中国行业发展报告

　　4月，新一轮楼市调控效果开始显现，楼市销售增速明显回落，到位资金增速略微放缓；土地购置增速明显提升，开发投资增速惯性上升；大中城市房价环比涨幅略升，但一线、二线城市环比涨幅双双回落。5月，新一轮调控仍在扩容升级，调控效果将继续释放，楼市销售降温幅度也将进一步加大，预计1～5月商品房销售面积增速将降至12%左右或以下；考虑到“销售-投资”传导的滞后性，以及土地供给节奏的加快，预计开发投资增速仍将稳中略升，1～5月或在9.5%左右。

　　3月，北京3.17新政开启新一轮楼市调控，但由于政策调控生效存在时滞性，商品房销售仍保持惯性热度，开发投资增长好于预期，到位资金增速逆势反弹。值得注意的是，大中城市房价环比涨幅不降反升，房价调控压力依然较大；热钱流入楼市的势头尚未明显消退，影子银行再度盛行带来的风险不容小觑。4月，随着新一轮楼市调控效果开始显现，楼市销售降温或迎来标志性拐点，由于上年同期的基数为年内最高，预计1～4月商品房销售面积增速或降至15%左右或以下。

　　1～2月，楼市调控迎来政策真空期，在非热点城市带动下，全国商品房销售仍保持余温，土地购置面积恢复增长，开发投资增速逆势抬头，供求指标表现大多好于预期。但需要注意的是，商品房库存再度回升，三四线城市库存尚待消化；资产配置荒依然存在，热钱流向二三线城市导致部分城市房价涨势重新抬头。2月28日至3月19日，包括三四线城市、县级市在内的近20个城市出台或升级限贷限购措施，标志着新一轮调控收紧大幕正式开启。随着更多城市跟进收紧或升级调控措施，市场对于楼市降温调整的预期将更加明确。

　　12月，楼市调控收紧进一步蔓延，商品房销售整体继续降温，土地购置、新开工、开发投资等供给指标增速年末逆势回升；大中城市房价涨幅持续回落，多数热点一二线城市房价已环比停涨或小幅下跌；商品住宅库存继续下滑，但商办用房库存仍在增加。进入2017年后，楼市调控仍趋升级加码，房地产市场将迎来拐点并整体承压下行，供求相关指标均将明显下调，尤其是销售指标。预计全年商品房销售面积同比下降10%～12%；房地产开发投资同比增长1.5%～2.5%；大中城市房价上涨势头将得到遏制，二季度前后或迎来短周期性质的环比下跌拐点。

　　11月，杭州、深圳、武汉、南京等热点城市相继出台加强版调控政策，调控收紧继续升级蔓延，房地产各项指标均呈现降温态势。其中，商品房销售明显降温，到位资金增速小幅放缓，开发投资增速稳中有落，一二线城市房价涨幅明显回落。尽管如此，库存分化的局面依然严峻，资金仍集中流向楼市，大中城市房价仍处于历史性高位，楼市调控的复杂性和难度依然较大。
　　进入12月，中央经济工作会议明确提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，抑制炒房、抑制泡沫的政策基调正式确定，市场对于楼市的预期将继续下滑。预计销售降温幅度将进一步加大，全年商品房销售面积增速或降至21%～22%；开发投资决策将更加谨慎，全年投资增速或降至6%左右；大中城市房价调整刚刚开始，更多热点二线城市房价将停涨。

　　银十月，受调控政策密集收紧影响，楼市销售有所降温，大中城市房价涨幅明显收窄；而受益于上年同期的低基数效应，土地购置、新开工、开发投资等供给指标增速均出现好转。尽管如此，资金仍集中流向楼市，调控效果未完全显现，大中城市环比涨幅仍处于高位，尤其同比涨幅超过10%的城市数量仍在增加。
　　进入11月，杭州、深圳、武汉、南京、成都再度收紧楼市调控，预示着第二轮调控大幕已经拉开。与此同时，房企融资收紧政策密集出台，此前进入房地产领域的资金渠道也将被严格限制。在此情况下，预计11月楼市销售将进一步降温，且降温幅度将加大；开发投资增速仍将企稳，稳中有落的可能性较大；大中城市房价涨幅将继续收窄，部分热点城市或率先停涨。

