1～4月份，我国房地产市场延续了去年下半年以来的向好态势，销售面积、销售价格、开发投资、到位资金明显增长，但商品房待售面积同比仍在增长，土地市场持续低迷。既有一线和部分二线热点城市楼市过热、首付贷等加杠杆手段累积金融风险等新问题，又存在商品房库存规模过大、住房持有结构严重失衡等老问题。展望全年，房地产市场的主基调仍是“去库存”。建议妥善处理好房地产市场去库存和稳需求的关系，因城施策化解三线城市及县城房地产库存，稳定一线城市和部分二线热点城市住房价格，以及为改善性住房提供便利。
当前，房地产去库存已成为我国供给侧改革的重要目标之一。据统计，2015年我国商品房待售面积7.2亿平米，施工面积73.6亿平米，二者之和高达80.8亿平米，其中住宅面积约为55.7亿平米，占比近70%。按照2015年销售速度，去库存需要7年左右的时间。虽然近期政府连续采取降低房贷首付比例、上调公积金存款利率等一系列措施，但在一线城市造成泡沫，对三四线城市的刺激效果则不明显。应充分吸取美日等发达国家的经验教训，并结合我国去库存的潜在风险点，注意平衡长、短期利害，采取行之有效的政策措施。
3月5日，十二届全国人大四次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。作为国内支柱性产业，房地产在报告中被多次提及。尽管关于房地产直接表述的字数较少，但其中的实质性内容增多。不仅重申了前几年大篇幅阐述的保障性安居工程建设，并将重点放在“提高棚改货币化安置比例”上，还将“房地产市场平稳健康发展”纳入新的战略高度，提出了在短期内“因城施策化解房地产库存”、在中长期内“建立购租并举的住房制度”的目标。而且除直接表述外，报告中其它与房地产相关的内容也较多，如“促进城乡区域协调发展”、“努力改善产品和服务供给”、“加快农业转移人口市民化”、“全面实施营改增”、“积极推广绿色建筑和建材”、“打造智慧城市”等。
2015年末，我国商品房待售面积为7.2亿平方米，考虑待售期房库存后，广义房地产库存面积为32.3亿平方米，去化周期长达30.2个月，商品房增量空置率高达46%，这些都反映出我国房地产市场正处在高库存状态。在此基础上，本文进一步测算了我国城镇住宅存量规模，结合进城农民工居住现状，提出农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在，同时建议加强土地供应管控、引导降低商品住房价格、用好用足住房公积金、加快住房保障方式转变、推动发展住房租赁市场、推动房地产企业转型升级、强化房地产市场监管。
2015年以来，在降息降准降首付等多轮利好政策刺激下，楼市销售明显回暖。尽管如此，楼市供求形势已发生本质转变，困扰房地产业发展的库存问题尚未解决，尤其开发投资持续低迷使其成为拖累经济增长的主要因素之一。为此，近期中央高层频频提及房地产，年末的中央经济工作会议更是将“化解房地产库存”上升到国家层面，并要求加快推进住房体制改革。本文分析认为，“化解房地产库存”刻不容缓，需要供需两侧双管齐下，在扩大有效需求、激发改善需求的基础上，控制新增供给、优化供给结构，从根本上解决库存问题；同时，住房体制改革也将加快推进，并以满足新市民住房需求为主要目标，以激活市场、盘活存量、优化增量为主要方向，为房地产业健康、稳定、良性发展提供制度保障。
2015年是“十二五”的收宫之年，国务院要求将“营改增”范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。据财政部内部人士透露，上述领域“营改增”方案目前已制定完毕，或将于7～8月向社会公布，建筑业、房地产业的税率或为11%。本文分析认为，“营改增”对房地产行业而言既是机遇又是挑战。尤其在土地成本、建安成本等可抵扣进项不足，销项税难以完全转嫁给消费者的情况下，“营改增”必将倒逼房地产企业加强供应商管理、做好税务筹划、加快转型升级、规范财税制度，争取在“营改增”过程中降低税负，获得新的增长动力和盈利空间。
继“两会”要求“稳定住房消费”后，3月27日至3月30日，六部委连发三文松绑楼市，土地、货币、财税“组合拳”三箭齐发，供需两端双管齐下，政策放松力度远超预期。尽管楼市新政的实际执行效果不容过分乐观，但中央政府对于稳定住房消费、支撑经济增长的态度非常明确，若此轮新政未达预期目标，中央政府仍有足够的政策储备，利率引导、税费调整等方面尚有空间。
