中国行业发展报告

　　2024年，中国商品房销售延续深度调整态势，全年销售面积、销售额分别降至9.74亿平方米、9.68万亿元，同比分别下降12.9%、17.1%。尽管“517新政”和“924新政”对四季度市场形成强刺激，带动销售面积、销售额同比止跌并分别增长0.3%、1.0%，但房地产开发投资额仍降至10.03万亿元（同比下降10.6%），单季度投资降幅更扩大至12.4%。2025年开年，政策效果持续显现，1～2月销售面积、销售额同比降幅收窄至5.1%、2.6%，百强房企销售金额同比仅微降1.33%，投资降幅亦缩至9.8%。政策层面，中央经济工作会议、国务院常务会议及2025年“两会”均明确“推动房地产市场止跌回稳”，地方层面围绕需求端降成本、供给端提质增效等方向密集施策。展望后市，在“史上最宽松政策环境”下，2025年将成为市场由大幅降温转向底部震荡的关键拐点，预计全年销售面积、开发投资同比分别下降5%、8%。商业银行建议从五方面强化金融支持：一是重点满足改善性住房需求，探索“以旧换新”信贷模式；二是扩围房地产融资协调机制，对“白名单”项目应贷尽贷；三是加大“好房子”建设及城市更新信贷投放；四是支持存量商品房转保障房等盘活举措。通过多措并举，推动行业实现质的有效提升和量的合理增长。

　　2024年以来，房地产市场延续深度调整态势，主要指标降幅进一步扩大，库存去化压力明显加剧，大中城市新房、二手房价格全面下跌，市场交投情绪异常低迷。不过也要看到，从“517新政”、7.30中央政治局会议，到“924新政”和9.26中央政治局会议，房地产政策已然全面转向，释放了全面救市的明确信号。9月底以来，在一揽子政策“组合拳”的刺激下，房地产市场初步呈现止跌企稳的势头。展望2025年，宏观经济面临特朗普上台后对中国商品加征关税等严峻挑战，房地产市场将迎来史上最宽松的政策环境，市场信心的修复存在较大的不确定性。在政策强刺激下，预计房地产市场将逐步走出谷底，但要整体实现止跌回稳还存在较大难度。部分热点一二线城市有望率先止跌回稳，多数三四线城市仍较难恢复。

　　2021年下半年以来，房地产市场持续深度调整并显著降温，行业景气度降至历史最低，主要指标绝对值逐年降档，大中城市房价进入最长下跌周期，商品房库存升至历史新高，房地产企业债务风险不断积累蔓延。其中，2023年先扬后抑、继续探底，2024年上半年降温幅度进一步扩大。在此过程中，房地产调控政策全面转向宽松，党中央、国务院频频就房地产工作作出重要部署，并先后做出了“房地产市场供求关系发生重大变化”的重大论断和“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的重要部署，政策托市的色彩越来越浓厚。尤其党的二十届三中全会首次并重点提及“房地产”，为房地产行业发展改革确定了目标和方向。短期来看，围绕防范化解房地产风险，新一轮去库存周期已全面开启，消化存量与优化增量将紧密结合，2024年下半年房地产市场或将加快筑底。中长期来看，房地产发展新模式将加快构建，“人、房、地、钱”要素联动、“市场+保障”双轨、租购并举、增量优化与存量改造并重等将成为主要特征。

　　2023年，房地产市场先扬后抑、继续探底，供需关系和交易结构均发生重大变化，商品房销售面积、销售额分别降至2013年、2016年以来最低。2024年开年，房地产供需两端一揽子政策利好集中出台，吹响了政策全面放松的号角。不过，政策利好并未改变市场颓势，房地产市场依然超跌开局。1～2月，商品房销售面积、销售额同比分别下降20.5%、29.3%。
2024年3月，“两会”政府工作报告和国务院常务会议均对房地产业着墨颇多，体现了对房地产风险的高度重视，同时明确提出“进一步优化房地产政策”“系统谋划相关支持政策”。展望后市，不管是货币政策还是房地产政策，均趋于进一步放松，叠加美联储货币政策转向和资本市场回暖的预期，预计上半年商品房销售将加快筑底，下半年有望逐步企稳，2024年房地产市场或将迎来筑底转折的一年。

