7月15日，国家统计局公布了1～6月份全国房地产开发投资和销售情况。上半年，除拿地、开工、竣工等少数指标外，商品房销售额、房地产开发投资完成额、房地产开发企业本年到位资金等多数指标绝对值均创历史同期新高，同比分别增长38.7%、15.0%、23.5%，与今年以来不断升级加码的史上最严厉调控形成鲜明对比。7月22日，韩正副总理再度重申“房住不炒”“短期不刺”，并要求全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，释放出调控继续从严的强信号。在中央坚定的调控态度和日益严厉的调控形势下，上半年房地产数据繁荣表象背后蕴含着巨大的风险，包括市场转向、分化加剧、利润率下滑、融资困难、债务违约等。尤其下半年乃至更长一段时期内，相关风险将随着行业规则的转变、供给结构的变化、调控效果的显现和数据表现的走弱等而不断暴露。
5月11日，国家统计局发布第七次全国人口普查数据，包括全国总人口、分地区人口、城镇化率、人口年龄结构、性别构成、受教育情况等多个指标。其中反映的人口增速持续放缓，人口加快向重点城市群集聚，流动人口规模不断扩大，以及家庭结构小型化、老龄化、少子化、不婚化、高素质化等趋势，均将对房地产行业发展产生深远影响。5月31日，中央政治局会议提出进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国的人口结构。但由于错过调整人口政策的最佳时机，“三孩”政策不会对人口趋势产生实质性影响。在当前的人口形势和趋势下，预计房地产市场增量空间趋于下降，区域间、城市间市场将加剧分化，适小化、适老化、保障性、租赁性、改善性等适合人口特点的产品需求将不断增加，多元化、品质化供应将成为未来趋势。
5月11日，国家统计局发布第七次全国人口普查数据，包括全国总人口、分地区人口、城镇化率、人口年龄结构、性别构成、受教育情况等多个指标。其中反映的人口增速持续放缓，人口加快向重点城市群集聚，流动人口规模不断扩大，以及家庭结构小型化、老龄化、少子化、不婚化、高素质化等趋势，均将对房地产行业发展产生深远影响。5月31日，中央政治局会议提出进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国的人口结构。但由于错过调整人口政策的最佳时机，“三孩”政策不会对人口趋势产生实质性影响。在当前的人口形势和趋势下，预计房地产市场增量空间趋于下降，区域间、城市间市场将加剧分化，适小化、适老化、保障性、租赁性、改善性等适合人口特点的产品需求将不断增加，多元化、品质化供应将成为未来趋势。
近几年来，从2016年“930”新政、2017年“317”新政开始，随着房地产调控从局部向全面收紧，尤其是“房住不炒”“短期不刺”等政策基调陆续确立，以及房地产去杠杆持续推进，房地产企业经营环境逐步恶化，增收不增利的局面不断加剧，盈利和资金压力明显加大。尤其是今年开始进入偿债高峰，从年初的新冠肺炎疫情冲击，再到9月试行的“三道红线”融资管理新规，房地产企业销售去化和偿债压力异常凸显。后续随着“三道红线”全面铺开，房地产行业游戏规则将随之发生改变，以往依赖地价房价大幅上涨获取超额收益的高周转、高负债、高杠杆开发销售模式无法持续，市场竞争将回归到产品和服务层面，加快回款、压降负债将成为工作重点，市场分化态势和优势劣汰机制将进一步强化，房地产行业将加快向普通行业回归。
近几年来，从2016年“930”新政、2017年“317”新政开始，随着房地产调控从局部向全面收紧，尤其是“房住不炒”“短期不刺”等政策基调陆续确立，以及房地产去杠杆持续推进，房地产企业经营环境逐步恶化，增收不增利的局面不断加剧，盈利和资金压力明显加大。尤其是今年开始进入偿债高峰，从年初的新冠肺炎疫情冲击，再到9月试行的“三道红线”融资管理新规，房地产企业销售去化和偿债压力异常凸显。后续随着“三道红线”全面铺开，房地产行业游戏规则将随之发生改变，以往依赖地价房价大幅上涨获取超额收益的高周转、高负债、高杠杆开发销售模式无法持续，市场竞争将回归到产品和服务层面，加快回款、压降负债将成为工作重点，市场分化态势和优势劣汰机制将进一步强化，房地产行业将加快向普通行业回归。
