4月14日，李克强总理主持召开国务院常务会议，明确提出加大城镇老旧小区改造力度，今年计划改造城镇老旧小区3.9万个，较去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。此前财政部已经明确将城镇老旧小区改造纳入专项债支持范围。作为改善民生、稳定投资、扩大内需的重要举措，城镇老旧小区改造已成为新冠肺炎疫情冲击下积极财政政策的主要发力点之一，配套设施改造完善和公共服务能力提升将成为投资重点，政府引领下的多元融资、多方协商和长效治理则是其中的关键。根据住建部去年披露的数据，截至2019年5月，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。而据本文估算，未来各地老旧小区改造需求将不断增加，城镇需综合改造的老旧小区可能超过50亿平方米，投资总额可能超过6万亿元。
4月14日，李克强总理主持召开国务院常务会议，明确提出加大城镇老旧小区改造力度，今年计划改造城镇老旧小区3.9万个，较去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。此前财政部已经明确将城镇老旧小区改造纳入专项债支持范围。作为改善民生、稳定投资、扩大内需的重要举措，城镇老旧小区改造已成为新冠肺炎疫情冲击下积极财政政策的主要发力点之一，配套设施改造完善和公共服务能力提升将成为投资重点，政府引领下的多元融资、多方协商和长效治理则是其中的关键。根据住建部去年披露的数据，截至2019年5月，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。而据本文估算，未来各地老旧小区改造需求将不断增加，城镇需综合改造的老旧小区可能超过50亿平方米，投资总额可能超过6万亿元。
4月14日，李克强总理主持召开国务院常务会议，明确提出加大城镇老旧小区改造力度，今年计划改造城镇老旧小区3.9万个，较去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。此前财政部已经明确将城镇老旧小区改造纳入专项债支持范围。作为改善民生、稳定投资、扩大内需的重要举措，城镇老旧小区改造已成为新冠肺炎疫情冲击下积极财政政策的主要发力点之一，配套设施改造完善和公共服务能力提升将成为投资重点，政府引领下的多元融资、多方协商和长效治理则是其中的关键。根据住建部去年披露的数据，截至2019年5月，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。而据本文估算，未来各地老旧小区改造需求将不断增加，城镇需综合改造的老旧小区可能超过50亿平方米，投资总额可能超过6万亿元。
新冠疫情爆发后，由于售楼处停业、工地停工、复工延迟，叠加现有融资政策和债务压力，房地产业受到巨大冲击，现金流压力和经营风险凸显。作为国民经济的重要支柱、地方财政的重要来源、金融风险的重要源头，以及体量最大、产业链最长、从业人数最多的行业之一，房地产业事关经济、财政、金融、投资、社会、就业稳定。截至2月19日，已有上海、杭州、无锡、深圳、浙江、南昌、济南、西安、天津、南京、厦门、衡阳、福州、沈阳、苏州等20多个省市直接或间接出台了支持性政策。预计后续更多城市将因城施策对涉房政策进行灵活调整，从金融、土地、税费、审批、预售等层面为房地产企业纾困，但不意味着楼市全面放松的到来，“房住不炒”主基调不会改变。
新冠疫情爆发后，由于售楼处停业、工地停工、复工延迟，叠加现有融资政策和债务压力，房地产业受到巨大冲击，现金流压力和经营风险凸显。作为国民经济的重要支柱、地方财政的重要来源、金融风险的重要源头，以及体量最大、产业链最长、从业人数最多的行业之一，房地产业事关经济、财政、金融、投资、社会、就业稳定。截至2月19日，已有上海、杭州、无锡、深圳、浙江、南昌、济南、西安、天津、南京、厦门、衡阳、福州、沈阳、苏州等20多个省市直接或间接出台了支持性政策。预计后续更多城市将因城施策对涉房政策进行灵活调整，从金融、土地、税费、审批、预售等层面为房地产企业纾困，但不意味着楼市全面放松的到来，“房住不炒”主基调不会改变。
2019年，房地产调控力度不减、频率加快，中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，标志着房地产行业发展路径将发生实质性转变。进入2020年，房地产调控压力依然较大，但结合最新形势来看，调控的主要压力很可能从防止房价反弹转为避免房价大跌，稳地价稳房价稳预期的调控目标不会改变。2020年伊始，各地试探性、间接性放松政策开始逐步增多，但“房住不炒”的底线依然不可触碰，房地产融资监管不会轻易放松。结合中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的最新表述来看，预计“房住不炒”将长期坚持，主要解决房价上涨问题；“一城一策”将继续演绎，主要解决楼市稳定问题；住房保障将明显强化，主要解决居住公平问题。