　　下半年以来，中央政治局会议拉开新一轮政策放松大幕，“认房不认贷”、降低首付比例和贷款利率等政策集中落地，热点一二线城市大幅优化或全面取消限购限售。但由于购房需求内生动力不足，政策放松的效果短期内集中释放后快速回落，房地产市场仍延续下行筑底态势，市场观望情绪依然浓厚。年末最后两个月，供需两端的政策支持力度将进一步加大，市场下行态势或将略有缓和。展望2024年，不管是货币政策还是房地产政策均趋于进一步放松，叠加美联储货币政策转向和资本市场回暖的预期，预计房地产销售将逐步走出谷底，全年或将呈现前低后高、整体企稳的态势，并有望恢复小幅增长。行业投融资表现也将有所好转，投融资降幅趋于明显收窄，不过投融资分化的态势将进一步加剧。

　　2022年以来，房地产调控政策持续松绑，但受经济下行、疫情多发、房企爆雷、预期疲弱等多重因素叠加影响，房地产市场持续大幅降温，供需规模均明显降档。2023年上半年，房地产销售先扬后抑，二季度再度下行筑底，尤其6月急转直下，救市呼声日益高涨。在此背景下，7月24日中央政治局会议首次提出“适时调整优化房地产政策”，释放了政策进一步转向的明确信号，意味着房地产调控进入新时期。短期来看，在稳经济政策接续发力、稳楼市政策继续放松、购房者信心逐步修复的预期下，预计下半年房地产销售大概率将触底企稳，全年将呈现前高中低后升的脉冲式、分化式企稳态势。中长期来看，房地产行业已进入新的发展阶段，增量开发规模趋于下行，存量更新改造和资产运营管理潜力巨大，房地产业将向新发展模式平稳过渡，住房建设工作重点将从解决“有没有”转向解决“好不好”。

　　2022年，房地产市场持续下行筑底，全年商品房销售面积回到七年前的水平，销售额回到五年前的水平，开发投资回到三年前水平，新开工面积更是降至十多年前的水平。今年1～2月，得益于疫情形势好转后前期积压需求的释放，以及前期政策效果的显现，全国商品房销售出现点状回暖，商品住宅销售额同比率先止跌回升，70个大中城市新房价格回涨、二手房价格止跌，房地产开发投资降幅亦明显收窄。展望全年，不管是疫情防控的平稳转段、宏观经济的企稳回升、货币政策的精准发力，还是政策效力的叠加释放、房企风险的逐步化解等，均有利于房地产市场的复苏，宽松的政策和货币环境将形成有力支撑。预计今年房地产市场销售将呈现前低后高、先降后升的渐进式、分化式企稳态势，二季度或成为市场企稳的关键拐点；行业整体将呈现融资改善带动投资恢复、需求改善带动供给恢复的局面。

　　下半年以来，房地产市场继续下行筑底，即便调控政策松绑不断升级，下行态势仍未出现缓解。截至目前，销售下行、房价下跌、投资下行的持续时间已超过历次楼市下行周期。房地产业成为经济和投资增长的主要拖累，对地方财政收入和金融信用扩张也带来了极大的影响。为此，继“930”新政之后，近期金融监管部门接连出台第二支箭、金融十六条、保函置换预售监管资金“三道金牌”，意味着房地产金融政策彻底转向支持，拉响了政策救市、金融救市的大幕，也体现了中央稳楼市的态度和决心。不过就今年最后两个月来看，政策效应还难以完全显现，预期的转变还需要一定的时间。展望2023年，虽然全球经济衰退预期增强，但国内经济增长有望保持韧性，稳经济、稳楼市政策将全面发力、同步推进，尤其货币宽信用和楼市稳需求等政策效应持续叠加，有望支撑房地产市场整体企稳回升，不过市场分化态势仍将加剧。

　　2021年至2022年上半年，房地产市场先热后冷，调控政策基调由全面收紧、持续加码转向全面纠偏、发力维稳。尤其今年以来，在稳经济的大背景下，政策松绑范围和力度不断加大，但仍难阻楼市大幅降温态势，经济下行、疫情暴发、风险集聚、预期转弱等是主要原因。进入6月以来，得益于国内疫情的明显缓解，以及稳经济、稳楼市力度的加大，房地产市场已出现筑底企稳的拐点。但也要看到，近期部分烂尾楼盘业主强制停贷事件愈演愈烈，表明房企信用风险仍在发酵演化。展望下半年，不管是疫情影响的进一步弱化，宏观经济的复苏向好，还是政策松绑效应的叠加释放，及“保交楼”力度的加大，均有利于房地产市场的企稳回升。中长期来看，房地产市场将降速换挡，发展模式亟待转变，增量和存量、商品房和保障房、购房和租房市场将并行并重、有机融合。