继3月4日中央政治局常委会会议提出加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度后，5月22日，新型基础设施建设首次写入“两会”政府工作报告，凸显了“新基建”的战略地位。在疫情对社会经济造成较大冲击的背景之下，“新基建”已然成为稳增长的重要力量。与此同时，“新基建”也在加快向传统行业渗透和赋能，体现了数字化、智能化、高端化的产业转型趋势。对于房地产行业来说，“新基建”既可以通过完善信息基础设施建设提升区块竞争力，进而带动房地产市场空间和价值的提升，又可以通过应用数字化技术提高开发企业的精细化管理和增值化服务水平，并引导其融合“新基建”领域拓展新的业务方向。预计在“新基建”热潮下，房地产科技将加快迭代升级和推广应用，房地产行业将加快数字化转型，进而实现降本增效和高质量发展。
继3月4日中央政治局常委会会议提出加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度后，5月22日，新型基础设施建设首次写入“两会”政府工作报告，凸显了“新基建”的战略地位。在疫情对社会经济造成较大冲击的背景之下，“新基建”已然成为稳增长的重要力量。与此同时，“新基建”也在加快向传统行业渗透和赋能，体现了数字化、智能化、高端化的产业转型趋势。对于房地产行业来说，“新基建”既可以通过完善信息基础设施建设提升区块竞争力，进而带动房地产市场空间和价值的提升，又可以通过应用数字化技术提高开发企业的精细化管理和增值化服务水平，并引导其融合“新基建”领域拓展新的业务方向。预计在“新基建”热潮下，房地产科技将加快迭代升级和推广应用，房地产行业将加快数字化转型，进而实现降本增效和高质量发展。
新冠肺炎疫情爆发以来，我国房地产市场受到了巨大冲击。伴随着房地产的正负面新闻频频被报导，关于楼市的声音不绝于耳，对于房价是涨是跌出现了截然不同的观点。在极具不确定性的行情面前，一度呈现机构看涨、媒体看跌、官方求稳的局面。4月9日、10日，《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》、3月M2数据先后发布，更是进一步加剧了关于楼市和房价的讨论。实际上，如果从以往的历史经验来看，在宽松的货币政策环境下，房价上涨的可能性极大。但基于当前的现实情况、行业基本面和调控政策基调来看，年内全国房价涨幅整体回落、不同区域走势分化的可能性较大。中长期来看，伴随着外部宏观环境、内部调控机制和行业发展阶段的变化，尤其是存量时代和租赁并举时代的到来，大涨普涨的时代已经结束，分化将成为新的主题，大都市圈和区域中心城市将成为发展核心。
新冠肺炎疫情爆发以来，我国房地产市场受到了巨大冲击。伴随着房地产的正负面新闻频频被报导，关于楼市的声音不绝于耳，对于房价是涨是跌出现了截然不同的观点。在极具不确定性的行情面前，一度呈现机构看涨、媒体看跌、官方求稳的局面。4月9日、10日，《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》、3月M2数据先后发布，更是进一步加剧了关于楼市和房价的讨论。实际上，如果从以往的历史经验来看，在宽松的货币政策环境下，房价上涨的可能性极大。但基于当前的现实情况、行业基本面和调控政策基调来看，年内全国房价涨幅整体回落、不同区域走势分化的可能性较大。中长期来看，伴随着外部宏观环境、内部调控机制和行业发展阶段的变化，尤其是存量时代和租赁并举时代的到来，大涨普涨的时代已经结束，分化将成为新的主题，大都市圈和区域中心城市将成为发展核心。
