中国行业发展报告

　　上半年，虽然楼市调控和金融监管持续收紧，但房地产市场整体运行平稳，除拿地、新开工等少数指标表现较弱外，主要指标大多呈现快速增长，与上年同期的基数有较大关系。经过连续多轮精准严厉调控后，6月70个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格环比涨幅双双回落。在行业规则转变的过程中，房企债务违约风险持续暴露，其中不乏华夏幸福、蓝光发展等大中型房企。下半年，强调控局面将进一步延续，基数由低转高、需求过...

　　5月，主要城市调控升级收紧的态势进一步延续，在基数效应影响下，房地产主要供需指标累计增速回落幅度较大，但两年平均增速依然稳健，拿地、新开工等指标表现相对较弱。70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅继续回升，但二手住宅价格环比涨幅明显下滑。值得一提的是，受制于“三道红线”，房地产开发企业债务风险持续暴露，近期就连恒大、融创都陷入信任危机。进入6月，为冲刺上半年销售业绩，开发企业将加大推盘促...

　　4月，商品房销售呈现季节性回落，但房地产市场的整体热度依然较高。虽然楼市调控升级收紧的态势进一步强化，但70个大中城市房价涨幅仍继续回升，房价调控压力依然较大。截至目前，22个重点城市中，已经有12个城市完成了第一批集中供地，冷热不均的现象仍然显著。主要供需指标走势出现分化，不利于房价预期的稳定，增加热点城市住宅用地供应至关重要。去年4月是房地产市场企稳回升的拐点，因而进入5月以后上年同期的...

　　一季度，房地产市场表现异常抢眼，整体延续上年末的较高热度，尤其全国商品房销售均价涨幅超过两位数，由此也引发了以核心一二线城市为主导的更加严厉、精准和全面的新一轮楼市调控。相比之下，销售端表现远好于供给端表现，“五道红线”对于开发企业经营投资策略的影响正在逐步显现，土地供应“两集中”也对开发企业的投融资节奏带来了较大影响。进入二季度，随着上年同期基数效应的大幅减弱，以及近期系列调控政策...

　　前2月，房地产市场延续上年末的火热态势。在去年同期的低基数效应下，主要指标同比均呈现高速增长，尤其销售指标成倍增长，两年平均增速远高于供给指标，也远好于市场预期。大中城市房价涨幅有所回升，一线城市强势领涨。在此情况下，核心一二线城市密集加码调控，全面封堵投机炒房漏洞，严查消费贷、经营贷等违规流入楼市情况，掀起了新一轮调控升级浪潮，叠加“五道红线”的影响，房地产供需两侧融资均面临前所未...

　　2020年最后一个月，房地产供需形势依然较好，销售、投资等指标稳定增长，拿地、开工、融资等指标年末翘尾。全年商品房销售规模逆势创历史新高，销售额首次突破17万亿大关；房地产开发投资同比增长7.0%，实际到位资金同比增长8.1%，主要指标表现均远超市场预期。尽管如此，“五道红线”压顶，叠加偿债最高峰的到来，开发企业资金链将保持紧张状态，压降负债、加快回款将成为首要任务。进入2021年，在政策宽松度整体收...

　　11月，尽管调控和融资压力不断加大，但房地产市场仍延续复苏态势。除土地交易市场进一步降温外，行业供需、投融资等主要指标表现整体较好，投资、融资、销售单月增速均在两位数以上，新开工、施工指标有所好转，70个大中城市房价环比涨幅低位震荡，“冒头就打”的精准调控成效显著。不过，多地写字楼市场持续遇冷，长租公寓企业频频“爆雷”，风险隐患依然较多。年末最后一个月，房地产调控进一步收紧的空间较小，商...

　　银十月，除土地市场继续降温外，房地产市场整体表现远好于预期，开发投资、到位资金、销售面积、销售额单月同比增速均在两位数以上，新开工、竣工也恢复单月同比增长。针对过热城市的新一轮调控升级取得积极成效，70个大中城市房价环比涨幅降至低位，房价反弹的警报基本解除。不过，开发企业增收不增利的局面进一步加剧，资金链和债务风险值得警惕。未来两个月，“三道红线”压力下，开发企业仍将积极促销、冲刺业绩...

