4月23日，中房网讯，4月18日，2024年首届中国房地产代建峰会隆重召开。会上，金地集团徐家俊表示，代建模式是房企轻资产转型和管理服务输出的自然选择。绿城中国张亚东表示，代建是房地产新质生产力代表。克而瑞丁祖昱表示，代建是目前活力最强、前景最好、市场空间最大的房地产赛道。华润置地燕现军表示，要成为政府和市场值得信赖和依托的重要专业力量。中原建业王军表示，要做到每个项目都盈利，每个项目都标杆。蓝城集团许峰表示，代建方需精准定位服务角色以满足多元需求。龙湖龙智造宋海林表示，代建企业要为纾困项目找回声誉和口碑。旭辉建管刘冰洋表示，从委托方诉求出发，才能做好服务。
【点评】近年来，在房地产行业深度降温的过程中，代建赛道逆势快速增长，保交付项目、纾困项目、保障房项目、城市更新项目等代建需求异常旺盛。可以预期的是，代建业务将成为主流房企轻资产化转型的主要赛道。但如何为代建方提供精准服务以提升项目口碑和价值，也将成为代建企业的努力方向。
4月22日，中国房地产报讯，4月20日下午，有消息称，由南通市海门区政府牵头，中南建设控股股东中南城市建设投资有限公司与亚洲著名私募股权投资公司太盟投资集团（PAG）及江苏资产等机构在洽谈债务化解、股权交易等合作。随后，中南建设相关人士向中国房地产报记者确认了上述消息的真实性，并表示“正在洽谈”。就在前几日，中南建设才发布公告，称公司股价已经连续多个交易日低于1元。按照A股面值退市规则，中南建设存在可能因股票收盘价连续低于1元/股而被终止上市的风险。
【点评】在本轮房地产市场深度调整过程中，诸多房企均陷入债务危局。中南建设若能引入太盟集团作为新的战略投资者，对于其化解风险将形成重大利好。南通市海门区政府牵头支持中南建设化解债务，具有很强的借鉴意义。单纯依靠出险企业自身，基本不可能化解风险。
4月22日，中国房地产网讯，向来极具危机感的万科却依旧无法阻挡危机的到来，令市场讶然。万科曾把“活下去”的希望寄于“多元化”发展，但“多元化”摊子铺得太大，对资金流造成了过多消耗。自2014年试水多元化，10年间万科持续投入经营服务类资产高达4000亿元，但其整体资产的EBITDA利润率到现在依旧不能覆盖银行贷款利润。从2018年喊出“活下去”至2021年，万科平均每年拿地额高达1421亿元，2022年拿地额降至241亿元，2023年又升至384亿元。目前，万科拥有超过1亿平方米的土地储备，这些土地沉淀了大量资金，很多地块还集中在三四线城市，去化艰难的同时面临着减值风险。截至2023年末，万科各项资产减值准备余额总计122.07亿元，其中存货跌价准备占比高达65.42%。
【点评】现阶段，靠自救比靠外部支持更有效，而卖资产、卖股权是短期内快速收割现金流的办法之一。但要从根本上解决当前困境，万科还是需要加速销售去化，保持经营性现金流为正。
4月19日，第一财经讯，近日，地产股“跌跌不休”成为投资者的热点话题，随着保利发展、万科等龙头股价下滑，当下A股房地产板块已无千亿市值房企，最高的保利发展总市值979.18亿元、万科A总市值820.83亿元、招商蛇口756.58亿元，这三家企业今年来股价分别下跌17.37%、34.23%、12.38%。从市净率表现看，目前A股房地产板块有64家企业“破净”，即股票市场价格低于每股净资产价值。内房股情况同样惨淡。在港股上市的内地房地产企业中，仅两家总市值超过千亿，华润置地总市值最高为1697.16亿元，其次为中国海外发展，总市值约1258.66亿元；除了少数头部企业，大批量内房股股价则“惨不忍睹”，有超40家企业每股价格低于1港元。
【点评】今年以来，地产股整体走势可谓惨淡。目前地产股价已提前反映较悲观预期，只是系统性的修复动力还需等待。虽然政策优化放松力度不断加大，但房地产销售仍未回暖，房企资金链紧张局面也未得到实质性缓解。
