2024年房地产形势分析及2025年展望（2024-12）
2024年，我国房地产市场在内外环境影响下，整体仍处于调整状态，商品房投资和销售面积增速仍然深度下滑。随着9月底中央对房地产市场“止跌回稳”的定调，聚焦房地产市场堵点的政策力度加大，市场止跌回稳态势初现，四季度有望继续保持回稳，全年各项指标下行速度将会进一步放缓。展望2025年，随着各地和各部门的政策组合拳将源源不断地为房地产“止跌回稳”注入能量，政策协同有望进一步加强，加速市场预期修复和量...
房 地 产
×
房地产市场深度调整对产业链上下游的影响分析（下篇）（2024-11）
2021年下半年至今，房地产市场深度调整已有三年多的时间，对于宏观经济、地方财政、金融稳定、居民财富及房地产产业链上下游均带来了巨大的负面影响。具体来看，房地产市场调整对于产业链上游的影响远大于下游，对于建材、建筑等与房地产开发和基础设施建设密切关联的上游行业影响最大。其中共性的影响在于对于现金流、利润、在手订单和新增订单的影响，主要是因为回款难、项目停工或烂尾、市场竞争加剧，以及房企收...
房地产市场深度调整对产业链上下游的影响分析（上篇）（2024-11）
2021年下半年至今，房地产市场深度调整已有三年多的时间，对于宏观经济、地方财政、金融稳定、居民财富及房地产产业链上下游均带来了巨大的负面影响。具体来看，房地产市场调整对于产业链上游的影响远大于下游，对于建材、建筑等与房地产开发和基础设施建设密切关联的上游行业影响最大。其中共性的影响在于对于现金流、利润、在手订单和新增订单的影响，主要是因为回款难、项目停工或烂尾、市场竞争加剧，以及房企收...
寒冬尤在、阵痛延续，上市房企盈利难、亏损面扩大（下篇）（2024-09）
2021年下半年至今，房地产市场深度调整已有三年多的时间，房地产企业的处境可谓日益艰难。从当前的市场形势和上市房企的中期财报来看，房地产市场的寒冬尚未过去，市场调整的阵痛仍在延续。一是销售降温态势持续深入，库存去化和减值压力较大；二是融资规模大幅缩水，资金链和债务压力与日俱增；三是资产和负债规模普遍缩表，短期偿债能力依然堪忧；四是从增收不增利到减收又减利，行业亏损面不断扩大。但也有部分房...
寒冬尤在、阵痛延续，上市房企盈利难、亏损面扩大（上篇）（2024-09）
2021年下半年至今，房地产市场深度调整已有三年多的时间，房地产企业的处境可谓日益艰难。从当前的市场形势和上市房企的中期财报来看，房地产市场的寒冬尚未过去，市场调整的阵痛仍在延续。一是销售降温态势持续深入，库存去化和减值压力较大；二是融资规模大幅缩水，资金链和债务压力与日俱增；三是资产和负债规模普遍缩表，短期偿债能力依然堪忧；四是从增收不增利到减收又减利，行业亏损面不断扩大。但也有部分房...
主流房企探索第二增长曲线的路径与成效（下篇）（2024-08）
目前，房地产市场陷入深度调整已有三年多的时间。在地产开发和销售规模大幅收缩、利润空间显著收窄甚至陷入巨额亏损、房企持续爆雷出险加剧现金流紧张等严峻形势下，探索新发展模式、寻求第二增长曲线成为诸多房企主动或被动的战略选择。其中，代建、物业管理、长租公寓、商业运营等轻资产业务凭借抗周期性、较好的成长性和高盈利性等特征实现稳定增长，成为房企跨越周期的重要保障。从主流房企探索第二增长曲线的路...
主流房企探索第二增长曲线的路径与成效（上篇）（2024-08）
目前，房地产市场陷入深度调整已有三年多的时间。在地产开发和销售规模大幅收缩、利润空间显著收窄甚至陷入巨额亏损、房企持续爆雷出险加剧现金流紧张等严峻形势下，探索新发展模式、寻求第二增长曲线成为诸多房企主动或被动的战略选择。其中，代建、物业管理、长租公寓、商业运营等轻资产业务凭借抗周期性、较好的成长性和高盈利性等特征实现稳定增长，成为房企跨越周期的重要保障。从主流房企探索第二增长曲线的路...