　　金九月，楼市地市延续火热态势，房地产市场迎来最后的疯狂，楼市销售量值和热点城市房价涨幅再创新高，直接触发了新一轮调控收紧大潮。目前，全社会对于“防泡沫”的关注度远大于“去库存”，尽管住宅去化效果明显，但区域库存分化、非住宅去化问题依然严峻，楼市政策转向后仍存在较大的不确定性。
　　进入银十月，随着热点城市密集收紧调控，楼市预期发生转变，后续调控收紧仍可能蔓延升级。由于限购重启削减了需求基数、限贷升级降低了房贷杠杆，10月上半月热点城市新建商品住宅网签量、房价环比涨幅均明显下滑。预计随着调控效果进一步显现，尤其是楼市进入观望期，10月楼市销售整体将明显降温，开发投资增速趋于回落，热点城市房价涨幅将显著收窄。

　　8月，房地产供求相关指标全面放缓，仅开发投资增速逆势回升。随着部分弱二线城市接棒投资热，楼市销售依然呈现较高热度，此前的降温态势明显缓和，主要城市房价环比涨幅不降反升。初步来看，商品住宅去库存已取得积极进展，但区域库存分化矛盾突出，非住宅去化任务艰巨；资产配置荒正加剧楼市泡沫，房地产调控陷入“防泡沫”与“去库存”任务并重的两难境地。
　　9月，部分二线城市仍在跟进收紧调控，但调控力度略显温和，资产配置荒、板块轮动和末班车效应仍将支撑“金九”楼市。除非中央后续在信贷层面出台强有力的收紧措施，不然降温幅度或依然有限。预计1～9月商品房销售面积同比增速或降至24%左右，开发投资增速或在5%～5.5%左右；主要城市房价仍将继续上涨，环比涨幅可能出现小幅回调，部分城市量缩价涨的态势或愈发明显。

　　7月，全国楼市销售延续惯性降温态势，商品房销售、开发投资、土地购置、新开工、到位资金等多项典型指标增速均出现不同程度的回落，大中城市房价涨幅继续放缓。尽管商品住宅库存继续下滑，但降幅已明显收窄，尤其非住宅去化任务艰巨；同时，中央首提抑制资产泡沫，房企非理性拿地的风险成倍放大。
　　8月，合肥加码限贷、苏州重启限购，二线城市收紧调控的态势仍在延续，楼市销售将继续降温调整。预计1～8月商品房销售面积同比增速或降至20%～25%，开发投资增速或降至5%左右；一二线热点城市房价涨幅仍将收窄，环比下跌的弱二线和三线城市数量则将进一步增加。

　　6月，调控收紧城市不断增多，全国楼市延续调整态势，商品房销售面积增速、开发投资增速、大中城市房价涨幅继续放缓。尽管商品住宅库存连续下滑，但三四线城市及非住宅商品房去化压力依然巨大，尤其区域市场分化加剧，导致政策调控的难度和市场运行的不确定性大大增加。
　　7月进入传统销售淡季，更多库存紧张的强二线城市将效仿出台并实施限购限贷措施，全国楼市销售增速仍将继续下滑，预计1～7月商品房销售面积增速将降至25%左右，开发投资增速或小幅放缓至5.5%～5.8%左右，环比上涨的大中城市数量也将进一步减少。

　　前期过快升温后，5月全国楼市迎来拐点，商品房销售面积增速、开发投资增速、大中城市房价涨幅均出现放缓。尽管商品住宅库存连续下降，但三四线城市以及非住宅商品房去化压力依然巨大；而且一二线热点城市地王频出，后续解套风险大大增加。
　　进入6月后，在二线热点城市调控收紧预期增强、前期宽松的货币政策回归稳健的背景下，全国楼市将延续放缓调整态势。预计上半年商品房销售面积增速可能降至30%以下，下半年楼市将全面进入调整期；开发投资增长后劲不足，投资增速趋于小幅调整；大中城市房价环比涨幅仍将放缓，房价涨幅进入下行周期。