4月16日，中房报讯，时隔8年，万科再次打响保卫战。近期，有关万科的负面舆情不断发酵，且有愈演愈烈之势。截至4月12日收盘，万科股价跌至7.1元/股，当日下跌4.57%。4月14日，万科召开投资者交流会首次详细回应负面舆情。针对经营情况，万科方面称，当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。但万科已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。针对近期烟台实名举报事件，万科方面回应称，烟台举报方就万科挪用资金问题于2023年向烟台公安机关报案并被受理。烟台公安机关经过3个月调查取证后，于2023年11月作出决定不予立案。针对济南万科原总经理肖劲被公安机关带走，万科方面称，肖劲属于个人案件，与烟台举报无关。
【点评】万科陷入负面舆论漩涡，既有其自身的原因，如战略调整执行不到位，投资冒进和失误等，但更多受行业整体深陷困境受拖累。万科正面回应负面舆情，对于维护公司声誉和投资者信心具有重要作用。
4月15日，中房报讯，等到600亿元“续命钱”后，王健林又将一核心资产摆上了货架。4月12日，万达商管通过坤华（天津）股权投资合伙企业将北京万达实业100%股权出售给新华人寿保险股份有限公司和中金资本。这被视为万达集团在当前市场环境下去杠杆、降负债、优化企业流动性的财务策略和业务调整战略。此外，该交易也可能被视为险资开始抄底不动产的迹象，王健林可能给出了较市场价更低的价格，以确保风险可控。
【点评】王健林与险资的合作再次凸显了万达集团在当前市场环境下的财务调整和业务优化策略。同时，险资的介入也反映了市场对于不动产资产价值的重新评估。此次交易不仅对于万达集团和险资双方具有重要的财务意义，也对于整个房地产市场的走向和风险控制具有一定的指导意义。
4月11日，新京报讯，自1月份出台经营性物业贷款新政后，目前已经有一些企业在贷款落地上取得实质性进展。4月10日，中国人民银行上海总部、国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家沪上主要商业银行以及12家房地产企业参会，签约贷款金额146亿元。其中，民营房地产企业有10家，共获贷款126亿元。据悉，此次获得经营性物业贷的房企包括龙湖集团、张江集团、大华集团、南丰集团、美地芳邻等。从已经贷款落地的用途来看，目前多用于置换CMBS等存量债务。
【点评】允许经营性物业贷款偿还房企其他债务（包括集团债务），突破性地放宽了经营性物业贷款的资金用途，有助于帮助优质房企盘活存量资产、扩大融资渠道，缓解债务压力。
4月11日，证券时报讯，4月10日，“智链中国·2024观点数字未来发展大会”在深圳召开。观点指数研究院发布《卓越指数·2024数字化发展卓越表现报告》指出，从现状来看，尽管房企对数字化转型的重视程度在不断提升，但在数字化转型过程中挫折不断。上市头部房企对于研发投入更为谨慎，绝大多数房企在研发支出方面仍然占比较小。2022年至今，大型房企都出现了首席信息官（CIO）或者数字化相关负责人离职的现象。在房地产行业流动性危机及楼市持续下行的影响下，数字化的应用场景大幅减少；部分开发商举步维艰，企业利润变薄甚至亏损，无力或不想负担数字化的成本；另一方面，过往数字化的模式未能实现真正提质增效，业务与技术的融合仍需漫长的时间。
4月11日，丁祖昱评楼市讯，CRIC数据显示，2024年一季度，代建新增规模TOP20企业新增签约面积3464万平方米，同比基本持平，占2023年全年新增签约面积的29%。其中有7家企业新增签约面积超过200万平方米，合计2312万平方米，占TOP20企业新增签约面积的66.8%。新签约项目中，商业代建占比高达75%，政府类代建项目占比为25%，政府类代建仍将是代建企业布局的重要方向。随着代建赛道入局者增多，未来的竞争格局也将愈发激烈，加速规模扩张将成为代建企业重要的方向。
【点评】在新发展模式探索过程中，代建业务成为主流房企争相布局的重要领域，主要得益于纾困类、城投类、政府类代建需求的增加。不过随着代建市场竞争愈发激烈，一些问题也在不断暴露，包括垫资入场、销售不畅、项目款拖欠、合作分歧等。虽然短期来看房地产调整带来了不少的代建机会，但代建市场的平稳发展也离不开房地产市场的修复。
