中国行业发展报告

　　2024年以来，房地产市场延续深度调整态势，主要指标降幅进一步扩大，库存去化压力明显加剧，大中城市新房、二手房价格全面下跌，市场交投情绪异常低迷。不过也要看到，从“517新政”、7.30中央政治局会议，到“924新政”和9.26中央政治局会议，房地产政策已然全面转向，释放了全面救市的明确信号。9月底以来，在一揽子政策“组合拳”的刺激下，房地产市场初步呈现止跌企稳的势头。展望2025年，宏观经济面临特朗普上...

　　2021年下半年以来，房地产市场持续深度调整并显著降温，行业景气度降至历史最低，主要指标绝对值逐年降档，大中城市房价进入最长下跌周期，商品房库存升至历史新高，房地产企业债务风险不断积累蔓延。其中，2023年先扬后抑、继续探底，2024年上半年降温幅度进一步扩大。在此过程中，房地产调控政策全面转向宽松，党中央、国务院频频就房地产工作作出重要部署，并先后做出了“房地产市场供求关系发生重大变化”的重大...

　　2023年，房地产市场先扬后抑、继续探底，供需关系和交易结构均发生重大变化，商品房销售面积、销售额分别降至2013年、2016年以来最低。2024年开年，房地产供需两端一揽子政策利好集中出台，吹响了政策全面放松的号角。不过，政策利好并未改变市场颓势，房地产市场依然超跌开局。1～2月，商品房销售面积、销售额同比分别下降20.5%、29.3%。
2024年3月，“两会”政府工作报告和国务院常务会议均对房地产业着墨颇多，...

　　下半年以来，中央政治局会议拉开新一轮政策放松大幕，“认房不认贷”、降低首付比例和贷款利率等政策集中落地，热点一二线城市大幅优化或全面取消限购限售。但由于购房需求内生动力不足，政策放松的效果短期内集中释放后快速回落，房地产市场仍延续下行筑底态势，市场观望情绪依然浓厚。年末最后两个月，供需两端的政策支持力度将进一步加大，市场下行态势或将略有缓和。展望2024年，不管是货币政策还是房地产政策均...

　　2022年以来，房地产调控政策持续松绑，但受经济下行、疫情多发、房企爆雷、预期疲弱等多重因素叠加影响，房地产市场持续大幅降温，供需规模均明显降档。2023年上半年，房地产销售先扬后抑，二季度再度下行筑底，尤其6月急转直下，救市呼声日益高涨。在此背景下，7月24日中央政治局会议首次提出“适时调整优化房地产政策”，释放了政策进一步转向的明确信号，意味着房地产调控进入新时期。短期来看，在稳经济政策接续...

　　2022年，房地产市场持续下行筑底，全年商品房销售面积回到七年前的水平，销售额回到五年前的水平，开发投资回到三年前水平，新开工面积更是降至十多年前的水平。今年1～2月，得益于疫情形势好转后前期积压需求的释放，以及前期政策效果的显现，全国商品房销售出现点状回暖，商品住宅销售额同比率先止跌回升，70个大中城市新房价格回涨、二手房价格止跌，房地产开发投资降幅亦明显收窄。展望全年，不管是疫情防控的平...

　　下半年以来，房地产市场继续下行筑底，即便调控政策松绑不断升级，下行态势仍未出现缓解。截至目前，销售下行、房价下跌、投资下行的持续时间已超过历次楼市下行周期。房地产业成为经济和投资增长的主要拖累，对地方财政收入和金融信用扩张也带来了极大的影响。为此，继“930”新政之后，近期金融监管部门接连出台第二支箭、金融十六条、保函置换预售监管资金“三道金牌”，意味着房地产金融政策彻底转向支持，拉响...

　　2021年至2022年上半年，房地产市场先热后冷，调控政策基调由全面收紧、持续加码转向全面纠偏、发力维稳。尤其今年以来，在稳经济的大背景下，政策松绑范围和力度不断加大，但仍难阻楼市大幅降温态势，经济下行、疫情暴发、风险集聚、预期转弱等是主要原因。进入6月以来，得益于国内疫情的明显缓解，以及稳经济、稳楼市力度的加大，房地产市场已出现筑底企稳的拐点。但也要看到，近期部分烂尾楼盘业主强制停贷事件愈...

