中国行业发展报告

　　2021年下半年至今，房地产市场深度调整已有三年多的时间，房地产企业的处境可谓日益艰难。从当前的市场形势和上市房企的中期财报来看，房地产市场的寒冬尚未过去，市场调整的阵痛仍在延续。一是销售降温态势持续深入，库存去化和减值压力较大；二是融资规模大幅缩水，资金链和债务压力与日俱增；三是资产和负债规模普遍缩表，短期偿债能力依然堪忧；四是从增收不增利到减收又减利，行业亏损面不断扩大。但也有部分房企经营性业务贡献突出，成功开辟第二增长曲线。目前，谨慎投资、收缩聚焦、盘活处置存量资产、开拓第二增长曲线已成为主流策略，多数房企已淡化规模目标，转而追求有利润的增长和有现金流的利润，以确保财务安全和经营可持续。部分上市房企高管在中期业绩发布会上明确表示，房地产行业全面进入存量时代，市场还在寻求平衡，一二线主流城市存在结构性机会，中长期潜在住房需求绝对量规模仍然巨大。

　　2021年下半年至今，房地产市场深度调整已有三年多的时间，房地产企业的处境可谓日益艰难。从当前的市场形势和上市房企的中期财报来看，房地产市场的寒冬尚未过去，市场调整的阵痛仍在延续。一是销售降温态势持续深入，库存去化和减值压力较大；二是融资规模大幅缩水，资金链和债务压力与日俱增；三是资产和负债规模普遍缩表，短期偿债能力依然堪忧；四是从增收不增利到减收又减利，行业亏损面不断扩大。但也有部分房企经营性业务贡献突出，成功开辟第二增长曲线。目前，谨慎投资、收缩聚焦、盘活处置存量资产、开拓第二增长曲线已成为主流策略，多数房企已淡化规模目标，转而追求有利润的增长和有现金流的利润，以确保财务安全和经营可持续。部分上市房企高管在中期业绩发布会上明确表示，房地产行业全面进入存量时代，市场还在寻求平衡，一二线主流城市存在结构性机会，中长期潜在住房需求绝对量规模仍然巨大。

　　目前，房地产市场陷入深度调整已有三年多的时间。在地产开发和销售规模大幅收缩、利润空间显著收窄甚至陷入巨额亏损、房企持续爆雷出险加剧现金流紧张等严峻形势下，探索新发展模式、寻求第二增长曲线成为诸多房企主动或被动的战略选择。其中，代建、物业管理、长租公寓、商业运营等轻资产业务凭借抗周期性、较好的成长性和高盈利性等特征实现稳定增长，成为房企跨越周期的重要保障。从主流房企探索第二增长曲线的路径和成效来看，头部房企大多选择围绕巩固地产开发主业优势，打造有机联动的一体化业务发展格局和不动产生态，并主要在商业运营、物业管理、代建、长租公寓等上下游领域重点布局，且建立了行业领先地位，在收入、利润、经营性现金流等方面作出积极贡献。尤其龙湖集团五大航道全面发力，经营性业务现金流已经转正，且收入占比不断提升，2023年净利占比甚至超过六成，为其他房企做出了良好的示范，增强了其穿越周期的实力和底气。

　　目前，房地产市场陷入深度调整已有三年多的时间。在地产开发和销售规模大幅收缩、利润空间显著收窄甚至陷入巨额亏损、房企持续爆雷出险加剧现金流紧张等严峻形势下，探索新发展模式、寻求第二增长曲线成为诸多房企主动或被动的战略选择。其中，代建、物业管理、长租公寓、商业运营等轻资产业务凭借抗周期性、较好的成长性和高盈利性等特征实现稳定增长，成为房企跨越周期的重要保障。从主流房企探索第二增长曲线的路径和成效来看，头部房企大多选择围绕巩固地产开发主业优势，打造有机联动的一体化业务发展格局和不动产生态，并主要在商业运营、物业管理、代建、长租公寓等上下游领域重点布局，且建立了行业领先地位，在收入、利润、经营性现金流等方面作出积极贡献。尤其龙湖集团五大航道全面发力，经营性业务现金流已经转正，且收入占比不断提升，2023年净利占比甚至超过六成，为其他房企做出了良好的示范，增强了其穿越周期的实力和底气。

　　上半年以来，房地产市场整体仍处于调整状态，住房投资和销售面积增速出现两位数下滑，随着二季度政策调控力度加大，市场出现积极变化，各项指标下滑速度放缓。下半年，在内外部发展环境和居民收入预期未有明显改善的情况下，房地产市场发展仍有一定压力，但在政策效应和基数效应作用下，全年各项指标下行速度将会进一步收窄。当前，房地产市场仍需关注短期需求不足和供给主体风险，加强住房消费信心的恢复，促进住房消费回升和住房供给侧稳定，进一步健全房地产相关制度，完善保障房体系，促进房地产市场平稳健康发展。2024年上半年，我国房地产市场仍处于调整中，各项指标整体下滑幅度较大，但6月份景气指数中止下滑。房地产调控在二季度力度加大，政策效果较为明显，但是新房的效果差于二手房。从目前情况来看，下半年市场调整压力依然较大。亟需继续从供需两端加大政策力度，激发市场活力，加快房地产去库存进度。

