对于房地产行业来说，2020年是跌宕起伏的一年，“十三五”时期则是“房改”二十年后的转折性拐点。其中，“房住不炒”定位的确立改变了行业发展方向，“三道红线”新规的出台改变了行业游戏规则。虽然新冠肺炎疫情冲击下，2020年全国商品房销售规模仍逆势创历史新高，但增量市场的“天花板”或已触及。近期，“十四五”规划纲要、中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议等均重点提及房地产，为未来一段时期内房地产行业发展奠定了政策基调，“房住不炒”“长效机制”“租赁住房”“城市更新”等成为关键词。展望“十四五”时期，房地产行业将同时进入都市圈时代、去杠杆时代、存量房时代、租购并举时代和管理红利时代，住房需求总量趋于高位下滑，房价大涨普涨的时代已经结束，市场分化将成为新的主题，企业竞争将回归产品和服务层面。
房地产市场受到疫情影响，一季度被按下暂停，房地产投资和销售出现深度下滑。随着疫情得到控制，加上货币政策的相对宽松，二季度房地产投资和销售快速回升，部分地区的房价开始出现快速增长。房地产调控政策继续坚持“房住不炒”的定位，贯彻“稳地价稳房价稳预期”预期。在经济复苏进一步增强的背景下，预计下半年房地产市场投资和销售将会继续保持回升，全年房地产投资将同比增长6%左右，但销售增幅会有所放缓，全年销售面积增幅有望与去年持平。
5月22日，十三届全国人大三次会议在京开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。本次政府工作报告并未提出明确的经济增长目标，关于房地产的表述极其简练，相关工作部署主要聚焦六稳六保。在延续“房住不炒”“因城施策”基调的前提下，房地产市场维稳意图明显，既不会主动刺激，也不会明显收紧，而是进一步淡化投资和投资属性，融入民生工程和重大战略，服务于六稳六保的需要。综合来看，楼市调控将延续对冲模式，有松有紧、亦松亦紧、稳中略松将成为主要方向，最终目标是实现“三稳”，避免房地产市场大起大落，促进平稳健康和高质量发展。
5月22日，十三届全国人大三次会议在京开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。本次政府工作报告并未提出明确的经济增长目标，关于房地产的表述极其简练，相关工作部署主要聚焦六稳六保。在延续“房住不炒”“因城施策”基调的前提下，房地产市场维稳意图明显，既不会主动刺激，也不会明显收紧，而是进一步淡化投资和投资属性，融入民生工程和重大战略，服务于六稳六保的需要。综合来看，楼市调控将延续对冲模式，有松有紧、亦松亦紧、稳中略松将成为主要方向，最终目标是实现“三稳”，避免房地产市场大起大落，促进平稳健康和高质量发展。
4月14日，李克强总理主持召开国务院常务会议，明确提出加大城镇老旧小区改造力度，今年计划改造城镇老旧小区3.9万个，较去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。此前财政部已经明确将城镇老旧小区改造纳入专项债支持范围。作为改善民生、稳定投资、扩大内需的重要举措，城镇老旧小区改造已成为新冠肺炎疫情冲击下积极财政政策的主要发力点之一，配套设施改造完善和公共服务能力提升将成为投资重点，政府引领下的多元融资、多方协商和长效治理则是其中的关键。根据住建部去年披露的数据，截至2019年5月，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。而据本文估算，未来各地老旧小区改造需求将不断增加，城镇需综合改造的老旧小区可能超过50亿平方米，投资总额可能超过6万亿元。
4月14日，李克强总理主持召开国务院常务会议，明确提出加大城镇老旧小区改造力度，今年计划改造城镇老旧小区3.9万个，较去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。此前财政部已经明确将城镇老旧小区改造纳入专项债支持范围。作为改善民生、稳定投资、扩大内需的重要举措，城镇老旧小区改造已成为新冠肺炎疫情冲击下积极财政政策的主要发力点之一，配套设施改造完善和公共服务能力提升将成为投资重点，政府引领下的多元融资、多方协商和长效治理则是其中的关键。根据住建部去年披露的数据，截至2019年5月，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。而据本文估算，未来各地老旧小区改造需求将不断增加，城镇需综合改造的老旧小区可能超过50亿平方米，投资总额可能超过6万亿元。
