今年以来，美联储缩表加息、俄乌冲突升级、国内疫情多点暴发等多重不确定因素叠加影响之下，宏观经济下行压力加大，城镇居民收入预期下降，市场消费信心整体不足。即便去年四季度以来房地产调控政策持续放松，房地产市场仍不见起色，整体延续深度低迷态势，一季度供需数据表现极为惨淡，4月百强房企销售业绩同比仍然腰斩。继3月16日国务院金融委专题会议要求化解房地产企业风险之后，4月29日中央政治局会议提出“两个支持、一个优化”，释放了更加直接而明确的支持信号，意味着房地产调控主基调从全面纠偏转向合理支持。4月以来，各地松绑楼市调控的尺度和范围明显加大，尤其放松限购、限贷、限售等核心调控政策成为新的主流，预计后续更多弱二线城市、三四线城市将跟进放松调控。在政策放松尤其是金融支持力度加大的背景下，房地产市场调整周期将逐步恢复，与年初的市场预期相比，市场企稳将延后至二季度末或三季度初，但终究会到来。
今年以来，美联储缩表加息、俄乌冲突升级、国内疫情多点暴发等多重不确定因素叠加影响之下，宏观经济下行压力加大，城镇居民收入预期下降，市场消费信心整体不足。即便去年四季度以来房地产调控政策持续放松，房地产市场仍不见起色，整体延续深度低迷态势，一季度供需数据表现极为惨淡，4月百强房企销售业绩同比仍然腰斩。继3月16日国务院金融委专题会议要求化解房地产企业风险之后，4月29日中央政治局会议提出“两个支持、一个优化”，释放了更加直接而明确的支持信号，意味着房地产调控主基调从全面纠偏转向合理支持。4月以来，各地松绑楼市调控的尺度和范围明显加大，尤其放松限购、限贷、限售等核心调控政策成为新的主流，预计后续更多弱二线城市、三四线城市将跟进放松调控。在政策放松尤其是金融支持力度加大的背景下，房地产市场调整周期将逐步恢复，与年初的市场预期相比，市场企稳将延后至二季度末或三季度初，但终究会到来。
3月5日，国务院总理李克强代表国务院向十三届全国人大五次会议作政府工作报告。本次政府工作报告关于房地产的直接表述，基本延续了中央经济工作会议的提法，保持了政策的连续性、稳定性。其中，“住房需求”是发展根本，“房住不炒”是基本前提，“探索新的发展模式”是转型方向，“租购并举”是指导思想，“长租房”“保障性住房”“商品房”是解决方案，“因城施策”是责任主体，“稳地价、稳房价、稳预期”“良性循环”“健康发展”是调控目标。此外，政府工作报告关于稳增长的系列举措、区域发展战略、鼓励生育政策等，尤其是货币政策更加灵活适度，将给房地产这个国民经济支柱产业、传统逆周期行业和资金密集型行业带来结构性利好。整体来看，在稳增长的大背景下，当前的政策导向有利于房地产行业化解风险、稳定预期、优化结构、加快转型，促进住房消费和开发投资的稳定，实现良性循环和健康发展，发挥国民经济的稳定器和压舱石作用。
3月5日，国务院总理李克强代表国务院向十三届全国人大五次会议作政府工作报告。本次政府工作报告关于房地产的直接表述，基本延续了中央经济工作会议的提法，保持了政策的连续性、稳定性。其中，“住房需求”是发展根本，“房住不炒”是基本前提，“探索新的发展模式”是转型方向，“租购并举”是指导思想，“长租房”“保障性住房”“商品房”是解决方案，“因城施策”是责任主体，“稳地价、稳房价、稳预期”“良性循环”“健康发展”是调控目标。此外，政府工作报告关于稳增长的系列举措、区域发展战略、鼓励生育政策等，尤其是货币政策更加灵活适度，将给房地产这个国民经济支柱产业、传统逆周期行业和资金密集型行业带来结构性利好。整体来看，在稳增长的大背景下，当前的政策导向有利于房地产行业化解风险、稳定预期、优化结构、加快转型，促进住房消费和开发投资的稳定，实现良性循环和健康发展，发挥国民经济的稳定器和压舱石作用。
加快发展保障性租赁住房，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，促进解决好大城市住房突出问题，是党中央、国务院作出的重大决策部署。从2020年10月党的十九届五中全会首次提出保障性租赁住房，到2021年7月2日国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，再到2022年1月10日国务院印发《“十四五”公共服务规划》提出要大力发展保障性租赁住房，以及2月8日央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，保障性租赁住房不仅迅速上升到国家战略层面，还成为“十四五”时期住房建设的重点任务，并得到土地、财税、金融、公共服务等一揽子政策的大力支持。2022年，全国计划筹建保障性租赁住房240万套（间），是2021年计划数的2.5倍，已成为稳经济、惠民生、调结构、促改革的重要抓手。“十四五”时期，全国将筹建保障性租赁住房910万套（间），预计将拉动直接投资1.7万亿元左右，在商品房开发投资增长乏力的形势下，将成为楼市新增长极。