在货币政策持续宽松、政策利好叠加刺激、储备政策依然充足的情况下，预计短期内一二线热点城市成交量将明显升温，房价环比或在2季度全面止跌；三四线城市也趋于逐步回暖，但回暖程度相对有限，房价调整也将相对滞后，部分城市由于库存积压严重、需求动力不足，年内或难以摆脱成交下滑、房价下跌的困境。值得注意的是，由于房地产发展的外部环境已发生改变，此轮新政即便加上储备政策，也无法从根本上扭转当前楼市中长期调整的大趋势。
2015年以来，四川、厦门、绍兴、福州、新疆、青海等省市继续出台不同程度的救市政策，央行在两年来首度全面降准后紧接着于3月1日再度降息，房地产市场面临的政策环境持续好转。尤其3月5日最新发布的“两会”政府工作报告，不仅未提及“房地产调控”，反而进一步强调“稳定住房消费”、“坚持分类指导”、“促进房地产市场平稳健康发展”，显露出“稳定消费+分类指导+长效机制”的政策基调，在楼市进入去库存化、市场分化、去行政化的“新常态”背景下，有助于支撑房地产市场的平稳调整和过渡。
8月15日，国务院法制办公室发出关于《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）公开征求意见的通知，通知表示7月30日，国务院常务会议讨论征求意见稿，决定向社会公开征求意见，征求时间为一个月，截止到2014年9月15日。意见稿的出台，意味着不动产统一登记工作进入实质性阶段，而其可能产生的影响也引发了社会的广泛讨论。在此背景下，本文将分析《条例》出台的背景，深度解读《意见》有关内容，并对政策实施的时间表及未来可能产生的影响作出预判，以供投资者决策参考。
3月16日，《国家新型城镇化规划（2014～2020）》正式颁布，与房地产业相关的内容主要集中在人口转移、户籍放开、区域布局、住房保障、长效机制、集约发展、低碳环保等方面。尽管2014年以来房地产市场陷入销售持续降温、区域分化加剧的不利局面，但中长期来看，新型城镇化将为房地产业发展带来新的机遇，首先将为住房市场提供有力的需求支撑，其次将使房地产业的区域发展更为均衡，同时将为房地产业带来结构转型的契机。
2014年以来，在各种因素综合作用下，房地产市场主体预期渐趋谨慎，市场下行风险加大，供求增速趋缓，价格涨幅收窄，结构分化加剧，库存周期有所延长，市场下行压力加大，区域性和局部性风险正在累积，应采取积极措施，疏堵结合防患和化解风险。此轮调整不是政策调控的结果，属于市场的自我调整。应加大棚户区改造和保障房建设力度来应对房地产投资的下滑，并继续对刚需购房给予优惠。
2014年伊始，尽管受楼市调控阶段性收紧、春节淡季推盘量下降等因素影响，主要城市商品房销售明显降温，但同期热点城市土地成交量异常火爆，房价上涨的压力依然存在，预计全年房地产调控将稳中偏紧。考虑到不同城市楼市分化的局面不断加剧，2014年及未来几年房地产调控将更注重差异化，并逐步从需求管理转向供给管理，以促进合理供求结构的形成。与此同时，不动产登记、农地流转、新型城镇化、房产税等长效机制也将加快推进。
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008～2012年，全国累计开工建设城镇保障性安居工程3100多万套（户），基本建成1800多万套，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、成效最明显的时期。6月26日，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造；7月12日，国务院印发《关于加快棚户区改造工作的意见》，2013～2017年将改造各类棚户区1000万户，仍将成为今后保障房建设的重点。
为抑制部分城市房价上涨过快的势头，2月20日，国务院常务会议出台楼市调控的新“国五条”；一周之后（3月1日），国务院办公厅即发布新“国五条”实施细则。实施细则直接由国务院办公厅发布，调控等级较高，仅次于国务院本部直接发布。同时，新“国五条”出台一周后，实施细则即已制定完毕，并抢在“两会”前公布，表明中央调控房价的决心，调控强度超市场预期。
2013年以来，我国主要城市房价持续上涨，一线城市尤为突出，楼市销售延续火爆行情；一二线城市成交量同比成倍增长；土地市场量价齐升，少数城市再现“地王”。为抑制部分城市房价上涨过快、商品房和土地市场量价齐升的势头，2月20日，国务院常务会议出台楼市调控的新“国五条”，再次表明中央调控楼市的立场和决心，预计两会后中央和各地方政府将先后出台楼市调控细则，或直接决定2013年房地产走势。