新冠肺炎疫情爆发以来，我国房地产市场受到了巨大冲击。伴随着房地产的正负面新闻频频被报导，关于楼市的声音不绝于耳，对于房价是涨是跌出现了截然不同的观点。在极具不确定性的行情面前，一度呈现机构看涨、媒体看跌、官方求稳的局面。4月9日、10日，《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》、3月M2数据先后发布，更是进一步加剧了关于楼市和房价的讨论。实际上，如果从以往的历史经验来看，在宽松的货币政策环境下，房价上涨的可能性极大。但基于当前的现实情况、行业基本面和调控政策基调来看，年内全国房价涨幅整体回落、不同区域走势分化的可能性较大。中长期来看，伴随着外部宏观环境、内部调控机制和行业发展阶段的变化，尤其是存量时代和租赁并举时代的到来，大涨普涨的时代已经结束，分化将成为新的主题，大都市圈和区域中心城市将成为发展核心。
1月中下旬，武汉新型冠状病毒感染引发的肺炎疫情突然爆发，并快速演化到全国层面，加剧了本就处于降温调整周期的房地产市场困境。不管是售楼处关闭、建筑工地停工、地产中介停业、土地拍卖暂缓等直接因素，还是区域隔离、限制人口流动、假期延长等间接因素，均对房地产市场供需等各环节带来了显著影响，尤其对开发企业销售回款和资金链带来了巨大冲击。年内后续房地产市场走势如何，主要取决于本轮疫情的持续度和后续政策的宽松度，前者决定了下限，后者决定了上限。目前来看，一季度房地产销售大幅下挫已成共识，新冠疫情得到有效控制后，二季度将迎来一波反弹回升，下半年或逐步恢复相对稳定的温和降温态势。
5月29日晚间，泰禾集团对深交所5月8日发出的19条年报问询函意见发布公告予以回复。今年以来，已有包括金科股份、泰禾集团、新城控股、银亿股份、香江控股、大悦城、云南城投、光明地产等多家A股上市房企收到交易所问询函。其中，资金安全和偿债能力成为问询重点，预示着降杠杆仍是房地产行业的主要方向。对于习惯于高杠杆、高周转模式的房企而言，未来将不得不更加关注财务健康和收支平衡。尤其今年房地产企业迎来偿债高峰，资金压力将成为不可逾越的难题。近期，泰禾集团、粤泰股份等房企已开始通过频繁变卖资产来偿还短期债务，快速回款、压缩成本、融资偿债成为当下最要紧的事。
2019年以来，房地产投资继续保持高位增长，需求在经历连续下滑后开始显著回暖，但房地产企业拿地积极性下降、土地购置面积出现大幅下滑的现象值得警惕。中美贸易战对我国经济产生一定影响，但风险整体可控，对房地产市场预期的短期影响也有限。在市场回暖趋势下，二季度房地产销售有望继续向好，但房价回暖会影响部分城市调控政策有所收紧；投资将保持高位运行，但拿地的积极性仍可能难有大幅回升；房地产政策的基调不变，地方政府会加强微调。
“因城施策”“分类指导”“差别化调控”是近年来房地产调控的主基调。近期来看，不管是2018年12月的中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议，还是2019年3月的国务院政府工作报告，均进一步重申要“夯实城市主体责任”。实际上，正是在分类调控、差别化调控基调下，近年来全国东西部地区、一二线与三四线城市房地产市场之间显著分化，并呈现差别调控、需求分化、供给错配、持续去化、板块轮动、风险转换六大特点。2019年，房地产市场将延续降温调整态势，国内外风险因素、不确定性因素增多，区域市场分化仍将延续，但将呈现新的特点，即一二线城市将率先筑底并逐步企稳，三四五线城市则将面临较大的回调压力。
“因城施策”“分类指导”“差别化调控”是近年来房地产调控的主基调。近期来看，不管是2018年12月的中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议，还是2019年3月的国务院政府工作报告，均进一步重申要“夯实城市主体责任”。实际上，正是在分类调控、差别化调控基调下，近年来全国东西部地区、一二线与三四线城市房地产市场之间显著分化，并呈现差别调控、需求分化、供给错配、持续去化、板块轮动、风险转换六大特点。2019年，房地产市场将延续降温调整态势，国内外风险因素、不确定性因素增多，区域市场分化仍将延续，但将呈现新的特点，即一二线城市将率先筑底并逐步企稳，三四五线城市则将面临较大的回调压力。