加快发展保障性租赁住房，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，促进解决好大城市住房突出问题，是党中央、国务院作出的重大决策部署。从2020年10月党的十九届五中全会首次提出保障性租赁住房，到2021年7月2日国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，再到2022年1月10日国务院印发《“十四五”公共服务规划》提出要大力发展保障性租赁住房，以及2月8日央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，保障性租赁住房不仅迅速上升到国家战略层面，还成为“十四五”时期住房建设的重点任务，并得到土地、财税、金融、公共服务等一揽子政策的大力支持。2022年，全国计划筹建保障性租赁住房240万套（间），是2021年计划数的2.5倍，已成为稳经济、惠民生、调结构、促改革的重要抓手。“十四五”时期，全国将筹建保障性租赁住房910万套（间），预计将拉动直接投资1.7万亿元左右，在商品房开发投资增长乏力的形势下，将成为楼市新增长极。
对于房地产行业来说，2021年是跌宕起伏的一年，更是转折性的一年。房地产市场从上半年的异常火热转向下半年的急剧降温，房地产调控从前三季度的升级加码转向四季度的维稳改善，房地产行业从历年来的积极扩张转向谨慎收缩，房地产企业从蒙眼狂奔转向频频爆雷。这些变化，与调控模式转变和调控力度过大有极大的关系。在2022年开年之际，回顾2021年房地产调控的十大关键词，对于理解房地产调控模式的转变、调控重点的变化，进而把握今年乃至更长一段时期内的发展趋势，有着非常重要的意义。具体来看，主要包括五道红线、集中供地、二手房指导价、信贷资金监管、学区房整治、预售资金监管、房地产税、两个维护、良性循环、房住不炒等。展望2022年，一些过紧的措施将得以纠偏，但调控基调和方向不会改变。种种迹象表明，楼市调控已开启新模式，未来将更加注重长期目标与短期风险之间的平衡。
对于房地产行业来说，2021年是跌宕起伏的一年，更是转折性的一年。房地产市场从上半年的异常火热转向下半年的急剧降温，房地产调控从前三季度的升级加码转向四季度的维稳改善，房地产行业从历年来的积极扩张转向谨慎收缩，房地产企业从蒙眼狂奔转向频频爆雷。这些变化，与调控模式转变和调控力度过大有极大的关系。在2022年开年之际，回顾2021年房地产调控的十大关键词，对于理解房地产调控模式的转变、调控重点的变化，进而把握今年乃至更长一段时期内的发展趋势，有着非常重要的意义。具体来看，主要包括五道红线、集中供地、二手房指导价、信贷资金监管、学区房整治、预售资金监管、房地产税、两个维护、良性循环、房住不炒等。展望2022年，一些过紧的措施将得以纠偏，但调控基调和方向不会改变。种种迹象表明，楼市调控已开启新模式，未来将更加注重长期目标与短期风险之间的平衡。
去年9月末央行提出“两个维护”以来，房地产调控政策风向开始转变，金融监管部门持续释放维稳信号，部分库存去化压力较大的城市相继出台扶持性、纾困性政策。尤其12月中央政治局会议、中央经济工作会议首次提出“满足购房者的合理需求”“促进房地产业良性循环”，意味着楼市调控重点正式转向维稳。展望2022年，房地产行业发展面临的货币政策环境和调控政策环境均将好于今年，但“房住不炒”“短期不刺”的定位和基调不会改变，政策面趋于边际放松、不会全面放松，房地产金融监管仍将从严，调控重点将转向保交房、保按揭、促循环、保民生，核心举措是加大对购房者和开发企业合理资金需求以及住房租赁的金融支持力度。可以预期的是，明年房地产市场将在稳经济的大框架和边际放松的政策环境下逐步企稳，并实现“软着陆”。
