中国行业发展报告

　　以党的十九大为界，房地产行业正式进入新时代。1998年“房改”二十年后，2018年有望成为“二次房改”元年。未来十年，我国房地产行业发展面临的内外部环境将发生巨大变化，行业定位、增长模式、调控方式、供给结构、区域特点、竞争格局等均面临转变，房住不炒、消费驱动、资产运营、长效机制、多元供应、租购并举等将成为行业发展关键词，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将加快建立。

　　2017年以来，楼市调控不断蔓延深化，并取得显著成效。需求方面，热点一二线城市成交量大多明显下滑，2017年商品房销售面积同比增速降至7.7%，2018年1～2月降至4.1%；供给方面，土地供给规模不断加大，开发投资保持较快增长，2017年房地产开发投资同比增长7.0%，2018年1～2月同比增长9.9%；库存方面，普通二线、三四线城市库存去化成效显著，2018年2月末商品房待售面积降至2014年末以来新低；房价方面，主要城市房价过快上涨势头得到有效抑制，一线城市和部分热点二线城市房价同环比双双下跌。

　　2017年以来，楼市调控不断蔓延深化，从“四限”到“五限”，从热点一二线城市到三四线城市，从需求侧到供给侧，从短期调控到长效机制，调控的力度、广度、跨度前所未有、远超预期。截至11月初，全国超过100个县级以上城市累计发布了超过210次房地产调控政策。与往年相比，限售和租赁成为今年楼市调控的最大亮点。展望2018年，在“房住不炒”的政策基调下，楼市降温调整将继续深入，开发企业将面临调控高压、融资收紧、销售降温三重压力，行业洗牌将加剧，房地产市场或迎来“小年”。

　　房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。近三年多来，从“稳定消费”、“去库存”到“回归居住属性”、“防泡沫”，房地产市场大起大落，但对国民经济发展的影响不减反增，仍是国民经济平稳运行不可或缺的一个重要组成部分。从增加值规模来看，房地产市场回暖反弹，为稳定经济增长做出了积极贡献，其重要支柱产业的地位短时期内不可替代。从投资规模来看，房地产开发投资增速反弹回升，在较大程度上推动了城镇固定资产投资增速的企稳回升，对城镇固定资产投资和宏观经济增长的影响不容忽视。

　　2016年，在宽松的政策和货币环境下，社会资金过度流入房地产市场，导致全国楼市销售尤其是热点城市持续高热，直到“十一”前后20多个热点城市集中收紧调控才开始降温。2016年12月，中央政治局会议、中央经济工作会议、中央财经领导小组会议先后提出要加快建立房地产平稳健康发展机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，标志着楼市政策主基调从“去库存”转为“抑泡沫、防风险、去库存、促长效”。从2017年3月“两会”政府工作报告的最新表述来看，虽然一二线热点城市仍将“加强房地产分类调控”、“遏制房价过快上涨”，但三四线城市“因城施策去库存”有望成为本轮楼市调整的稳定器。

　　年初以来，在异常宽松的调控政策和货币环境下，社会资金过度进入房地产市场，导致楼市销售持续高热。11月，天津、杭州、深圳、武汉、南京、东莞、成都、南昌、广州、福州等城市再度收紧楼市调控，此前未收紧调控的西安等城市也开始加强市场监管，标志着以行政调控为核心的第二轮调控大幕已经拉开。预计楼市调控仍将继续蔓延升级，并至少延续到明年下半年。

　　目前，宏观经济正处于“三期叠加”的特殊时期，短期内“去房地产化”还不现实，“稳增长”仍然离不开房地产，尤其困扰行业发展的库存问题尚未解决。在此背景下，从“稳定住房消费”到“化解房地产库存”，再到“有序消化房地产库存”，楼市政策基调总体宽松、逐步调整。由于区域分化局面加剧，“因城施策”成为化解库存的前提，差异化调控占据主导。下一阶段，三四线城市仍将全力“去库存”，一二线热点城市则将设法“稳房价”。

　　2015年以来，在央行降息降准降首付、营业税“五改二”、公积金政策持续放松等利好政策叠加刺激下，改善性需求不断释放，全国楼市销售持续回暖。进入2016年后，在宽松的政策基调下，降首付、减税负、稳公积等新一轮利好政策相继出台，不仅支撑了楼市销售继续增长，还稳定了开发企业的投资信心。预计“两会”后，主要省市仍将针对房地产去库存出台不同力度的措施，新一轮去库存政策将集中出台；一线城市则趋于继续收紧调控措施，限制房价过快上涨的势头。

　　2015年，在“稳定住房消费”的政策基调下，楼市迎来最宽松的政策环境，支撑楼市销售整体呈现恢复性增长。1～10月，商品房销售面积9.5亿平方米，同比增长7.2%，预计年末仍将迎来“暖冬”，全年将达到13亿平方米，恢复2013年的历史高点。尽管如此，困扰房地产业发展的去库存问题仍未得到解决，楼市区域分化的态势仍在加剧，开发投资低迷的态势仍未改善。为此，10月23日以来，习近平总书记和李克强总理多次提及房地产，并传递出明确的“去库存”信号，预计2016年“救市”节奏仍将延续。不过由于政策刺激过于频繁，“救市”政策的边际效应正在减弱，预计2016年楼市将呈现“前高后低”的震荡调整，销售规模可能与上年持平，或在±2%的范围内小幅涨跌。