7月30日，中央政治局会议再次提及房地产，不仅年内第二次重申“房住不炒”，还首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，彻底打消了“经济下行时刺激楼市”的惯性预期，体现了中央的强硬态度和决心。而且从今年以来各部委的表态、主流媒体的报道来看，调控之坚决、表述之严厉也是前所未有，尤其近期房地产融资监管全面密集从严，对于严重依赖外部融资的开发企业而言无异于“釜底抽薪”。“房改”二十年后，中央先后提出“房住不炒”“房价不涨”“不再刺激”，标志着房地产业正式进入下半场，定位转变、增速换挡、结构调整将成为主要特点，规模性扩张将被高质量增长所取代，房价持续大幅上涨的情形应该不会再出现。
当前，我国房地产市场呈现出“投资快、销售冷、价格涨”的分化态势。综合考虑降低货币化安置比例、商品房库存偏紧、整体金融环境以及稳地价稳房价稳预期目标等因素，今年房地产市场运行将总体平稳，出现全面放松的可能性不大。商品房销售面积增速将处于下降区间，房地产开发投资将逐步回落，房地产业对经济增长的支撑作用也将较上年有所减弱。建议坚持“房住不炒”的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
3月，房地产市场迎来“小阳春”，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，引起了高层的密切关注。国家统计局4月17日发布70个大中城市商品住宅销售价格数据后，住建部、中央政治局会议4月19日一天内两度重申“房住不炒”定位，还预警提示了房价地价波动较大的城市。此外，人民日报、新华社、经济参考报等官媒近期也连续发文评论楼市，明确放宽落户不等于放松调控，并提出要警惕新一轮房价上涨和炒作。在部分城市房价地价抬头的重要关口，高层和官媒频繁“喊话”楼市，重申了遏制投机炒房、促进楼市稳定的坚决态度，有利于稳定市场预期，避免社会对于“小阳春”的过度解读。在货币政策回归松紧适度、房地产金融延续强监管、调控政策保持连续性稳定性的预期下，预计全国房地产市场仍将稳定降温、渐进调整，房价走势将以稳为主，涨幅将稳中趋缓，不具备反弹的基础。
3月5日，十三届全国人大二次会议开幕，李克强总理作政府工作报告。与去年年中的中央政治局会议、年底的中央经济工作会议及全国住房和城乡建设工作会议的表述相比，本次政府工作报告表述较为简练温和，并未直接提及“房住不炒”“差别化调控”“租购并举”“长效机制”等高频词汇，而是进一步重申要“更好解决群众住房问题”“落实城市主体责任”“改革完善住房市场体系和保障体系”，调控色彩明显淡化，居住和保障属性继续强化，预计全年楼市调控将以稳为主、紧中有缓，并聚焦“一城一策”和供应体系的改革完善。
2018年，房地产行业迎来“最强调控年”，尤其7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的强硬表态转变了市场预期，促进了政策底部和市场拐点的出现。2019年，房地产调控力度整体不会再加强，稳地价稳房价稳预期成为调控目标，其中既包括防止房价反弹，更包括避免房价大跌，调控的复杂性并不会减少。结合中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的表述，预计2019年“房住不炒”定位不会改变，“一城一策”调控将更加精准，“租购并举”局面将加快形成，“长效机制”方案将稳妥推进。其中，楼市政策灵活调整、化解房地产市场风险将成为最大亮点，但信贷政策宽松度依然是决定因素，全年房地产行业或将呈现稳中回落、探底企稳的走势。
2018年上半年，中国的房地产市场在因城施策调控升级下依然表现不俗，但长期调控也带来一些潜在问题。下半年，宏观经济环境发生一定变化，房地产市场不确定性增多，风险加剧，房地产投资和销售增速都将会下滑，房地产价格上涨趋势将明显放缓，房价同比下降的城市会增多。稳定市场应成为调控的主要目标，需要加快完善税收、法律等长效机制，促进市场健康发展，加强土地供给制度改革和不同层次的住房供给，规范房地产租赁市场，保障承租者利益，引导房地产企业渐进去杠杆和转型。
五一前后，住建部集中约谈了12个房价明显上涨的热点城市，目前已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原7个约谈城市响应升级调控，遏制投机炒作；5月19日，住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，具有较强的指引和震慑效应。考虑到近期人才新政密集出台带来的抢房热潮，以及住建部遏制投机炒房的坚决态度，预计短期内调控从严态势仍将延续，更多城市将迎来密集的调控潮。升级限购限贷、实施住宅限售、启动公证摇号、强化市场监管将成为调控的最新动向，精准化调控将成为新的特点，摇号+五限+监管或成为热点一二线城市标配。