去年9月末央行提出“两个维护”以来，房地产调控政策风向开始转变，金融监管部门持续释放维稳信号，部分库存去化压力较大的城市相继出台扶持性、纾困性政策。尤其12月中央政治局会议、中央经济工作会议首次提出“满足购房者的合理需求”“促进房地产业良性循环”，意味着楼市调控重点正式转向维稳。展望2022年，房地产行业发展面临的货币政策环境和调控政策环境均将好于今年，但“房住不炒”“短期不刺”的定位和基调不会改变，政策面趋于边际放松、不会全面放松，房地产金融监管仍将从严，调控重点将转向保交房、保按揭、促循环、保民生，核心举措是加大对购房者和开发企业合理资金需求以及住房租赁的金融支持力度。可以预期的是，明年房地产市场将在稳经济的大框架和边际放松的政策环境下逐步企稳，并实现“软着陆”。
10月16日，《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《扎实推动共同富裕》，明确了共同富裕目标下房地产行业的角色定位，为当前去杠杆阵痛下房地产行业下一阶段的发展指明了方向。一是坚持“房住不炒”，抑制投资属性，回归居住属性；二是突出住房保障，强化民生属性，聚焦新市民住房需求；三是加快房地产税改革，合理调节高收入，促进财富再分配。11月24日，人民日报刊发刘鹤副总理署名文章《必须实现高质量发展》提出，要顺应居民高品质住房需求，更好解决居住住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。可以预期的是，在共同富裕的目标框架下，我国房地产行业将从规模化扩张转向高质量发展，从支柱产业转向民生产业，从增量开发时代转向存量运营时代，并加快回归居住属性、民生属性和保障属性，以普通商品住房为主的商品房、以保障性租赁住房为主的住房保障、以城镇老旧小区改造为主的城市更新将成为发展重点。
10月16日，《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《扎实推动共同富裕》，明确了共同富裕目标下房地产行业的角色定位，为当前去杠杆阵痛下房地产行业下一阶段的发展指明了方向。一是坚持“房住不炒”，抑制投资属性，回归居住属性；二是突出住房保障，强化民生属性，聚焦新市民住房需求；三是加快房地产税改革，合理调节高收入，促进财富再分配。11月24日，人民日报刊发刘鹤副总理署名文章《必须实现高质量发展》提出，要顺应居民高品质住房需求，更好解决居住住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。可以预期的是，在共同富裕的目标框架下，我国房地产行业将从规模化扩张转向高质量发展，从支柱产业转向民生产业，从增量开发时代转向存量运营时代，并加快回归居住属性、民生属性和保障属性，以普通商品住房为主的商品房、以保障性租赁住房为主的住房保障、以城镇老旧小区改造为主的城市更新将成为发展重点。
上半年，房地产市场整体热度不减，房地产景气指数显著高于前两年同期水平，投资和销售都不断创出新高，房价整体继续上行，部分热点地区调控政策加码。繁荣的市场背后也存在一些隐忧，如房地产企业拿地乏力、新开工意愿不足等。下半年，严厉调控政策下房地产市场销售增速会明显放缓，市场热度会显著下降。要在“房住不炒”的基调下，进一步细化“因城施策”措施，既要重视热点地区的调控，也要注意不景气地区积极性的调动，保持房地产市场健康发展。
今年伊始，一线城市再现火爆行情，房地产调控密集收紧。从央行建立房地产贷款集中度管理制度，到上海、广东等省市房贷额度紧张、房贷利率上浮，以及北京、上海、广州等加强个人住房信贷、消费贷、经营贷管理；从深圳、上海、杭州等接连升级楼市调控，到住建部先后赴上海、深圳、北京等督导楼市，北京、上海、杭州等约谈房地产企业、中介机构及房地产自媒体，以及深圳、北京、上海、广州等接连发文加强租房市场监管，围绕核心一二线城市强化调控、加强监管、严打炒房的预期不断增强。结合构建新发展格局的需要，全国“十四五”规划纲要、中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议等的表态，以及多地“十四五”规划纲要和“两会”工作报告的阐述，预计“房住不炒”将继续强化，房地产去杠杆和大城市调控将成为焦点，住房租赁和老旧小区改造将全面推进。