　　4月，二线城市市场交易活跃，楼市销售继续升温，开发投资加快增长，商品房库存连续下降，大中城市房价涨幅继续扩大。但从结构来看，一线城市开始降温，二线楼市出现过热苗头，三四线城市库存依然高企，楼市过热与库存去化压力并存。
　　进入5月后，各地楼市进一步因城施策，二线城市收紧调控的可能性加大，货币政策宽松度或将减弱，预计楼市销售增速将高位放缓，1～5月或降至30%以下；由于投资先行指标呈现超预期向好，开发投资增速仍趋进一步提高，1～5月或升至8%以上；二、三线城市房价环比涨幅仍趋扩大，环比上涨的城市数量仍有可能增加，但综合环比涨幅即将触顶，涨幅扩大行情已接近尾声。

　　3月，在宽松的货币环境和政策环境下，楼市销售火爆、房价涨幅扩大、库存首现下滑、开工快速增长、投资逐步恢复，供需两端均显著回暖。尽管如此，三四线城市库存压力不减、热点城市房价过快上涨的局面并存，楼市运行面临的不确定性依然较多。
　　一季度，楼市销售达到高峰，购房需求被提前大量透支。随着一二线热点城市集中收紧调控，投机性需求将受到较大程度的抑制，楼市预期也将随之发生转变，预计二季度全国楼市或迎来拐点，并从年初的亢奋中回归温和平稳。进入4月份后，全国商品房销售面积增速将呈震荡放缓势头，投资增速有可能继续小幅提高，70个大中城市房价涨幅仍趋于进一步扩大。

　　1～2月，虽然恰逢春节假期，但降首付、减税负等新一轮利好政策出台后，楼市销售大增、房价涨幅扩大、开工首现增长、投资有所恢复，市场预期明显提高。尽管如此，三四线城市库存高企、一线城市房价过快上涨的局面并存，楼市运行面临的不确定性依然较多。
　　3月5日，政府工作报告重申要“因城施策化解房地库存”，预计“两会”后主要省市仍将出台不同力度的去库存化措施。在持续宽松的政策基调下，尤其在一二线热点城市的带动下，预计1季度商品房销售面积将保持良好增势，房地产开发投资增速趋于低位小幅回升，主要城市房价涨幅仍将进一步扩大，尤其热点二线城市的涨幅或更加凸显。

　　12月，全国楼市销售总体不如预期，销售量值增速高位有所回落，房企到位资金增速继续回升，房价环比上涨的大中城市数量增加，房价涨幅进一步扩大。尽管如此，全国商品房库存还在增加，库存去化形势异常严峻；销售回暖势头开始减弱，拿地、开工等前端供给指标依然低迷，开发投资增长陷入停滞。
　　12月21日，中央经济工作会议首次将“化解房地产库存”作为2016年经济工作的五大任务之一，预计2016年中央和地方将出台一系列的去库存化政策措施。在更加宽松的政策环境下，预计2016年商品房销售将保持增长，但增幅不会太大，全年或同比增长2%～5%；而在加快推动供给侧改革的大背景下，房地产开发投资同比下降不可避免，2016年或同比下降2%～5%。从房价来看，热点城市房价仍将上涨，非热点城市还有下跌空间，房价分化将成为新常态。

　　11月，楼市销售形势总体较好，商品房销售增速小幅提高，房企到位资金增速继续回升，房价环比上涨的大中城市数量增加，且房价涨幅略有扩大。尽管如此，楼市库存继续增加，去库存压力仍然不减；拿地和开工状况依然低迷，开发投资增速继续回落，仍是宏观经济和财政收入增长的拖累。
　　12月，楼市销售进入最后的“冲刺月”，多数开发企业仍将设法“快速跑量”，地方政府也将积极出台新的促进库存去化相关措施，楼市信心或将进一步提振。综合判断，“暖冬”销售行情仍将延续，12月楼市成交量可能创历史新高，全年商品房销售面积有望达到13亿平方米左右；部分销售较好的优势房企或由重销售转为增利润，主要城市房价仍趋上涨，尤其是一二线热点城市，部分二三线城市随着库存压力的缓解，房价也可能实现止跌企稳。