　　2021年下半年以来，从中国恒大爆雷开始，房企信用风险和行业信任风险持续发酵，房地产市场陷入深度调整，诸多标杆民营房企集中爆雷出险。其中不乏碧桂园、旭辉、金辉等示范性民营房企，同时也包括远洋集团等部分国有控股房企，即便行业龙头万科也陷入多重危机。若以本轮调整前的2020年销售五十强为基准，30多家民营企业中（不含外资、港澳台），未爆雷的仅剩龙湖集团、新城控股、滨江集团、美的置业、新希望地产5家。与碧桂园、旭辉等民营房企相比，龙湖集团、新城控股之所以能够暂时幸免，主要得益于及时控制负债、区域布局合理、融资渠道畅通、经营性业务贡献突出、始终保持盈利等因素。尤其龙湖集团坚持严格的财务纪律和有余量的还款铺排，经营性业务净利占比超过六成，净利润保持在百亿元以上，“三道红线”连续七年保持绿档，并多次提前偿债，财务状况异常稳健。新城控股虽暂未爆雷出险，且经营性业务持续正向贡献，但短期流动性明显承压，后续同样存在债务风险。

　　2021年下半年以来，从中国恒大爆雷开始，房企信用风险和行业信任风险持续发酵，房地产市场陷入深度调整，诸多标杆民营房企集中爆雷出险。其中不乏碧桂园、旭辉、金辉等示范性民营房企，同时也包括远洋集团等部分国有控股房企，即便行业龙头万科也陷入多重危机。若以本轮调整前的2020年销售五十强为基准，30多家民营企业中（不含外资、港澳台），未爆雷的仅剩龙湖集团、新城控股、滨江集团、美的置业、新希望地产5家。与碧桂园、旭辉等民营房企相比，龙湖集团、新城控股之所以能够暂时幸免，主要得益于及时控制负债、区域布局合理、融资渠道畅通、经营性业务贡献突出、始终保持盈利等因素。尤其龙湖集团坚持严格的财务纪律和有余量的还款铺排，经营性业务净利占比超过六成，净利润保持在百亿元以上，“三道红线”连续七年保持绿档，并多次提前偿债，财务状况异常稳健。新城控股虽暂未爆雷出险，且经营性业务持续正向贡献，但短期流动性明显承压，后续同样存在债务风险。

　　2021年下半年至今，房地产市场陷入深度调整已有近三年的时间，且降温态势并未明显缓和，2024年一季度主要供需指标同比仍大幅下滑。继碧桂园债务爆雷后，行业标杆万科亦陷入多重危机。房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。在市场调整的过程中，无论是经济、财政、投资、金融、就业等领域，还是房企、银行、政府、购房者、上下游供应商等市场主体，均受到持续性的巨大冲击。对此，中央政府认为，房地产行业的阶段性调整实属正常，中长期发展仍有坚实支撑，要积极稳妥化解房地产风险，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，着力构建房地产发展新模式；主流房企认为，房地产市场已然“超跌”，目前市场仍在筑底，但预计会逐步恢复，要保持现金流稳定，继续削减付息债务，积极培育经营性业务；商业银行认为，房地产领域的不良贷款整体可控，风险正在逐步出清，要从稳存量、优增量、提质量等方面入手，继续支持房地产企业合理融资需求；研究机构认为，当前房地产市场调整是市场周期和景气循环的正常现象，短期内不会出现以往政策刺激后“V”型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整仍是市场的主旋律，本轮市场调整在短期内较难完成。

　　2021年下半年至今，房地产市场陷入深度调整已有近三年的时间，且降温态势并未明显缓和，2024年一季度主要供需指标同比仍大幅下滑。继碧桂园债务爆雷后，行业标杆万科亦陷入多重危机。房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。在市场调整的过程中，无论是经济、财政、投资、金融、就业等领域，还是房企、银行、政府、购房者、上下游供应商等市场主体，均受到持续性的巨大冲击。对此，中央政府认为，房地产行业的阶段性调整实属正常，中长期发展仍有坚实支撑，要积极稳妥化解房地产风险，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，着力构建房地产发展新模式；主流房企认为，房地产市场已然“超跌”，目前市场仍在筑底，但预计会逐步恢复，要保持现金流稳定，继续削减付息债务，积极培育经营性业务；商业银行认为，房地产领域的不良贷款整体可控，风险正在逐步出清，要从稳存量、优增量、提质量等方面入手，继续支持房地产企业合理融资需求；研究机构认为，当前房地产市场调整是市场周期和景气循环的正常现象，短期内不会出现以往政策刺激后“V”型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整仍是市场的主旋律，本轮市场调整在短期内较难完成。