　　去年下半年以来，房地产市场急剧降温，今年前2月依然延续低迷态势。为化解房地产行业风险，去年四季度开始，从央行提出“两个维护”到中央会议首次提出“良性循环”，房地产调控工作重心全面转向维稳。尤其今年以来，在稳经济的大背景下，房地产政策利好频出，调控“放松”尺度不断加大，部分城市开始松绑限购限贷限售政策，房地产税试点扩围工作也已明确暂缓。在货币政策和调控政策的双重利好下，商品房销售有望从...

　　下半年以来，随着政策调控不断深化、市场预期逐步弱化，房地产市场大幅降温，主要指标全面下挫，尤其“金九银十”异常惨淡。由于市场出现短期过激反应，导致房企资金链过于紧绷，房企信用风险和项目烂尾风险过度暴露，并向其他领域蔓延。9月底以来，央行频频提及“两个维护”，释放了维稳楼市的明确信号。尽管如此，政策改善的重点主要是纠偏和纾困，而并非放松，调控方向和行业基本面没有改变，房地产市场仍将延续...

　　去年下半年以来，以热点一二线城市为代表，房地产调控和金融监管不断收紧，且升级加码势头远超预期。尽管如此，房地产市场整体表现依然较好，与商品房销售惯性、开发投资韧性以及上年同期的较低基数有较大关系。下半年，在高基数、强调控、严监管的形势下，房地产市场将明显降温，房企融资形势将显著恶化，开发企业将加大推盘促销、以价换量力度，不同区域、城市、房企之间的分化态势将进一步加剧。“十四五”时期，...

　　2020年是跌宕起伏的一年，新冠肺炎疫情突发并迅速得到控制，楼市调控和融资环境先松后紧，房地产市场深幅低开后强势复苏回暖，关键指标表现远好于市场预期。进入2021年后，房地产市场仍延续上年末的较高热度。由于市场热度较高尤其部分城市再现过热迹象，核心一二线城市密集升级调控，继去年下半年后掀起了新一轮调控，释放了强调控、强监管、坚决去杠杆的强硬态度。展望2021年，房地产市场运行面临的调控政策和货币...

　　今年以来，受新冠肺炎疫情形势、逆周期调节政策尺度、房地产调控力度变化影响，房地产市场低开高走、强势复苏，整体表现远超预期。尽管下半年以来房地产调控风向明显转变，融资监管进一步收紧，尤其“三道红线”开始试行，但得益于开发企业大力推盘促销甚至降价让利，全年商品房销售规模将创历史新高。展望2021年，随着调控这根弦持续紧绷、货币政策回归稳健、对冲性宽松政策逐步退出，购房需求释放将更趋理性，房企...

　　2019年至2020年上半年，货币政策逆周期调节力度不断加大，全国房地产调控延续高频模式，并呈现有松有紧、先松后紧的特点和倾向，主要供需指标均表现出较强韧性。尤其今年上半年，尽管新冠肺炎疫情带来巨大冲击，但随着疫情的缓解、货币的宽松和房企的促销，二季度房地产市场呈现较强的复苏态势，尤其土地市场率先回暖，部分城市甚至出现过热迹象。展望下半年，货币政策宽松度将有所回调，房地产融资监管将更加严格，...

　　2019年，楼市调控延续高频从严模式，房地产市场震荡降温，但供需指标均表现出较强韧性，降温幅度远低于年初预期，货币政策灵活适度背景下开发企业积极推盘促销起到了较大的支撑作用。2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情给房地产市场带来了巨大冲击，停工停业、土拍延后、复工延迟、出行限制等因素叠加影响下，房地产供需指标均大幅下挫，资金链压力凸显。展望全年，楼市下行调整叠加新冠肺炎疫情冲击，房地产供需指标...