　　金九月，调控收紧态势不断强化，开发企业积极推盘促销，房地产市场继续复苏回暖。除拿地、开工等指标走弱外，投资、融资、销售等指标仍保持良好增势。不过，楼市复苏态势已呈现缓和迹象，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅明显回落。9月1日起，“三道红线”已在此前参会的12家房企试点实施，明年或将在全行业铺开，对于房企资金链将带来巨大考验。展望四季度，“三道红线”倒逼下，开发企业将积极促销、全力抢收...

　　8月，房地产市场复苏回暖势头依然强劲，当月投资、融资、销售等指标增长表现均为年内最好，同比增速均在两位数以上甚至部分接近20%，开工、施工状况继续向好，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅也有所回升。不过，近期监管部门多次召开房地产座谈会，落实房地产调控责任，甚至祭出了“三道红线”融资管理新规，给房企融资敲响了警钟，高杠杆扩张模式难以为继。进入“金九银十”销售旺季，尽管房地产调控趋紧的态...

　　7月，房地产市场淡季不淡，延续此前的高热度回暖态势，主要供需指标单月同比增速大多创下年内新高，且多数呈现两位数以上同比增长。不过，近期房地产市场的高热表现尤其是部分城市出现过热迹象，已引起中央的高度重视。7月24日，房地产工作座谈会明确提出，要时刻绷紧房地产调控这根弦。下半年以来，以热点城市密集收紧调控、中央重大会议重申“房住不炒”、央行继续严控房地产融资等为标志，房地产调控政策的风向有...

　　上半年，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场先降后升、V型反转，二季度复苏回暖态势较为强劲，6月主要供需指标绝对值大多创下年内新高，且单月同比大多连续两个月或三个月增长，尤其开发投资率先恢复累计同比增长。在此过程中，大中城市房价涨幅快速回升，部分热点城市出现地价房价过热迹象，近期杭州、东莞、宁波和深圳等纷纷收紧楼市调控。展望下半年，货币政策将保持宽松基调，房地产调控将以稳为主，政策边际放松空...

　　5月，房地产市场呈现超预期回暖，主要供需指标单月同比均恢复正增长，尤其投资、融资、销售增势较好，累计同比降幅则继续收窄。此外，大中城市房价涨幅继续扩大，北京、深圳二手房价格再度领涨，市场热度进一步回升。不过也要看到，市场分化态势仍在加剧，部分城市地价上涨过快，房企融资冰火两重天，中小房企生存压力明显加大。6月是上半年的最后一个月，开发企业将进一步加大推盘营销力度，房地产市场复苏态势仍将...

　　4月，随着国内疫情形势继续向好、房地产行业复工复产率提高，以及受疫情抑制的购房需求进一步释放，房地产行业供需指标累计降幅继续收窄，尤其开发投资额、土地购置面积当月增速均恢复正值，70个大中城市房价涨幅亦有所反弹。尽管如此，调控与疫情因素叠加下，房企流动性风险依然较大，债券违约案例不断增多，截至5月中旬已有超过200家房地产相关企业宣布破产。短期来看，房地产行业运行的内外部环境不会发生较大变...

　　3月，随着国内疫情形势得到较好控制，各地楼市陆续加快复工复产，房地产供需指标表现明显好转，一季度降幅较前2月均大幅收窄。其中，开发投资单月同比增速已率先回正，土地购置、新开工累计降幅仍超过20%，70个大中城市房价涨幅有所回升。值得注意的是，穆迪五年来首次宣布将中国房地产行业展望下调至“负面”，部分银行房地产贷款坏账风险正在攀升。二季度，货币政策环境将更加宽松，各地楼市调控将边际放松，建筑...

　　1～2月，受新冠肺炎疫情冲击，房地产供需指标均大幅下挫，部分城市2月甚至零成交。其中，开发投资、到位资金降幅均超过两位数，土地购置面积降幅接近三成，新开工面积、销售面积降幅接近或超过四成，70个大中城市新房、二手房价格涨幅全面回落。值得关注的是，市场降温叠加疫情影响和偿债高峰，开发企业短期现金流和资金链压力巨大，债务违约和破产风险大增。目前，国内疫情形势已得到较好的控制，多数省市开始全面...