　　10月进入“银十”，楼市销售形势依然较好，但受基数和结构因素影响，商品房销售增速略有回落，到位资金增速稳中有升，不过房价环比上涨的城市明显减少。同时要看到，楼市库存压力再度增加，拿地和开工状况持续低迷，开发企业的投资意愿总体不足，仍是宏观经济和财政收入增长的拖累。
　　11月10日，习近平总书记明确提出“要化解房地产库存，促进房地业持续发展”，预计后续仍会出台化解库存、促进住房消费的政策。与此同时，年末主要房企倾向于采取更积极的销售策略，楼市销售很可能迎来“暖冬”行情，全年商品房销售面积或将达到13亿平方米左右。在此过程中，主要城市房价稳中趋涨、涨幅趋缓。其中，一线城市房价环比涨幅趋缓，二线城市房价环比仍将继续企稳，三线城市房价环比或难以恢复上涨。

　　9月迎来“金九”旺季，开发企业推盘力度加大，前期降息降准等利好政策不断刺激需求释放，商品房销售继续回暖，库存去化形势总体较好，房价上涨的城市数量增加，开工低迷的状况也明显缓解。不过要看到，三四线城市高库存压力犹存，房地产开发投资增速连创新低，已成为宏观经济和财政收入增长的拖累。
　　10月，随着非限购城市首套房首付比例降至25%，多部门联合发文提高公积金使用效率，尤其是央行再度开启量化宽松，“银十”楼市或再度发力。初步预计，10月商品房销售面积同比增长8.0%左右，销售额同比增长14%～15%。在此过程中，市场观望情绪将减弱，房价走势依然看涨。二线城市或逐步接棒一线城市，成为房价上涨的重要动力，房价环比上涨的城市仍将增加。

　　8月，楼市政策利好继续叠加，市场购房信心进一步提升，商品房销售延续回暖向好势头。其中，商品房累计销售额增速高达15.3%，开发企业到位资金增速继续提升，70个大中城市房价上涨的城市数量首次过半。不过也要看到，楼市分化态势依旧，虽然商品住宅库存出现下滑，但三四线城市库存压力依然较大；与此同时，投资停滞、拿地低迷，供需指标走势进一步分化。
　　9月，不管是央行再度降息降准，二套房公积金首付降至20%，还是楼市“限外令”的取消，均为“金九银十”的旺季行情注入了更加积极的预期。初步预计，前三季度商品房销售面积将同比增长8.0%左右，销售额同比增长16.0%左右。在此过程中，房价看涨预期将进一步强化，预计9月70个大中城市房价仍将以涨为主，新建商品住宅价格涨幅趋于小幅扩大，环比上涨的城市数量仍将增加。

　　7月，受益于6月末央行再度降准降息，楼市政策基本面继续向好，商品房销售延续前两个月的强势回暖势头。其中，商品房累计销售额增速高达13.4%，开发企业到位资金增速小幅回升，房价上涨的城市继续增加。不过也要看到，楼市分化态势依旧，部分热点城市重现过热风险，而三四线城市库存压力依然较大；与此同时，供需指标走势差距拉大，也不利于未来房价的稳定。
　　8月，楼市销售仍将延续回暖势头。不过由于二季度以来购房需求已得到较大程度的释放，尤其部分热点城市相继收紧了二套房贷，前期利好政策的促进效应在8月将有所减弱，销售回暖势头或略有缓和。预计8月当月商品房销售面积、销售额同比分别增长15%、25%左右，增速较7月小幅下调；70个大中城市房价涨幅趋于扩大，新建商品住宅价格环比上涨的城市或增至35个以上。