4月14日，李克强总理主持召开国务院常务会议，明确提出加大城镇老旧小区改造力度，今年计划改造城镇老旧小区3.9万个，较去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。此前财政部已经明确将城镇老旧小区改造纳入专项债支持范围。作为改善民生、稳定投资、扩大内需的重要举措，城镇老旧小区改造已成为新冠肺炎疫情冲击下积极财政政策的主要发力点之一，配套设施改造完善和公共服务能力提升将成为投资重点，政府引领下的多元融资、多方协商和长效治理则是其中的关键。根据住建部去年披露的数据，截至2019年5月，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。而据本文估算，未来各地老旧小区改造需求将不断增加，城镇需综合改造的老旧小区可能超过50亿平方米，投资总额可能超过6万亿元。
新冠疫情爆发后，由于售楼处停业、工地停工、复工延迟，叠加现有融资政策和债务压力，房地产业受到巨大冲击，现金流压力和经营风险凸显。作为国民经济的重要支柱、地方财政的重要来源、金融风险的重要源头，以及体量最大、产业链最长、从业人数最多的行业之一，房地产业事关经济、财政、金融、投资、社会、就业稳定。截至2月19日，已有上海、杭州、无锡、深圳、浙江、南昌、济南、西安、天津、南京、厦门、衡阳、福州、沈阳、苏州等20多个省市直接或间接出台了支持性政策。预计后续更多城市将因城施策对涉房政策进行灵活调整，从金融、土地、税费、审批、预售等层面为房地产企业纾困，但不意味着楼市全面放松的到来，“房住不炒”主基调不会改变。
新冠疫情爆发后，由于售楼处停业、工地停工、复工延迟，叠加现有融资政策和债务压力，房地产业受到巨大冲击，现金流压力和经营风险凸显。作为国民经济的重要支柱、地方财政的重要来源、金融风险的重要源头，以及体量最大、产业链最长、从业人数最多的行业之一，房地产业事关经济、财政、金融、投资、社会、就业稳定。截至2月19日，已有上海、杭州、无锡、深圳、浙江、南昌、济南、西安、天津、南京、厦门、衡阳、福州、沈阳、苏州等20多个省市直接或间接出台了支持性政策。预计后续更多城市将因城施策对涉房政策进行灵活调整，从金融、土地、税费、审批、预售等层面为房地产企业纾困，但不意味着楼市全面放松的到来，“房住不炒”主基调不会改变。
2019年，房地产调控力度不减、频率加快，中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，标志着房地产行业发展路径将发生实质性转变。进入2020年，房地产调控压力依然较大，但结合最新形势来看，调控的主要压力很可能从防止房价反弹转为避免房价大跌，稳地价稳房价稳预期的调控目标不会改变。2020年伊始，各地试探性、间接性放松政策开始逐步增多，但“房住不炒”的底线依然不可触碰，房地产融资监管不会轻易放松。结合中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的最新表述来看，预计“房住不炒”将长期坚持，主要解决房价上涨问题；“一城一策”将继续演绎，主要解决楼市稳定问题；住房保障将明显强化，主要解决居住公平问题。
7月30日，中央政治局会议再次提及房地产，不仅年内第二次重申“房住不炒”，还首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，彻底打消了“经济下行时刺激楼市”的惯性预期，体现了中央的强硬态度和决心。而且从今年以来各部委的表态、主流媒体的报道来看，调控之坚决、表述之严厉也是前所未有，尤其近期房地产融资监管全面密集从严，对于严重依赖外部融资的开发企业而言无异于“釜底抽薪”。“房改”二十年后，中央先后提出“房住不炒”“房价不涨”“不再刺激”，标志着房地产业正式进入下半场，定位转变、增速换挡、结构调整将成为主要特点，规模性扩张将被高质量增长所取代，房价持续大幅上涨的情形应该不会再出现。
当前，我国房地产市场呈现出“投资快、销售冷、价格涨”的分化态势。综合考虑降低货币化安置比例、商品房库存偏紧、整体金融环境以及稳地价稳房价稳预期目标等因素，今年房地产市场运行将总体平稳，出现全面放松的可能性不大。商品房销售面积增速将处于下降区间，房地产开发投资将逐步回落，房地产业对经济增长的支撑作用也将较上年有所减弱。建议坚持“房住不炒”的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
3月，房地产市场迎来“小阳春”，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，引起了高层的密切关注。国家统计局4月17日发布70个大中城市商品住宅销售价格数据后，住建部、中央政治局会议4月19日一天内两度重申“房住不炒”定位，还预警提示了房价地价波动较大的城市。此外，人民日报、新华社、经济参考报等官媒近期也连续发文评论楼市，明确放宽落户不等于放松调控，并提出要警惕新一轮房价上涨和炒作。在部分城市房价地价抬头的重要关口，高层和官媒频繁“喊话”楼市，重申了遏制投机炒房、促进楼市稳定的坚决态度，有利于稳定市场预期，避免社会对于“小阳春”的过度解读。在货币政策回归松紧适度、房地产金融延续强监管、调控政策保持连续性稳定性的预期下，预计全国房地产市场仍将稳定降温、渐进调整，房价走势将以稳为主，涨幅将稳中趋缓，不具备反弹的基础。