2020年房地产市场受疫情影响明显，一季度市场几乎暂停，随着疫情得到控制，二季度后市场开始得到逐步恢复，投资增速自二季度末开始转正，但商品房和住宅销售面积增速三季度末仍为负。预计全年投资额和销售面积增速都会进入正增长区间。房地产调控政策继续坚持“房住不炒”的定位，对房地产企业设置“三条融资红线”，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2021年在经济复苏进一步增强的背景下，加上基数较低影响，预计房地产市场投资和销售增速将显著高于2020年，房地产政策仍将维持从紧态势。
对于房地产行业来说，2020年是跌宕起伏的一年，“十三五”时期则是“房改”二十年后的转折性拐点。其中，“房住不炒”定位的确立改变了行业发展方向，“三道红线”新规的出台改变了行业游戏规则。虽然新冠肺炎疫情冲击下，2020年全国商品房销售规模仍逆势创历史新高，但增量市场的“天花板”或已触及。近期，“十四五”规划纲要、中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议等均重点提及房地产，为未来一段时期内房地产行业发展奠定了政策基调，“房住不炒”“长效机制”“租赁住房”“城市更新”等成为关键词。展望“十四五”时期，房地产行业将同时进入都市圈时代、去杠杆时代、存量房时代、租购并举时代和管理红利时代，住房需求总量趋于高位下滑，房价大涨普涨的时代已经结束，市场分化将成为新的主题，企业竞争将回归产品和服务层面。
对于房地产行业来说，2020年是跌宕起伏的一年，“十三五”时期则是“房改”二十年后的转折性拐点。其中，“房住不炒”定位的确立改变了行业发展方向，“三道红线”新规的出台改变了行业游戏规则。虽然新冠肺炎疫情冲击下，2020年全国商品房销售规模仍逆势创历史新高，但增量市场的“天花板”或已触及。近期，“十四五”规划纲要、中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议等均重点提及房地产，为未来一段时期内房地产行业发展奠定了政策基调，“房住不炒”“长效机制”“租赁住房”“城市更新”等成为关键词。展望“十四五”时期，房地产行业将同时进入都市圈时代、去杠杆时代、存量房时代、租购并举时代和管理红利时代，住房需求总量趋于高位下滑，房价大涨普涨的时代已经结束，市场分化将成为新的主题，企业竞争将回归产品和服务层面。
房地产市场受到疫情影响，一季度被按下暂停，房地产投资和销售出现深度下滑。随着疫情得到控制，加上货币政策的相对宽松，二季度房地产投资和销售快速回升，部分地区的房价开始出现快速增长。房地产调控政策继续坚持“房住不炒”的定位，贯彻“稳地价稳房价稳预期”预期。在经济复苏进一步增强的背景下，预计下半年房地产市场投资和销售将会继续保持回升，全年房地产投资将同比增长6%左右，但销售增幅会有所放缓，全年销售面积增幅有望与去年持平。
5月22日，十三届全国人大三次会议在京开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。本次政府工作报告并未提出明确的经济增长目标，关于房地产的表述极其简练，相关工作部署主要聚焦六稳六保。在延续“房住不炒”“因城施策”基调的前提下，房地产市场维稳意图明显，既不会主动刺激，也不会明显收紧，而是进一步淡化投资和投资属性，融入民生工程和重大战略，服务于六稳六保的需要。综合来看，楼市调控将延续对冲模式，有松有紧、亦松亦紧、稳中略松将成为主要方向，最终目标是实现“三稳”，避免房地产市场大起大落，促进平稳健康和高质量发展。
5月22日，十三届全国人大三次会议在京开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。本次政府工作报告并未提出明确的经济增长目标，关于房地产的表述极其简练，相关工作部署主要聚焦六稳六保。在延续“房住不炒”“因城施策”基调的前提下，房地产市场维稳意图明显，既不会主动刺激，也不会明显收紧，而是进一步淡化投资和投资属性，融入民生工程和重大战略，服务于六稳六保的需要。综合来看，楼市调控将延续对冲模式，有松有紧、亦松亦紧、稳中略松将成为主要方向，最终目标是实现“三稳”，避免房地产市场大起大落，促进平稳健康和高质量发展。