多措并举促进房地产市场平稳健康发展（2024-08）
上半年以来，房地产市场整体仍处于调整状态，住房投资和销售面积增速出现两位数下滑，随着二季度政策调控力度加大，市场出现积极变化，各项指标下滑速度放缓。下半年，在内外部发展环境和居民收入预期未有明显改善的情况下，房地产市场发展仍有一定压力，但在政策效应和基数效应作用下，全年各项指标下行速度将会进一步收窄。当前，房地产市场仍需关注短期需求不足和供给主体风险，加强住房消费信心的恢复，促进住房...
万科上半年预亏70亿～90亿元，市场调整压力依然巨大（短评）（2024-07）
今年以来，行业标杆万科曾一度遭遇债务、纪律、信用和信任等多重危机。随后，在政策放松、金融机构支持和主动出售非核心业务资产等支撑下，万科的现金流压力得到明显缓解。不过，从万科7月9日发布的业绩预告来看，上半年预亏70亿～90亿元，亏损额较一季度显著扩大，为万科上市以来首次录得亏损的半年报。而且近期鹏金所延期兑付也使万科再度陷入风波。此外，其他已披露上半年业绩预告的上市房企也大多出现亏损，且不...
民营房企集中爆雷出险，龙湖、新城为何能够幸免？（下篇）（2024-05）
2021年下半年以来，从中国恒大爆雷开始，房企信用风险和行业信任风险持续发酵，房地产市场陷入深度调整，诸多标杆民营房企集中爆雷出险。其中不乏碧桂园、旭辉、金辉等示范性民营房企，同时也包括远洋集团等部分国有控股房企，即便行业龙头万科也陷入多重危机。若以本轮调整前的2020年销售五十强为基准，30多家民营企业中（不含外资、港澳台），未爆雷的仅剩龙湖集团、新城控股、滨江集团、美的置业、新希望地产5家...
民营房企集中爆雷出险，龙湖、新城为何能够幸免？（上篇）（2024-05）
2021年下半年以来，从中国恒大爆雷开始，房企信用风险和行业信任风险持续发酵，房地产市场陷入深度调整，诸多标杆民营房企集中爆雷出险。其中不乏碧桂园、旭辉、金辉等示范性民营房企，同时也包括远洋集团等部分国有控股房企，即便行业龙头万科也陷入多重危机。若以本轮调整前的2020年销售五十强为基准，30多家民营企业中（不含外资、港澳台），未爆雷的仅剩龙湖集团、新城控股、滨江集团、美的置业、新希望地产5家...
当前房地产市场形势，房企、银行、机构都怎么看？（下篇）（2024-04）
2021年下半年至今，房地产市场陷入深度调整已有近三年的时间，且降温态势并未明显缓和，2024年一季度主要供需指标同比仍大幅下滑。继碧桂园债务爆雷后，行业标杆万科亦陷入多重危机。房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。在市场调整的过程中，无论是经济、财政、投资、金融、就业等领域，还是房企、银行、政府、购房者、上下游供应商等市场主体，均受到持续性的巨大冲击。对此...
当前房地产市场形势，房企、银行、机构都怎么看？（上篇）（2024-04）
2021年下半年至今，房地产市场陷入深度调整已有近三年的时间，且降温态势并未明显缓和，2024年一季度主要供需指标同比仍大幅下滑。继碧桂园债务爆雷后，行业标杆万科亦陷入多重危机。房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。在市场调整的过程中，无论是经济、财政、投资、金融、就业等领域，还是房企、银行、政府、购房者、上下游供应商等市场主体，均受到持续性的巨大冲击。对此...