4月10日，中房网讯，中房网发布的《2023年中国房地产开发企业信用状况白皮书》显示，2023年，全国共有10家房地产债券发行人确认境内信用债券实质违约或触发交叉条款（不包括展期情形），涉及债券41只，同比下降55.43%；违约涉及债券余额355.75亿元，同比下降31.72%。境外债方面，2023年，共有19家房地产开发企业出现境外债实质性违约（不包括展期情形），涉及债券43只，同比减少74.09%；涉及违约金额共计约47.60亿美元，同比下降59.04%；涉及债务余额共计168.96亿美元，同比下降65.88%。整体来看，2023年房企境内债和境外债违约现象较2022年有所好转，但总体仍不乐观，在销售端尚未明显改善的情况下，行业风险出清仍在路上。
【点评】自2021年下半年以来，房地产开发企业债务违约风险持续暴露并不断发酵蔓延。虽然从违约数据和金额来看，2023年已出现明显好转的迹象，且房企融资政策放松力度不断加大，但只要销售不见明显改善，房企债务和资金链压力仍将难化解，违约企业数量仍将继续增多。
4月7日，中房网讯，一季度，房地产市场整体保持低位运行，企业销售持续承压。克而瑞报告显示，3月，TOP100房企实现销售操盘金额3583.2亿元，环比提升92.8%，但单月业绩规模仍保持在历史较低水平，同比降低45.8%。累计来看，百强房企一季度实现销售操盘金额7792.4亿元，同比下降47.5%。单月和累计业绩同比下降的房企也占到近九成，业绩同比整体呈普降态势。投资方面，一季度仅有三成销售百强有拿地，但拿地金额同比增长14%，投资高度集中。且整体投资格局并未发生转变，依旧是以过去三年拿地较多的央国企为主。
【点评】今年以来，尽管政策面持续优化、释放利好，一线及部分强二线核心城市调控政策松绑，但市场信心支撑不足、需求及购买力低迷，行业预期尚未得到明显修复，市场整体走向并不明朗。预计短期内市场供求不会出现明显转暖，企业销售将持续面临较大压力。
4月7日，丁祖昱评楼市讯，2023年，对物业企业而言，仍是艰辛的一年。经济环境及关联地产的影响仍在持续，资本市场降温不止，物企股价仍在下调。不过透视年报发现，不少物企仍然取得了不错的成绩。2023年，57家上市物企营收总值2751.68亿元，均值49.14亿元，同比增长8.5%。9家上市物企营收超百亿。其中，碧桂园服务实现营业收入426.12亿元，仍居榜首；万物云紧随其后，实现营收331.83亿元。盈利方面，2023年，已披露数据的56家企业平均净利润为2.95亿元，同比增长7.3%，增速由负转正。六成以上上市物企实现净利润改善。其中，华润万象生活以净利润29.43亿元稳居第一；建发物业净利润增速领跑行业，高达117.8%；星盛商业毛利率、净利率领跑行业，分别达52.5%、25.6%。
【点评】目前来看，地产开发主业持续下行对物管行业的影响仍在持续，但也正在逐步减弱。中长期来看，物管行业要实现可持续发展，独立性非常重要，一方面需要强化管理输出，另一方面则需要拓展增值服务。
4月7日，中国房地产报讯，过去一段时间，房企股价持续走低、市值一降再降，与房地产市场总体下行关系密切。一是营收减少；二是净利润下降或者亏损企业增多；三是房企投资回报率持续下降。由于商品房销售持续放缓、银行新增开发贷增速有限以及部分房企信用评级的持续调降，房企市值走低主要是基于市场对房企风险的担忧。因此，如何提振房企市值或者股价，关键看房企自身流动性状况能否得以改观，特别是短期房地产市场仍然处于下行阶段中，如何更好地应对经营性收入持续下降带来的影响。流动性改观不仅需要削减不必要的存量资产和缓释短期债务风险，还要利用好各种支持房企流动性的政策工具，以及合理引入股权战略投资者。
【点评】在本轮市场深度调整过程中，诸多上市房企均采取了不同的市值管理措施，但由于市场销售和房企资金状况迟迟未能改善，市值持续下降成为普遍现象。就目前来看，房企市值修复既取决于企业自身的经营状况和现金流，也取决于房地产市场的修复进程，以及与其密切相关的资本市场对房地产行业的风险偏好变化。