　　2019年，楼市调控延续高频从严模式，融资监管全面收紧和政策对冲博弈成为楼市调控的亮点。尽管调控形势总体严峻，但房地产行业供需指标仍保持韧性，降温幅度远不如预期。在开发企业积极促销、全力抢收的情况下，全年销售规模有望创历史新高。展望2020年，楼市紧调控周期仍将延续，全面放松的情形不会出现，延续政策对冲模式的可能性较大，预计房地产市场将稳定降温，供求关系将发生逆转，全国商品房销售均价涨幅将明...

　　2018年至2019年上半年，楼市调控从“持续收紧”逐步转为“以稳为主”，房地产金融监管始终未放松，房地产市场呈现震荡、分化降温态势。展望下半年，在调控不放松、融资全面收紧的预期下，在政策对冲和市场博弈下，预计房地产市场将保持稳定降温态势，但区域市场、房企经营分化态势将进一步加剧，行业供需指标增速均趋于放缓或下行。中长期来看，未来十年，我国房地产行业发展面临的内外部环境将发生巨大变化，行业定...

　　2018年，楼市调控持续加码升级，房地产市场整体降温、大幅震荡，供需指标走向明显分化，中央政治局会议“731”强硬表态触发了楼市全面转冷、房价涨幅回落的拐点。需求方面，2018年商品房销售面积同比仅增长1.3%，2019年1～2月降至-3.6%，2015年6月以来首次出现累计同比负增长；供给方面，2018年土地购置面积、商品房新开工面积同比分别增长14.2%、17.2%，2019年1～2月分别降至-34.1%、6.0%，仅开发投资增速继续逆势...

　　2018年以来，楼市调控力度空前，商品房销售整体降温，但降温幅度远不如预期，年中甚至出现大中城市房价逆势反弹的情况，直接诱发了中央“坚决遏制房价上涨”的最强硬表态。目前，以中央“731”表态为导火索，以“金九银十”落空为拐点，楼市调整已转冷进入下半场。展望2019年，房地产市场或迎来寒冬，政策调控、信贷从紧、需求透支、供给回升、预期下行等不利因素相互叠加，行业基本面将整体走衰，开发企业将同时面...

　　以党的十九大为界，房地产行业正式进入新时代。1998年“房改”二十年后，2018年有望成为“二次房改”元年。未来十年，我国房地产行业发展面临的内外部环境将发生巨大变化，行业定位、增长模式、调控方式、供给结构、区域特点、竞争格局等均面临转变，房住不炒、消费驱动、资产运营、长效机制、多元供应、租购并举等将成为行业发展关键词，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将加快建立。

　　2017年以来，楼市调控不断蔓延深化，并取得显著成效。需求方面，热点一二线城市成交量大多明显下滑，2017年商品房销售面积同比增速降至7.7%，2018年1～2月降至4.1%；供给方面，土地供给规模不断加大，开发投资保持较快增长，2017年房地产开发投资同比增长7.0%，2018年1～2月同比增长9.9%；库存方面，普通二线、三四线城市库存去化成效显著，2018年2月末商品房待售面积降至2014年末以来新低；房价方面，主要城市房价...

　　2017年以来，楼市调控不断蔓延深化，从“四限”到“五限”，从热点一二线城市到三四线城市，从需求侧到供给侧，从短期调控到长效机制，调控的力度、广度、跨度前所未有、远超预期。截至11月初，全国超过100个县级以上城市累计发布了超过210次房地产调控政策。与往年相比，限售和租赁成为今年楼市调控的最大亮点。展望2018年，在“房住不炒”的政策基调下，楼市降温调整将继续深入，开发企业将面临调控高压、融资收紧...

　　房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。近三年多来，从“稳定消费”、“去库存”到“回归居住属性”、“防泡沫”，房地产市场大起大落，但对国民经济发展的影响不减反增，仍是国民经济平稳运行不可或缺的一个重要组成部分。从增加值规模来看，房地产市场回暖反弹，为稳定经济增长做...

　　2016年，在宽松的政策和货币环境下，社会资金过度流入房地产市场，导致全国楼市销售尤其是热点城市持续高热，直到“十一”前后20多个热点城市集中收紧调控才开始降温。2016年12月，中央政治局会议、中央经济工作会议、中央财经领导小组会议先后提出要加快建立房地产平稳健康发展机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，标志着楼市政策主基调从“去库存”转为“抑泡沫...

