中国行业发展报告

　　8月末以来，新一轮政策放松大幕全面拉开，各地聚焦促进住房消费和推动房企纾困，积极探索化解房地产行业风险的现实路径。在这其中，或许隐藏着楼市维稳的关键密码。一是在需求端取消限制性举措、降低购房成本，更大力度支持改善性需求；推广“带押过户”、支持“以旧换新”，促进市场循环；加大房票安置、促进房源转化，助力库存去化。二是在供给端盘活房企资产，回购未建设土地，优化土地供给结构，优化审批流程和预售许可，延缓缴纳土地价款和税费，缓解房企流动性压力，降低企业成本负担。在当前的经济形势和市场预期下，单纯依靠市场化的力量已难以化解房地产行业风险。下一阶段，除继续采取更有力措施促进住房消费、恢复市场活力外，还需加快住房制度改革，创新风险化解机制，从供需两端同时入手推动行业风险出清。一是构建新的住房供应体系，强化商品房和保障房双轨制，让商品住房回归商品属性；二是以住房公积金制度等为基础建立国家住房银行，或设立结构性货币政策工具，利用低成本资金支持房源转化、资产盘活；三是探索房企纾困机制创新，建立政府、AMC、央国企、商业银行共同参与的联合体，分类化解不同规模出险房企的保交楼和债务风险。

　　8月末以来，新一轮政策放松大幕全面拉开，各地聚焦促进住房消费和推动房企纾困，积极探索化解房地产行业风险的现实路径。在这其中，或许隐藏着楼市维稳的关键密码。一是在需求端取消限制性举措、降低购房成本，更大力度支持改善性需求；推广“带押过户”、支持“以旧换新”，促进市场循环；加大房票安置、促进房源转化，助力库存去化。二是在供给端盘活房企资产，回购未建设土地，优化土地供给结构，优化审批流程和预售许可，延缓缴纳土地价款和税费，缓解房企流动性压力，降低企业成本负担。在当前的经济形势和市场预期下，单纯依靠市场化的力量已难以化解房地产行业风险。下一阶段，除继续采取更有力措施促进住房消费、恢复市场活力外，还需加快住房制度改革，创新风险化解机制，从供需两端同时入手推动行业风险出清。一是构建新的住房供应体系，强化商品房和保障房双轨制，让商品住房回归商品属性；二是以住房公积金制度等为基础建立国家住房银行，或设立结构性货币政策工具，利用低成本资金支持房源转化、资产盘活；三是探索房企纾困机制创新，建立政府、AMC、央国企、商业银行共同参与的联合体，分类化解不同规模出险房企的保交楼和债务风险。

　　8月25日、31日，住建部、央行、金融监管总局、财政部等监管部门先后出台认房不认贷、换房个税减免延期、降低首付比例和贷款利率、降低存量首套住房贷款利率政策。紧接着一线城市也全部宣布执行“认房不认贷”，广州降低贷款利率下限和二套房首付比例，深圳放开港澳居民商业物业、商务公寓限购，嘉兴、沈阳、南京、大连、兰州、青岛更是直接取消限购限售，政策放松的工具箱全面打开，对于市场预期的回稳、楼市成交的回升将起到非常关键的作用。“三板斧”落地后，虽然网上出现部分开发商“取消优惠”“连夜涨价”等传言大多并不可信，但一线城市部分优质楼盘带看量、咨询量甚至成交量飙升是不争的事实。叠加开发企业抓住政策窗口期加大优质项目推盘和以价换量营销力度，“金九银十”乃至年末楼市销售企稳可期，有助于促进房企销售去化和信用风险缓释。