3月5日，十三届全国人大二次会议开幕，李克强总理作政府工作报告。与去年年中的中央政治局会议、年底的中央经济工作会议及全国住房和城乡建设工作会议的表述相比，本次政府工作报告表述较为简练温和，并未直接提及“房住不炒”“差别化调控”“租购并举”“长效机制”等高频词汇，而是进一步重申要“更好解决群众住房问题”“落实城市主体责任”“改革完善住房市场体系和保障体系”，调控色彩明显淡化，居住和保障属性继续强化，预计全年楼市调控将以稳为主、紧中有缓，并聚焦“一城一策”和供应体系的改革完善。
2018年，房地产行业迎来“最强调控年”，尤其7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的强硬表态转变了市场预期，促进了政策底部和市场拐点的出现。2019年，房地产调控力度整体不会再加强，稳地价稳房价稳预期成为调控目标，其中既包括防止房价反弹，更包括避免房价大跌，调控的复杂性并不会减少。结合中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的表述，预计2019年“房住不炒”定位不会改变，“一城一策”调控将更加精准，“租购并举”局面将加快形成，“长效机制”方案将稳妥推进。其中，楼市政策灵活调整、化解房地产市场风险将成为最大亮点，但信贷政策宽松度依然是决定因素，全年房地产行业或将呈现稳中回落、探底企稳的走势。
2018年上半年，中国的房地产市场在因城施策调控升级下依然表现不俗，但长期调控也带来一些潜在问题。下半年，宏观经济环境发生一定变化，房地产市场不确定性增多，风险加剧，房地产投资和销售增速都将会下滑，房地产价格上涨趋势将明显放缓，房价同比下降的城市会增多。稳定市场应成为调控的主要目标，需要加快完善税收、法律等长效机制，促进市场健康发展，加强土地供给制度改革和不同层次的住房供给，规范房地产租赁市场，保障承租者利益，引导房地产企业渐进去杠杆和转型。
五一前后，住建部集中约谈了12个房价明显上涨的热点城市，目前已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原7个约谈城市响应升级调控，遏制投机炒作；5月19日，住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，具有较强的指引和震慑效应。考虑到近期人才新政密集出台带来的抢房热潮，以及住建部遏制投机炒房的坚决态度，预计短期内调控从严态势仍将延续，更多城市将迎来密集的调控潮。升级限购限贷、实施住宅限售、启动公证摇号、强化市场监管将成为调控的最新动向，精准化调控将成为新的特点，摇号+五限+监管或成为热点一二线城市标配。
3月5日，十三届全国人大一次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。其中，房地产业关键词包括房地产税、棚改攻坚、差别化调控、长效机制、租购并举、住房制度等，基本延续了十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议等的精神，体现了政策的稳定性和连续性。预计“房住不炒+精准调控+长效机制”将成为2018年乃至今后几年的政策基调，房地产市场趋于稳定调整，完善供应体系、回归居住属性将成工作重点。
7月20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；8月28日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，两者均是加快推进租赁住房市场发展、增加租赁住房供应的实践探索，预计将成为住房租赁市场发展的重大里程碑。未来10～15年，随着城镇化水平进一步提升、住房租赁试点范围不断扩大、住房消费观念加快转变升级，尤其是“购租同权”改革持续深入，我国住房租赁市场有望形成房源规模迅速扩大、高中低档有机搭配、机构化占比快速提升、国企民企协调合作、运营效率不断提高的规模化发展格局。
3月5日，十二届全国人大五次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。其中，房地产业关键词包括因城施策去库存、长效机制、分类调控、棚户区改造、户籍制度改革、中小城市和特色小城镇等。与中央经济工作会议、中央财经领导小组会议强调要抑制泡沫的严厉语调相比，本次政府工作报告的表述相对温和，虽然重申“坚持住房的居住属性”，但并未直接提及“抑制”、“泡沫”等字眼，而且更加突出因城施策去库存和分类调控，为楼市调整奠定了“稳”着陆的基调。尽管一二线热点城市仍将“加强房地产分类调控”，但三四线城市“因城施策去库存”有望成为楼市调整的稳定器。