　　年初以来，在异常宽松的调控政策和货币环境下，社会资金过度进入房地产市场，导致楼市销售持续高热。11月，天津、杭州、深圳、武汉、南京、东莞、成都、南昌、广州、福州等城市再度收紧楼市调控，此前未收紧调控的西安等城市也开始加强市场监管，标志着以行政调控为核心的第二轮调控大幕已经拉开。预计楼市调控仍将继续蔓延升级，并至少延续到明年下半年。

　　目前，宏观经济正处于“三期叠加”的特殊时期，短期内“去房地产化”还不现实，“稳增长”仍然离不开房地产，尤其困扰行业发展的库存问题尚未解决。在此背景下，从“稳定住房消费”到“化解房地产库存”，再到“有序消化房地产库存”，楼市政策基调总体宽松、逐步调整。由于区域分化局面加剧，“因城施策”成为化解库存的前提，差异化调控占据主导。下一阶段，三四线城市仍将全力“去库存”，一二线热点城市则将设法...

　　2015年以来，在央行降息降准降首付、营业税“五改二”、公积金政策持续放松等利好政策叠加刺激下，改善性需求不断释放，全国楼市销售持续回暖。进入2016年后，在宽松的政策基调下，降首付、减税负、稳公积等新一轮利好政策相继出台，不仅支撑了楼市销售继续增长，还稳定了开发企业的投资信心。预计“两会”后，主要省市仍将针对房地产去库存出台不同力度的措施，新一轮去库存政策将集中出台；一线城市则趋于继续收紧...

　　2015年，在“稳定住房消费”的政策基调下，楼市迎来最宽松的政策环境，支撑楼市销售整体呈现恢复性增长。1～10月，商品房销售面积9.5亿平方米，同比增长7.2%，预计年末仍将迎来“暖冬”，全年将达到13亿平方米，恢复2013年的历史高点。尽管如此，困扰房地产业发展的去库存问题仍未得到解决，楼市区域分化的态势仍在加剧，开发投资低迷的态势仍未改善。为此，10月23日以来，习近平总书记和李克强总理多次提及房地产，...

　　2014年以来，房地产业进入周期调整的拐点，行业增加值增速明显回落，但占GDP的比重继续提高，在国民经济中的地位不降反升。2014年，房地产业实现增加值3.82万亿元，按不变价计算同比仅增长2.3%，占GDP的比重升至6.0%，为历年来最高；2015年1季度，房地产业实现增加值0.97万亿元，按不变价计算同比仅增长2.0%，占GDP的比重升至6.9%。考虑到短期内房地产业对经济增长的支撑作用难以替代，未来一段时期内，中央政府将继...

　　2014年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，全国楼市明显降温。与以往受金融危机影响或调控政策抑制不同，2014年楼市下行主要是供求形势转变下的自发调整。即便2014年下半年以来主要城市集中放松限购、央行超预期放宽限贷甚至降息、地方出台财税支持措施，也未能带来特别明显的效果。2015年1～2月，商品房销售面积同比降幅扩大至16.3%，新开工面积降幅扩大至17.7%，房地产开发投资增速进一步放缓至...

　　新一届中央政府执政以来，轻调控、重保障，将住房保障作为改善民生的重中之重，凡是涉及房地产业的重大会议和政策文件，均要求支持和加大保障性安居工程建设力度。尤其棚户区改造上升至战略层面，成为保障房建设的重点。2014年，全国城镇保障性安居工程新开工目标远超市场预期，年初确定的计划为新开工700万套以上、基本建成480万套，计划开工量达上年计划的110%；其中，各类棚户区计划改造470万户以上，大幅高于201...

　　2014年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购买力在2013年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷，尤其3季度降温超预期。为抑制楼市持续下行，在“双向调控、分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市松绑。展望2015年，第三轮松绑大幕仍将延续，央行降准降息预期大大增强，楼市供求关系趋于缓和，市场预期有望明显回升。不管是调控政策、货币政策、供求关系还是社会预期，...