　　8月25日、31日，住建部、央行、金融监管总局、财政部等监管部门先后出台认房不认贷、换房个税减免延期、降低首付比例和贷款利率、降低存量首套住房贷款利率政策。紧接着一线城市也全部宣布执行“认房不认贷”，广州降低贷款利率下限和二套房首付比例，深圳放开港澳居民商业物业、商务公寓限购，嘉兴、沈阳、南京、大连、兰州、青岛更是直接取消限购限售，政策放松的工具箱全面打开，对于市场预期的回稳、楼市成交的回升将起到非常关键的作用。“三板斧”落地后，虽然网上出现部分开发商“取消优惠”“连夜涨价”等传言大多并不可信，但一线城市部分优质楼盘带看量、咨询量甚至成交量飙升是不争的事实。叠加开发企业抓住政策窗口期加大优质项目推盘和以价换量营销力度，“金九银十”乃至年末楼市销售企稳可期，有助于促进房企销售去化和信用风险缓释。

　　7月以来，在楼市降温态势不减、市场信心愈加低迷、行业风险继续蔓延、救市预期不断提升的背景下，房地产政策利好纷至沓来，救市色彩异常浓厚。从金融十六条部分政策延期，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，到中央政治局会议、国常会相继提出“调整优化房地产政策”，以及住建部、国家发改委、央行等核心部委和四大一线城市接连做出积极表态，乃至郑州、南京等率先出台楼市新政，均表明新一轮房地产政策放松的号角已经吹响，储备政策“工具箱”已全面开启，同时也意味着房地产调控进入增量和存量调控并重的新时期。就目前来看，政策放松的重点和市场企稳的关键均在于核心一二线城市，其政策和市场走向将直接决定全国房地产市场的走向。但也要看到，全面松绑的强刺激政策不太可能大范围出现，强化“一区一策”的可能性较大，尤其北京、上海不可能全面松绑。与此同时，政策放松虽有助于稳定市场预期、修复购房者信心，但影响市场运行的不确定性因素依然较多，包括经济预期、房价预期、收入预期、就业预期等，因而短期内政策效果仍不宜高估，低位盘整仍将延续一段时间。

　　7月以来，在楼市降温态势不减、市场信心愈加低迷、行业风险继续蔓延、救市预期不断提升的背景下，房地产政策利好纷至沓来，救市色彩异常浓厚。从金融十六条部分政策延期，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，到中央政治局会议、国常会相继提出“调整优化房地产政策”，以及住建部、国家发改委、央行等核心部委和四大一线城市接连做出积极表态，乃至郑州、南京等率先出台楼市新政，均表明新一轮房地产政策放松的号角已经吹响，储备政策“工具箱”已全面开启，同时也意味着房地产调控进入增量和存量调控并重的新时期。就目前来看，政策放松的重点和市场企稳的关键均在于核心一二线城市，其政策和市场走向将直接决定全国房地产市场的走向。但也要看到，全面松绑的强刺激政策不太可能大范围出现，强化“一区一策”的可能性较大，尤其北京、上海不可能全面松绑。与此同时，政策放松虽有助于稳定市场预期、修复购房者信心，但影响市场运行的不确定性因素依然较多，包括经济预期、房价预期、收入预期、就业预期等，因而短期内政策效果仍不宜高估，低位盘整仍将延续一段时间。

　　3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，同日证监会发布《关于进一步推进基础设施领域REITs常态化发行相关工作的通知》，首次将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入公募REITs范围，并对项目收益率、资产规模要求、回收资金用途等进行了调整优化，降低了公募REITs的发行门槛。3月31日，首批四单基础设施公募REITs扩募获得证监会变更注册批复，形成了“首发+扩募”的双轮驱动格局。随着消费基础设施纳入REITs试点范围及常态化发行的深入，基础设施公募REITs将进入快速发展期，到2023年底有望超过60只。尤其作为潜力最大的领域，商业地产存量盘活空间巨大，其REITs潜在市场规模可达万亿元。更为重要的是，REITs对于推动房地产发展模式转型、商业地产轻资产化运营等将起到非常重要的作用。