　　2024年以来，房地产市场持续低迷，行业风险继续发酵，“碧恒万融”中的幸存者、行业标杆龙头和市场公认的优等生万科近期负面舆论缠身。从债务展期危局、烟台合作方“举报门”，到济南总经理被抓、信用评级降至“垃圾级”，万科先后遭遇债务、纪律、信用和信任等多重危机，意味着房地产行业急剧扩张、野蛮生长的“裸泳”时代已经结束。其中既有万科自身的内在原因，如战略调整执行不到位、投资冒进和失误、个别高管违纪违法等，但更大程度上是行业持续深度调整带来的普遍性问题，以及传统旧模式和监管缺位下长期积累的顽疾和弊病，同时也有国际机构做空中国房地产的成分。整体来看，本轮调整周期对于房地产行业显然是颠覆性的，对于绝大多数房企均是难以承受的。作为中国楼市的标杆和市场公认的优等生，万科不会倒下也不能倒下。对于房地产企业而言，不仅要设法偿还存量债务和历史旧账，还要适应新时代、新模式下的重大变化。如何跨越本轮周期，将成为房地产企业面临的巨大考验。鉴于万科的基本面没有发生根本性变化，以及政策优化放松的大趋势和国资大股东的全力支持，有理由相信万科可以走出低谷、穿越本轮调整周期，我国房地产行业也将逐步达到新的平衡。

　　2024年以来，房地产市场持续低迷，行业风险继续发酵，“碧恒万融”中的幸存者、行业标杆龙头和市场公认的优等生万科近期负面舆论缠身。从债务展期危局、烟台合作方“举报门”，到济南总经理被抓、信用评级降至“垃圾级”，万科先后遭遇债务、纪律、信用和信任等多重危机，意味着房地产行业急剧扩张、野蛮生长的“裸泳”时代已经结束。其中既有万科自身的内在原因，如战略调整执行不到位、投资冒进和失误、个别高管违纪违法等，但更大程度上是行业持续深度调整带来的普遍性问题，以及传统旧模式和监管缺位下长期积累的顽疾和弊病，同时也有国际机构做空中国房地产的成分。整体来看，本轮调整周期对于房地产行业显然是颠覆性的，对于绝大多数房企均是难以承受的。作为中国楼市的标杆和市场公认的优等生，万科不会倒下也不能倒下。对于房地产企业而言，不仅要设法偿还存量债务和历史旧账，还要适应新时代、新模式下的重大变化。如何跨越本轮周期，将成为房地产企业面临的巨大考验。鉴于万科的基本面没有发生根本性变化，以及政策优化放松的大趋势和国资大股东的全力支持，有理由相信万科可以走出低谷、穿越本轮调整周期，我国房地产行业也将逐步达到新的平衡。

　　2023年，房地产市场延续深度调整态势，市场供求关系和行业发展格局发生重大变化，主要领域表现各异，整体呈现出增量市场供需缩量、存量市场增速放缓、运营服务和更新改造市场增势强劲等特征。其中，商品住宅供需缩量、房价下跌，调控政策进入全面放松周期，2024年有望实现筑底企稳；商业地产增量下滑、存量分化，短期内供需矛盾较难化解，消费基础设施REITs有望加速存量资产盘活；住房租赁市场先扬后抑，复苏强度不足，大型租赁社区集中入市，市场规模和集中式公寓占比将持续提升；物业管理规模增速放缓，第三方拓展成重要渠道，并购热潮和资本市场热情明显减退，企业更加关注有质量的拓展；代建项目新签约规模加速增长，头部企业保持绝对优势，政府代建、城投代建、纾困代建等需求依然旺盛；城市更新战略地位进一步提升，城镇老旧小区改造持续发力，“三大工程”成为投资重点。

　　2023年，房地产市场延续深度调整态势，市场供求关系和行业发展格局发生重大变化，主要领域表现各异，整体呈现出增量市场供需缩量、存量市场增速放缓、运营服务和更新改造市场增势强劲等特征。其中，商品住宅供需缩量、房价下跌，调控政策进入全面放松周期，2024年有望实现筑底企稳；商业地产增量下滑、存量分化，短期内供需矛盾较难化解，消费基础设施REITs有望加速存量资产盘活；住房租赁市场先扬后抑，复苏强度不足，大型租赁社区集中入市，市场规模和集中式公寓占比将持续提升；物业管理规模增速放缓，第三方拓展成重要渠道，并购热潮和资本市场热情明显减退，企业更加关注有质量的拓展；代建项目新签约规模加速增长，头部企业保持绝对优势，政府代建、城投代建、纾困代建等需求依然旺盛；城市更新战略地位进一步提升，城镇老旧小区改造持续发力，“三大工程”成为投资重点。

