湾地块，楼面价2.57万元/平方米。项目开发周期漫长，历时近3年，于2026年3月28日以“栖澐湾”案名重新取得预售证。项目拟售均价从2025年初的5.32万～5.68万元/平方米大幅下调至3.96万～4.63万元/平方米，实际网签均价约3.62万元/平方米，去化率超37%。其地价缝差仅约1.05万元/平方米，显著低于周边竞品。项目入市前经历了调规、更名、人事变动，其“兄弟盘”晟景汀澜此前因交付品质问题引发投诉。
　　【点评】栖澐湾的低价入市是北投置业在前期开发迟缓、市场压力及内部调整下的被动选择。极低的地价缝差将利润空间压缩到极限，这不仅考验成本控制能力，更直接指向交付环节的质量风险。购房者因“兄弟盘”的前车之鉴而产生的信任危机，比销售数据本身更具挑战性。北投置业试图通过价格换市场，但住宅开发的核心竞争力终究要回归产品与信用，低价策略若不能与可靠的交付品质绑定，可能只是将问题后置，并加剧品牌损伤。

　　4月20日，丁祖昱评楼市讯，在中国房地产行业深度调整的背景下，房企正加速从“卖房子”向“经营资产”转型。从2025年业绩来看，19家典型房企的非房业务收入占总营收比重从2022年的8.2%提升至2025年的13.9%。华润置地、万科、龙湖的非房业务收入位居前三。远洋集团和世茂集团的该占比超过40%。在盈利方面，华润置地非房业务毛利润达228.30亿元，龙湖集团为143.02亿元。龙湖的非房业务毛利润占比从2022年的23.4%飙升至2025年的151.6%，因其物业销售出现毛亏。华润置地与龙湖集团已率先实现转型，其非房业务分别贡献了总核心净利润的51.8%和79亿元的核心归母净利润，成为关键利润支柱。
　　【点评】龙湖非房业务毛利润占比高达151.6%，直观揭示了其开发业务已陷入亏损，转型不仅是增长问题，更是生存问题。华润置地“轻重并举”与龙湖“航道分离”的模式差异，体现了不同资源禀赋下的战略选择。未来房企估值将更依赖运营和服务能力产生的稳定现金流，而非土地储备和销售规模。

　　4月17日，中房网讯，4月16日，万科A在深交所互动易平台回应了关于总裁职位空缺的提问。万科表示，公司总裁职位目前处于空缺状态，但公司已通过董事会授权及高管分工调整，由董事长及公司高管团队分担相关职责，确保了公司经营决策的正常开展和公司治理的有效运作。
　　【点评】万科总裁职位空缺，由董事长和高管团队分担职责，这既是应对人事变动的权宜之计，也反映了公司治理架构的弹性。这种安排短期内能维持运营稳定，但长期看，核心管理岗位的明确对战略执行和投资者信心至关重要。市场会关注这种集体决策模式在复杂市场环境下的效率和效果，以及正式继任者何时到位。

　　4月15日，中房网讯，4月14日，召集人交通银行发布万科2023年度第一期中期票据持有人会议议案公告。拟展期的“23万科MTN001”原定于2026年4月23日兑付本金，债项余额为20亿元，利率3.11%。会议定于2026年4月17日10：00审议展期事项。根据议案，万科将在实施不超过10万元的固定兑付基础上，先行兑付40%本金，剩余60%拟展期1年。该议案需经持有超过90%表决权的持有人同意方可生效。
　　【点评】万科再次寻求债务展期，反映了其流动性压力仍在持续。先行兑付40%本金加上小额固定兑付，是平衡机构投资者与散户诉求的常见安排，但核心仍是争取时间。方案与此前两笔中票展期方案基本一致，说明公司正试图将特定债务的延期处理模式化，以降低沟通成本和不确定性。

　　4月15日，中房网讯，4月14日，恒大物业公告披露公司控股权出售的最新进展。公告显示，控股股东中国恒大及CEG Holdings（合称“潜在卖方”）已与一名选定投标人（潜在买方）签订排他性协议，双方将进入为期30个工作日的排他性谈判阶段，谈判范围围绕潜在股权交易事宜展开。潜在卖方合计持有恒大物业51.016%的股份，该部分股权是此次潜在交易的核心标的。目前双方正就正式买卖协议条款进行磋商，但尚未达成任何正式或具有法律约束力的协议，交易最终能否落地仍存在不确定性。
　　【点评】排他协议的签署意味着交易进入了关键且实质性的谈判阶段，买方身份和报价成为核心悬念。此举旨在隔离其他干扰，为双方达成最终协议创造条件，但30个工作日的期限也暗示了谈判的紧迫性和复杂性。恒大物业作为优质资产，其控制权的变更将深刻影响公司未来的战略方向和市场格局，当前的不确定性仍是市场关注的焦点。