　　3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，同日证监会发布《关于进一步推进基础设施领域REITs常态化发行相关工作的通知》，首次将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入公募REITs范围，并对项目收益率、资产规模要求、回收资金用途等进行了调整优化，降低了公募REITs的发行门槛。3月31日，首批四单基础设施公募REITs扩募获得证监会变更注册批复，形成了“首发+扩募”的双轮驱动格局。随着消费基础设施纳入REITs试点范围及常态化发行的深入，基础设施公募REITs将进入快速发展期，到2023年底有望超过60只。尤其作为潜力最大的领域，商业地产存量盘活空间巨大，其REITs潜在市场规模可达万亿元。更为重要的是，REITs对于推动房地产发展模式转型、商业地产轻资产化运营等将起到非常重要的作用。

　　3月5日，国务院总理李克强代表国务院向十四届全国人大一次会议作政府工作报告。本次政府工作报告关于房地产的直接表述，基本延续了中央经济工作会议的提法，保持了政策的连续性、稳定性，增强了政策的针对性。核心内容主要涉及四个层面：一是聚焦优质头部房企防范化解风险，二是聚焦刚性和改善性需求扩大住房消费，三是聚焦新市民、青年人住房困难问题强化住房保障，四是聚焦存量提质改造实施城市更新行动。整体来看，今年房地产调控的基调仍将以支持为主，短期目标是化解风险、稳定支柱，政策着力点是优质头部房企、刚性和改善性住房需求、保障性租赁住房，金融支持、销售企稳和房源转化异常关键；长期目标是完善住房市场和住房保障体系建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，住房品质提升、双轨制+租购并举、增量存量并举、轻重并举等是主要方向。

　　3月5日，国务院总理李克强代表国务院向十四届全国人大一次会议作政府工作报告。本次政府工作报告关于房地产的直接表述，基本延续了中央经济工作会议的提法，保持了政策的连续性、稳定性，增强了政策的针对性。核心内容主要涉及四个层面：一是聚焦优质头部房企防范化解风险，二是聚焦刚性和改善性需求扩大住房消费，三是聚焦新市民、青年人住房困难问题强化住房保障，四是聚焦存量提质改造实施城市更新行动。整体来看，今年房地产调控的基调仍将以支持为主，短期目标是化解风险、稳定支柱，政策着力点是优质头部房企、刚性和改善性住房需求、保障性租赁住房，金融支持、销售企稳和房源转化异常关键；长期目标是完善住房市场和住房保障体系建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，住房品质提升、双轨制+租购并举、增量存量并举、轻重并举等是主要方向。

　　2022年，我国房地产行业经历了前所未有的挑战，经济下行压力加大、国内疫情多发广发、楼市地市大幅降温、房企爆雷事件频发、供需两端信心下滑、房价预期整体转弱，对全行业带来了超预期的冲击，对经济增长和市场信心也带来了较大的拖累。在此过程中，为防范化解房地产企业风险，房地产调控政策优化松绑贯穿全年，并从政策纠偏逐步转向全面支持，从救项目转向救项目和企业并存。尤其“金融十六条”和房企融资“三支利箭”的出台，直指房地产金融这个关键和根本；中央高层重申房地产业的国民经济支柱产业地位，则奠定了政策托市的调控基调。在2023年开年之际，回顾2022年房地产调控的十大关键词，对于理解房地产调控方向的变化，进而把握今年乃至更长一段时期内的政策趋势，有着非常重要的意义。展望2023年，稳经济、稳楼市政策将同步发力，短期调控举措和长效调控机制将同步落实，政策重点将聚焦于支持刚性和改善性住房需求、做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作、改善优质房企资产负债表、加快建立租购并举住房制度、推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　2022年，我国房地产行业经历了前所未有的挑战，经济下行压力加大、国内疫情多发广发、楼市地市大幅降温、房企爆雷事件频发、供需两端信心下滑、房价预期整体转弱，对全行业带来了超预期的冲击，对经济增长和市场信心也带来了较大的拖累。在此过程中，为防范化解房地产企业风险，房地产调控政策优化松绑贯穿全年，并从政策纠偏逐步转向全面支持，从救项目转向救项目和企业并存。尤其“金融十六条”和房企融资“三支利箭”的出台，直指房地产金融这个关键和根本；中央高层重申房地产业的国民经济支柱产业地位，则奠定了政策托市的调控基调。在2023年开年之际，回顾2022年房地产调控的十大关键词，对于理解房地产调控方向的变化，进而把握今年乃至更长一段时期内的政策趋势，有着非常重要的意义。展望2023年，稳经济、稳楼市政策将同步发力，短期调控举措和长效调控机制将同步落实，政策重点将聚焦于支持刚性和改善性住房需求、做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作、改善优质房企资产负债表、加快建立租购并举住房制度、推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，并将房地产作为会议的重点内容。会议首次提出，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，意味着资产负债表的优化工作已经进入实质操作阶段。1月13日，据新华社报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面重点推进21项工作任务，包括设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则等。可以预期的是，房地产将成为今年金融信贷投放和信用扩张的重中之重，尤其改善优质房企资产负债状况将成为“当头炮”。优质头部房企融资渠道将全面恢复、资产负债表将全面改善，并将获得更大的竞争优势和良好的发展契机。未来一段时期内，优质头部房企将成为楼市企稳、并购重组和新发展模式探索的主导者，其行业地位和市场份额也将进一步提升。