　　2014年以来，房地产业进入周期调整的拐点，行业增加值增速明显回落，但占GDP的比重继续提高，在国民经济中的地位不降反升。2014年，房地产业实现增加值3.82万亿元，按不变价计算同比仅增长2.3%，占GDP的比重升至6.0%，为历年来最高；2015年1季度，房地产业实现增加值0.97万亿元，按不变价计算同比仅增长2.0%，占GDP的比重升至6.9%。考虑到短期内房地产业对经济增长的支撑作用难以替代，未来一段时期内，中央政府将继续支持房地产业稳定健康发展，房地产业仍将是国民经济的重要支柱产业。

　　2014年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，全国楼市明显降温。与以往受金融危机影响或调控政策抑制不同，2014年楼市下行主要是供求形势转变下的自发调整。即便2014年下半年以来主要城市集中放松限购、央行超预期放宽限贷甚至降息、地方出台财税支持措施，也未能带来特别明显的效果。2015年1～2月，商品房销售面积同比降幅扩大至16.3%，新开工面积降幅扩大至17.7%，房地产开发投资增速进一步放缓至10.4%，70个大中城市平均新房价格跌幅较上年末略有扩大。
　　尽管如此，3月“两会”重申“稳定住房消费”，再提“支持改善性住房需求”，释放了更为积极的政策信号。在第四轮救市大幕已经开启、二套房贷首付比例趋于下调的宽松政策环境下，部分热点城市成交量已于3月下半月开始放量回升。若之后再出现1～2次全面降息降准，2015年全国楼市必将迎来恢复性回暖。预计随着政策调整逐步到位，全年楼市或呈现“前低后高”走势，并由“量升”逐步带动“价涨”，由“局部回暖”逐步带动“区域性回暖”，由销售指标回升逐步带动开工指标回升，最终或以“量价齐升”收尾。

　　新一届中央政府执政以来，轻调控、重保障，将住房保障作为改善民生的重中之重，凡是涉及房地产业的重大会议和政策文件，均要求支持和加大保障性安居工程建设力度。尤其棚户区改造上升至战略层面，成为保障房建设的重点。2014年，全国城镇保障性安居工程新开工目标远超市场预期，年初确定的计划为新开工700万套以上、基本建成480万套，计划开工量达上年计划的110%；其中，各类棚户区计划改造470万户以上，大幅高于2013年304万户的计划量，计划开工量占比高达67.1%。截至9月底，城镇保障性安居工程实际开工720万套、基本建成470万套，分别达到年度目标任务的103%和98%，较上年同期分别增加100万、60万套。
　　展望2015年，保障房尤其是棚户区改造仍将是建设重点，全年保障房计划开工量可能在730万套左右，各类棚户区改造或不低于470万套。若以上任务顺利完成，“十二五”时期保障性安居工程实际开工量将突破4000万套，高于原定目标400万套左右；2013～2015年各类棚户区改造将完成1290万套左右，达到2017年前完成1500万套目标的86%，2013～2017年甚至有可能向2000万套的水平迈进。在此背景下，预计2015年保障性安居工程投资规模将维持高位，可能略低于2014年，但仍将在1.2万亿元以上；特定假设条件测算下，2013～2017年棚户区改造投资需求或超2.5万亿，建设资金问题依然凸显。

　　新一届中央政府对保障性安居工程的重视程度不降反升，保障房建设进度进一步加快。2013年，尽管新开工量低于2011～2012年的高峰，但完成量超过全年计划，全国共开工建设城镇保障性安居工程666万套，基本建成544万套，分别完成计划任务的105.7%、115.7%（计划新开工630万套，基本建成470万套）；实施农村危房改造281万户、游牧民定居工程5.1万户、渔民上岸工程2.8万户。2014年，全国保障房建设新开工目标远超市场预期，全年计划已经或有望提前完成。全国保障性安居工程年初确定的计划为新开工700万套以上、基本建成480万套，计划开工量为上年计划的110%。截至2014年9月底，已开工720万套，基本建成470万套，分别达到年度目标任务的103%和98%，可提前完成年度任务。