3月5日，十三届全国人大一次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。其中，房地产业关键词包括房地产税、棚改攻坚、差别化调控、长效机制、租购并举、住房制度等，基本延续了十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议等的精神，体现了政策的稳定性和连续性。预计“房住不炒+精准调控+长效机制”将成为2018年乃至今后几年的政策基调，房地产市场趋于稳定调整，完善供应体系、回归居住属性将成工作重点。
7月20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；8月28日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，两者均是加快推进租赁住房市场发展、增加租赁住房供应的实践探索，预计将成为住房租赁市场发展的重大里程碑。未来10～15年，随着城镇化水平进一步提升、住房租赁试点范围不断扩大、住房消费观念加快转变升级，尤其是“购租同权”改革持续深入，我国住房租赁市场有望形成房源规模迅速扩大、高中低档有机搭配、机构化占比快速提升、国企民企协调合作、运营效率不断提高的规模化发展格局。
3月5日，十二届全国人大五次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。其中，房地产业关键词包括因城施策去库存、长效机制、分类调控、棚户区改造、户籍制度改革、中小城市和特色小城镇等。与中央经济工作会议、中央财经领导小组会议强调要抑制泡沫的严厉语调相比，本次政府工作报告的表述相对温和，虽然重申“坚持住房的居住属性”，但并未直接提及“抑制”、“泡沫”等字眼，而且更加突出因城施策去库存和分类调控，为楼市调整奠定了“稳”着陆的基调。尽管一二线热点城市仍将“加强房地产分类调控”，但三四线城市“因城施策去库存”有望成为楼市调整的稳定器。
根据2016年12月中央政治局会议、中央经济工作会议、中央财经领导小组会议的精神，当前楼市政策主基调已从“去库存”转为“抑泡沫、防风险、促长效”，去库存的重心转移到三四线城市，住房租赁市场的发展也上升到战略层面。进入2017年后，各地密集召开的两会频频提及要加强房地产市场调控，北京、广州等城市提高首套房贷利率至九折，央行强化住房金融宏观审慎管理，证券投资基金业协会暂停热点城市普通住宅地产项目私募资产管理计划备案。在“抑泡沫、防风险、促长效”的政策基调下，预计调控政策收紧的态势仍将延续，房地产市场整体将明显降温，区域市场分化的局面仍将加剧，住房租赁市场则将迎来快速发展。
9月30日至10月8日，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等21个热点城市先后发布楼市调控新政，密度和力度较为罕见。除集中重启限购外，信贷政策明显收紧，并在供地、限价、监管等多方面出击，抑制投资需求，防止房价过快上涨。在中央抑制资产泡沫、强化地方政府主体责任的背景下，楼市政策正式迎来拐点，后续或有更多城市升级调控，但因地因城施策基调不会改变，预计本轮调控收紧将至少持续到明年下半年。短期来看，四季度楼市成交量将率先下滑，房价涨幅将明显收窄并趋于稳定；但到明年二季度前后，在调控政策效果叠加、市场去化周期回升的形势下，热点城市房价由涨转跌的拐点将来临，届时楼市将进入普遍降价的周期，并至少持续一年左右。
1～4月份，我国房地产市场延续了去年下半年以来的向好态势，销售面积、销售价格、开发投资、到位资金明显增长，但商品房待售面积同比仍在增长，土地市场持续低迷。既有一线和部分二线热点城市楼市过热、首付贷等加杠杆手段累积金融风险等新问题，又存在商品房库存规模过大、住房持有结构严重失衡等老问题。展望全年，房地产市场的主基调仍是“去库存”。建议妥善处理好房地产市场去库存和稳需求的关系，因城施策化解三线城市及县城房地产库存，稳定一线城市和部分二线热点城市住房价格，以及为改善性住房提供便利。
当前，房地产去库存已成为我国供给侧改革的重要目标之一。据统计，2015年我国商品房待售面积7.2亿平米，施工面积73.6亿平米，二者之和高达80.8亿平米，其中住宅面积约为55.7亿平米，占比近70%。按照2015年销售速度，去库存需要7年左右的时间。虽然近期政府连续采取降低房贷首付比例、上调公积金存款利率等一系列措施，但在一线城市造成泡沫，对三四线城市的刺激效果则不明显。应充分吸取美日等发达国家的经验教训，并结合我国去库存的潜在风险点，注意平衡长、短期利害，采取行之有效的政策措施。