　　2023年，房地产市场延续深度调整态势，市场供求关系和行业发展格局发生重大变化，主要领域表现各异，整体呈现出增量市场供需缩量、存量市场增速放缓、运营服务和更新改造市场增势强劲等特征。其中，商品住宅供需缩量、房价下跌，调控政策进入全面放松周期，2024年有望实现筑底企稳；商业地产增量下滑、存量分化，短期内供需矛盾较难化解，消费基础设施REITs有望加速存量资产盘活；住房租赁市场先扬后抑，复苏强度不足，大型租赁社区集中入市，市场规模和集中式公寓占比将持续提升；物业管理规模增速放缓，第三方拓展成重要渠道，并购热潮和资本市场热情明显减退，企业更加关注有质量的拓展；代建项目新签约规模加速增长，头部企业保持绝对优势，政府代建、城投代建、纾困代建等需求依然旺盛；城市更新战略地位进一步提升，城镇老旧小区改造持续发力，“三大工程”成为投资重点。

　　2023年，对于房地产企业而言，是在期盼中煎熬的一年。回望这一年，年初疫情平稳转段后，一度让部分房企看到了业绩回升的希望。但很快回归残酷的现实，二季度开始房地产销售再度降温筑底，尤其下半年销售业绩显著下滑，给本就处于重病中的诸多房企又一惨痛打击。即便碧桂园、远洋集团亦相继爆雷，万科、金科等也被资本市场狙击，同时还有部分上市房企从A股、H股退市，成为房企生存状况进一步恶化的真实写照。不过也要看到，2023年10月中央金融工作会议、12月中央经济工作会议均强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，奠定了化解房企债务风险的重要地位。2024年1月，监管部门相继发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，同时央行超预期降准0.5个百分点。随着一揽子政策利好加快落地见效，房地产企业的经营和融资状况或将逐步改善。但也要看到，市场调整仍将持续，分化格局仍将加剧，债务爆雷将继续发生，能成功穿越本轮周期并获得持续增长动能的房企不会太多。中长期来看，企业发展仍有赖于自身造血能力。

　　2023年，对于房地产企业而言，是在期盼中煎熬的一年。回望这一年，年初疫情平稳转段后，一度让部分房企看到了业绩回升的希望。但很快回归残酷的现实，二季度开始房地产销售再度降温筑底，尤其下半年销售业绩显著下滑，给本就处于重病中的诸多房企又一惨痛打击。即便碧桂园、远洋集团亦相继爆雷，万科、金科等也被资本市场狙击，同时还有部分上市房企从A股、H股退市，成为房企生存状况进一步恶化的真实写照。不过也要看到，2023年10月中央金融工作会议、12月中央经济工作会议均强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，奠定了化解房企债务风险的重要地位。2024年1月，监管部门相继发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，同时央行超预期降准0.5个百分点。随着一揽子政策利好加快落地见效，房地产企业的经营和融资状况或将逐步改善。但也要看到，市场调整仍将持续，分化格局仍将加剧，债务爆雷将继续发生，能成功穿越本轮周期并获得持续增长动能的房企不会太多。中长期来看，企业发展仍有赖于自身造血能力。

　　此前在房地产市场“蒙眼狂奔”、快速扩张的“美好”时期，“碧恒万融”一度霸榜房地产销售排行前四甲多年。然而时过境迁，从2021年下半年中国恒大引爆房地产行业债务危机，致使房地产市场陷入深度调整至今，“碧恒万融”四家巨头已有三家爆雷。即便集行业先行者、领头羊、优等生等头衔于一身的万科也难以独善其身，近期亦因美元债价格大幅下跌而遭受市场猜疑。如果说房企融资“三道红线”是压倒骆驼的最后一根“稻草”，那么中国恒大、融创中国由于过度加杠杆、过度扩张、过度并购、过度多元化或过度财务操作而爆雷在很大一部分上属咎由自取。但碧桂园爆雷显然更多是被房地产销售和信用这两场危机“殃及池鱼”。那么，基本面稳如磐石的万科会成为下一个吗？11月6日，万科召开线上会议，深圳国资委立场鲜明地表示有实力、也有能力支持万科防范和应对各类风险，无疑给资本市场吃下了一颗“定心丸”。混合所有制企业的背景成为万科力挽狂澜、避免爆雷的巨大优势。作为中国楼市的标杆和灯塔，万科不会倒也不能倒。对于坚持稳健经营但受行业危机波及而已出险，或即将出险的房企而言，显然也需要深圳国资委这样的“白马骑士”进场纾困，否则单靠自身的力量和纯市场化的手段，将很难走出债务泥沼。