　　新一届中央政府对保障性安居工程的重视程度不降反升，保障房建设进度进一步加快。2013年，尽管新开工量低于2011～2012年的高峰，但完成量超过全年计划，全国共开工建设城镇保障性安居工程666万套，基本建成544万套，分别完成计划任务的105.7%、115.7%（计划新开工630万套，基本建成470万套）；实施农村危房改造281万户、游牧民定居工程5.1万户、渔民上岸工程2.8万户。2014年，全国保障房建设新开工目标远超市场预期...

　　2013年，楼市销售异常火爆，全年商品房销售面积13.06亿平方米，同比增长17.3%，为近四年以来最高增速；主要城市库存去化形势较好、土地市场逐步回暖；开发企业开工较为积极，商品房新开工面积同比增长13.5%；全年商品房平均销售价格同比上涨7.7%。进入2014年后，由于银行房贷持续收紧、供求关系发生转变、观望情绪占据主导，再加上上年同期基数太高，楼市销售持续降温并陷入低迷，上半年商品房销售面积同比下降6.0%...

　　2013年，我国楼市销售持续火热，土地市场逐步回温，即便最严厉的新“国五条”出台，也未能有效抑制市场的购房需求和企业的拿地热情。全年商品房销售面积同比增长17.3%，销售额同比增长26.3%，均达到2010年来最高年度增速。进入2014年后，楼市降温的迹象更为明显。1～2月，全国商品房销售面积同比下降0.1%，销售额同比下降3.7%。
　　当前，房地产市场面临“楼冷地热”、资金偏紧、区域分化、市场观望的复杂形势，行...

　　2013年下半年以来，“新国五条”的政策效力快速减弱，房地产供需形势双双向好，土地交易市场明显回暖，主要城市楼市销售“量价齐升”。尤其“金九银十”期间，开发商推盘力度明显加大，楼市销售成色十足，上海、深圳等城市新建商品住宅成交面积均创下2011年限购升级以来的同期新高。尽管销售形势持续向好，但房地产业系统性风险正逐步加剧。
　　在主要城市房价快速上涨超预期的背景下，限购、限价等行政调控手段在...

　　2012年下半年～2013年上半年，商品房销售持续回暖，房地产业迎来阶段性上行。尽管新“国五条”强势出台，但落实差别较大，政策效力低于预期且不断减弱，楼市阶段性上行势头不改。2012年，房地产市场的不确定性和全社会库存压力较大，开发商新开工速度明显放慢，全年商品房新开工面积17.73亿平方米，同比下降7.3%，近年来首次负增长。2013年上半年，新“国五条”出台后政府加强新推楼盘价格管控，但楼市销售持续回暖...

　　2季度，地方版“新国五条”正式实施，但对房地产市场的影响不断减弱，全国楼市总体延续“量价齐升”的回暖态势，不过增长速度由1季度的“猛增”调整为适度缓和的“快速增长。从往年的经验来看，下半年将进入推盘高峰，商品房成交量有望稳定增长，不过由于上年基数前低后高，销售增速将有所放缓，预计全年同比增长13.2%左右。随着新推盘量的加大，以及政府对新推盘价格监控的延续，主要城市新房价格涨幅有望延续2季度...

　　1季度，房地产市场延续上年末的火爆行情，一二线城市商品房销售“量价猛升”，直接诱发了“新国五条”的出台，成为房地产市场运行的拐点。前2月，供需指标均升至高位，房地产开发综合景气指数上升至97.92点，达到2012年以来最高点。3月，供需指标明显分化，房地产开发综合景气指数微降至97.56点。进入2季度后，“新国五条”地方细则纷纷出台，但各地调控力度差异较大，政策如何落地和执行仍存在不确定性。

　　3季度，部分城市房价重现上涨势头，政策调控目标转为“切实防止房价反弹”，国务院及各大部委接连重申调控不能放松。在政策从严、供需博弈加大的复杂形势下，房地产开发综合景气指数总体缓中趋稳。其中，7、8月“淡季不淡”，8月景气指数年内首次回升至94.64点；9月“旺季不旺”，景气指数再次放缓至94.39点。预计4季度房地产主要指标将小幅回升，综合景气指数趋于稳中略升。