8月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨1.5%，似乎在勾画着楼市“热闹”景象的最后一笔幻色。但与之形成鲜明对比的是，调控坚决、资金紧张、制度改革等因素不断发酵，房地产市场已呈现“山雨欲来风满楼”的迹象。尤其9月中上旬，万科集团董事会主席郁亮坦言房地产行业已出现转折点，万科特别焦虑，将以“活下去”为最终目标，可见当前形势之严峻。9月21日晚，市场传闻广东省酝酿逐步取消预售制度，更是引起了市场的一阵恐慌。当前，房地产市场同时面临政策遏制之风、监管整治之风、谨慎拿地之风、打折促销之风、更名转型之风、生存焦虑之风、取消预售之风、供给改革之风。种种“风向”联合显示，房企寒冬即将到来。“房改”二十年后，房地产市场的发展环境已发生本质改变，并酝酿着重大制度变革，传统重资产、高杠杆、高负债、高周转的“跑马圈地”粗放式开发模式将难以维系。如何活下去？如何谋发展？已成为开发企业不得不面对的问题。为平稳“过冬”，建议房企稳中有进求生存、稳健多元谋发展。
7月31日，中央政治局会议强硬表态，“要下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”。8月29日，银保监会继续重申，严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为。传统房地产重资产开发模式面临去杠杆和限贷限售等监管的严峻挑战，调控坚决、资金紧张、负债攀升、制度变革等因素叠加，正在倒逼房企提质控速、多元转型。8月21日，碧桂园在半年度业绩发布会上宣布进入“提质控速”阶段；9月12日，“保利地产”宣布更名为“保利发展”，计划打造“不动产生态发展平台”。目前，去化跑量、加快回款已成为全行业共识，以地产为核心业务整合全产业链、全环节资源，布局不动产消费新生态，从“开发”向“开发+运营”转变，成为多数房企的转型路径。
6月25日，一则关于“国家开发银行将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚户区改造”的传闻，引发了市场剧烈波动。但随后国开行方面予以澄清，表示棚改融资“一刀切”言论不代表国开行。诚然，棚改融资“一刀切”暂停不太可能，但新建项目贷款审批权收回国开行总行或是不争的事实。棚改货币化安置的初衷在于去库存和惠民生，但在三四线城市去库存接近尾声、地价房价高涨的情况下，大力推进棚改货币化安置显然已不太合时宜，后续逐步退潮或是大势所趋。若没有棚改货币化安置的支撑，加上投资外溢效应的减弱，下半年三四线城市房地产市场或将迎来退热降温的拐点。
2017年12月20日，财政部部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度》一文中指出：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。此文一出，关于“房产税真的要来了”再度被热议。但截至目前，房地产税立法工作远未完成，当前尚处于草案拟定阶段，后续还需要经过征求意见、审议修订、全国人大表决、正式发布等流程，而且争议依然较大，至少在可预见的五年内房产税不可能全面落地。参照国外的实践经验和我国的基本国情，宽税基、少税种、低税率是主要方向，按评估值征税、区域差异化、取之于房、用之于房等也是应有之义。
近期，不管是九部委选取12个城市作为住房租赁试点，国土部、住建部选取13个城市作为利用集体建设用地建设租赁住房试点，还是上海市出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，中央和地方层面加快住房租赁市场发展的利好政策频出。作为住房租赁市场的战略方向，机构化、规模化、集约化、专业化的长租公寓发展迎来黄金发展期。预计到2020年底，我国品牌公寓数量将超过1000万间，并出现5～10家公寓数量超过100万的品牌公寓企业；集中式公寓在品牌塑造方面的优势将使其成为各大长租公寓品牌的首选；“租金+服务”的社区化、集中化、差异化、生态化、平台化运营模式可能成为主流。