行业标杆万科陷入危机，企业之殇or行业之殇？（下篇）（2024-04）
2024年以来，房地产市场持续低迷，行业风险继续发酵，“碧恒万融”中的幸存者、行业标杆龙头和市场公认的优等生万科近期负面舆论缠身。从债务展期危局、烟台合作方“举报门”，到济南总经理被抓、信用评级降至“垃圾级”，万科先后遭遇债务、纪律、信用和信任等多重危机，意味着房地产行业急剧扩张、野蛮生长的“裸泳”时代已经结束。其中既有万科自身的内在原因，如战略调整执行不到位、投资冒进和失误、个别高管违...
行业标杆万科陷入危机，企业之殇or行业之殇？（上篇）（2024-04）
2024年以来，房地产市场持续低迷，行业风险继续发酵，“碧恒万融”中的幸存者、行业标杆龙头和市场公认的优等生万科近期负面舆论缠身。从债务展期危局、烟台合作方“举报门”，到济南总经理被抓、信用评级降至“垃圾级”，万科先后遭遇债务、纪律、信用和信任等多重危机，意味着房地产行业急剧扩张、野蛮生长的“裸泳”时代已经结束。其中既有万科自身的内在原因，如战略调整执行不到位、投资冒进和失误、个别高管违...
2023年房地产主要领域发展回顾与展望（下篇）（2024-02）
2023年，房地产市场延续深度调整态势，市场供求关系和行业发展格局发生重大变化，主要领域表现各异，整体呈现出增量市场供需缩量、存量市场增速放缓、运营服务和更新改造市场增势强劲等特征。其中，商品住宅供需缩量、房价下跌，调控政策进入全面放松周期，2024年有望实现筑底企稳；商业地产增量下滑、存量分化，短期内供需矛盾较难化解，消费基础设施REITs有望加速存量资产盘活；住房租赁市场先扬后抑，复苏强度不...
2023年房地产主要领域发展回顾与展望（中篇）（2024-02）
2023年，房地产市场延续深度调整态势，市场供求关系和行业发展格局发生重大变化，主要领域表现各异，整体呈现出增量市场供需缩量、存量市场增速放缓、运营服务和更新改造市场增势强劲等特征。其中，商品住宅供需缩量、房价下跌，调控政策进入全面放松周期，2024年有望实现筑底企稳；商业地产增量下滑、存量分化，短期内供需矛盾较难化解，消费基础设施REITs有望加速存量资产盘活；住房租赁市场先扬后抑，复苏强度不...
2023年房地产主要领域发展回顾与展望（上篇）（2024-02）
2023年，房地产市场延续深度调整态势，市场供求关系和行业发展格局发生重大变化，主要领域表现各异，整体呈现出增量市场供需缩量、存量市场增速放缓、运营服务和更新改造市场增势强劲等特征。其中，商品住宅供需缩量、房价下跌，调控政策进入全面放松周期，2024年有望实现筑底企稳；商业地产增量下滑、存量分化，短期内供需矛盾较难化解，消费基础设施REITs有望加速存量资产盘活；住房租赁市场先扬后抑，复苏强度不...
回望房企2023——收缩、分化、爆雷、退市，期盼中煎熬的一年（下篇）（2024-02）
2023年，对于房地产企业而言，是在期盼中煎熬的一年。回望这一年，年初疫情平稳转段后，一度让部分房企看到了业绩回升的希望。但很快回归残酷的现实，二季度开始房地产销售再度降温筑底，尤其下半年销售业绩显著下滑，给本就处于重病中的诸多房企又一惨痛打击。即便碧桂园、远洋集团亦相继爆雷，万科、金科等也被资本市场狙击，同时还有部分上市房企从A股、H股退市，成为房企生存状况进一步恶化的真实写照。不过也要...
回望房企2023——收缩、分化、爆雷、退市，期盼中煎熬的一年（上篇）（2024-02）
2023年，对于房地产企业而言，是在期盼中煎熬的一年。回望这一年，年初疫情平稳转段后，一度让部分房企看到了业绩回升的希望。但很快回归残酷的现实，二季度开始房地产销售再度降温筑底，尤其下半年销售业绩显著下滑，给本就处于重病中的诸多房企又一惨痛打击。即便碧桂园、远洋集团亦相继爆雷，万科、金科等也被资本市场狙击，同时还有部分上市房企从A股、H股退市，成为房企生存状况进一步恶化的真实写照。不过也要...