　　去年下半年以来，房地产市场急剧降温，今年前2月依然延续低迷态势。为化解房地产行业风险，去年四季度开始，从央行提出“两个维护”到中央会议首次提出“良性循环”，房地产调控工作重心全面转向维稳。尤其今年以来，在稳经济的大背景下，房地产政策利好频出，调控“放松”尺度不断加大，部分城市开始松绑限购限贷限售政策，房地产税试点扩围工作也已明确暂缓。在货币政策和调控政策的双重利好下，商品房销售有望从二季度开始企稳，但市场分化将明显加剧。全年来看，房地产市场将呈现前低、中稳、后升的整体下行态势。初步预计，今年商品房销售面积同比下降1%～2%，房地产开发投资同比增长3%～4%。

　　下半年以来，随着政策调控不断深化、市场预期逐步弱化，房地产市场大幅降温，主要指标全面下挫，尤其“金九银十”异常惨淡。由于市场出现短期过激反应，导致房企资金链过于紧绷，房企信用风险和项目烂尾风险过度暴露，并向其他领域蔓延。9月底以来，央行频频提及“两个维护”，释放了维稳楼市的明确信号。尽管如此，政策改善的重点主要是纠偏和纾困，而并非放松，调控方向和行业基本面没有改变，房地产市场仍将延续降温态势。展望2022年，房地产政策和融资环境将继续改善，但在新的行业规则下，在房价上涨预期转弱的背景下，房地产市场仍趋于整体降温，市场分化态势将进一步加剧。压降杠杆仍是市场回暖的一道枷锁，政策松动则将为市场降温兜底。尤其在房地产税试点落地之前，市场仍将选择继续观望。

　　去年下半年以来，以热点一二线城市为代表，房地产调控和金融监管不断收紧，且升级加码势头远超预期。尽管如此，房地产市场整体表现依然较好，与商品房销售惯性、开发投资韧性以及上年同期的较低基数有较大关系。下半年，在高基数、强调控、严监管的形势下，房地产市场将明显降温，房企融资形势将显著恶化，开发企业将加大推盘促销、以价换量力度，不同区域、城市、房企之间的分化态势将进一步加剧。“十四五”时期，在“房住不炒”、有保有压的基调下，商品房市场面临常态化调控和监管，行业发展增速将全面回落，保障性租赁住房将加快发展，市场供需和调控重点将聚焦人口净流入的大城市，高质量发展下的品质提升、城市更新、技术赋能、存量管理和服务增值将成为新的发展亮点。

　　2020年是跌宕起伏的一年，新冠肺炎疫情突发并迅速得到控制，楼市调控和融资环境先松后紧，房地产市场深幅低开后强势复苏回暖，关键指标表现远好于市场预期。进入2021年后，房地产市场仍延续上年末的较高热度。由于市场热度较高尤其部分城市再现过热迹象，核心一二线城市密集升级调控，继去年下半年后掀起了新一轮调控，释放了强调控、强监管、坚决去杠杆的强硬态度。展望2021年，房地产市场运行面临的调控政策和货币政策环境均将紧于上年，开发企业面临的融资和销售压力均将明显加大。尽管在低基数效应下，多数指标上半年将大概率延续两位数以上增长，但在当前如此严厉的调控势头下不具备持续走热的基础，高位持续回调是大势所趋。全年来看，房地产市场将回归前几年的降温调整态势，不同区域、不同城市、不同房企之间将显著分化。

　　今年以来，受新冠肺炎疫情形势、逆周期调节政策尺度、房地产调控力度变化影响，房地产市场低开高走、强势复苏，整体表现远超预期。尽管下半年以来房地产调控风向明显转变，融资监管进一步收紧，尤其“三道红线”开始试行，但得益于开发企业大力推盘促销甚至降价让利，全年商品房销售规模将创历史新高。展望2021年，随着调控这根弦持续紧绷、货币政策回归稳健、对冲性宽松政策逐步退出，购房需求释放将更趋理性，房企拿地投资将更加谨慎，房地产市场将回归趋势性降温通道，不同区域、不同城市、不同房企之间分化局面将进一步加剧。

　　2019年至2020年上半年，货币政策逆周期调节力度不断加大，全国房地产调控延续高频模式，并呈现有松有紧、先松后紧的特点和倾向，主要供需指标均表现出较强韧性。尤其今年上半年，尽管新冠肺炎疫情带来巨大冲击，但随着疫情的缓解、货币的宽松和房企的促销，二季度房地产市场呈现较强的复苏态势，尤其土地市场率先回暖，部分城市甚至出现过热迹象。展望下半年，货币政策宽松度将有所回调，房地产融资监管将更加严格，房地产调控仍将以稳为主，调控政策打补丁将成为下半年的亮点，预计房地产市场将回归正常调整。中长期来看，房地产行业已进入新的发展阶段，行业定位、增长速度、调控方式、供给结构、区域格局、经营模式等均面临转变，高质量发展下的品质提升、城市更新、技术赋能、存量管理和服务增值将成为新的发展亮点。