4月1日，中国房地产报讯，每年业绩会上，万科董事长郁亮对于房地产行业的预判都被看作具有风向标意义。在今年的业绩发布会上，郁亮表示，万科没有改变此前对于行业超跌的判断。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米，较2019年高点下降59%。尽管行业已经不可能回到过去高点，但行业前景依然广阔。此次业绩发布会上，万科的债务及融资问题备受投资者和媒体关注。万科表示，将着力在以下几个方面开展工作：一是确保安全底线。通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫，2024年实现交易回款不低于300亿元；二是坚定降杠杆，全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式转型；三是坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。
【点评】经过近三年的深度调整，绝大多数房地产企业均已拉响资金或债务警报。从企业的维度来看，化解风险、跨越周期需要从以下几个方面入手：一是全力销售去化，坚持做好产品；二是出售优质资产或项目股权，增厚资金安全垫；三是降本增效，聚焦收缩，提高管理效能；四是结合政策导向，拓宽融资渠道，转变融资模式，盘活优质经营性物业。
4月1日，证券日报讯，3月30日，大连万达商管集团与5家投资机构——太盟投资集团（PAG）、中信资本、Ares Management旗下基金、阿布扎比投资局旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司在大连正式签署投资协议，5家投资机构联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，合计持股新达盟公司60%，大连万达商管集团持股40%。关于股权“贱卖”问题，新达盟公司完全是一个轻资产运营平台，只是“万达商业”的一部分业务，二者从资产来看并不具备可比性。关于丧失绝对控制权的问题，在当前形势下，王健林对万达的控制权不是关注重点，如何保证企业生存和发展才是最重要的，万达让渡部分股权利大于弊。
【点评】此次成功获得600亿元投资，对于万达及合作伙伴具有多重意义。一是有助于提升万达的品牌形象和市场信心，向外界传递出积极的发展信号；二是有助于优化万达的股权结构，提高公司治理水平；三是有助于万达在业务拓展、资源整合等方面获得更多的支持和机会，实现业务协同效应。
3月27日，丁祖昱评楼市讯，房企加速入局代建赛道，始于2022年。彼时，包括龙湖集团、中梁集团、华夏幸福、新城控股在内的上市房企都在2022年下半年宣布开展代建业务，开启快速扩张的步伐。2023年，代建赛道持续扩容，上坤集团成立独立代建公司并退出“久筑共建”品牌，滨江集团宣布重启代建航道。进入2024年，招商蛇口设立代建业务专业公司。随着代建政策不断下沉，多地均出台或修订了代建管理制度。再加上“三大工程”建设持续推进，以及纾困项目的增多，代建已成为房企业务升级转型的重要方向之一。不过也要看到，随着入局者增多，代建细分赛道已经形成，未来的竞争格局也将愈发激烈，代建行业正在从蓝海变成红海。
【点评】代建业务具有轻资产、低负债、高成长、抗周期等特点，是探索房地产发展新模式的重要方向。尤其在加快推进“三大工程”建设的背景下，政府代建市场潜力巨大。不过随着市场竞争日益激烈，代建市场也将明显分化，央国企和头部房企在承接政府代建项目方面的优势较为凸显。