　　1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，并将房地产作为会议的重点内容。会议首次提出，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，意味着资产负债表的优化工作已经进入实质操作阶段。1月13日，据新华社报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面重点推进21项工作任务，包括设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则等。可以预期的是，房地产将成为今年金融信贷投放和信用扩张的重中之重，尤其改善优质房企资产负债状况将成为“当头炮”。优质头部房企融资渠道将全面恢复、资产负债表将全面改善，并将获得更大的竞争优势和良好的发展契机。未来一段时期内，优质头部房企将成为楼市企稳、并购重组和新发展模式探索的主导者，其行业地位和市场份额也将进一步提升。

　　2022年以来，我国房地产市场在内外压力共同影响下，经历了前所未有的挑战，房地产市场供需两端均较低迷。中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面优化“因城施策”措施，房地产市场下行趋势逐步减缓。但疫情带来居民收入预期变化，市场下行压力依然较大，仍需关注商品房库存增多、房企债务压力和地方债务风险等问题。展望2023年，房地产市场在二季度有望筑底。房地产市场调控需在“房住不炒”定位下加强调控的精准性，守住不发生系统性风险底线，完善住房市场和保障两个体系，加快健全住房基础性制度和长效机制。

　　去年下半年以来，房地产市场持续大幅降温，与行业信用崩塌有直接关系，而导火索则是房企融资“三道红线”、房贷集中度管理“两道红线”和土地供给“两集中”三大调控利器。但此一时彼一时，当前房市地市均陷入深度低迷，房企信用风险持续发酵，并成为经济、投资、地方财政收入增长的主要拖累因素之一。9月底，央行、银保监会要求六大国有银行加大房地产融资的支持力度，每家银行年内至少提供1000亿元融资支持。10月28日，江西省住建厅发文提出，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。11月8日，交易商协会发布消息称，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。种种迹象表明，三大调控利器已不合时宜，虽未直接取消但也名存实亡。当前的房地产调控重点已转为救市维稳，楼市问题的解决自然也离不开金融支持和房企纾困。纵观全局来看，房地产行业救市维稳的关键在于金融支持，且必须在稳需求、保交楼、房企纾困三个方面同时发力、缺一不可。今年四季度到明年上半年，稳楼市和金融支持力度将进一步加大，房地产市场也将逐步企稳回暖。

　　去年下半年以来，房地产市场持续大幅降温，与行业信用崩塌有直接关系，而导火索则是房企融资“三道红线”、房贷集中度管理“两道红线”和土地供给“两集中”三大调控利器。但此一时彼一时，当前房市地市均陷入深度低迷，房企信用风险持续发酵，并成为经济、投资、地方财政收入增长的主要拖累因素之一。9月底，央行、银保监会要求六大国有银行加大房地产融资的支持力度，每家银行年内至少提供1000亿元融资支持。10月28日，江西省住建厅发文提出，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。11月8日，交易商协会发布消息称，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。种种迹象表明，三大调控利器已不合时宜，虽未直接取消但也名存实亡。当前的房地产调控重点已转为救市维稳，楼市问题的解决自然也离不开金融支持和房企纾困。纵观全局来看，房地产行业救市维稳的关键在于金融支持，且必须在稳需求、保交楼、房企纾困三个方面同时发力、缺一不可。今年四季度到明年上半年，稳楼市和金融支持力度将进一步加大，房地产市场也将逐步企稳回暖。