从恒大、融创到碧桂园，万科会是下一个吗？（下篇）（2023-11）
此前在房地产市场“蒙眼狂奔”、快速扩张的“美好”时期，“碧恒万融”一度霸榜房地产销售排行前四甲多年。然而时过境迁，从2021年下半年中国恒大引爆房地产行业债务危机，致使房地产市场陷入深度调整至今，“碧恒万融”四家巨头已有三家爆雷。即便集行业先行者、领头羊、优等生等头衔于一身的万科也难以独善其身，近期亦因美元债价格大幅下跌而遭受市场猜疑。如果说房企融资“三道红线”是压倒骆驼的最后一根“稻草...
从恒大、融创到碧桂园，万科会是下一个吗？（上篇）（2023-11）
此前在房地产市场“蒙眼狂奔”、快速扩张的“美好”时期，“碧恒万融”一度霸榜房地产销售排行前四甲多年。然而时过境迁，从2021年下半年中国恒大引爆房地产行业债务危机，致使房地产市场陷入深度调整至今，“碧恒万融”四家巨头已有三家爆雷。即便集行业先行者、领头羊、优等生等头衔于一身的万科也难以独善其身，近期亦因美元债价格大幅下跌而遭受市场猜疑。如果说房企融资“三道红线”是压倒骆驼的最后一根“稻草...
销售投资缩量、盈利偿债承压，房企经营形势异常严峻（下篇）（2023-09）
2023年以来，房地产销售先扬后抑，融资政策利好频出但较难落地，开发企业资金链和偿债压力巨大，销售和投资规模与往年相比均明显缩量。继2022年年报录得上市房地产开发企业“减收又减利”的史上最惨淡业绩之后，2023年半年报的表现仍未出现明显改善。虽然营业收入由上年度的下滑恢复为同比增长，但盈利状况仍在恶化。毛利率持续下滑、财务费用继续上升、资产减值损失大幅增加、投资收益下降等因素叠加，导致上市房地...
销售投资缩量、盈利偿债承压，房企经营形势异常严峻（上篇）（2023-09）
2023年以来，房地产销售先扬后抑，融资政策利好频出但较难落地，开发企业资金链和偿债压力巨大，销售和投资规模与往年相比均明显缩量。继2022年年报录得上市房地产开发企业“减收又减利”的史上最惨淡业绩之后，2023年半年报的表现仍未出现明显改善。虽然营业收入由上年度的下滑恢复为同比增长，但盈利状况仍在恶化。毛利率持续下滑、财务费用继续上升、资产减值损失大幅增加、投资收益下降等因素叠加，导致上市房地...
碧桂园、远洋集团相继债务爆雷，房企经营和债务问题愈发严重（下篇）（2023-08）
今年以来，房地产市场先扬后抑，房企销售和再融资形势持续恶化，房企经营及债务问题愈发严重。尤其近期碧桂园、远洋集团两大代表性房企债务相继爆雷，对于整个地产圈带来了巨大的震动。虽然两者逾期支付的债券仍在宽限期内，但流动性风险已然暴露，且其代表的是行业的普通现象。预示着在苦撑两年之后，在房地产市场深度降温的背景下，更大范围的民营房企甚至国资房企债务爆雷隐而待发。当高负债遭遇信用挤兑和低周转...
碧桂园、远洋集团相继债务爆雷，房企经营和债务问题愈发严重（上篇）（2023-08）
今年以来，房地产市场先扬后抑，房企销售和再融资形势持续恶化，房企经营及债务问题愈发严重。尤其近期碧桂园、远洋集团两大代表性房企债务相继爆雷，对于整个地产圈带来了巨大的震动。虽然两者逾期支付的债券仍在宽限期内，但流动性风险已然暴露，且其代表的是行业的普通现象。预示着在苦撑两年之后，在房地产市场深度降温的背景下，更大范围的民营房企甚至国资房企债务爆雷隐而待发。当高负债遭遇信用挤兑和低周转...