　　2019年，房地产供需指标保持较强韧性，实际表现远好于年初预期，年末实现平稳收尾。其中，开发投资增速接近两位数，到位资金增速翘尾回升，土地购置降幅继续收窄，商品房销售金额创历史新高，大中城市房价走势更加平缓。但也要看到，开发企业的销售和资金压力依然较大，2020年仍面临偿债高峰；商办物业去化压力较大，主要城市写字楼市场空置率上升、租金下降。展望2020年，房地产行业政策环境有望出现边际改善，但“...

　　11月，市场期盼的翘尾行情并未到来，除新开工面积增速明显回落外，房地产行业主要供需指标走势总体稳定。不过，大中城市房价环比涨幅回落幅度有所加大，二手房价格环比下跌的城市连续2个月超过30个。值得注意的是，房企的实际感受远比统计数据惨淡得多，由于融资环境收紧、销售去化不力，中小房企破产明显增多，多家房企陷入停工窘境，行业洗牌整合不断加速。年末最后一个月，开发企业将积极促销、以价换量，房地产...

　　10月，虽然房地产销售整体表现不及金九，但主要供需指标走势依然坚韧。其中，投融资累计增速稳中略缓，土地购置、新开工增速反弹回升，销售面积累计增速首次转正，70个大中城市新房、二手房同环比涨幅继续回落。不过仍需看到，房地产企业融资环境依然严峻，10月典型房企融资额大幅下滑，年内房企债券违约案例频发，开发企业仍需加快回款，确保流动性安全。进入年末，房地产市场将迎来最后的销售窗口期，调控政策、融...

　　9月，房地产市场表现好于预期，主要供需指标均呈现较好态势。其中，开发投资增速保持高位，到位资金增速有所回升；土地购置面积降幅大幅收窄，新开工面积增速继续回落；商品房销售面积降幅不断收窄，销售额增速连续回升；70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落。不过，房地产融资渠道收紧、融资成本提高的局面并未缓解，未来房企资金面将持续承压。展望四季度，在调控从严、融资收紧与货币宽松、人才新政...

　　8月，房地产市场稳定运行、“淡季不淡”，多项重要指标呈现同比下滑或增速回落。其中，房地产开发投资增速连续4个月回落，但当月增速有所加快；商品房销售面积连续7个月同比下滑，但当月增速创年内新高；70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌的城市进一步增加。值得一提的是，由于开发投资增速持续高于到位资金增速，开发企业资金链整体紧张，尤其在融资全面收紧的形势下，房企融资成本显著分化，净负债率创历史新...

　　7月，房地产市场整体延续降温态势，商品房销售规模环比呈现季节性回落，主要供需指标同比大多出现减速或下行。其中，房地产开发投资增速连续3个月回落，商品房销售面积连续6个月同比负增长，土地购置面积同比降幅仍接近30%，70个大中城市二手房价格连续两个月20个城市环比下跌。需要注意的是，房地产融资收紧态势仍在延续，未来房企资金链将明显承压。7月30日，中央政治局会议明确表态“不将房地产作为短期经济刺激...

　　6月，开发企业集中冲刺半年度业绩，商品房销售规模迎来季节性高点，但市场降温势头仍在延续，行业供需指标大多出现减速或下行。其中，开发投资、到位资金增速进一步回落，土地购置面积降幅依然较大，商品房销售面积降幅继续扩大，70个大中城市中有20个城市二手住宅同比下跌。值得一提的是，近期房地产融资面临全面“围剿”，中小房企资金链面临严峻考验。下半年，房地产调控将延续有松有紧、以紧为主的状态，货币政...

　　5月，持续两个月的“小阳春”行情不再，房地产供需指标大多显示出降温迹象，资金面和调控收紧是重要影响因素。其中，商品房销售面积同比降幅有所扩大，房地产开发投资增速年内首度回落，土地购置面积延续同比大幅下滑，70个大中城市二手住宅价格环比涨幅率先放缓。由于金融监管趋严，近期上市房企屡遭交易所问询，部分房企资金面堪忧，不得不甩卖资产“回血”。6月进入上半年最后一个月，房地产企业将集中冲刺半年业...