　　2019年，楼市调控延续高频从严模式，房地产市场震荡降温，但供需指标均表现出较强韧性，降温幅度远低于年初预期，货币政策灵活适度背景下开发企业积极推盘促销起到了较大的支撑作用。2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情给房地产市场带来了巨大冲击，停工停业、土拍延后、复工延迟、出行限制等因素叠加影响下，房地产供需指标均大幅下挫，资金链压力凸显。展望全年，楼市下行调整叠加新冠肺炎疫情冲击，房地产供需指标将大幅震荡，行业降温幅度将有所加大。不过，在外部政策环境边际宽松的对冲下，楼市整体降温态势或将在可控范围，分化加剧的局面不可避免，房价涨幅趋于进一步回落。其中，一二线城市和龙头实力房企危中有机、问题不大，部分热点城市可能出现阶段性的地价房价上涨压力；三四线城市和中小房企风险积聚、状况堪忧，多数三四线城市房价存在较大的下跌风险。

　　2019年，楼市调控延续高频从严模式，融资监管全面收紧和政策对冲博弈成为楼市调控的亮点。尽管调控形势总体严峻，但房地产行业供需指标仍保持韧性，降温幅度远不如预期。在开发企业积极促销、全力抢收的情况下，全年销售规模有望创历史新高。展望2020年，楼市紧调控周期仍将延续，全面放松的情形不会出现，延续政策对冲模式的可能性较大，预计房地产市场将稳定降温，供求关系将发生逆转，全国商品房销售均价涨幅将明显回落。不过，在“一城一策”的灵活调控下，整体降温幅度仍不会太大。但对于部分三四线城市、部分中小型房企而言，有可能陷入困境、进入寒冬，区域分化、企业分化局面仍将进一步加剧。

　　2018年至2019年上半年，楼市调控从“持续收紧”逐步转为“以稳为主”，房地产金融监管始终未放松，房地产市场呈现震荡、分化降温态势。展望下半年，在调控不放松、融资全面收紧的预期下，在政策对冲和市场博弈下，预计房地产市场将保持稳定降温态势，但区域市场、房企经营分化态势将进一步加剧，行业供需指标增速均趋于放缓或下行。中长期来看，未来十年，我国房地产行业发展面临的内外部环境将发生巨大变化，行业定位、增长模式、调控方式、供给结构、区域特点、竞争格局等均面临转变，房住不炒、一城一策、租购并举、长效机制、住有所居等将成为主基调，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将加快建立。

　　2018年，楼市调控持续加码升级，房地产市场整体降温、大幅震荡，供需指标走向明显分化，中央政治局会议“731”强硬表态触发了楼市全面转冷、房价涨幅回落的拐点。需求方面，2018年商品房销售面积同比仅增长1.3%，2019年1～2月降至-3.6%，2015年6月以来首次出现累计同比负增长；供给方面，2018年土地购置面积、商品房新开工面积同比分别增长14.2%、17.2%，2019年1～2月分别降至-34.1%、6.0%，仅开发投资增速继续逆势上升至11.6%；库存方面，三四线城市库存去化成效显著，2019年2月全国商品住宅待售面积迎来触底回升的拐点；价格方面，普通二三线城市房价轮番领涨，2018年8月70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅一度高达1.5%，到2019年2月一路降至0.5%。

　　2018年以来，楼市调控力度空前，商品房销售整体降温，但降温幅度远不如预期，年中甚至出现大中城市房价逆势反弹的情况，直接诱发了中央“坚决遏制房价上涨”的最强硬表态。目前，以中央“731”表态为导火索，以“金九银十”落空为拐点，楼市调整已转冷进入下半场。展望2019年，房地产市场或迎来寒冬，政策调控、信贷从紧、需求透支、供给回升、预期下行等不利因素相互叠加，行业基本面将整体走衰，开发企业将同时面对融资困难、销售下滑、资金紧张、债务到期等多重压力。主要指标来看，商品房销售面积将明显下滑，房地产开发投资增速将降至低位，大中城市房价将整体停涨。分城市来看，一二线热点城市可能低位企稳、量价微涨，三四线城市则有可能迅速转冷、量价齐跌。