需求中枢下行、行业风险出清，房地产市场进入大分化时代（下篇）（2023-06）
近三年来，房地产行业内外部发展环境发生了巨大变化。短期来看，经济下行压力加大，住房增量需求降档，行业风险仍在出清；中长期来看，城镇化和人口发展进入新阶段，房地产需求中枢整体下行。虽然今年一季度房地产市场整体企稳，但二季度以来企稳态势明显弱化。在当前的经济环境和市场预期下，不管是行业供需、投融资，还是企业经营等均明显分化。具体表现为：供给表现远弱于需求，不同区域、城市销售表现差别较大，...
需求中枢下行、行业风险出清，房地产市场进入大分化时代（上篇）（2023-06）
近三年来，房地产行业内外部发展环境发生了巨大变化。短期来看，经济下行压力加大，住房增量需求降档，行业风险仍在出清；中长期来看，城镇化和人口发展进入新阶段，房地产需求中枢整体下行。虽然今年一季度房地产市场整体企稳，但二季度以来企稳态势明显弱化。在当前的经济环境和市场预期下，不管是行业供需、投融资，还是企业经营等均明显分化。具体表现为：供给表现远弱于需求，不同区域、城市销售表现差别较大，...
加快探索新的发展模式，房地产代建成为新蓝海（下篇）（2023-03）
近两年来，随着房地产行业进入深度调整期，传统高杠杆重资产开发销售业务备受冲击，行业融资压力、去化压力、资金链压力陡增，房企盈利空间大大下滑。但也要看到，在诸多房企出险或违约爆雷的过程中，项目纾困、资本代建等机会不断增多，轻资产运营、抗周期性、高利润率的房地产代建业务日益受到主流房企青睐，并呈现良好增长态势。不少房企纷纷入局或加速布局，成为轻资产化转型的主要方向之一。今年2月11日，上坤...
加快探索新的发展模式，房地产代建成为新蓝海（上篇）（2023-03）
近两年来，随着房地产行业进入深度调整期，传统高杠杆重资产开发销售业务备受冲击，行业融资压力、去化压力、资金链压力陡增，房企盈利空间大大下滑。但也要看到，在诸多房企出险或违约爆雷的过程中，项目纾困、资本代建等机会不断增多，轻资产运营、抗周期性、高利润率的房地产代建业务日益受到主流房企青睐，并呈现良好增长态势。不少房企纷纷入局或加速布局，成为轻资产化转型的主要方向之一。今年2月11日，上坤...
回望2022——房地产开发企业经历的”生死劫“（2023-02）
2022年，房地产行业经受了前所未有的挑战，开发企业无异于经历了一场“生死劫”。不管是外部经济环境、疫情环境，还是内部市场环境、信用环境，亦或是供需两端的信心和市场预期等，均呈现明显的恶化甚至出现恶性循环，并使得房地产行业全面大幅降温。诸多房企不得不同时面对债务到期、保交楼、去化受挫、房价下跌、信用滑坡、融资低迷、资金链紧张等多重困境，并大多陷入债务违约和流动性危机。值得一提的是，去年商...
养老地产趋向多元化、专业化，轻资产模式将成为主流（2022-11）
考虑到房地产行业已进入增量收缩、压降杠杆、模式转变的新阶段，开发企业重资产投资养老地产项目将更加谨慎，险资持续布局养老地产的积极性显然更高。养老地产将从重开发向重运营的模式转变，从重资产向轻资产的模式转变，盈利难题的解决离不开政策支持和轻资产输出。未来“投资方重资产、运营方轻资产”的专业化分工运营模式将成为养老地产发展的主流，尤其轻资产业务的发展空间和辐射范围异常庞大。此外，医养结合...
房企险资主导养老地产投资，盈利难问题异常突出（2022-11）
近年来，地产企业、保险公司、养老服务机构、医疗机构等纷纷布局养老地产领域，地产企业和保险公司是主要参与者，重资产开发运营占据主导。盈利模式以租和售为主，除直接销售部分可以快速回笼资金外，持有部分和运营环节的盈利难问题较为突出，与养老地产项目综合成本高、入住率低、投资回报期长等有极大关系。不过也要看到，随着1962～1976年出生的消费观念超前、支付能力较强的“新老人”迎来退休高峰，未来很长一...