　　4月，房地产市场延续了3月的“小阳春”行情。除土地购置面积大幅下滑外，房地产供需指标大多向好，开发投资增速继续回升，到位资金增速明显反弹，新开工、施工速度进一步加快，商品房销售额增速较高，环比上涨的城市数量回归历史高位。部分热点城市住宅销售回暖、房价涨幅反弹、土地市场过热，已然成为当下社会热议的焦点和政府亟需解决的问题。中央政治局会议重提“房住不炒”后，住建部对10个过热城市进行了预警提...

　　一季度，房地产市场整体降温，但降温幅度不如预期，3月的“小阳春”行情缓和了前2月的颓势。除土地购置面积大幅下滑外，房地产供给指标走势明显好于需求指标，开发投资、新开工增速均在10%以上，销售面积同比微降，待售面积降至新低。需要注意的是，3月大中城市房价涨幅再度反弹，值得高度警惕；开发投资增速持续大于到位资金增速，可能带来更大资金压力。展望二季度，房地产市场走势取决于信贷政策的宽松程度以及区...

　　前2月，受调控延续和春节淡季等影响，房地产市场开年遇冷。除开发投资增速逆势回升外，其他房地产供需指标均明显下挫。其中，销售陷入负增长，土地购置大幅下滑，新开工、融资增速降至低位。尽管市场降温是主动调控的结果，但楼市调整风险仍值得警惕。一是三四五线城市势能减弱、需求透支下大幅回调的风险，二是开发企业销售遇冷、债务压顶下资金链断裂的风险。进入3月，楼市销售迎来小阳春，市场成交量有所回升，但...

　　2018年12月，开发企业发力冲刺全年业绩，商品房销售整体降温但延续惯性增长，开发投资增速保持高位，大中城市房价环比涨幅明显回落，楼市调控效果进一步显现。但同时也要看到，商品房销售均价涨幅创近年来新高，区域市场供需不平衡问题依然突出，房企债务风险与资金压力整体较大，楼市风险仍需防范化解。进入2019年，在“房住不炒”、“一城一策”的基调下，地方政府将获得更大的政策微调主动权，但调控全面退出的可...

　　11月，继“金九银十”失色后，楼市销售延续降温态势，商品房销售增速继续下滑，土地购置增速小幅回落，住宅库存下滑幅度减弱，不过新开工增速升至高位，开发投资增速保持稳定，大中城市房价涨幅依然较高。目前，楼市销售降温的态势不断巩固，调控最严的时候已经过去。未来伴随着楼市的降温和分化，调控的复杂性将大大增加，后续是否要适度放松调控正备受热议。进入12月，开发企业仍将继续抢收，大力促销、加快走量、...

　　10月，“银十”行情黯然失色，楼市销售延续降温态势，商品房销售增速进一步下滑，土地购置增速高位回落，开发投资增速继续放缓，不过大中城市房价涨幅依然偏高。由于楼市销售降温下行才刚刚起步，住建部重申坚决遏制投机炒房，调控政策不会转向；央行也紧盯居民购房违规加杠杆，抑制居民部门杠杆继续过快增长，从政策和资金层面对投机炒房形成了双“约束”。未来两个月，开发企业将继续上演抢收大戏，折扣方式和让利...

　　9月，楼市调控和预期转变的效果显现，开发企业降价促销不断蔓延，“金九”旺季成色不足，商品房销售增速明显回落，土地购置增速升势走弱，开发投资增速有所放缓，大中城市房价涨幅整体下调。需要注意的是，当前开发企业生存环境正在恶化，广东省酝酿逐步取消预售制，一度引发市场恐慌，土地流拍继续蔓延也显示出开发企业日益谨慎的拿地态度。继“金九”失色之后，“银十”成色仍将不足。在当前的政策、市场和资金环...

　　8月，楼市调控态度更加坚决，商品房销售面积、房地产开发投资增速均有所收窄，土地购置、新开工面积增速持续攀升，但70个大中城市房价涨幅仍在反弹，足见短期内房价调控任务之艰巨。不过种种迹象表明，房地产市场降温调整仍将延续。进入9月，楼市迎来“金九银十”传统旺季，开发企业将抓住销售窗口期加快推盘、以价换量，商品房销售仍有支撑，但“金九银十”的成色不宜乐观，商品房销售面积增速可能继续放缓；开发企...