　　2013年，楼市销售异常火爆，全年商品房销售面积13.06亿平方米，同比增长17.3%，为近四年以来最高增速；主要城市库存去化形势较好、土地市场逐步回暖；开发企业开工较为积极，商品房新开工面积同比增长13.5%；全年商品房平均销售价格同比上涨7.7%。进入2014年后，由于银行房贷持续收紧、供求关系发生转变、观望情绪占据主导，再加上上年同期基数太高，楼市销售持续降温并陷入低迷，上半年商品房销售面积同比下降6.0%；房地产开发土地购置面积也同比下降5.8%，商品房新开工面积同比大幅下滑16.4%，再度陷入负增长的局面；5月开始，主要城市平均房价连续下跌，而且跌幅逐步扩大，上半年，全国商品房平均销售价格同比下跌0.8%。
　　2014年下半年，货币政策环境将有所松动，放松限购的城市快速增加；不过，房地产市场下行的态势已经确立，楼市销售负增长的势头仍难以扭转，2014年开启的楼市调整将至少持续到2015年下半年。预计2014年商品房销售面积同比下降4.3%左右，其中下半年同比下降3.1%左右；房地产开发土地购置面积同比下降7.3%左右，其中下半年同比下降8.2%左右；商品房新开工面积同比下降12.5%左右，其中下半年同比下降9.0%左右。

　　2013年，我国楼市销售持续火热，土地市场逐步回温，即便最严厉的新“国五条”出台，也未能有效抑制市场的购房需求和企业的拿地热情。全年商品房销售面积同比增长17.3%，销售额同比增长26.3%，均达到2010年来最高年度增速。进入2014年后，楼市降温的迹象更为明显。1～2月，全国商品房销售面积同比下降0.1%，销售额同比下降3.7%。
　　当前，房地产市场面临“楼冷地热”、资金偏紧、区域分化、市场观望的复杂形势，行业总体进入“分化和盘整期”。2014年楼市较2013年降温的趋势不可避免，商品房销售增速和房价涨幅均将大幅放缓，楼市分化的局面将进一步加剧。总体预计，2014年商品房销售面积增速将降至7.2%左右，全国销售均价将降至4%～5%。

　　2013年下半年以来，“新国五条”的政策效力快速减弱，房地产供需形势双双向好，土地交易市场明显回暖，主要城市楼市销售“量价齐升”。尤其“金九银十”期间，开发商推盘力度明显加大，楼市销售成色十足，上海、深圳等城市新建商品住宅成交面积均创下2011年限购升级以来的同期新高。尽管销售形势持续向好，但房地产业系统性风险正逐步加剧。
　　在主要城市房价快速上涨超预期的背景下，限购、限价等行政调控手段在短期内不会退出。2014年，抑制投机需求、增加住房供应的措施将同步实施，市场供需行为有望回归理性，楼市销售将开始降温。不过受益于普通商品住房供应量的加大，商品房销售仍将保持增长，中小户型销售比重将明显提升，房价涨幅将控制在有限的范围内。

　　2012年下半年～2013年上半年，商品房销售持续回暖，房地产业迎来阶段性上行。尽管新“国五条”强势出台，但落实差别较大，政策效力低于预期且不断减弱，楼市阶段性上行势头不改。2012年，房地产市场的不确定性和全社会库存压力较大，开发商新开工速度明显放慢，全年商品房新开工面积17.73亿平方米，同比下降7.3%，近年来首次负增长。2013年上半年，新“国五条”出台后政府加强新推楼盘价格管控，但楼市销售持续回暖，标杆企业开工和推盘意愿逐步增强，上半年商品房新开工面积9.59亿平方米，同比增长3.8%。
　　2013年下半年，房地产市场将迎来销售旺季，重点城市推盘量将呈现季节性放大，市场供给有望保持企稳回升态势。考虑到2季度土地市场和新开工情况好于预期，预计2013年商品房新开工面积达到18.6万平方米左右，同比增长4.5%～5.0%；竣工面积达到10.8万平方米左右，同比增长8.0%～9.0%。

　　2季度，地方版“新国五条”正式实施，但对房地产市场的影响不断减弱，全国楼市总体延续“量价齐升”的回暖态势，不过增长速度由1季度的“猛增”调整为适度缓和的“快速增长。从往年的经验来看，下半年将进入推盘高峰，商品房成交量有望稳定增长，不过由于上年基数前低后高，销售增速将有所放缓，预计全年同比增长13.2%左右。随着新推盘量的加大，以及政府对新推盘价格监控的延续，主要城市新房价格涨幅有望延续2季度末的放缓势头，房价下行的城市将逐步增多，预计全年商品房平均价格同比上涨9%～10%。

　　1季度，房地产市场延续上年末的火爆行情，一二线城市商品房销售“量价猛升”，直接诱发了“新国五条”的出台，成为房地产市场运行的拐点。前2月，供需指标均升至高位，房地产开发综合景气指数上升至97.92点，达到2012年以来最高点。3月，供需指标明显分化，房地产开发综合景气指数微降至97.56点。进入2季度后，“新国五条”地方细则纷纷出台，但各地调控力度差异较大，政策如何落地和执行仍存在不确定性。

　　3季度，部分城市房价重现上涨势头，政策调控目标转为“切实防止房价反弹”，国务院及各大部委接连重申调控不能放松。在政策从严、供需博弈加大的复杂形势下，房地产开发综合景气指数总体缓中趋稳。其中，7、8月“淡季不淡”，8月景气指数年内首次回升至94.64点；9月“旺季不旺”，景气指数再次放缓至94.39点。预计4季度房地产主要指标将小幅回升，综合景气指数趋于稳中略升。