　　9月29日、30日，央行、银保监会、财政部、税务总局四部委相继发布三条稳楼市新政，包括阶段性下套首套房贷利率下限、支持居民换购住房个人所得税退税、七年来首次下调首套公积金贷款利率，释放了明确的进一步发力稳楼市的政策信号。其中，第一条和第三条主要惠及首套刚需，第二条惠及改善性换房需求，三大新政指向精准明确，即支持刚性和改善性购房需求。但与历次“救市”的政策尺度相比，三大新政的力度和覆盖面较为有限，“稳”的色彩重于“救”，既凸显了稳楼市的坚决态度，又坚守了“房住不炒”的主基调，信号意义大于实际意义，有利于稳定预期、恢复信心。就“金九”和国庆假期的成交情况来看，房地产市场修复还需要更多有利因素叠加推动，政策放松空间依然较大。展望四季度，稳楼市力度将继续加大，政策利好将进一步叠加释放，并激发政策组合拳合力显效，房企也将抓住销售窗口期全力促销、以价换量，房地产市场整体回稳可期，至少降温态势不会进一步加剧，但复苏势头也不会太明显，不同城市分化态势仍将加剧，热点一二线城市、二手房市场和改善性需求将成为楼市企稳的关键。

　　去年四季度以来，房地产调控由此前的持续升级加码转向金融政策纠偏、全面纠偏，乃至实质性支持。在此过程中，地方政府从试探性放松到个别城市的系统性救市，再到全面的政策松绑和主动纾困，政策松绑的范围、频度和力度均不断扩大。除取消或优化限购限贷限售、下调房贷利率、放宽公积金贷款、发放购房补贴、优化预售资金监管、优化集中土拍规则等常规性举措外，部分城市还出台了一些创新性举措，包括住房公积金“一人购房全家帮”、支持多孩家庭购房、重启“房票”、“以租换购”或“先租后售”、鼓励团购买房、以物抵款或以房换房、“安居贷”或首付分期等。其中既有值得推广的制度性安排，及与国家重大战略的结合，也有一些开发商的营销噱头，乃至对于底线红线的挑战。预计未来因城施策跟进出台创新性举措的城市将越来越多，在“房住不炒”的前提下，城市政府调控的灵活性、自主权将得到更好发挥。在支持刚需和改善性住房需求的同时，适度放松房企融资“三道红线”和“限跌令”，同时增加政府端负债化解交房风险，需求端、企业端、银行端、政府端多方合力，才能化解本轮楼市风险。

　　今年以来，美联储缩表加息、俄乌冲突升级、国内疫情多点暴发等多重不确定因素叠加影响之下，宏观经济下行压力加大，城镇居民收入预期下降，市场消费信心整体不足。即便去年四季度以来房地产调控政策持续放松，房地产市场仍不见起色，整体延续深度低迷态势，一季度供需数据表现极为惨淡，4月百强房企销售业绩同比仍然腰斩。继3月16日国务院金融委专题会议要求化解房地产企业风险之后，4月29日中央政治局会议提出“两个支持、一个优化”，释放了更加直接而明确的支持信号，意味着房地产调控主基调从全面纠偏转向合理支持。4月以来，各地松绑楼市调控的尺度和范围明显加大，尤其放松限购、限贷、限售等核心调控政策成为新的主流，预计后续更多弱二线城市、三四线城市将跟进放松调控。在政策放松尤其是金融支持力度加大的背景下，房地产市场调整周期将逐步恢复，与年初的市场预期相比，市场企稳将延后至二季度末或三季度初，但终究会到来。