　　7月，阶段性供需紧张局面依然存在，房地产市场延续上涨态势，销售、到位资金、开发投资、土地购置、新开工等多项指标增速均在走高，70个大中城市房价同环比涨幅也双双上扬。为避免房地产市场过热局面加剧，7月31日，中央政治局会议强硬表态“下决心解决房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”；8月7日，住建部座谈会上提出将对楼市调控不力的城市坚决问责。下半年，楼市调控力度、频度、强度均将超过上半年，严监管...

　　6月，部分城市阶段性供需矛盾依然存在，商品房销售增速逆势继续回升，土地购置、新开工增速双双走高，开发投资增速稳中放缓，70个大中城市房价涨幅再度进入过热区间。值得一提的是，一则关于“国开行回收棚改项目审批权限至总行”的传闻引发了市场的剧烈波动，棚改货币化安置逐步退潮或是大势所趋。展望下半年，楼市严调控、金融去杠杆的节奏仍将延续，三四线城市退热降温的可能性较大，商品房销售将显著降温；资金...

　　5月，宽松的人才新政、紧张的住宅库存、倒挂的一二手房价等因素叠加，导致一批城市出现非理性抢购行为，支撑商品房销售、土地购置、新开工、到位资金、70个大中城市房价涨幅等指标均呈现不同程度的回升，开发投资增速则保持稳定。需要特别指出的是，各地频现抢人大战，短期内将加剧供需关系紧张，过于宽松的人才新政是打乱本轮调控节奏的最大干扰因素。在此背景下，5月以来，楼市调控再迎高峰，出现过热苗头的城市大...

　　4月，楼市调控继续加码扩容，商品房销售面积增速明显下滑，土地购置面积陷入负增长，新开工面积增速有所放缓，到位资金增速降至低位，仅开发投资增速保持相对高位。需要特别指出的是，70个大中城市房价环比涨幅逆势回升，房价调控压力依然较大。5月前后，住建部集中约谈12个房价过热城市，意味着楼市调控从严基调仍将延续，叠加房贷利率提高、房地产去杠杆等因素的影响，预计商品房销售面积同比即将停涨；在先行指标...

　　3月，楼市调控的基本面不变，商品房销售进一步降温，到位资金增速继续下滑，土地购置增速维持低位，全国商品房库存继续减少。尽管如此，开发投资增速反创新高，大中城市房价环比涨幅也逆势回升，显示出开发企业资金流压力不断加大，以及市场分化背景下房价调控任务之艰巨。二季度，随着第五轮调控浪潮的来袭，加上房地产信贷和金融环境的紧张，楼市销售增速将进一步回落，二季度末甚至可能陷入负增长；在资金趋紧、...

　　1～2月，楼市调控的影响继续发酵，在三四线城市返乡置业带动下，商品房销量仍保持惯性增长，但增速进一步回落，土地购置、新开工、资金来源等指标均出现下行或收窄，仅开发投资呈现超预期增长。值得一提的是，商品房销售金额逆势回升，地价上涨传导效应隐现，三四线调控策略有待改变。3月，随着气温的回暖，房地产市场也将迎来小阳春。但考虑到楼市调控仍在蔓延，以及货币环境易紧难松，预计商品房销售面积增速将继...

　　12月，年末楼市销售迎来旺季，商品房销售呈现年末翘尾行情，到位资金增速、大中城市房价涨幅逆势继续回升，土地购置增速依然保持高位。不过，开发投资增速继续回落，表明楼市调控效果仍在继续发酵。值得注意的是，在相关部门的监管整治下，住户部门新增短期贷款骤降，但加杠杆现象依然存在，未来仍将成为整治重点。进入2018年，在“房住不炒”的坚定基调下，楼市调控目标不会动摇、力度不会放松，预计商品房销售规模...

　　11月，楼市调控并未放松，但商品房销售增速出现逆势反弹，到位资金增速、大中城市房价涨幅均有所回升，土地购置增速再创新高，这离不开流动性适度回升、预售项目供给改善以及部分开发企业选择以价换量或增补库存等因素的影响。12月迎来年末销售旺季，房地产市场将保持平稳运行，土地市场有望延续火热态势，但开发投资增速仍趋回落。全年来看，预计商品房销售规模将创历史纪录，其中销售面积将超过16.5亿平方米，销售...