深度老龄化+国家战略支持，养老地产发展潜力巨大（2022-11）
目前，我国已进入深度老龄化社会，并处于急速老龄化阶段，老年人口抚养比超过20%，老年人空巢家庭占比超半数，失能老人数量超过4000万，预计到2035年前后将进入重度老龄化社会，机构养老需求空间巨大。党的二十大报告指出，实施积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业，优化孤寡老人服务，推动实现全体老年人享有基本养老服务。养老地产作为养老事业和养老产业的重要组成部分，以及机构养老的重要组织...
黑暗中洞见微光，如何看待楼市出现的积极信号（2022-09）
9月16日，国家统计局最新数据显示，8月，房地产市场继续筑底，供需指标表现异常低迷，70个大中城市房价环比跌幅明显扩大，下行态势仍在延续。但也要看到，支撑房地产市场筑底企稳的积极信号不断增多。宏观经济方面，9月，制造业采购经理指数（PMI）升至50.1%，重返扩张区间。中央态度方面，9月28日，国务院常务会议一个月来第四次强调，因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策...
房地产市场开始进入修复通道（2022-08）
上半年房地产市场继续延续下行趋势，房地产投资增速由正转负，房地产销售深度下滑。二季度开始各地优化调整因城施策政策措施，金融对房地产市场的支持力度有所加强，随着疫情防控情况好转，房地产市场各项指标自5月开始连续环比快速上升。展望下半年，房地产市场下行压力依然较大，房企债务风险不减，但随着调控政策效果持续显现，房地产开始进入修复通道。房地产调控应在坚持“房住不炒”定位基础上，积极解决当前...
“保交楼”力度将不断加大，信用风险化解仍需时日（下篇）（2022-08）
今年以来，房地产销售大幅降温，房企外部融资显著下滑，而到期债务仍处历史高位，行业信用风险持续发酵演变。一方面，7月中上旬全国多地业主因项目停工烂尾宣布将断供停贷，表明“保交楼”压力依然较大，引发了全社会的广泛关注和热议，也引起了地方政府、金融监管部门乃至中央政府的高度重视；另一方面，7月以来仍有融信中国、宝龙地产、龙光集团等千亿或百强房企正式宣布违约，表明房企债务问题依然严重，上半年惨...
“保交楼”力度将不断加大，信用风险化解仍需时日（上篇）（2022-08）
今年以来，房地产销售大幅降温，房企外部融资显著下滑，而到期债务仍处历史高位，行业信用风险持续发酵演变。一方面，7月中上旬全国多地业主因项目停工烂尾宣布将断供停贷，表明“保交楼”压力依然较大，引发了全社会的广泛关注和热议，也引起了地方政府、金融监管部门乃至中央政府的高度重视；另一方面，7月以来仍有融信中国、宝龙地产、龙光集团等千亿或百强房企正式宣布违约，表明房企债务问题依然严重，上半年惨...
业绩腰斩、盈利下滑、资金吃紧，房企经营形势异常严峻（下篇）（2022-06）
2021年下半年以来，从行业规则转变下的融资收紧到销售降温、债务爆雷、预售资金监管加码，再到今年以来的经济下行、疫情暴发、预期转弱等，房地产企业经营形势不断恶化。目前，除实力雄厚、财务稳健的国企央企和少数优质民企外，多数房企均陷入不同程度的经营困境、现金流危机，甚至出现实质性债务违约，部分出险的上市房企未及时披露年度财报，为历年来罕见。从典型房企披露的年报和业绩发布会表态来看，既体现了对...
业绩腰斩、盈利下滑、资金吃紧，房企经营形势异常严峻（上篇）（2022-06）
2021年下半年以来，从行业规则转变下的融资收紧到销售降温、债务爆雷、预售资金监管加码，再到今年以来的经济下行、疫情暴发、预期转弱等，房地产企业经营形势不断恶化。目前，除实力雄厚、财务稳健的国企央企和少数优质民企外，多数房企均陷入不同程度的经营困境、现金流危机，甚至出现实质性债务违约，部分出险的上市房企未及时披露年度财报，为历年来罕见。从典型房企披露的年报和业绩发布会表态来看，既体现了对...