3月25日，中房网讯，3月22日，龙湖集团发布2023年年度业绩公告显示，2023年，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元；股东应占溢利128.5亿元；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利113.5亿元；实现毛利305.8亿元，毛利率为16.9%；核心税后利润率为8.7%，核心权益后利润率为6.3%。截至2023年末，龙湖集团的综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%；平均借贷成本为4.24%。在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，剔除预收款的资产负债率60.4%。截至2023年底，龙湖集团土地储备合计4539万平方米，权益面积3236万平方米。期末公司已售出但未结算的合同销售额1734亿元，面积1260万平方米。
【点评】与诸多房企经营亏损甚至资金告急相比，龙湖集团交出了一份不错的答卷。一是净利润虽有近50%的降幅，但仍在百亿以上规模。二是资产负债结构持续优化，融资额度非常充裕。三是五个航道都实现了正向经营性现金流。四是运营和服务业务经营性业务收入占比达14%，利润占比超过60%，成为龙湖集团穿越周期的压舱石。
3月22日，丁祖昱评楼市讯，自2022年以来，行业逐渐告别高增长时代，进入平稳的高质量发展阶段。企业规模增长更依赖自身直拓能力，头部企业市场份额进一步提升，强者恒强趋势持续。克而瑞物管监测数据显示，2023年，TOP100物企以较强的拓展能力、稳健的运营能力占据绝对领先优势，头部格局已定。与此同时，不同梯队的差距呈现进一步扩大趋势。就在管规模而言，2023年有5家上榜企业在管面积突破5亿平方米，2023年TOP10企业在管面积门槛值达3.40亿平方米，TOP30企业在管面积门槛值达1.05亿平方米。就合约面积而言，2023年，共有7家上榜企业合约面积突破5亿平方米。
【点评】随着房地产增量规模的收缩，来源于关联房企的在管面积减少，未来物管企业的规模增长更依赖自身直拓能力。同时，在住宅物业竞争日益加剧的形势下，越来越多物管企业锚定非居业务进行拓展。
3月20日，21世纪经济报道讯，3月20日，金地集团表示已将"16金地02"债券兑付资金本息共计约11.39亿元，全额汇入中登公司指定银行账户。这是金地集团近一个月以来偿付的第三笔公开市场债务。此外，金地集团透露，将于3月24日到期的另一只中票"21金地MTN003"，其兑付资金也已全部备妥，本息共计15.597亿元。至此，金地今年一季度的公开债已经全部偿付完毕，有赖于金融机构为之提供的65亿元融资。3月5日，北京金地中心的项目公司向交通银行深圳分行申请经营性物业抵押贷款融资，融资本金40亿元。此前，深圳金地物业还向招商银行深圳分行申请了25亿元的授信额度。金地目前旗下还有若干商业、产业园等资产，这些资产也有望再度为金地提供融资窗口。
【点评】在房地产销售不及预期引发投资者的信心动摇之时，金地集团如期兑付到期债务本息，一定程度上稳定了资本市场的信心。经营性物业贷款可用于偿还存量债务，为金地集团偿还到期债券本息提供了有力支持，对于金地集团顺利扛过偿债高峰将起到关键作用。
3月20日，上海证券报讯，历时7个月，随着一纸罚单公布，恒大地产涉嫌信息披露违规一案“靴子落地”。3月18日晚，恒大地产发布《关于收到中国证监会行政处罚及市场禁入事先告知书的公告》（下称《事先告知书》）。《事先告知书》显示，经证监会查明，恒大地产披露的2019年、2020年年度报告存在虚假记载。恒大地产通过提前确认收入方式财务造假，在2019年和2020年合计虚增收入5641.16亿元、虚增利润920.11亿元。证监会拟决定对恒大地产处以41.75亿元的罚款，并决定对该公司时任董事长许家印、中国恒大集团时任董事局副主席兼总裁夏海钧采取终身证券市场禁入措施。
【点评】恒大地产的这一系列财务造假行为，引发了业界对恒大其他业务板块的财务真实性和运营现状的担忧。根据公开信息，恒大系企业已处于资不抵债状态，同时还存在各类法律纠纷，这也为本次处罚的执行增加了难度。
